營(yíng)改增新政下，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的定義與之前在營(yíng)業(yè)稅中的規(guī)定基本一致，意味著增值稅將適用于房地產(chǎn)銷售和租賃業(yè)務(wù)，受到影響的主要房地產(chǎn)類型包括住宅、寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等。房地產(chǎn)業(yè)將適用11% 的增值稅稅率，較之營(yíng)業(yè)稅5%的稅率有了較大幅度的提高，但由于增值稅是基于差額征稅，而營(yíng)業(yè)稅是基于全額征稅，所以單純將新老稅率直接比較是沒有意義的。總體而言，房地產(chǎn)業(yè)在此次營(yíng)改增中，具有實(shí)質(zhì)性影響的主要有以下內(nèi)容：
過(guò)渡性政策。房地產(chǎn)業(yè)可能是此次營(yíng)改增改革中受影響最大的行業(yè)。在不影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的前提下，為了保證改革的順利推進(jìn)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局特別對(duì)存量的房地產(chǎn)項(xiàng)目引入過(guò)渡性政策，其中包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中一般納稅人銷售老房地產(chǎn)項(xiàng)目，以及一般納稅人出租現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)，均可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5% 的征收率計(jì)稅。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)的老項(xiàng)目可以適用和營(yíng)業(yè)稅同樣的稅率，在營(yíng)改增過(guò)程中能夠?qū)崿F(xiàn)平穩(wěn)過(guò)渡。銷售2016 年5 月1 日后取得的或新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目才適用于11% 的增值稅率。
支付的土地價(jià)款可以扣除。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)、計(jì)算增值稅稅額時(shí)，向政府部門支付的土地價(jià)款可以從銷售額中扣除，以有效地保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只對(duì)其增值的部分納稅。此規(guī)定只適用于按照11% 的增值稅率繳納增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不適用于以簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的房地產(chǎn)老項(xiàng)目。
分期抵扣適用于11% 增值稅率的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額。增值稅一般納稅人在2016 年5 月1 日之后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，其進(jìn)項(xiàng)稅額可分兩年從銷項(xiàng)稅額中抵扣：第一年可抵扣60%，于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣；第二年可抵扣40%，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第 13 個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。如果納稅人發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)處置或注銷等情況，尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，允許于銷售的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣。相關(guān)抵扣政策確保了增值稅鏈條的完整性，并可分兩年抵扣，營(yíng)改增后將在很大程度上促進(jìn)房地產(chǎn)交易的活躍度。【加微信：fdccspx關(guān)注更多精彩內(nèi)容】
在財(cái)稅[2016]36 號(hào)文發(fā)布后，國(guó)家稅務(wù)總局專門出臺(tái)了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016 年第18 號(hào)），對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體問題進(jìn)行了明確。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購(gòu)入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，以自己名義立項(xiàng)銷售的，也屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
在采用一般計(jì)稅方法計(jì)算銷售額時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額（含稅）。土地價(jià)款是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款，否則將不得扣除。土地價(jià)款按照建筑面積的比例，分?jǐn)傊廉?dāng)期銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目中。
值得注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)可能部分進(jìn)行銷售，部分自行持有進(jìn)行出租，按照《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)）和國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)文件的規(guī)定，出售的部分可以扣除土地價(jià)款，出租的部分則不可以扣除。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅，但不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。老項(xiàng)目必須滿足以下條件之一：1.《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在 2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；2.《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》，但建筑工程承包合同注明的開工日期在 2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。
國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)文件還明確，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)可以按照施工許可證來(lái)區(qū)分不同項(xiàng)目，分別適用不同的增值稅計(jì)稅方法。因此，有些房地產(chǎn)開發(fā)公司可能希望住宅按照5%的征收率采用簡(jiǎn)易征收方式繳納增值稅，而商業(yè)地產(chǎn)可能傾向于采取一般計(jì)稅方法，即按照11%的稅率計(jì)算增值稅銷項(xiàng)稅額，同時(shí)購(gòu)買方可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。重要的是，納稅人一旦選定某種計(jì)稅方式，36個(gè)月內(nèi)不得更改。
需要注意的是，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用預(yù)售方式銷售房產(chǎn)并收訖預(yù)付款時(shí)，雖然按照納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定，可能并不實(shí)際發(fā)生納稅義務(wù)，但需要按3% 的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。預(yù)繳稅款在進(jìn)行納稅申報(bào)時(shí)予以抵減，未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以自行開具增值稅發(fā)票，但向其他個(gè)人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得開具增值稅專用發(fā)票。小規(guī)模納稅人可以去稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅專用發(fā)票。
一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)于2016 年 4 月 30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，但不得開具增值稅專用發(fā)票。該規(guī)定突破了之前的限制，很大程度上解決了納稅人實(shí)操中面臨的開票問題。
《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016 年第14 號(hào)）規(guī)定了除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之外的納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)如何進(jìn)行增值稅處理等問題。
小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（ 不含自建） 的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照 5% 的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。若轉(zhuǎn)讓其自建的不動(dòng)產(chǎn)，則以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5% 的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
值得注意的是，一般納稅人適用簡(jiǎn)易征收辦法可以開具增值稅專用發(fā)票，小規(guī)模納稅人也可去稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。因此，不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買方可以抵扣相應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅額。
對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃， 財(cái)稅[2016]36 號(hào)文件和國(guó)家稅務(wù)總局公告2016 年第18 號(hào)文件并未像銷售房地產(chǎn)那樣，將納稅主體區(qū)分為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和其他非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因此上述文件的適用范圍包括所有提供相關(guān)租賃服務(wù)的企業(yè)。
由于過(guò)渡性政策僅要求一般納稅人在2016 年4 月30 日前取得不動(dòng)產(chǎn)，因此滿足該項(xiàng)條件的不動(dòng)產(chǎn)租賃可以一直適用過(guò)渡性政策。換言之，所有權(quán)不變的同一不動(dòng)產(chǎn)在多年后依然適用于簡(jiǎn)易征收政策。但是新的不動(dòng)產(chǎn)或所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)，則不能繼續(xù)適用過(guò)渡性政策。另外，取得的不動(dòng)產(chǎn)僅包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等方式取得的不動(dòng)產(chǎn)，不包括租入方式。因此，轉(zhuǎn)租不能適用5% 的過(guò)渡性政策。
在不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)中，業(yè)主如何選擇增值稅稅率在很大程度上受租戶的影響。如果業(yè)主可以將增值稅轉(zhuǎn)嫁給租戶，則業(yè)主可能傾向于選擇11% 的稅率。但由于租賃條款或議價(jià)能力等原因無(wú)法將增值稅轉(zhuǎn)嫁時(shí)，業(yè)主往往更傾向于選用5%的征收率。因此，業(yè)主與租戶之間就稅務(wù)問題進(jìn)行清晰的溝通，有可能成為未來(lái)租約談判的一部分內(nèi)容。
國(guó)家稅務(wù)總局公告2016 年第18 號(hào)文件并未對(duì)取得房地產(chǎn)的時(shí)點(diǎn)進(jìn)行明確，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面臨新老項(xiàng)目如何判斷的問題。到底應(yīng)該比照銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目的定義，即按照《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期或建筑工程承包合同注明的開工日期，還是應(yīng)以取得房產(chǎn)證或以會(huì)計(jì)上轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)為時(shí)點(diǎn)進(jìn)行判斷，在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最好提前向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行確認(rèn)。
房地產(chǎn)服務(wù)提供商，如房地產(chǎn)中介、物業(yè)管理公司、建筑師、測(cè)量師等，不屬于“房地產(chǎn)業(yè)”范圍，而應(yīng)歸屬于“商務(wù)輔助服務(wù)”，適用6% 的增值稅稅率。 房地產(chǎn)持股公司為達(dá)到轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所有權(quán)的目的，而出售股份或其他權(quán)益的，不屬于營(yíng)業(yè)稅或增值稅的應(yīng)稅范圍。
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