近年來(lái)，商品房交易日趨活躍，由此引發(fā)的商品房買賣糾紛也成為當(dāng)前社會(huì)的一大熱點(diǎn)和焦點(diǎn)問(wèn)題。
在商品房預(yù)售合同糾紛愈演愈烈的今天，業(yè)主稍不留神，自己的利益就會(huì)受到損害。其中，開(kāi)發(fā)商不按時(shí)交付房屋，就是令購(gòu)房者頗為頭疼的事。而逾期交房后不少開(kāi)發(fā)商仍以各種“不可抗拒”的理由推脫責(zé)任，這讓很多剛需購(gòu)房者措手不及，不知該如何維權(quán)、何時(shí)維權(quán)有利于行使自己的權(quán)利。近日，馬山某小區(qū)業(yè)主王先生就要為自己的“不及時(shí)”維權(quán)而“買單”。
今天小編與大家分享的這個(gè)案例是：開(kāi)發(fā)商逾期交房引糾紛，業(yè)主“逾期”維權(quán)被駁回。
案例回顧
按時(shí)交了房款 未能如約拿房
馬山街道是國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)，王先生一直希望能在此安家，并如愿購(gòu)買了房產(chǎn)，可是新房還沒(méi)住上，卻將開(kāi)發(fā)商告到了法院。近期濱湖法院公開(kāi)審理了這起商品房銷售合同糾紛。
2012年11月，王先生花94萬(wàn)余元買了馬山地區(qū)一套196平方米的房子，開(kāi)發(fā)商在合同中承諾于2013年4月30日前交房。怎料開(kāi)發(fā)商因資金鏈緊張，無(wú)法按時(shí)交房。雖然合同約定開(kāi)發(fā)商交房逾期超過(guò)60日的，王先生有權(quán)解除合同，不過(guò)王先生沒(méi)急著解約，他認(rèn)為反正開(kāi)發(fā)商晚交房一天，他就能多拿到一天的違約金。2013年7月3日，開(kāi)發(fā)商通知王先生收房。此時(shí)正好遇上自己公司搬到新址，新址離這處房子較遠(yuǎn)，王先生就有些動(dòng)搖了，所以就沒(méi)去收房，后與開(kāi)發(fā)商協(xié)商退房未果。2014年8月，王先生將開(kāi)發(fā)商告至法院，請(qǐng)求法院判令解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》，并判令開(kāi)發(fā)商退還其購(gòu)房款94萬(wàn)余元。
法院判決
超過(guò)1年期限，解除權(quán)消滅訴請(qǐng)被駁回
濱湖法院審理認(rèn)為，王先生與房地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同是合法有效的，開(kāi)發(fā)商未按約定日期交付符合約定的商品房，王先生可按合同約定在逾期超過(guò)60日即2013年6月30日起行使合同解除權(quán)。
Tips
但并不是說(shuō)在任何時(shí)間都可以行使合同解除權(quán)，實(shí)際上合同解除權(quán)的行使是有一定期限限制的。雖然合同中未約定行使合同解除權(quán)的期限，但《最高人民法院<關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋>》對(duì)商品房銷售合同解除權(quán)的期限作出了限制：法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。王先生的解除權(quán)發(fā)生之日為2013年6月30日，在對(duì)方?jīng)]有催告的情況下，應(yīng)當(dāng)在2014年6月30日前行使解除權(quán)，但是其于2014年8月才訴至法院，已超過(guò)規(guī)定的1年時(shí)間，解除權(quán)已消滅。故判決駁回王先生的訴訟請(qǐng)求。
王先生的解除權(quán)發(fā)生之日為2013年6月30日，在對(duì)方?jīng)]有催告的情況下，應(yīng)當(dāng)在2014年6月30日前行使解除權(quán)，但是其于2014年8月才訴至法院，已超過(guò)規(guī)定的1年時(shí)間，解除權(quán)已消滅。故判決駁回王先生的訴訟請(qǐng)求。
以案說(shuō)法
權(quán)利有期限維權(quán)應(yīng)及時(shí)
該案系因開(kāi)發(fā)商逾期交房引發(fā)的商品房銷售合同糾紛。因當(dāng)事人的認(rèn)識(shí)誤區(qū)，認(rèn)為反正開(kāi)發(fā)商違約已成事實(shí)，晚一點(diǎn)索賠可能拿到更多的違約賠償，從而忽略了除斥期間的概念，即對(duì)于某些權(quán)利，法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定了其存續(xù)期間，該期間屆滿后，權(quán)利消滅。這一制度有利于促使權(quán)利人及時(shí)行使自己的權(quán)利，有利于穩(wěn)定民事法律關(guān)系和維護(hù)社會(huì)的正常秩序。
法官提醒
購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽約時(shí)，應(yīng)認(rèn)真逐條閱讀《商品房買賣合同》中關(guān)于交付條件、交房時(shí)間、交房面積、產(chǎn)權(quán)辦理、違約責(zé)任等條款，并就補(bǔ)充性條款與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行充分溝通。此外，如果因購(gòu)房出現(xiàn)糾紛，在與開(kāi)發(fā)商溝通協(xié)調(diào)過(guò)程中應(yīng)盡量采取書面形式記載雙方溝通的具體情況、問(wèn)題的解決方案等并保存好溝通過(guò)程中形成的書面文件。如果需要到法院打官司，當(dāng)事人要弄清楚訴訟時(shí)效和除斥期間等法律概念，在法定的期限內(nèi)通過(guò)法律途徑維權(quán)。本案主審法官：胡正建
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