2016-07-28 奚衛(wèi)華
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解析：
營改增后，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)納入增值稅征稅范圍，隨之而來的，所有增值稅一般納稅人的不動產(chǎn)、不動產(chǎn)在建工程所耗用的材料、物資、服務(wù)等的進項稅額允許抵扣。在抵扣時需要注意以下實務(wù)探討：
1.不動產(chǎn)進項稅額分為分期抵扣和一次性抵扣兩種情況，具體適用為：
分2年抵扣
一次性抵扣
按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)、不動產(chǎn)在建工程
按流動資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)、不動產(chǎn)在建工程，比如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目
新建不動產(chǎn)
融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物
用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過50%的
未超過50%（不動產(chǎn)原值：取得不動產(chǎn)時的購置原價或作價）
2.分期抵扣時，注意抵扣時點。
分期抵扣以取得扣稅憑證計算抵扣時點，而非固定資產(chǎn)完工計算抵扣時點。
納稅人2016年5月1日后購進貨物和設(shè)計服務(wù)、建筑服務(wù)，用于新建不動產(chǎn)，或者用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過50%的，其進項稅額按規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣的，60%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個月從銷項稅額中抵扣。
【例1】2017年6月5日，A公司（增值稅一般納稅人）購進辦公大樓一座，該大樓用于公司辦公，計入固定資產(chǎn)并于次月開始計提折舊。當(dāng)月該納稅人取得該大樓的增值稅專用發(fā)票并查詢相符，專用發(fā)票注明價款1000萬，增值稅稅額110萬元。請問企業(yè)應(yīng)如何進行賬務(wù)處理？
解析：
（1）2017年6月，企業(yè)賬務(wù)處理：
借：固定資產(chǎn)——辦公大樓 1000萬
應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅( 進項稅額） 66萬
應(yīng)交稅費——待抵扣進項稅額 44萬
貸：銀行存款 1110萬
（2）2018年6月，企業(yè)賬務(wù)處理：
借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項稅額） 44萬
貸：應(yīng)交稅費——待抵扣進項稅額 44萬
3.購進時已全額抵扣進項稅額的貨物和服務(wù)，轉(zhuǎn)用于不動產(chǎn)在建工程的，其已抵扣進項稅額的40%，應(yīng)于轉(zhuǎn)用的當(dāng)期從進項稅額中扣減，計入待抵扣進項稅額，并于轉(zhuǎn)用的當(dāng)月起第13個月從銷項稅額中抵扣。
【例2】2017年6月，A公司為其已經(jīng)使用了20年的辦公樓（賬面原值為1000萬元)進行裝飾修繕，將一批原采購生產(chǎn)用材料改變用途用于裝飾工程，該批材料在購進時已取得增值稅專用發(fā)票，票面注明價款為600萬元、增值稅額102萬元，企業(yè)已經(jīng)認(rèn)證并進行了進項稅額抵扣。本次裝飾工程支付設(shè)計費用，取得設(shè)計單位開具的增值稅專用發(fā)票上注明價款10萬元、增值稅額0.6萬元。支付施工單位建筑服務(wù)費用，取得增值稅專用發(fā)票上注明價款200萬元、增值稅額22萬元?？铐椌阎Ц丁！痉科筘敹愇⑿牛篺dccspx】
解析：
由于裝飾修繕支出為810萬元（600+10+200），超過了固定資產(chǎn)原值的50%，需要分期抵扣；而且對于所用的原購進的600萬元材料相應(yīng)進項稅額的40%（600×17%×40%=40.8萬）需要轉(zhuǎn)入“待抵扣進項稅額”中。
（1）企業(yè)2017年6月賬務(wù)處理：
借：在建工程——辦公樓裝修 810萬
應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項稅額） 13.56萬
應(yīng)交稅費——待抵扣進項稅額 49.84萬
（22.6×40% +102×40%）
貸：銀行存款 232.6萬
原材料 600萬
應(yīng)交稅費——增（進項稅額轉(zhuǎn)出） 40.8萬
（2）假設(shè)該企業(yè)2017年10月修繕完工，完工后賬務(wù)處理：
借：固定資產(chǎn)——辦公樓 810萬
貸：在建工程——辦公樓裝修 810萬
（3）2018年6月，企業(yè)賬務(wù)處理：
借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項稅額） 49.84萬
貸：應(yīng)交稅費——待抵扣進項稅額 49.84萬
4.按照規(guī)定不得抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進項稅額項目的，在改變用途的次月計算可抵扣進項稅額。
可抵扣進項稅額=增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅額×不動產(chǎn)凈值率
【例3】2016年6月5日，納稅人購進辦公樓一座共計2220萬元（含稅）。該大樓專用于進行技術(shù)開發(fā)使用，取得的收入均為免稅收入，記入固定資產(chǎn)，并于次月開始計提折舊，假定分10年計提，無殘值。5月20日，該納稅人取得該大樓如下3份發(fā)票：增值稅專用發(fā)票一份并認(rèn)證相符，專用發(fā)票注明的金額為1000萬元，稅額110萬元；增值稅專用發(fā)票一份一直未認(rèn)證，專用發(fā)票注明的金額為600萬元，稅額66萬元；增值稅普通發(fā)票一份，普通發(fā)票注明的金額為400萬元，稅額44萬元。根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，該大樓當(dāng)期進項稅額不得抵扣，記入對應(yīng)科目核算。
解析：
（1）購進時賬務(wù)處理
借：固定資產(chǎn)——研發(fā)大樓——免稅項目 2220萬
貸：銀行存款 2220萬
（2）2017年5月，納稅人將該大樓改變用途，用于允許抵扣項目，需按照不動產(chǎn)凈值計算可抵進項稅額后分期抵扣。
不動產(chǎn)凈值率=90%
可抵扣進項稅額=110×90%=99(萬元)
2017年6月賬務(wù)處理：
借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（進項稅額） 59.4萬
應(yīng)交稅費——待抵扣進項稅額 39.6萬
貸：固定資產(chǎn)——研發(fā)大樓——轉(zhuǎn)應(yīng)稅項目 99萬
5.不動產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)只有專用于免稅項目、簡易計稅項目、集體福利或個人消費時，才不允許抵扣進項稅額，如果既用于一般計稅項目，又用于免稅項目、簡易計稅項目、集體福利或個人消費，其進項稅額允許全額抵扣。
例如某企業(yè)購進一座大樓，1-5層為辦公樓，地下一層為員工餐廳，6層為員工活動區(qū)，則進項稅額允許全額抵扣，而無需按比例計算不得抵扣的進項稅額?！炯游⑿牛篺dccspx，關(guān)注更多精彩內(nèi)容】
6.購進不動產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)時，即使目前不允許抵扣進項稅額，也一定要取得增值稅專用發(fā)票等扣稅憑證。因為上述資產(chǎn)使用時間較長，一旦今后改變用途可以抵扣進項稅額時，應(yīng)取得合法有效的增值稅扣稅憑證，否則不得抵扣進項稅額。
7.納稅人在進行不動產(chǎn)進項稅額抵扣時，需要填寫《增值稅納稅申報表附列資料（五）》（不動產(chǎn)分期抵扣計算表）。
根據(jù)例1、2、3，我們填寫的《不動產(chǎn)分期抵扣計算表》如下：
增值稅納稅申報表附列資料（五）
（不動產(chǎn)分期抵扣計算表）
稅款所屬時間：2017年6月1日至2017年6月30日
納稅人名稱：(公章) 金額單位：元至角分
期初待抵扣不動產(chǎn)進項稅額
本期不動產(chǎn)進項稅額增加額
本期可抵扣不動產(chǎn)進項稅額
本期轉(zhuǎn)入的待抵扣不動產(chǎn)進項稅額
本期轉(zhuǎn)出的待抵扣不動產(chǎn)進項稅額
期末待抵扣不動產(chǎn)進項稅額
1
2
3≤1+2+4
4
5≤1+4
6=1+2-3+4-5
0
1734000
1389600
990000
0
1334400
其中，第2列“本期不動產(chǎn)進項稅額增加額”由例1的110萬和例2的13.56與49.84萬構(gòu)成；第3列“本期可抵扣不動產(chǎn)進項稅額”由例1 的110×60%和例2的13.56萬和例3的110×60%構(gòu)成。
