《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋【2005】5號）
第一十四條：本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。
第二十四條：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當認定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。
第二十五條：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當認定為房屋買賣合同。
第二十六條：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金
的當事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定數(shù)額貨幣的，
應(yīng)當認定為借款合同。
第二十七條：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當認定為房屋租賃合同。
合作開發(fā)分為兩種形式：同行合作、非同行合作。
（二）“同行合作”模式下房地產(chǎn)開發(fā)的會計核算及稅務(wù)處理
同行合作，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間簽定項目開發(fā)合同，共同投資開發(fā)項目。分兩種情形，即：共同開發(fā)、掛靠開發(fā)。
1、共同開發(fā)。
項目所需《土地開發(fā)使用證》、《建設(shè)規(guī)劃許可證》、《開工許可證》、《工程施工合同》都是以雙方的名義辦理。共同開發(fā)也分為兩種情形：
（1）按投資比例分配開發(fā)產(chǎn)品。
在這種情況下，投資雙方一般分別建帳，雙方各自按投資比例核算應(yīng)分攤的開發(fā)成本、費用、開發(fā)產(chǎn)品，分別銷售，分別計算經(jīng)營成果。采取這合作方式，合作雙方可以看作兩個獨立的房地產(chǎn)企業(yè)。
（2）投資比例分配利潤。
在這種情況下，投資雙方一般統(tǒng)一建帳，統(tǒng)一核算開發(fā)成本、費用、開發(fā)產(chǎn)品，統(tǒng)一銷售、統(tǒng)一計算經(jīng)營成果，然后，再根據(jù)雙方投資比例進行利潤分配。采取這種合作方式，只要把它看成一個房地產(chǎn)企業(yè)對待就可以了。
2、掛靠開發(fā)
掛靠開發(fā)一般是合作雙方有一方具有開發(fā)權(quán)
（被掛靠方），另一方?jīng)]有開發(fā)權(quán)（掛靠方）。被掛靠方以自己的名義辦理土地開發(fā)可證、建設(shè)規(guī)劃許可證、開工許可證、工程施工合同等一切手續(xù)），掛靠方出資，并根據(jù)合作開發(fā)協(xié)議，委托甲方進行管理，最終享有“部分開發(fā)產(chǎn)品”的銷售權(quán)（掛靠方售出的房屋，由被掛靠方負責(zé)開據(jù)發(fā)票）。采取這種合作形式，真正的開發(fā)主體是被掛靠方。
注意：同行合作，與普通開發(fā)業(yè)務(wù)基本相似，會計與稅收業(yè)務(wù)的處理也應(yīng)比照普通房地產(chǎn)開發(fā)進行。
（三）“非同行合作” 房地產(chǎn)開發(fā)的會計核算及稅務(wù)處理
非同行合作，是指由一方（甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（乙方）提供資金，合作建房。通常所說的“合作建房”指的就是非同行合作建房。非同行合作分為三種形式：即：以物易物、合營建房、項目合作。
1、以物易物的會計與稅務(wù)處理：
以物易物，即雙方以各自擁有的“土地使用權(quán)”、“房屋所有權(quán)”相互交換。具體交換方式有以下兩種：以“土地使用權(quán)”換“房屋所有權(quán)”、以出租“土地使用權(quán)”換取“房屋所有權(quán)”。
（1）以“土地使用權(quán)”換“房屋所有權(quán)”的會計與稅務(wù)處理：
【案例分析9】
甲企某項土地使用權(quán)，賬面成本2000萬元。已提攤銷500萬元，與乙房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)。項目完工后，甲方按照規(guī)定分得市場價為3000萬元的房屋，假設(shè)當?shù)貭I業(yè)稅稅率為5%（不考慮其他稅費）。甲乙雙方應(yīng)如何進行賬務(wù)處理。
分析：
（1）會計處理：
①投資業(yè)務(wù)發(fā)生時，雙方均可以不做賬務(wù)處理；
②按照規(guī)定返還房屋時：
投資單位的賬務(wù)處理：
出售土地使用權(quán)屬于偶然發(fā)生的交易事項，因此出售損益通過營業(yè)外收支核算。
借：固定資產(chǎn) ——換回房屋 3000萬元
貸：營業(yè)外收入 3000萬元
借：營業(yè)外支出 1500萬元
累計攤銷——土地攤銷 500萬元
貸：無形資產(chǎn) 2000萬元
借：營業(yè)外支出 150萬元
貸：應(yīng)交稅費-應(yīng)交營業(yè)稅 150萬元
被投資單位的賬務(wù)處理：
借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費 3000萬元
貸：主營業(yè)務(wù)收入 3000萬元
（2）稅務(wù)處理：
①營業(yè)稅處理：
采取以“土地使用權(quán)”換“房屋所有權(quán)”模式合作開發(fā)，雙方均發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為：
甲方屬于“以地換房”，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征收營業(yè)稅；
乙方屬于“以房換地”，按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。
②土地增值稅：
甲方在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)生增值，要繳納土地增值稅。
乙方在開發(fā)過程中產(chǎn)生增值也要繳納土地增值稅。
③企業(yè)所得稅：
甲方取得的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所得，應(yīng)計入“營業(yè)外收入”并計入應(yīng)納稅所得計算繳納企業(yè)所得稅。
乙方換出房屋取得收入正常入賬以后，按照非貨幣性資產(chǎn)交換原則，要按照相同的價值計入開發(fā)成本（或者在建工程）。
（3）納稅籌劃：
采取以“土地使用權(quán)”換“房屋所有權(quán)”模式合作開發(fā)，雙方更多的考慮的并不是稅收，而是實際經(jīng)濟效益：
甲方：第一、可以不直接對項目建設(shè)進行管理，這樣既不必考慮開發(fā)資質(zhì)的問題，又可以節(jié)省大量管理費用；第二、不用考慮資金問題，既可以回避融資難的問題，又可以節(jié)省融資費用。
乙方：第一，看中的是這塊土地的市場前景較好；第二、考慮的是開發(fā)這塊土地要付出的成本代價相對較低；第三、考慮的是對方承諾，協(xié)助完成土地使用權(quán)的取得和處理開發(fā)過程中出現(xiàn)的一切問題，有利于開發(fā)工作的順利實施。
同時符合雙方的利益，合作才有可能實現(xiàn)。
如果單純從稅收的角度考慮，這種合作模式，并不會產(chǎn)生太大節(jié)稅效應(yīng)。
（2） 以“出租使用權(quán)”換取“房屋所有權(quán)”的會計與稅務(wù)處理。
【案例分析10】
甲企也用某項土地使用權(quán)，與乙房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)。房屋建成后，成本價大約1500萬元。合作協(xié)議規(guī)定項目完工后，房屋歸乙方使用10年，10年后歸還，假定該房屋使用壽命50年，歸還房屋時已經(jīng)計提折舊300萬元，歸還時市場公允價2500萬元。銷售不動產(chǎn)、房屋租賃營業(yè)稅稅率均為5%（不考慮其他稅費）。甲乙雙方應(yīng)如何進行會計、稅務(wù)處理。
分析：
（1）會計處理：
①投資方的會計處理：
A、投資業(yè)務(wù)發(fā)生時，投資方可以不做會計處理。
B、按照規(guī)定返還房屋時：
借：固定資產(chǎn) 2500萬元
貸：其他業(yè)務(wù)收入——土地租賃收入 2500萬元
借：其他業(yè)務(wù)支出 125萬元
貸：應(yīng)交稅金——營業(yè)稅 125萬元
②被投資單位的賬務(wù)處理：
A、每年計算應(yīng)分攤租金：
借：管理費用 250萬元（十年累計2500萬元）
貸：預(yù)提費用 250萬元（十年累計2500萬元）
B、十年后還房：
借：預(yù)提費用 2500萬元
貸：固定資產(chǎn)清理 2500萬元
借：固定資產(chǎn)清理——凈值 1200萬元
累計折舊 300萬元
貸：固定資產(chǎn) 1500萬元
借：固定資產(chǎn)清理——已繳營業(yè)稅金及附加 125萬元
貸：應(yīng)交稅金——營業(yè)稅 125萬元
借：固定資產(chǎn)清理 1175萬元
貸：營業(yè)外收入——處置固定資產(chǎn)收益 1175萬
（2）稅務(wù)處理：
①營業(yè)稅：
根據(jù)國稅函發(fā)【1995】156號規(guī)定：以出租“土地使用權(quán)”換取“房屋所有權(quán)”模式進行開發(fā)：
甲方未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為，屬于“土地租賃”，按“服務(wù)業(yè)——租賃”征收營業(yè)稅；
乙方發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為，屬于“以房換地”，按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。
②土地增值稅：
甲方未涉及國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，不涉及土地增值稅；
乙方歸還房屋按照“銷售舊建筑物”計算繳納土地增值稅。
③企業(yè)所得稅：
甲方取得收入屬于營業(yè)性收入，計入“其他業(yè)務(wù)收入”處置；
《企業(yè)所得稅條例》
第十九條：租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。
乙方取得銷售舊建筑物收入，雖然按照規(guī)定應(yīng)繳納營業(yè)稅，但是仍應(yīng)按照固定資產(chǎn)清理程序處理，取得的凈收益，計入“營業(yè)外收入”處置。
（3）納稅籌劃：
以出租“土地使用權(quán)”換取“房屋所有權(quán)”模式進行開發(fā)。
甲方：從營業(yè)稅角度，可以回避“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”營業(yè)稅，但是要繳納租賃業(yè)業(yè)營業(yè)稅，稅負不變；從土地增值稅角度，可以回避因轉(zhuǎn)讓土地帶來的土地增值，回避土地增值稅。
乙方：所建房屋不屬于開發(fā)產(chǎn)品，不能對外銷售，應(yīng)作為固定資產(chǎn)管理。銷售時營業(yè)稅按照銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅，按照銷售舊房計算繳納土地增值稅。
房地產(chǎn)開發(fā)公司采取這種模式，往往與其他模式是伴生的，是為了通過這種形式，在此之外獲得更多、更好、更符合開發(fā)要求的土地。
這種模式，對于乙方節(jié)稅的意義也不大。
2、“合營建房”的會計與稅務(wù)處理：
合營建房，是指甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股成立合營企業(yè)，合作建房。分三種情形：雙方風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享；甲方按銷售比例提成、或提取固定利潤；雙方按一定比例分配房屋。
（1）雙方風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享：
此種情形，甲方參與經(jīng)營管理，一切經(jīng)營、管理活動都以新成立的合營企業(yè)的名義開展。
【案例分析11】
甲企業(yè)某項土地使用權(quán)，賬面成本2000萬元。已提攤銷500萬元，作價3000萬元向乙房地產(chǎn)公司投資。次年，按照投資協(xié)議分回利潤450萬元。
分析：
（1）會計處理
①投資業(yè)務(wù)發(fā)生時：
投資單位的賬務(wù)處理：
借：長期股權(quán)投資 3000萬元
累計攤銷——土地攤銷 500萬元
貸：無形資產(chǎn) 2000萬元
營業(yè)外收入 1500萬元
被投資單位的賬務(wù)處理：
借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費 3000萬元
貸：實收資本——甲方（非貨幣資產(chǎn)） 3000萬元
②分配利潤時：
投資單位的賬務(wù)處理：
借：應(yīng)收賬款 450萬元
貸：投資收益 450萬元
被投資單位的賬務(wù)處理：
借：利潤分配——應(yīng)付利潤 450萬元
貸：應(yīng)付利潤 450萬元
③實際撥付利潤時
投資單位的賬務(wù)處理：
借：銀行存款 450萬元
貸：應(yīng)收賬款 450萬元
被投資單位的賬務(wù)處理：
借：應(yīng)付利潤 450萬元
貸：銀行存款 450萬元
（2）稅務(wù)處理：
①營業(yè)稅：
根據(jù)國稅函發(fā)［1995］156號規(guī)定，采取“雙方風(fēng)險公擔(dān)、利潤共享”合作模式開發(fā)的：
甲方以“土地使用權(quán)”入股，屬于“以無形資產(chǎn)入股”，不征“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)營業(yè)稅”，乙方按照銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。
②土地增值稅：
根據(jù)財稅【2006】21號規(guī)定，以土地使用權(quán)向房地產(chǎn)企業(yè)投資，應(yīng)征收土地增值稅，甲方如果在投資過程中產(chǎn)生增值，要繳納土地增值稅。
乙方在開發(fā)過程中產(chǎn)生增值也要繳納土地增值稅。
③企業(yè)所得稅：
根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第二十六條規(guī)定，“符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益不征企業(yè)所得稅”。所以，甲方分回利潤不用繳納企業(yè)所得稅。
乙方支付的是稅后利潤，不能夠在企業(yè)所得稅前扣除。
（3）納稅籌劃：
采取“利潤共享、風(fēng)險共擔(dān)”的投資模式：
①甲方可以回避營業(yè)稅，無論投資金額大小，都免征營業(yè)稅。
②無論投資損益有多大，站在雙方合作的立場，從雙方共同利益考慮，甲方多交的企業(yè)所得稅，與乙方少繳的企業(yè)所得稅可以相互抵銷。
③甲方在投資過程中如果產(chǎn)生增值，要繳納土地增值稅，但是甲方增值越大，乙方的扣除項目就越大。而且，把甲方的增值變成乙方的成本，還可以多享受加計扣除25—30%的待遇。成本每增加100萬元，扣除項目就可以加大25—30萬元。因此說，采取這一模式，土地作價越高對合作雙方就越有利。
（2）甲方按銷售比例提成、或提取固定利潤：
此種情形，甲方不參與經(jīng)營管理，一切經(jīng)營、管理活動同樣都以新成立的合營企業(yè)的名義開展。
【案例分析12】
甲企某項土地使用權(quán)，賬面成本2000萬元。已提攤銷500萬元，與乙房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)。項目完工后，按照銷售比例分回提成3000萬元。假設(shè)當?shù)貭I業(yè)稅稅率為5%（不考慮其他稅費）。甲乙雙方應(yīng)如何進行賬務(wù)處理。
分析：
（1）會計處理：
①投資業(yè)務(wù)發(fā)生時，雙方均可以不做賬務(wù)處理；
②按照銷售比例給付提成或給付提取固定利潤時：
投資單位的賬務(wù)處理：
出售土地使用權(quán)屬于偶然發(fā)生的交易事項，因此出售損益通過營業(yè)外收支核算。
借：銀行存款 3000萬元
貸：營業(yè)外收入 3000萬元
借：營業(yè)外支出 1500萬元
累計攤銷——土地攤銷 500萬元
貸：無形資產(chǎn) 2000萬元
借：營業(yè)外支出 150萬元
貸： 應(yīng)交稅費-應(yīng)交營業(yè)稅 150萬元
被投資單位的賬務(wù)處理：
借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費 3000萬元
貸：銀行存款 3000萬元
（2）稅務(wù)處理：
①營業(yè)稅：
根據(jù)國稅函發(fā)［1995］156號規(guī)定，采取“甲方按銷售比例提成、或提取固定利潤”的合作模式開發(fā)的，甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到乙方，應(yīng)按照“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”征收營業(yè)稅；乙方按照銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。
②土地增值稅：
甲方在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)生增值，要繳納土地增值稅。
乙方在開發(fā)過程中產(chǎn)生增值也要繳納土地增值稅。
③企業(yè)所得稅：
甲方按比例分回提成，產(chǎn)生的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收益應(yīng)計入“營業(yè)外收入”，并計算繳納企業(yè)所得稅。
乙方分出的提成不能沖減本企業(yè)的收入或者所得。
（3）納稅籌劃：
①采取這種合作模式，甲方不能回避“土地轉(zhuǎn)讓”營業(yè)稅。
②綜合考慮雙方共同的利益，無論土地作價多高，企業(yè)所得稅稅負都不會改變（你高我低）。
③土地轉(zhuǎn)讓價越高雙方綜合繳納的土地增值稅就越少。雙方可以嘗試適當提高土地評估價格，但是同時必須提高分成比例。
采取這一模式，相比“利潤共享、風(fēng)險共擔(dān)”模式，要多交一道土地轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅。
（3）雙方按一定比例分配房屋：
此種情形，甲方參與經(jīng)營管理，大部分經(jīng)營、管理活動都以新成立的合營企業(yè)的名義開展。財務(wù)核算也以“新成立的合營企業(yè)”為主體。但是，不以合營企業(yè)名義賣房，而是先按一定比例將房屋分配給甲乙雙方。
【案例分析13】
甲企某項土地使用權(quán)，賬面成本2000萬元。已提攤銷500萬元，與乙房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)。項目完工后，甲方按照規(guī)定分得成本價為3000萬元的房屋，假設(shè)當?shù)貭I業(yè)稅稅率為5%（不考慮其他稅費）。甲乙雙方應(yīng)如何進行賬務(wù)處理。
分析：
（1）會計處理：
①投資業(yè)務(wù)發(fā)生時，雙方均可以不做賬務(wù)處理；
②按照規(guī)定分配房屋時：
投資單位的賬務(wù)處理：
出售土地使用權(quán)屬于偶然發(fā)生的交易事項，因此出售損益通過營業(yè)外收支核算。
（2）稅務(wù)處理：
①營業(yè)稅：
根據(jù)國稅函發(fā)［1995］156號規(guī)定，采取“雙方按一定比例分配房屋”模式合作開發(fā)的。甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到乙方，應(yīng)按照“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”征收營業(yè)稅；雙方按比例分配房屋時不繳納營業(yè)稅；分配房屋后，如果各自銷售，再按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。
②土地增值稅：
甲方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如果產(chǎn)生增值，要繳納土地增值稅。
甲乙雙乙方在銷售過程中產(chǎn)生增值也要繳納土地增值稅。
③企業(yè)所得稅：
甲乙雙方分回房屋再銷售，應(yīng)就其產(chǎn)生的收益分別計算繳納企業(yè)所得稅。
（3）納稅籌劃：
①采取這種合作模式，甲方不能回避“土地轉(zhuǎn)讓”營業(yè)稅；同時，分回房屋銷售時，要負擔(dān)銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。不過雙方加起來銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅不變。
②如果雙方銷售水平相當，分售與合售對企業(yè)所得稅影響不大。
③按照財稅【1995】048號規(guī)定，“雙方合作建房，按比例分房的，暫免征收土地增值稅。分房后再銷售的，應(yīng)征收土地增值稅”。
這種合作模式，甲方仍然要以開發(fā)公司的名義銷售房屋，雖然銷售收入、銷售成本、銷售稅金都分別核算，但是，因房屋的成本水平相同。土地增值稅不受影響。
因此說，采取“按比例分房”的模式，在以“合營模式”開發(fā)的方法中，也是不太可取的，相比 “利潤共享、風(fēng)險共擔(dān)”模式，營業(yè)稅稅負也比較重。
3、項目合作的會計與稅務(wù)處理：
企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，就項目本身而言，利潤共享、風(fēng)險共擔(dān)。但是，合作雙方就該項目不成立獨立法人公司。
（1）會計處理：
項目合作是一種不規(guī)范的合作模式，投資業(yè)務(wù)因缺少必要的法律支持，在會計核算上往往不好處理。計入“投資”處理，沒有經(jīng)過增資注冊；作為“負債”處理，又掩蓋了業(yè)務(wù)的事實真相。就這一問題。
本人認為還是按照負債來處理比較合適。理由是：
第一、筆者認為項目合作業(yè)務(wù)的性質(zhì)，對于房地產(chǎn)公司而言，實質(zhì)上是一種融資行為，有點類似于公司之間的資金拆借。只是支付利息的方式有所不同。資金拆借，是按照拆借金額的百分比支付利息，而項目合作是按照項目收益的百分比支付利息。資金拆借利息因在稅前計算，可以計入“財務(wù)費用”，進而影響本年實現(xiàn)利潤和可分配利潤；而項目合作利息，因在稅后支付，支付的同時，本年所有損益類賬戶都已經(jīng)結(jié)平，因而無法計入財務(wù)費用，也無法直接影響本年實現(xiàn)利潤和可供分配利潤。因此，可以考慮將這部分稅后支付的利息（即利潤分配額）直接計入“利潤分配——未分配利潤”，由此來實現(xiàn)對本年可分配利潤的影響。
第二、除此以外，還可以回避因為“未按規(guī)定進行新增資金注冊”、“違反法律抽逃注冊資金”帶來的法律風(fēng)險。
這是一種比較特殊的處理方法。既是按照負債來管理，同時利息又在稅后體現(xiàn)。需要注意的是在進行會計報表填制時，應(yīng)該說明“利潤分配——未分配利潤”減少的部分，就相當于是增加了稅前的“財務(wù)費用”。
具體會計處理方法如下：
①投資方的賬務(wù)處理：
A、投資業(yè)務(wù)發(fā)生時：
借：長期債權(quán)投資———應(yīng)收項目合作款（出資額）
貸：銀行存款。
B、項目完成后，每年雙方就此項目所獲得的收益按協(xié)議分成時：
借：應(yīng)收合作項目款———某項目（應(yīng)計收益）；
貸：投資收益。
C、收到房地產(chǎn)公司支付的合作項目收益時：
借：銀行存款；
貸：應(yīng)收合作項目款———某項目（應(yīng)計收益）
D、項目完成后，按協(xié)議退還投資時：
借：銀行存款；
貸：長期債權(quán)投資———應(yīng)收項目合作款（出資額）。
②被投資人房地產(chǎn)公司會計處理：
A、接受投資單位投資時：
借：銀行存款
貸：長期應(yīng)付款———應(yīng)付項目合作款（受資額）。
B、項目完成后，每年雙方就此項目所獲得的收益按協(xié)議分成時：
借：利潤分配———未分配利潤
貸：應(yīng)付合作項目款———某項目（應(yīng)計收益）
C、支付投資單位所獲得的收益時：
借：應(yīng)付合作項目款———某項目（應(yīng)計收益）
貸：銀行存款。
D、項目完成后，按協(xié)議退還投資單位公司資金時：
借：長期應(yīng)付款———應(yīng)付項目合作款（受資額）
貸：銀行存款。
（2）稅務(wù)處理：
項目合作的營業(yè)稅處理，與“真正意義上的合作
開發(fā)”完全相同。在進行企業(yè)所得稅處理時應(yīng)注意到國稅發(fā)【2009】31號 文件第三十六條的規(guī)定。
國稅法[2009]31號第三十六條：
企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：
?、俜查_發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。
②凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進行處理：
A、企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應(yīng)
納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分
配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。
B、投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進行相關(guān)的稅務(wù)處理。
（注意：根據(jù)企業(yè)所得稅法的規(guī)定，居民企業(yè)投資于居民企業(yè)分回的稅后利潤和股息，投資期間未超過12個月的，不能免征企業(yè)所得稅。）
【案例分析14】
某房地產(chǎn)開發(fā)公司與A公司合作（合資）開發(fā)房地產(chǎn)項目，合同約定投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品，A公司投資額為800萬元，該項目于2008年12月完工，按約定A公司分得銷售成本為1000萬元的房屋，問如何進行企業(yè)所得稅處理？假如未結(jié)算計稅成本分得房屋又應(yīng)如何進行企業(yè)所得稅處理？
分析：
凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。
（1）在已結(jié)算計稅成本的情況下：
計稅成本與投資額的差額＝1000－800＝200萬，
應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額200萬元。（差額為負數(shù)，調(diào)增應(yīng)納稅 所得額；差額為正數(shù)調(diào)減應(yīng)納稅所得額）。
（2）在未結(jié)算計稅成本的情況下：應(yīng)將投資額800萬按規(guī)定的預(yù)計計稅毛利率計算調(diào)整應(yīng)納稅所得額。
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