返租，一直是商業(yè)地產(chǎn)永恒的話題。
開發(fā)商是不是急于回籠資金，如果是，就得賣，賣就返租，如此循環(huán)而已。
如果是想長期持有物業(yè)，就是租了，只租不售。
這樣，也就是進(jìn)了一個誤區(qū)，明知山有虎，偏向虎山行！誰讓銷售能解開發(fā)商的燃眉之急呢！萬達(dá)不也挺過來了嗎，不過萬達(dá)先期銷售可沒用返租（用沃爾瑪?shù)任灏購?qiáng)和投資者玩--和沃爾瑪同店經(jīng)營你能得到什么，這是所有投資萬達(dá)店鋪的投資者都記得的一句廣告詞，因?yàn)樽龅脑?，投資都還沒意識到），然而很多店由于經(jīng)營不下去，只得給投資者返租回報，回報率平均9%（含稅），也不低?。‖F(xiàn)在沒有返租不好使，用了也不太好使了！投資者也吃虧吃出經(jīng)驗(yàn)來了！
現(xiàn)在，商業(yè)地產(chǎn)銷售絕大多數(shù)還是在采用返租銷售的辦法，初期開發(fā)商還認(rèn)可，現(xiàn)在弊端也已顯爾易見，但是現(xiàn)在的投資客又都認(rèn)準(zhǔn)返租這個理，有的就是返租還賣不動呢，那么有沒有更好的辦法來解決這個事呢？
讓我們來看看商業(yè)地產(chǎn)的市場流向：開發(fā)企業(yè)（投資人）是商業(yè)行為------以盈利為目的（當(dāng)然有社會效益）-------所以，他想得最多的是回報，那么商業(yè)地產(chǎn)的回報從哪里來？
A、直接銷售（如果你是開發(fā)的小鋪面，可行，如果你是做的大開間，可要小心了）；
B、租賃；
C、合作經(jīng)營；
D、自營；
E、托管經(jīng)營；
這五種方式是商業(yè)地產(chǎn)的主要流向，作為投資行為，最希望的是最短時間內(nèi)的收回投資并取得利潤，可往往不是這個結(jié)果，為什么呢？其實(shí)，從一開始，他就沒想透其后期的回報方式，不是嗎？做策劃的都清楚，有多少開發(fā)商在一開始就特別重視此問題？甚至是房子修好了才想到招商、請代理公司……這類現(xiàn)象可謂“中國特色”！
讓我們再來細(xì)化一下吧：
第一類：直接銷售
商業(yè)地產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)100%的銷售如果是在一個不成熟的商圈里幾乎是很難的一件事，原因是：給不出為各投資者一個安全、合理的投資理由，其二，產(chǎn)權(quán)分割并轉(zhuǎn)移后的后期管理更是無可談起，我們講，商業(yè)需要規(guī)模效應(yīng)，如果沒有一個管理商，面對一萬、甚幾萬、幾十萬平米的賣場，我一個其中幾十平米的小店做任活促銷都是在無形的為別人做……
正是因?yàn)榇?，有了專業(yè)管理公司的介入，為了賣場的統(tǒng)一規(guī)劃，開發(fā)商又不得不反租之后再交給管理商，這不問題又來了：管理商的品牌、市場號召力、生命力會有多長？那個8%-10%的反租回報誰能有保證？經(jīng)過這么多年的檢驗(yàn)，有成功者，但能存活到今天的除了品牌名企外還有多少存活？成百上千的開發(fā)商為此一籌莫展！實(shí)踐證明，發(fā)展到今天消費(fèi)者已經(jīng)有了相當(dāng)?shù)恼J(rèn)知了，不可能輕易再重新被你忽悠了！
所以，如果開發(fā)商開發(fā)的是大框架物業(yè)，要整層出售的概率是比較低的，分割售之，你可要想好如何管理，否則，即便開業(yè)了，要不了多久也就會夭折（指零售），如果你要反租更要算好了你的回報率。其實(shí)，這種方法流行于90年代，進(jìn)入本世紀(jì)后，大多都不會再這樣做了，那么如何做呢？
第二：租賃
這就是考驗(yàn)開發(fā)商底氣的時候了，如果你從一開始所選地塊就的前瞻性，如果你有比效充足的開發(fā)資金、如果你有良好的商業(yè)信譽(yù)、如果你找到一個可以信任的物管機(jī)構(gòu)……只要你任有一條具備，你的商業(yè)物業(yè)也一定會不愁出處，隨時間的推移，它還能給你帶來意想不到的具大的回報（舉個例子：成都人民南路90年代后期有一個爛尾樓，開發(fā)商封頂后再也無力往下做了，原先的銷售預(yù)測及結(jié)果讓他快倒了，這是，香港的一物管公司看重了此樓，于是接下了此樓，那知，通過合理的運(yùn)營后，此樓在2000年后成了成都含金量最高的寫字樓，現(xiàn)在你就是出再高的價，他也不會賣一個平方給你），通過高額且穩(wěn)定的收益，他獲得了足夠支付利息并有收益的回報，不僅如此，銀行給他的錢也不會擔(dān)心利息了，反倒因?yàn)榇藰堑牟粩嘣鲋担€要爭著貸款給他。他成功了！
第三、合作經(jīng)營
大家如果做過零售都會知道，早期進(jìn)入中國市場的國外品牌企業(yè)，在中國的投資，與地產(chǎn)商的合作，大多是以租賃、合作經(jīng)營的方式與開發(fā)商對接的，比如太平洋百貨、沃爾馬、百盛等等，特別中國內(nèi)的百貨連鎖企業(yè)，為了節(jié)約開店擴(kuò)張成本，他們會把有限的資金放到商品流轉(zhuǎn)上，于是，給出一部份利潤給開發(fā)商，開發(fā)商也會借此提高整體物業(yè)的價值，拿出一部份面積來與主力店合作，其實(shí)，我們清楚，項(xiàng)莊舞劍，意在佩公！本人一朋友運(yùn)作過一個這樣的商業(yè)樓盤：開發(fā)商與零售商（上市公司），最初是合作（利潤分成），第二年后，開發(fā)商就不要利潤了，要股份，再后來，將物業(yè)重新評估，直接直換該公司的股份，最后，實(shí)再了整體直換，借殼上市，實(shí)現(xiàn)了開發(fā)產(chǎn)權(quán)的變現(xiàn)，獲得高額回報。
第四、自營
如果你有足夠的準(zhǔn)備，這也不失為一條好路子，因?yàn)椋和恋厥褂脵?quán)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)的增值幅度遠(yuǎn)比利息大得多，再加上你有效的管理（自已管不了不要緊，可交給管理公司），也會讓你獲得開發(fā)回報。
第五、托管經(jīng)營
特別適用于寫字樓、酒店、學(xué)校、醫(yī)院、等。
當(dāng)然，并不是每一個商業(yè)物業(yè)都適合返租。
物業(yè)所處的環(huán)境（成熟商圈或不成熟商圈），物業(yè)的結(jié)構(gòu)品質(zhì)，商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃方案（一線商業(yè)或二，三線商業(yè)），
開發(fā)商的資金實(shí)力等都可以作為該商業(yè)物業(yè)是否適合返租的參考條件。
開發(fā)商選擇將商業(yè)物業(yè)返租的主要原因是資金短缺，
為了能夠迅速的換回錢來，不惜承諾每年返還8%-10%的收益作誘餌，誘使小業(yè)主投資購買。
小業(yè)主購買以后每年從開發(fā)商手里拿走8%-10%的收益，無疑就成了開發(fā)商最大的壓力，
為了減少這種壓力，開發(fā)商就得將商鋪努力的租出去，且年租金額還必需大于或等于小業(yè)主年收益，
這樣一來，租金單價就不得不與實(shí)際銷售價掛上鉤，而背離了商業(yè)市場的規(guī)律。
比如：
一個商業(yè)物業(yè)建筑和裝修都較優(yōu)質(zhì)，銷售價20000/平方米，
（按8%年收益）每年返還業(yè)主1600元，每月約等于133元/平方米。
經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域周邊成熟的商業(yè)物業(yè)租金均價只有80元/平方米，
所以開發(fā)商要想以133元/平方米的租金單價將商鋪?zhàn)獬鋈ゾ褪且患浅ｋy的事情，
即便是租出去了，經(jīng)營戶的存活率也是非常低，最終也會導(dǎo)致該商業(yè)物業(yè)失去市場競爭力，成為一個失敗的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
返租的概念已經(jīng)被用得太濫，況且建設(shè)部也已經(jīng)明文規(guī)定在銷售時不得使用返租。
真正需要解決這個難題，不是單方或一個環(huán)節(jié)可以解決的，需要發(fā)展商，政府相關(guān)部門，中介商或者說商業(yè)經(jīng)營管理公司共同來解，如果尋求他徑的話，那得將回報分為長線也短線兩種，商業(yè)地產(chǎn)銷售都是為了回籠資金，大多數(shù)做了按揭的就是希望銀行放款，更多的需要調(diào)整發(fā)展商的觀念，分化利潤的時進(jìn)行融資，如果土地儲備充足則可以加快滾動發(fā)展的速度而調(diào)整銷售中的一系列問題。
在此發(fā)表點(diǎn)自己對商業(yè)地產(chǎn)的觀點(diǎn)和看法：
1 商業(yè)地產(chǎn)的租金與售價不合理的比例關(guān)系
目前大部分商業(yè)地產(chǎn)都是采用售后包租的模式來吸引投資者快速回籠資金規(guī)避市場風(fēng)險最好的一種方式，但是投資者并非直接是參與經(jīng)營的，他們只看中的是投資回報率8%-10%甚至更高而非后續(xù)的經(jīng)營管理包括業(yè)態(tài)定位，所以再高的售價也能賣掉的原因所在。而且開發(fā)商追求的是高額的售價利潤沒考慮到將來的經(jīng)營管理是否能給予業(yè)主8%-10%的回報。也就是說如果要出售時開發(fā)商就必須想好租金為多少才能達(dá)到8%-10%的回報，或者要租賃時就要預(yù)設(shè)售價為多少這樣才能使項(xiàng)目的長遠(yuǎn)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)和風(fēng)險預(yù)測
但是大部分開發(fā)商沒有意識到這點(diǎn)。回顧此類項(xiàng)目的操作過程及結(jié)果十有八九是在慘淡經(jīng)營甚至經(jīng)營管理公司跟本拿不出回報給小業(yè)主。導(dǎo)致很多小業(yè)主跟開發(fā)商打官司或是開發(fā)商再把已收的房價款吐出來返還業(yè)主
2 小業(yè)主轉(zhuǎn)手困難的問題
這個問題是個很現(xiàn)實(shí)的問題好多投資者是想做短線投資的利用項(xiàng)目的短期升值轉(zhuǎn)讓贏利或者看到商鋪應(yīng)運(yùn)情況不理想時決定再賣掉時問題就出現(xiàn)了。
首先做為商鋪本身來講購入總價決定回報收入，比如說一套商鋪購入總價為100萬開發(fā)商承諾回報為8%也就是年收益是8萬（不包括個人所得稅和租賃稅等稅收）但是上家把這套商鋪轉(zhuǎn)讓給下家時房價發(fā)生了變化，因?yàn)樯霞野焉啼佫D(zhuǎn)讓會產(chǎn)生一系列產(chǎn)權(quán)交易的稅費(fèi)（營業(yè)稅5.55%+差價部分差價稅20%+契稅3%+銀行利息6.12%）等成本轉(zhuǎn)加到房價上這樣一來該商鋪總價必然抬高20%-30%而且上家1分錢都沒賺的情況下，但是回報收入還是8萬也就是說回報率就不是8%了肯能是5%（不包括個人所得稅和租賃稅）了甚至 更低了，這重情況下誰還會接手這商鋪？
3 開發(fā)商風(fēng)險規(guī)避
開發(fā)商目的非常明確就是以開發(fā)項(xiàng)目然后銷售贏利為目的他把市場的宏觀調(diào)控及經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)移到了→商業(yè)管理公司和→投資者（小業(yè)主）還有→商鋪的直接經(jīng)營者身上了，而且開發(fā)商將產(chǎn)權(quán)拆零分售給了小業(yè)主但是經(jīng)營權(quán)又牢牢的抓在自己手里，這樣的話這個商鋪如果將來經(jīng)營得非常成功的話獲利最大的還是開發(fā)商自己而小業(yè)主只有固定的回報8%或者10%這樣一個固定收益沒有權(quán)利跟開發(fā)商共同分享到利益，再換句話說如果經(jīng)營失敗開發(fā)商又把商場管理公司做為擋箭牌推在最前面而他自己是沒有任何責(zé)任和風(fēng)險的，其實(shí)就是開發(fā)商在用小業(yè)主的產(chǎn)權(quán)在玩商業(yè)游戲，最終受到迫害的還是商業(yè)管理公司和→投資者（小業(yè)主）還有→商鋪的直接經(jīng)營者。
要不要返租，主要看兩點(diǎn)，一是看KFS的資金實(shí)力，如果他可以只租不售，那就先養(yǎng)鋪后銷售；如果實(shí)力不夠，就要做好詳細(xì)的市場調(diào)查，對周邊的商鋪?zhàn)罱M(jìn)行一個摸底，把租金水平估算出來，如果保證8%左右的返租需要貼錢的話，就把返租的期限降低到3-5年，把銷售的價格拉高一點(diǎn)，把需要補(bǔ)貼的差價包含在價格里，羊毛出在羊身上哦！
第二，看商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計，如果是大體量的主力店，要賣產(chǎn)權(quán)式商鋪的，那是肯定要設(shè)計成返租的，除非你不銷售；但如果是設(shè)計成臨街商鋪的，如果地段還可以的話，就只要設(shè)計的面積合理，不返租也無所謂；最近在江蘇的濱海，響水，還有灌云看到很多的商業(yè)地產(chǎn)都是不提返租的，照樣賣的很好；
所以，返不返租主要是由項(xiàng)目本身的條件和資金實(shí)力決定的！
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