（二）按揭購入固定資產(chǎn)處置的會計處理
企業(yè)按揭購入某項固定資產(chǎn)后，可能出現(xiàn)將其轉(zhuǎn)讓的情況。對此，根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號——固定資產(chǎn)》的規(guī)定，可比照處置一般固定資產(chǎn)的方法進(jìn)行賬務(wù)處理，具體步驟如下：
1．將按揭購入固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)清理。按清理固定資產(chǎn)的凈值，借記“固定資產(chǎn)清理”科目；按固定資產(chǎn)原值，貸記“固定資產(chǎn)”科目。
2．尚未支付的按揭貸款處理。目前存在有兩種處理意見：
?。?）進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。有人認(rèn)為，結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)時已結(jié)轉(zhuǎn)了相當(dāng)于尚未支付的按揭貸款本金部分的價值，多轉(zhuǎn)了成本，少算了已實現(xiàn)的收入，所以應(yīng)該結(jié)轉(zhuǎn)予以沖回。按“長期應(yīng)付款——應(yīng)付按揭貸款”賬戶余額，借記該科目，貸記“固定資產(chǎn)清理”科目。
我們認(rèn)為，這種方法會造成集中減少處置當(dāng)年的成本，增加當(dāng)期利潤和應(yīng)納稅所得，并多繳所得稅；分散減少以后按揭貸款期內(nèi)各年度利潤和應(yīng)納稅所得，并少繳所得稅。這不但有人為調(diào)整企業(yè)利潤和稅收因素，更重要的是這就像把企業(yè)從銀行獲得的貸款視為企業(yè)收入、利潤和應(yīng)納稅所得額一樣，是不可思議的。
?。?）不進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。我們認(rèn)為，尚未支付的按揭貸款本息是一項企業(yè)對按揭貸款銀行的尚未履行完畢的債務(wù)，故在處置時不應(yīng)做結(jié)轉(zhuǎn)，應(yīng)在以后年度按合同約定付款時再結(jié)轉(zhuǎn)，借記“財務(wù)費用”、“長期應(yīng)付款——應(yīng)付按揭貸款”，貸記“銀行存款”科目。這樣不但符合穩(wěn)健性原則，也符合收入與其成本費用支出配比的原則。
更重要的是，處置按揭購入的固定資產(chǎn)的實質(zhì)乃是按揭貸款人將融資貸款獲得的固定資產(chǎn)在此時處置兌現(xiàn)獲得貨幣現(xiàn)金，其意義與企業(yè)從銀行獲得貸款資金相同。將尚未支付的按揭貸款的本金與利息核算同步，與企業(yè)從銀行獲取貸款的核算殊途同歸。
3．發(fā)生清理費用和有關(guān)稅金。按實際支付的清理費用及應(yīng)繳稅金，借記“固定資產(chǎn)清理”科目，貸記“銀行存款”、“應(yīng)交稅金”等科目。
4．收到轉(zhuǎn)讓款。按實際收到的金額，借記“銀行存款”科目，貸記“固定資產(chǎn)清理”科目。
5．結(jié)轉(zhuǎn)清理凈損失。按揭購入固定資產(chǎn)清理的凈收益，屬于生產(chǎn)經(jīng)營期間的，應(yīng)借記“固定資產(chǎn)清理”科目，貸記“營業(yè)外收入”科目。固定資產(chǎn)清理的凈損失，屬于籌建期的計入“長期待攤費用”，屬于生產(chǎn)經(jīng)營期間的，借記“營業(yè)外支出”科目，貸記“固定資產(chǎn)清理”科目。
例3：接例1，A企業(yè)5年后將該房屋出售，售價240萬元，發(fā)生清理費用5000元。
此時，已計提折舊76萬元（15．2×5＝76），房產(chǎn)凈值244萬元（320－76＝244），長期應(yīng)付按揭貸款本金部分余額為90萬元[240－60－（24－6）×5＝90]，按揭貸款利息部分余額為30萬元（60－6×5＝30）；營業(yè)稅稅率5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%，教育費附加率3%.
（1）將按揭購入固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)清理
借：固定資產(chǎn)清理 244
累計折舊 76
貸：固定資產(chǎn) 320
?。?）尚未支付的按揭貸款，不進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)
（3）出售及收到轉(zhuǎn)讓款
?、俳瑁浩渌麘?yīng)收款——處置固定資產(chǎn) 240
貸：固定資產(chǎn)清理 240
?、诮瑁恒y行存款 240
貸：其他應(yīng)收款——處置固定資產(chǎn) 240
?。?）發(fā)生清理費用和有關(guān)稅金時
借：固定資產(chǎn)清理 13．7
貸：銀行存款 0．5
應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅 12
應(yīng)交稅費——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 0．84
其他應(yīng)交款——應(yīng)交教育費附加 0．36
?。?）結(jié)轉(zhuǎn)清理凈損失
①假設(shè)屬于生產(chǎn)經(jīng)營期間
借：營業(yè)外支出 17．7
貸：固定資產(chǎn)清理 17．7
?、谌魧儆诨I建期間
借：長期待攤費用 17．7
貸：固定資產(chǎn)清理 17．7
?。?）以后年度支付按揭貸款本息時
借：財務(wù)費用 6
長期應(yīng)付款——應(yīng)付按揭貸款 1 8
貸：銀行存款 24
若將尚未支付的按揭貸款進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，則有關(guān)
科目及數(shù)額變?yōu)椋?nbsp;
借：長期應(yīng)付款——應(yīng)付按揭貸款 90
貸：固定資產(chǎn)清理 90
?。?）結(jié)轉(zhuǎn)清理凈收益
?、偌僭O(shè)屬于生產(chǎn)經(jīng)營期間
借：固定資產(chǎn)清理 72．3
貸：營業(yè)外收入 72．3
?、谌魧儆诨I建期間
借：固定資產(chǎn)清理 72．3
貸：長期待攤費用 72．3
（8）以后年度支付按揭貸款本息時
借：財務(wù)費用 6
管理費用或營業(yè)外支出 18
貸：銀行存款 24
從這里可以看出，將尚未支付的按揭貸款進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，企業(yè)集中虛增了當(dāng)年的利潤和相應(yīng)的所得稅額，減少了以后的利潤和稅收。
三、相關(guān)稅收問題的處理及建議
從上述分析可以看出，會計的計價基礎(chǔ)與稅法的計價基礎(chǔ)基本是一致的，故房產(chǎn)稅計稅依據(jù)是按會計原則所確認(rèn)的賬面價值；在會計核算的基礎(chǔ)上，對不符合稅法規(guī)定的計提折舊方法計提的折舊額應(yīng)按稅法規(guī)定進(jìn)行納稅調(diào)整。
我們建議，對個人（含家庭）處置按揭購入房屋計征個人所得稅時，對尚未支付的按揭貸款本息應(yīng)允許在個人所得稅前扣除；對企業(yè)處置按揭貸款購入的房屋等固定資產(chǎn)計征所得稅時，對尚未支付的按揭貸款本息應(yīng)規(guī)定不予結(jié)轉(zhuǎn)。有關(guān)主管部門應(yīng)盡快做出統(tǒng)一、明確的規(guī)定。
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