【案例】營改增，物業(yè)企業(yè)如何應(yīng)對?
營業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)即將于5月1日全面推開，隨著稅制改革的不斷推進(jìn)，物業(yè)行業(yè)作為生活服務(wù)業(yè)將納入這次營改增范圍，“營改增”對物業(yè)企業(yè)有何影響，應(yīng)對“營改增”有何措施是行業(yè)普遍關(guān)注的話題。
“營改增”改增的背景
展開這個話題之前，我們先簡單了解下營改增背景和進(jìn)程。
我國于1994年開始實(shí)行增值稅制度，將商品和勞務(wù)在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)。增值稅是一種流轉(zhuǎn)稅，具有征稅范圍廣和避免重復(fù)征稅等特點(diǎn)。對于未納入增值稅征收范圍的商品和勞務(wù)，對其征收營業(yè)稅。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，傳統(tǒng)的營業(yè)稅征收方式逐步顯現(xiàn)出自身的缺陷和不足，存在著重復(fù)征稅從而加大了企業(yè)的經(jīng)營成本，阻礙了市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。因此，我國在轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)的背景下提出了“營改增”。
“營改增”對物業(yè)企業(yè)的影響
由于不同的納稅主體適用于不同的稅率，而且納稅主體不同采用的征稅方式也不同，我們從一般納稅和小規(guī)模納稅人兩個方面來討論“營改增”對物業(yè)管理公司的影響。在“營改增”前，物業(yè)管理公司實(shí)行營業(yè)稅征收方式，稅率為5%，“營改增”后，物業(yè)管理公司作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，稅率為6%，小規(guī)模納稅人征收率為3%。
(一)“營改增”對于一般納稅人的物業(yè)管理公司稅負(fù)的影響
對于一般納稅人來說，當(dāng)期應(yīng)繳納的增值稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期抵扣的可進(jìn)項(xiàng)稅額，銷項(xiàng)稅稅率為6%。這與原來按照5%的稅率征收營業(yè)稅相比，“營改增”后企業(yè)適用的稅率提高了，從表面上看可能會增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。但是，增值稅是就增值部分計稅，它不僅與稅率有關(guān)，還與銷項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額之間的差額有關(guān)，兩者之間的差額越大，應(yīng)繳納的增值稅額則越多，反之則越少。因此，由于計稅方式的改變，即使一般納稅人適用的稅率提高了，也不一定就會增加一般納稅人的稅收負(fù)擔(dān)。“營改增”對一般納稅人稅收負(fù)擔(dān)的影響，還需要結(jié)合企業(yè)具體實(shí)際情況加以分析。
假設(shè)物業(yè)管理公司(一般納稅人)收取的物業(yè)費(fèi)為A，假設(shè)只考慮營業(yè)稅不考慮附加稅，“營改增”前收入為A，應(yīng)繳稅額為A*5%=0.05A，增值稅銷項(xiàng)稅額為A*6%/(1+6%)=0.056A。進(jìn)一步分析可知，若進(jìn)項(xiàng)稅額<0.006A，則“營改增”后企業(yè)的稅負(fù)額將上升，若進(jìn)項(xiàng)稅額>0.006A，則“營改增”后企業(yè)的稅負(fù)額將下降。
如，一個年物業(yè)服務(wù)費(fèi)100萬元的物業(yè)項(xiàng)目，應(yīng)繳稅額為5萬元(100萬元×5%)，增值稅銷項(xiàng)稅額為5.6萬元【100*6%/(1+6%)】，因當(dāng)期應(yīng)繳納的增值稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期抵扣的可進(jìn)項(xiàng)稅額得知，若進(jìn)項(xiàng)稅額為0.6萬元時，應(yīng)繳納的增值稅額為5萬元。與原按照5%的稅率征收營業(yè)稅相比相等，若進(jìn)項(xiàng)稅額>0.6萬元(0.006A)，為1萬元時，繳納的稅額為4.6萬元，小于應(yīng)繳納的稅額5萬元(0.05A)，則“營改增”后企業(yè)的稅負(fù)額將下降。同理，若進(jìn)項(xiàng)稅額<0.6萬元(0.006A)時，“營改增”后企業(yè)的稅負(fù)額將上升。
換另一個角度分析，假設(shè)某物業(yè)管理公司(一般納稅人)年?duì)I業(yè)額為X，“營改增”前的成本費(fèi)用為Y，“營改增”后的成本費(fèi)用為Z，可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為(Y-Z)，同樣可以得出，若(Y-Z)<0.006X，則“營改增”后企業(yè)的稅負(fù)額將上升，若(Y-Z)>0.006X，則“營改增”后企業(yè)的稅負(fù)額將下降。
(二)“營改增”對小規(guī)模納稅人的物業(yè)管理公司稅負(fù)的影響
對于小規(guī)模納稅人來說，“營改增”之后，小規(guī)模納稅人當(dāng)期應(yīng)繳納的增值稅額=(全部價款+價外費(fèi)用)*3%/(1+3%)，由此可知，“營改增”后對小規(guī)模納稅人來說，稅負(fù)大大下降，企業(yè)的收入和利潤將會得到進(jìn)一步的提升。
(三)稅負(fù)臨界點(diǎn)分析
稅負(fù)臨界點(diǎn)即企業(yè)在選擇一般納稅人還是小規(guī)模納稅人時其稅負(fù)相等，臨界點(diǎn)可以通過計算得出。假設(shè)物業(yè)管理公司銷售額為a，選擇一般納稅人時，增值稅稅率為6%，那么銷項(xiàng)稅額為6%a，設(shè)進(jìn)項(xiàng)稅額為b，則應(yīng)繳增值稅額為6%a-b。如果該企業(yè)選擇小規(guī)模納稅人，由于其銷售額與選擇一般納稅人時相同(a)，增值稅征稅率為3%，則應(yīng)繳增值稅額為3%a。若一般納稅人與小規(guī)模納稅人稅負(fù)相同時即6%a-b=3%a，則b=3%a，也就是說當(dāng)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅額為銷售額的3%時，不管是選擇一般納稅人還是選擇小規(guī)模納稅人，稅負(fù)相等。
(四)“營改增”對物業(yè)管理公司財務(wù)管理工作的影響。
“營改增”之后，物業(yè)管理公司將納入到增值稅體系當(dāng)中，這將促使物業(yè)管理公司不得不更加規(guī)范自己的財務(wù)管理制度，根據(jù)經(jīng)濟(jì)和政策發(fā)展的要求來不斷完善原有的財務(wù)制度。物業(yè)管理公司將不得不根據(jù)“營改增”政策要求來統(tǒng)一核算口徑，不斷提高財務(wù)信息的真實(shí)性和有效性，進(jìn)而保證財務(wù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，提高財務(wù)管理工作水平和質(zhì)量。物業(yè)管理公司需不斷擴(kuò)大稅負(fù)效應(yīng)，提高企業(yè)的盈利能力，提高企業(yè)的利潤率，使得企業(yè)在同等條件下能夠獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益?！盃I改增”之后，物業(yè)管理公司將必須完善稅率和抵扣范圍，必須根據(jù)“營改增”稅制改革的要求來調(diào)整自身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，并要對其業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行升級和優(yōu)化。
(五)實(shí)行“營改增”促進(jìn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展。
物業(yè)管理公司承擔(dān)的稅負(fù)較重，而國家實(shí)行“營改增”稅制改革將會對物業(yè)管理公司帶來眾多的收益和好處。
“營改增”稅制改革措施將把企業(yè)納入到增值稅管理體系當(dāng)中，這對企業(yè)的財務(wù)核算方式和內(nèi)容提出了更高的要求，這樣就會倒逼企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部改革，改善企業(yè)內(nèi)部管理工作質(zhì)量。同時將會促使企業(yè)不得不解決營業(yè)稅和增值稅并存造成的抵扣鏈條斷裂等難題，這將使得企業(yè)被動的解決稅收增加難題，從而可以消除重復(fù)征稅問題。
“營改增”之后，企業(yè)不得不完善稅率和抵扣范圍，促使企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使得產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)型。隨著抵扣鏈條逐步打通和延伸，可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額會不斷增加，“營改增”帶來的減稅效應(yīng)將會得到放大，從而惠及更多企業(yè);從行業(yè)持續(xù)發(fā)展角度看，實(shí)施“營改增”對強(qiáng)化企業(yè)經(jīng)營，提高管理水平，增強(qiáng)發(fā)展能力，推動持續(xù)發(fā)展會起到重要作用。
物業(yè)企業(yè)應(yīng)對“營改增”的措施
(一)積極測算營改增給企業(yè)利潤帶來的影響
稅制改革對于物業(yè)管理公司來說，既有機(jī)遇又有挑戰(zhàn)，物業(yè)管理公司可以根據(jù)自身的經(jīng)營情況采取積極的措施來降低稅收負(fù)擔(dān)。物業(yè)管理公司要積極跟進(jìn)“營改增”工作的實(shí)施進(jìn)程，做好相應(yīng)的稅收籌劃和前期準(zhǔn)備工作。要積極了解企業(yè)的自身情況，明確企業(yè)適用的稅率，及時處理好企業(yè)的納稅事項(xiàng)，以便在國家法律允許的范圍內(nèi)降低稅負(fù)，降低企業(yè)面臨的稅收風(fēng)險。
要全面考慮企業(yè)的成本、進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣及資金占用等情況及對公司整體的影響，要著重分析企業(yè)的人工成本所占的成本比重，若人工成本過大，可以考慮勞務(wù)外包形式降低企業(yè)的成本減少稅負(fù)。
(二)物業(yè)管理公司內(nèi)部人員應(yīng)該做好相應(yīng)充分的準(zhǔn)備
物業(yè)管理公司的管理人員要有積極應(yīng)對的心態(tài)和未雨綢繆的意識，及時采取有效的措施，優(yōu)化企業(yè)自身的內(nèi)部管理機(jī)制，加強(qiáng)內(nèi)部管理。制定增值稅申報和發(fā)票管理的流程。
其次，進(jìn)行相關(guān)財務(wù)和稅務(wù)人員的培訓(xùn)。財務(wù)人員要深入了解稅制改革的內(nèi)容，要加強(qiáng)自身業(yè)務(wù)素質(zhì)，做好相應(yīng)的財務(wù)核算和報稅方面的工作，重視增值稅專用發(fā)票的管理及使用，以便納稅申報、認(rèn)證的順利進(jìn)行。
再者，物業(yè)企業(yè)應(yīng)及時對財務(wù)核算系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)整，適應(yīng)增值稅的核算和申報要求。其他各部門也應(yīng)該開展對稅制改革政策變化的學(xué)習(xí)活動，積極配合財務(wù)人員的工作。另外，也可積極關(guān)注企業(yè)可能獲得的財政扶持政策，減少稅賦。
營改增稅制改革將對物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織架構(gòu)、管理體制和經(jīng)營模式等方面，帶來深遠(yuǎn)的影響，企業(yè)應(yīng)高度重視此項(xiàng)工作，周密籌劃，積極應(yīng)對。提升企業(yè)的競爭力，使得企業(yè)能夠較好的立足于市場，服務(wù)于社會，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的健康快速發(fā)展。
物業(yè)企業(yè)一般納稅人按照營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第二十一條至二十三條的規(guī)定計算繳納增值稅;小規(guī)模納稅人按照該辦法第三十四條和三十五條的規(guī)定計算繳納增值稅。
（三）六個應(yīng)對舉措
上海德勤稅務(wù)事務(wù)所和合伙人高立群女士在其原創(chuàng)《營改增稅制改革對物業(yè)管理行業(yè)的影響》一文中提到：“認(rèn)為有以下應(yīng)對方式，
首先要積極測算一下營改增給企業(yè)利潤帶來的影響，從而采取一些應(yīng)對措施；
其次盡快制定增值稅申報和發(fā)票管理的流程，最起碼保證的程序上的合規(guī)合法；
第三進(jìn)行相關(guān)財務(wù)和稅務(wù)人員的培訓(xùn)，相比于財會人員的培訓(xùn)，業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)更為重要，因?yàn)樵趦r格談判中業(yè)務(wù)人員對增值稅的了解程度將直接影響業(yè)務(wù)的結(jié)果；
第四對企業(yè)的財務(wù)核算系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)整，適應(yīng)增值稅的核算和申報要求；
第五復(fù)核商業(yè)合同，與客戶和供應(yīng)商進(jìn)行溝通，檢查合同中是否有商業(yè)抵扣的條款；
第六對于營改增稅賦確實(shí)可能上升的企業(yè)，關(guān)注可能獲得的財政扶持政策?！?/span>
來源：中國物業(yè)管理雜志 微信號ID:zgwygldyh
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