“我不要我覺得，我要你覺得”
我本來以為“底樓帶天井”不是啥黑話，或者專業(yè)術(shù)語的，但是呢，對于朋友來說，這確實是一個陌生詞匯了。
這不，立馬get精髓，寫一篇關(guān)于樓層的解析文章，把關(guān)于樓層的這個事情，給講明白了。
當(dāng)我們談?wù)摌菍拥臅r候，我們在談些什么？從理論上面來說，樓層越高，受到其它住宅和建筑的遮擋則越少，一天中，日照的時間則越長。但是呢，日照時間長是好事，過長則不一定是好的事情了，尤其是夏天的時候，如果一直處于太陽直射范圍內(nèi)，會感覺非常的悶熱，開空調(diào)都需要耗費更多的電能。況且，紫外線過多的照射會對身體造成額外損害，這也是寫字樓中白領(lǐng)，尤其是女性，為何不愿意靠窗就坐的原因，反映的都是科學(xué)道理。從上圖中可以看出不同時分太陽的高角度是不同的，那么，優(yōu)秀的光照條件需要考慮的是最差太陽角度入射范圍內(nèi)，也可以照射到的層高。一般來說，冬至日最低采光線以上的樓層，全年采光都是不受影響的，屬于最佳采光樓層。那么幾層以上是采光好的樓層呢？是需要根據(jù)樓間距和層高代入和推算。問：已知冬至日太陽入射角度為36.22°，每層層高間距為2.5米，樓間距為40米。真相可能和大家想的不太一樣，矮的樓層雖然距離地面近，但是綠化帶、以及樹木都可以有效的降低和吸收一部分的噪音。而高層周圍沒有什么建筑物遮擋的，反而完全暴露在了聲波的范圍內(nèi)了。然后隨著高度的升高，噪音的波幅減緩，那么，慢慢開始減弱，更高樓層的住戶收到的影響會小一些。對于高層住宅來說，30-70米高的范圍內(nèi)噪聲是較大的，并且中間樓層沒有任何的遮擋，反而噪音更大些，我們按照層高2.5米來計算，得出下圖。其實，根據(jù)測算，1-5層才是濃度最高的區(qū)域，即10米以下的范圍內(nèi)PM2.5和PM10指數(shù)最高。其實和日常生活中是一致的，距離街道越近，則尾氣的塵土越大。隨著層數(shù)的升高，空氣指數(shù)呈現(xiàn)變好的狀態(tài)，灰塵顆粒短暫盤旋在9-11層的高度只是偶發(fā)現(xiàn)象。講完了核心三要素之后，我們來看看，選樓層時候，需要避開的6大坑腰線層就是開發(fā)商為了讓外立面更加好看、更有層次感，而做的裝飾，沒有實際的用途。腰線層沒有固定的樓層，但經(jīng)方塊我這些年看盤的總結(jié)，大多集中在低樓層和次頂層，沒人提醒，許多購房者根本意識不到這個問題。在腰線層，因為有了凸出，多出的部分為水泥面，等于多了一部分遮擋，少了采光面，而那些不位于腰線層的地方則是采取的落地窗設(shè)計。正常的樓層可以做成落地窗的，但是腰線層的陽臺被迫抬高，犧牲了一定的采光面，室內(nèi)來看，白天采光的差異非常明顯。看看這對比，左邊的是非腰線層，右邊的是腰線層。有沒有處于腰線層，采光差別就是這么大。即使外面陽光燦爛，里面對比一下依舊顯得有點暗。除此腰線層的采光，要比非腰線層差上很多之外，如果腰線層在自己這一層的上面，也就是腰線位置在自己的天花板這里，也是會對采光有影響的。腰線層凸出來的那部分，會遮擋住下面，導(dǎo)致采光也不如其他樓層。所以說，腰線雖然看上去挺美，但是實際上，對腰線層和腰線層下方的采光都有一定的影響。因為，除了采光，腰線層還是藏污納詬的好地點，非常不易清潔。每天開窗看到這么一圈，不說有強迫癥，一般人也很難接受。看看這腰線層，樹葉就不多說了，很多樓上抽煙的人，都會在窗口和陽臺通風(fēng)處抽煙，因此經(jīng)常會有煙蒂、煙盒的存在。其實，落在外面拉上窗簾還能眼不見為凈，但是遇到有人敲門來取樓上落下來的衣物，這就讓人煩不勝煩了。此外，突出的外立面，雨天最容易積水，并且腰線是后期建的，與樓棟并非一體。長此以往，雨水滲漏和墻壁發(fā)霉的可能性極大，所以如果不幸買到了腰線層，一定要聯(lián)系物業(yè)，注意腰線層的防水處理。并且，由于腰線層空調(diào)等設(shè)備位置被腰線占了，空調(diào)只能外掛在墻壁上，如果樓層較低，腰線+外掛空調(diào)，真的就是為小偷做的完美跳板，連帶著整個低樓層的安全性一并下滑。通常來說，腰線的設(shè)計，是有一定根據(jù)的：像是10樓左右的小高層，會在2-3樓設(shè)計一條腰線；超過20層以上的建筑，會在4-6層設(shè)計一條腰線、次頂樓或者高樓層設(shè)計一條腰線。所以，買房時，不光要看戶型，還要看看樓棟外邊，多看一眼，樓盤的腰線層在哪里。目前各大高層小區(qū)，采用的排水方式是“自然落差排水法”，一個單位的一側(cè)或兩側(cè)住戶由上至下共用同一下水管道。這就導(dǎo)致一旦下水管道堵塞，低層由于處在排水管道末端，最易形成室內(nèi)返水。簡單來說，目前同側(cè)高低層都是共用同一下水管道，哪層處在公共下水管道的最低點，哪層就是最倒霉的返水層。在這個慣性思維下，很多人會覺得，1樓才有返水風(fēng)險。但這個問題并不絕對，反而現(xiàn)在許多1樓走的是獨立下水管道，2樓才是真正的返水層。這樣，再往前思考一步，如果條件允許，1-3層最好都不要考慮。因為如果2層經(jīng)歷過返水，跟物業(yè)交涉后也改成獨立管道，3樓就成為最倒霉的返水那層了。返水層返的不止是水，而是整個樓下水道里的東西，一旦返水家里被淹，那可能家具地板都需要重新?lián)Q了。所以，選擇1-3層，千萬要慎重。如果資金有限，只能考慮這些樓層，那就要問清楚小區(qū)下水管的直徑，有沒有走獨立管道的可能，在裝修時也要格外注意。設(shè)備層是高層建筑專門用來存放設(shè)備的一層樓，比如空調(diào)、給水排水、電氣、電梯機房等設(shè)備，即有供暖、供電或供水樞紐設(shè)備的那層。水井主要用來高層水壓的二次加壓，一般都在走廊里，有小屋，晚上的噪音會非常大。電井主要就是輻射，因為同樣是在走廊里，而且距離身體極近，電壓的影響也不可忽略。并且還有疊加的效果，聲音共振的效果，如此多的設(shè)備一同運行，噪音是可想而知的大，隨著設(shè)備老化，聲音會越來越大。一般是高層建筑為了消防避難而設(shè)計的樓層，但是不是所有的小區(qū)都有設(shè)備層，只有樓層總高度超過100m，也就是樓層超過32層的時候，才會存在避難層，并且一般分布在中間樓層。所以買的時候，別買中間的樓層，因為幾乎所有的水井電井都是放在中間的樓層，如32層的，就放在16層了。并且設(shè)備層的下一層因為管道、設(shè)備在頭頂上也需謹(jǐn)慎購買，設(shè)備的噪音、機械振動等都會給居住環(huán)境帶來負(fù)面影響。買超過32層的高層的時候，如果樓層還有的選，一定要好好問清楚項目的設(shè)備層在哪里。頂樓防水是最大問題，目前開發(fā)商的防水大多只質(zhì)保5年，所以，買頂樓賭的是開發(fā)商的品質(zhì)。漏不漏水有時候要看運氣，有些人說目前技術(shù)純熟不會漏水，但還是有不少人反映頂樓漏水的新聞出現(xiàn)。并且一旦漏水，只有你這一層有這個情況，維權(quán)是非常困難的。同理，日照時間長是好事，過長則不一定是好的事情了，尤其是夏天的時候，如果一直處于太陽直射范圍內(nèi)，會感覺非常的悶熱，開空調(diào)都需要耗費更多的電能。
如果沒有復(fù)式隔斷的話，就連夏天的風(fēng)，吹來的都是熱氣。
等電梯等太久會讓人感到煩躁，再或者說停電了，又恰巧買了速凍食品回來，這個樓，你是爬還是不爬？碰到這種情況，住在高層的用戶，都已經(jīng)是噩夢了，就更別說頂樓了。如果沒有電梯的樓房，那么頂樓對于年輕人來說，可能還是個選擇，對于老年人來講，是個折磨了。對于有小孩的夫妻來說，每次扛個嬰兒車或者重物上下樓的時候，都會質(zhì)疑自己，為什么當(dāng)初沒有買帶電梯的房子？因此，以上種種條件導(dǎo)致出手的時候，頂樓也會讓人有所顧及，如果沒有電梯的話，看房率都會直線下降，因為大家真的不愿意爬樓，相信我。頂樓贈送面積的，比如露臺、加送一層的。尤其是地段沒有問題，擁有稀缺景觀資源的頂樓，頂樓雙層復(fù)式結(jié)構(gòu)，價格反而更高，堪比空中別墅了。尤其是頂復(fù)再加送一層露臺的房型，那在市場上也是出一套走一套的，頂復(fù)2層住人和活動，露臺把防水和保溫隔熱做好，空中巴比倫花園油然而生。底樓，也就是1樓，經(jīng)常被詬病的主要是如下幾個點：底樓空氣循環(huán)減緩、陰影和濕度大、通風(fēng)不好的樓區(qū)污染也比較嚴(yán)重。在一些老小區(qū)，地下室還會返潮，而且更易受到蚊蟲的侵?jǐn)_。還有就是黃梅季節(jié)，家里最好配備烘干機才行。1樓因為樓層較低，采光要差一點，視野也不夠開闊，大部分視野基本都被周邊建筑擋住了。尤其是到了冬天的時候，一天下來，幾乎都不怎么能夠曬到太陽了。采光不足就會讓家里面更加的潮濕，如果再下趕上下雨的話，那滋味真的挺不受的。盡管目前許多小區(qū)采用人車分流，噪音來源變少了，但是一樓公共空間的噪音也不少，等電梯人的閑聊，半夜美團配送打電話的聲音等等，還是讓1樓與清凈無緣。如果臨街，來自馬路上的汽車鳴笛，商場廣播等噪音也會影響正常作息。靠近沿街商鋪的再開個網(wǎng)吧，麻將館什么的晚上就別想睡覺了。可以說是毫無隱私可言了，全天24小時都需要拉起來窗簾，不然走過路過的，都會有意無意的瞟一眼。家里客廳啥樣？臥室裝飾的如何？家具都是什么樣子的？做飯都抄的什么菜？如果剛好目光對上了，那真的是尷尬至極。再加上晚上的時候，家里面一開燈，忘記拉窗簾的話，就更加聚焦了。那么底層就完全不能買嗎？針對上述的問題項，有什么解決方案嗎？采光差問題：如果樓間距超過樓層總高1.2倍，低層的采光問題還是可以接受的。潮濕下水的問題：需要一樓走獨立管道，如果帶架空層的話，就更佳了，減少返水的可能。噪音/私密性：選擇人車分流的小區(qū)，不要臨街的樓棟，雙層的隔音窗戶，如果條件容許，可以貼吸音棉。另外：如果1樓送個院子或者天井，價格也打過折扣，比較合適入手，那么自住也是沒有問題，地段選對了，二手漲幅也不會太差。對于中國人來說，尤其是老一輩的人來說，數(shù)字是有講究的。也別說老人家了，就是年輕人，不也都有幸運數(shù)字嘛，發(fā)紅包，電話號碼，車牌號碼，學(xué)號，買彩票等等，也都挑選認(rèn)為是吉利的數(shù)字。因此，很多人買房不喜歡4、13、14這幾個數(shù)字，所以現(xiàn)在很多開發(fā)商就采用“移花接木”的辦法。用D、E、F等一些字母替換，或者直接越過這兩個數(shù)字，3層上面就是5層，12層上面就是15層。主要原因大家應(yīng)該也都清楚，中國人忌諱4，14，18，24等，諧音，不吉利。并且現(xiàn)在大家也都開始忌諱13，一方面是因為達(dá)·芬奇創(chuàng)作的《最后的晚餐》，基督耶穌和弟子們一起吃飯，參加晚餐的第13個人是猶大，不吉祥。另外，13也逐漸演變?yōu)榱肆R人的一種說法。其實，數(shù)字本無罪，到底是不是坑呢，這個就要仁者見仁智者見智了。如果家里有特別信這個的，為了家庭和睦，還是盡量不要選擇這些樓層了。看看，買個房，選個樓層，還是挺難的吧，需要結(jié)合天時地利人和才行。另外，如果是臨街，貼主干道，且4車道以上，臨高架，快速路，鐵軌，地鐵，建筑工地的樓層和樓棟，都會有極其強烈噪音，也是坑。 綜上所述，我們分析了樓層需要考慮的3大主要核心因素，以及需要避開的6大坑，最后，再綜合匯總下各樓層的優(yōu)缺點有哪些？優(yōu)點：通常來說價格最低，遇到什么突發(fā)事件，成功逃亡幾率非常大。購買一樓，部分樓盤可以贈送地下室或車位，夏天溫度比上面樓層要低點；缺點：潮濕、私密性弱、安全性弱（最易發(fā)生偷盜事件）光照差、灰塵大、蟲蚊多，房間較暗開燈時間比較長。優(yōu)點：價格同樣較低，最適合行動不便的老年人居?。?/span>缺點：同樣，光照不會很好，景觀不是很好，安全性不高（易發(fā)生偷盜事件）。優(yōu)點：樓層不高不矮適合居住，價格適中，光照不錯，有風(fēng)景看，電梯出什么問題爬樓也不累，也不用擔(dān)心潮濕問題；優(yōu)點：樓層高度很適合居住，光照夠、風(fēng)景不錯；缺點：前面沒有遮擋的話，噪音會強一些，處于對流層，空氣質(zhì)量不好的時候，灰塵顆粒會有聚集的概率優(yōu)點：很多人眼里的最佳樓層，樓層的采光很不錯，日照時間也長，視野也很開闊。噪聲的影響也比較少；缺點：出行不方便，比如停水或者停電后供水和電梯不正常，購房時這一點要考慮，還有這幾層的價格，也往往偏貴的。優(yōu)點：風(fēng)大，涼爽。站得高看得遠(yuǎn)，景觀無遮擋，夜景漂亮，環(huán)境安靜，私密性強，無蚊蟲；缺點：樓層太高，如果窗戶的隔音不好會有風(fēng)聲和噪聲，此外，如果家中有老人，25層以上謹(jǐn)慎選擇，不適合心臟病、慢性支氣管炎等病人居住。光照過于強烈，無遮擋。優(yōu)點：樓層最高，視野開闊景觀最好，頂樓價格略低或送陽臺，私密性最強，無蟲蚊；缺點：樓層高氣壓不足時供氣供水少，遇到停電或著火不能搭乘電梯，只能去爬樓。光照過于強烈，無任何遮擋。會有漏水的概率出現(xiàn)。一般而言，高層住宅選擇規(guī)則為：總層數(shù)的1/3以上、2/3以下為最優(yōu)選擇；再結(jié)合家庭成員的情況，個人的需求，匹配和選擇總樓層高，以及最優(yōu)樓層。以上，挑選樓層的時候，大家記得避開6大坑，掌握核心三要素，祝大家都能夠買到心儀的好房子。另外，不知道細(xì)心的朋友有沒有觀測到，6大坑中，雖然都是清晰的，但是很多都是不可控的，尤其對于新房來說，買的時候，是根本不知道這里面的套路和施工質(zhì)量的。只有等收房的時候，才能清晰明白的了解到底有沒有中坑，然后就是漫長的投訴，別說小的開發(fā)商了，就連萬*,碧桂*，不也經(jīng)常上新聞，各種漏水，各種投訴嘛。這也是為什么方塊我只買二手房，而不去看新房的其中一個原因。新房太多不可控的因素存在，一不小心就是栽到一個坑里面，不但感官體驗差，住的還鬧心。
然而，二手房所有的條件都擺在了明面上，多一個心眼，多看幾眼就知道整體情況了，相當(dāng)于是打明牌。此外，如果大家感覺買房的時候，樓層也要看，房型也要看，小區(qū)也要看，要小心掉坑的地方太多了，但凡踩到一個坑，損失可能不只幾十萬的話，怎么辦呢？還有什么最新的房價漲幅，5000個小區(qū)的掛牌價和成交價等等資料啥的，更不用提了，也都是免費分享給大家。這么說吧：“買房路上，多一個專業(yè)的朋友來出謀劃策，可能比你想象中，還要重要的多?！?/strong>
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