無訟按：因賣方人戶口遷出而引發(fā)的訴訟，買房人的請求違約金的要求是否能夠得到支持取決于：賣房人對于戶口遷出之事的認(rèn)知程度；賣房人對于戶口遷出所做的努力；買房人購買房屋的目的；買房人對合同履行情況；居間方對于戶口遷出條款的提示及說明情況這五大因素。
文／劉明 北京市昌平區(qū)法院 法官助理
本文為作者向無訟閱讀獨(dú)家供稿
| 案情介紹：
2013年5月12日經(jīng)北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司提供居間服務(wù)，原告王某、張某與被告劉某簽署了《北京市存量房屋買賣合同》，約定將被告擁有的位于北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)房屋一套賣給原告，房屋總價款為二百四十萬元，合同簽訂后原告依約交付了定金及首付款，余下的房款由原告向居間機(jī)構(gòu)指定的銀行申辦抵押貸款，并于2013年7月1日支付至被告銀行賬戶。
被告于2013年6月16日與原告辦理了房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并于次日將房屋交付原告使用。房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)辦完之后，被告因未能依照合同約定將其戶口遷出，原告據(jù)此將被告訴諸法院，要求被告將其戶口從涉案房屋中遷出和承擔(dān)相應(yīng)的違約金。
依據(jù)雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》第十條第三款規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起7日內(nèi)向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理原有戶口遷出手續(xù)。如因出賣人自身原因未如期將與本房屋相關(guān)的戶口遷出的，應(yīng)當(dāng)向買受人支付房屋總價款5%的違約金；逾期超過7日未遷出的，自逾期超過1日起，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計算向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金”。
原告認(rèn)為，被告作為出賣人應(yīng)在房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移之日（2013年6月16日）7日內(nèi)將其戶口遷出，然房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移之后多日，原告多次向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)查詢，被告并未按約將其戶口從合同標(biāo)的的房屋上遷出，原告數(shù)次催請未果，至起訴日被告依然未履行戶口遷出約定。因此，原告認(rèn)為被告未依約將其戶口遷出不僅違反了合同約定，而且違反了誠實信用原則，給原告的生活造成極大的困擾，理應(yīng)向原告支付違約金。
在房屋買賣合同糾紛中因戶口遷出問題而導(dǎo)致的違約糾紛，原告的訴訟請求基本概括為：1、判令被告將其戶口從合同標(biāo)的房屋上遷出；2、判令被告支付因未按約定將戶口從標(biāo)的房屋遷出而應(yīng)支付的違約金。
| 司法實踐
在司法實踐中，要求法院判令被告將戶口從合同標(biāo)的房屋上遷出的訴訟請求，各地法院都不予支持。其原因是關(guān)于戶口遷出問題，雖然合同中原被告對此進(jìn)行了約定，但是，這一問題涉及公安機(jī)關(guān)的具體行政行為和國家的戶籍管理規(guī)定及落戶政策，關(guān)于戶口遷出問題不屬于人民法院受理案件的范圍。故法院一般據(jù)此對原告的該項訴訟請求不予支持。
然而針對因被告未按約定將戶口從標(biāo)的房屋遷出而應(yīng)支付違約金的訴訟請求，在司法實踐中存在“同案不同判”的情況。筆者認(rèn)為對于該問題有必要予以深入剖析，分析該類案件的處理應(yīng)該考慮的相關(guān)因素，為審判實務(wù)提供參考。
經(jīng)調(diào)研，筆者發(fā)現(xiàn)法院支持原告要求讓被告承擔(dān)違約金的理由概括為：原、被告簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》系雙方當(dāng)事人的真實意思表示且不違背法律規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。原、被告雙方均應(yīng)根據(jù)合同約定的條款全面履行自己的合同義務(wù)。關(guān)于戶口遷出一事，原、被告雙方在合同中有明確的約定，被告理應(yīng)按照合同約定辦理戶口遷出事宜，被告未按照合同約定的時間將其戶口從合同標(biāo)的房屋遷出，故應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但是根據(jù)被告的答辯意見，合同約定的違約金過分高于原告損失的，法院會根據(jù)原告的實際損失對違約金進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。
實踐中法院不支持原告要求被告承擔(dān)違約金的理由概括為：合同雙方雖然明確約定因出賣人自身原因?qū)е聭艨谠诩s定的時間內(nèi)無法遷出時，出賣人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但是公民的戶口遷移問題涉及國家的落戶政策，屬于國家行政管理范疇，須在符合相關(guān)規(guī)定下有公安機(jī)關(guān)予以辦理，非當(dāng)事人個人意愿所能決定的內(nèi)容。所以在合同中關(guān)于因出賣人自身原因而導(dǎo)致戶口在約定時間內(nèi)無法遷出要承擔(dān)違約金的約定顯失公平。故對于該項訴訟請求不予支持。
｜ 違約金訴求是否支持應(yīng)具體情況具體分析
然而，筆者認(rèn)為對于房屋買賣糾紛中戶口遷出問題涉及國家的戶籍管理政策，屬于非賣房人主觀意愿所能控制的因素，并且多數(shù)情況下原被告是在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提供居間服務(wù)情況下簽訂標(biāo)準(zhǔn)合同文本，因此對于該項訴求不可一味的予以否定或支持，應(yīng)該根據(jù)賣房人的主觀因素、對未遷移戶口可控因素、買房人的買房目的等因素為判斷依據(jù)。具體而言，需要綜合考慮以下幾個方面：
1、賣房人對于戶口遷出之事的認(rèn)知程度：在房屋買賣合同的洽談、簽訂的過程中如果賣方知悉戶口遷出的難易程度及涉及到的戶籍管理規(guī)定及相關(guān)政策，在這種情況下仍然承諾在約定的期限內(nèi)會把戶口遷出，那么據(jù)此可以推定賣房人對戶口遷出的厲害關(guān)系有明確的了解并知悉若在約定的時間內(nèi)遷不走戶口要承擔(dān)的法律責(zé)任。那么在這種情況下，如果賣房人在約定的時間內(nèi)沒有完成戶口遷出手續(xù)，則應(yīng)當(dāng)判令被告承擔(dān)違約責(zé)任的法律后果。
2、賣房人對于戶口遷出所做的努力：在房屋買賣合同糾紛中雖然賣房人簽訂了房屋買賣合同，但是如果被告在簽訂合同時對于戶口遷出所涉及的戶籍管理規(guī)定不知情或不明確，對于戶籍遷出的難易程度不了解，并且在合同簽訂之后積極向公安機(jī)關(guān)辦理戶籍遷出問題，但由于戶籍管理規(guī)定的原因還是沒有能夠在約定的時間內(nèi)完成戶口遷出手續(xù)。
在這種情況下不宜將其歸為“因出賣人自身原因”而導(dǎo)致違約的情形?！逗贤ā返谝话僖皇畻l規(guī)定了當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行的除外情形，可以將其認(rèn)定為“債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高”的情形。在這種情況下不宜判令賣房人承擔(dān)違約責(zé)任， 如果因出賣人無法將其戶口遷出而影響買房人正常生活，從公平原則的角度考慮可以判令賣房人給予買房人一定補(bǔ)償。
3、買房人購買房屋的目的：對于因出賣人無法將其戶口遷出而使買房人買房目的無法實現(xiàn)時，如購房的目的主要是為了落戶或為了上學(xué)等，買房人可以依據(jù)《合同法》第九十四條規(guī)定的當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的而解除合同。在賣方知悉戶口遷出的難易程度及涉及到的相關(guān)落戶規(guī)定而依然簽訂合同的情況下，應(yīng)當(dāng)讓賣房人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
4、買房人對合同履行情況：在房屋買賣合同中，如果買房人不按照合同的約定履行相應(yīng)的義務(wù)，而賣房人依據(jù)合同法的規(guī)定行使“同時履行抗辯權(quán)”、“不安抗辯權(quán)”等抗辯權(quán)而沒有在合同約定的時間內(nèi)將戶口遷出的，在買房人起訴賣房人要求其繼續(xù)履行合同或承擔(dān)違約責(zé)任時，因缺少法律依據(jù)，不宜支持其訴求。
5、居間方對于戶口遷出條款的提示及說明情況：根據(jù)2011年住建部、發(fā)改委、人力資源與社會保障局聯(lián)合頒布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第21條的規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前，應(yīng)當(dāng)向委托人說明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同和房屋買賣合同的相關(guān)內(nèi)容，并書面告房屋交易的一般程序及可能存在的風(fēng)險。
因此，在房屋買賣合同中居間方提供居間服務(wù)的情況下，居間方對于合同內(nèi)容應(yīng)該向委托人進(jìn)行說明和解釋，對于房屋交易涉及到的風(fēng)險應(yīng)該書面告知。在房屋買賣合同中關(guān)于賣房人戶口遷出問題一般都有約定，但由于涉及到國家的戶籍管理規(guī)定而賣房人對此往往缺乏必要的了解，對其中潛在的違約風(fēng)險認(rèn)識不足，因此筆者認(rèn)為合同中關(guān)于戶口遷出問題應(yīng)該屬于《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》中提及的“可能存在的風(fēng)險”。當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司沒有對合同內(nèi)容向賣房人進(jìn)行說明，對戶口遷出涉及到的法律風(fēng)險沒有書面告知的情況下，賣房人可以據(jù)此向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司主張違約責(zé)任。
（本文僅代表作者個人觀點,與任職單位無關(guān)）
責(zé)編：王瑩
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