這兩天我的一位中介朋友心如貓抓
他在公司被封閉培訓，但外面的3月市場用他的話說，都熱的燙手
好像在上海金三銀四要比金九銀十靠譜的多，我拉出鏈家進入上海市場那年開始的成交數(shù)據(jù)
除了2020年那個疫情開始的3月，其他每年3月的成交占比都超過10%，平均下來約12%
一般而言一年12個月，平均每個月占比應該是8%，而這個12%直接高出4個點
也就是說上海確實存在3月小陽春這件事
那么今年呢，一如既往么
01
先跟大家說一組數(shù)字
過去三個月上海二手市場的成交分別為
? 12月-1.8w
? 1月-1.5w
? 2月-1.2w
所以3月小陽春這件事要在2022斷檔了么
并不是
這個數(shù)據(jù)的正確打開方式不是按月，而是按天
2月整體成交量是低于1月的，但是正月15之后，相對應的你再看看
數(shù)據(jù)來源?一房一萬
? 2月17-2月28日，共成交8.1k套，平均單日成交670套左右（2月只有28天）
? 而1月17-1月28日，共成交6.1k套，平均單日成交510套左右
也就是說，除去假期的正常交易日，2月幾乎每天的成交量都要比1月高
平均每天，多出160套左右，尤其是2月27日，創(chuàng)下單日成交近千套的數(shù)字
這種環(huán)比上浮的情況，不止2月，1月也是如此
數(shù)據(jù)來源?一房一萬
你看過年前的正常交易日，基本都跑在12月之上
換句話說，正常交易日來看，單日成交量已經(jīng)連漲3個月
聽說過陰跌，沒想到還有陰漲
鏈家中介的一個數(shù)字也挺有意思，各位知道2月27日當天鏈家成交量多少么
一天開了384單
去年鏈家成交最高的1月，一共開了9010單，平攤到每天也就290單
而且這里的成交單數(shù)，是轉(zhuǎn)定成交
和網(wǎng)簽成交不同，轉(zhuǎn)定是簽定金合同那一刻就算一單，網(wǎng)簽還要再等十幾天到一個月
也就是說現(xiàn)在看到的384，就是此刻市場的真實情緒
醞釀到情緒層面的市場狀態(tài)，是不會說停就停的
02
再具象一點，還會發(fā)現(xiàn)另一個真實
各位可能已經(jīng)感受到了，我喜歡跟中介聊天勝過于同事哈哈哈
不過找中介也是有技巧的，最好是那種可以去大區(qū)開會能看到一些“面”上的情況的中介，或者是正在集中培訓的中介小哥
他們到一起就會聊聊：最近成交咋樣、客戶咋樣啊、有什么特殊情況沒
那位心如貓抓的同事就和我聊了一些“面”上的情況
最近，量確實是火
尤其是那種300w-500w標的
一個七寶中介比較直接的跟我打比方，年前的時候，一家大型中介一家門店平均下來一個月成交1-2單，現(xiàn)在過完年后，在5-6單/月
就算疫情嚴重了，也擋不住客戶看房
陽光威尼斯、普陀、江橋、真光那塊，這幾個小區(qū)、板塊，都是比較偏剛需的板塊，面積在40-60㎡左右的房子，這段時間成交都比較火
幾個比較火的成交大板塊，顧村、江橋、七寶、金橋等等都是如此
這是網(wǎng)上房地產(chǎn)上近期各環(huán)線的成交數(shù)據(jù)，感受下外環(huán)外的熱情
?網(wǎng)上房地產(chǎn)
另一個面上的點是，那種大標的房子在調(diào)價
這里的大標的是2000w-3000w
最近徐匯的一個成交案例，有一套兩三千萬的房子，房東和購房者本來已經(jīng)談好了價格，約定第二天簽約
結(jié)果第二天簽約前，房東現(xiàn)場調(diào)價，購房者當然不愿意簽了，然后房東轉(zhuǎn)手就在別家中介門店賣掉了
這并不是個別案例，而是正在批量發(fā)生的場景，就是談好價格談好周期，只要不簽字，睡一覺起來可能就變了，所以最近中介的手腳都特別快
調(diào)價的背后是大標的這類房源真的搶手，基本上合適的價格掛上來，一個禮拜、半個月就沒了
兩個現(xiàn)象放一起，是一個什么畫面
低總價跑量，高總價跑價
無論是高總價置換還是剛需上車，大家都在行動
這是一種來自購房者、來自房東、來自信貸端的一種有來由的情緒
各段位客戶在這個3月達成共識
是買房的時候了
03
另外還有兩點細節(jié)很小但很關(guān)鍵
最近拉著很多中介朋友聊天，所有人都會高頻的說起2件事
第一，帶看多了很多
從過完年到現(xiàn)在，中介門店帶看量蹭的一下起來了
線上咨詢的客戶、以往維護的客戶，都出來了，有時候一天帶看4-5組也很正常，加上談價格簽合同，經(jīng)常會忙到半夜
數(shù)據(jù)來看更明顯了，開年復工后鏈家?guī)Э匆恢蓖献撸€要高于去年底
帶看變多是一個現(xiàn)象，不過這里面摻雜的一些其他情況，讓我看到一些更真實畫面
一種是高于市場價的房子
這類房源一般會被中介打上B或者C標簽，就是性價比不高，成交概率不大
但就這類房源，眼下也被推進流通賽道，像普陀真源小區(qū)那些高于市場價的房源，最近不僅有帶看，甚至高于平時A類房源的帶看量
還有一種就是那種冷門小區(qū)
就是那種很長時間都不會有一組帶看，遇到市場冷淡期就好像被世界遺忘的小區(qū)
在這個3月也變得很不一樣，你像普陀長征板塊上的祥和家園、祥和名邸的帶看量都在不停往上走
連之前沒客戶的梅川路上的金元坊、小金元這些售后公房老小區(qū)，現(xiàn)在也有不少帶看
夸張到什么程度，中介朋友說，現(xiàn)在小區(qū)里但凡是個房子都有帶看
如果有一天市場上連這類房源都被關(guān)注被期待被購買，那這個市場可能真的不太一樣
04
第二，可能你都聽的耳朵出繭了，不過...
就是現(xiàn)在貸款速度加快了，審批時間沒怎么變，現(xiàn)在快的是放款時間
從審批松緊來看，根據(jù)銀行不同可能對流水覆蓋略有放松，但是總體寬松沒怎么變，現(xiàn)在中介基本還是給你留足1個月去審核貸款資質(zhì)
但是放款就快的多了
目前的貸款速度差不多是過去一年最快的時候，我叫他“3天的故事”
真源小區(qū)附近的鏈家門店近期做過的最快一個案子是3天放款的，其他板塊比如金橋也有這個速度的放款，簡直光速
原則上來說只要一家銀行加速了，其他銀行也會跟上，因為貸款也是生意，你家放款1個月，他家放款3個月，你看看客戶會選誰
所以這個階段絕大部分銀行的速度都上來了，連銀行貸款老師的工資都變高了
貸款加速這事大家都知道，但是這會帶來一個什么事呢
經(jīng)歷過史上最慢貸款的我要說一說，去年2天看房下定簽合同，2個月拿到審批，快6個月才拿到貸款，交易了一套房，大半年就過去了
以前4-6個月的成交周期，現(xiàn)在只要1-2個月，以前成交一單，現(xiàn)在可以成交3單
也就是說，貸款加速最直觀的影響，就是縮短成交周期
各區(qū)各板塊如此，內(nèi)外環(huán)也是如此
靜安大寧板塊的新梅共和城，去年7月到年底，月均大概1-2套，年后過來（年后復工不到1個月內(nèi)）已經(jīng)成交3套
像奉賢新城的江海新村，成交周期基本都是半個月以內(nèi)，從客戶聯(lián)系到經(jīng)紀人，到客戶買房，甚至有的2-3天就買了
以前這附近房源的成交周期3-5個月都有，成交周期1年的也不在少數(shù)，最近幾個月想買房的客戶都比較快
對于連鎖中介門店來說，單個中介并不僅僅只有單個門店消息，他們通常會分區(qū)，一個大區(qū)會建一個微信群，如果誰開單了，都會發(fā)在群里
成交信息后面會后綴成交周期，而最近發(fā)出來的喜報，信息后綴都寫的是半個月左右，連2-3個月的都很少看到
而成交周期的縮短，同樣的時間段成交單數(shù)多了，本質(zhì)上也會帶來更多客戶
這就是新一輪成交量，說到這可能你也意識到了，這是一個圓
貸款快了-->成交周期短了-->成交量上來了，而這又會騰出更多置換客戶，吸引更多剛需入場
這個小陽春后面可能越來越熱
05
而這個熱度已經(jīng)在價格里體現(xiàn)
春江水暖鴨先知，這只鴨子可不僅僅是中介，房東把這個3月對小陽春的感受，都寫進了掛牌價、合同價里
除了前面大標的調(diào)價很明顯，整體市場的成交價格是在波動的，而且波動從年前就開始了
10-11月，房東還在微微降價，到年底房東心態(tài)就開始微妙變化，把過去降的價格再漲回來，開年回來以后，房東基本不談價格了，還有的漲價5-10w左右
這個節(jié)奏在鏈家客單均價上也有顯現(xiàn)
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