辛正郁按：
2002年底，我從日本回到國內(nèi)，想著勉強(qiáng)算是學(xué)成而歸，要有所總結(jié)才對，因此有了一篇《日本物權(quán)法中若干問題的探討》（載《民事審判指導(dǎo)與參考》2003年第1卷），不過涉獵問題雖然不少，與審判實(shí)踐的聯(lián)系卻并不緊密。
2003年6月1日，《商品房買賣解釋》開始施行。彼時(shí)，人民法院民事審判的熱點(diǎn)難點(diǎn)幾乎都與房地產(chǎn)、房屋買賣相關(guān)，很多民事法官都把思考的重點(diǎn)集中在這個(gè)領(lǐng)域?！督环俊⑥k證與訴訟時(shí)效》一文，源于《民事審判信息月報(bào)》中相關(guān)問題的研討，形成于策劃編輯《中國民事審判前沿》（2005年1月第1集）的過程中。本文雖受交付、登記等制度構(gòu)建及理論養(yǎng)分尚較匱乏，甚至物權(quán)法亦付闕如所限，但主要還是囿于自己研究思考能力乃至走筆行文的青澀淺薄，檢視以往，感觸很多。十幾年轉(zhuǎn)瞬即逝，今竟判若云泥了。既然目前似以碼字為業(yè)，索性原文刊出，權(quán)作回顧與紀(jì)念吧。
辛正郁：在最高人民法院工作20余年，曾任民一庭審判長，2016年3月加入北京市天同律師事務(wù)所。中國政法大學(xué)法學(xué)學(xué)士，日本九州大學(xué)法學(xué)碩士。
長期從事民事審判及司法解釋、政策制定等工作：審結(jié)各類民事案件近千件，近20篇裁判文書（案件）被最高人民法院公報(bào)刊載，獲評年度十大民事案件、精品裁判文書；執(zhí)筆或負(fù)責(zé)起草建筑物區(qū)分所有權(quán)、物權(quán)法等4部司法解釋，參與民法總則、物權(quán)法等法律制定、修訂工作，參加近20部司法解釋論證研究工作。
2006年起擔(dān)任《民事審判指導(dǎo)與參考》一書的編委（至2009年兼任執(zhí)行編輯）；在各類學(xué)術(shù)書刊中發(fā)表文章、撰稿百余篇次；為各地法院、法學(xué)院校、行業(yè)協(xié)會(huì)等授課、講座數(shù)十次。
【內(nèi)容提要】
司法實(shí)踐中，商品房買賣合同糾紛案件是民事審判所面臨的重大課題。其中，買受人超過合同約定的交房日期請求出賣人交付所購房屋以及超過合同約定的辦理房屋權(quán)屬變更登記日期而請求出賣人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的糾紛占有較大比重。這些都涉及了訴訟時(shí)效制度的適用客體、訴訟時(shí)效期間的起算等問題。因處理原則的確定事關(guān)廣大購房人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，故明確以上問題，需要從訴訟時(shí)效制度的目的、功能以及相關(guān)立法的立法目的層面進(jìn)行深入研究和探討。案件實(shí)態(tài)紛繁復(fù)雜，本文在區(qū)分具體情況的基礎(chǔ)上力求得出一個(gè)符合法律規(guī)定、法理要求并契合于實(shí)務(wù)的結(jié)論。
【關(guān)鍵詞】
交房 辦證 訴訟時(shí)效
【問題的提出】
商品房買賣合同（包括預(yù)售合同）對出賣人向買受人交付房屋及辦理所有權(quán)登記（俗稱交房和辦證）的期限作出約定。如果買受人在約定交房期限屆滿之日起超過兩年請求出賣人交房或者出賣人雖已交付房屋，但未在合同約定的期限內(nèi)辦理房屋所有權(quán)變更登記，買受人在合同約定期限屆滿之日起超過兩年才請求出賣人辦理所有權(quán)變更登記，其訴訟請求是否超過訴訟時(shí)效期間？此問題涉及買受人實(shí)體請求權(quán)成立與否，實(shí)務(wù)及理論界亦爭議頗多。
【主要觀點(diǎn)及理由】
關(guān)于買受人在約定交房期限屆滿之日起超過兩年請求出賣人交房是否超過訴訟時(shí)效期間的問題，有兩種意見：
一、買受人主張出賣人交付房屋的請求權(quán)應(yīng)在兩年訴訟時(shí)效期間內(nèi)行使，超過兩年訴訟時(shí)效期間請求出賣人交房的，因其怠于行使權(quán)利的狀態(tài)經(jīng)過訴訟時(shí)效期間喪失勝訴權(quán)。理由是，出賣人在合同約定的交房期限屆滿后未向買受人交付房屋即構(gòu)成對買受人民事權(quán)利的侵害。因交房期限已經(jīng)明確約定于買賣合同之中，所以買受人對其權(quán)利受到侵害是知道的。根據(jù)《民法通則》第135條和第137條規(guī)定，向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為兩年，訴訟時(shí)效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算。
二、買受人在約定交房期限屆滿之日起超過兩年請求出賣人交房的不能一律簡單地認(rèn)定為已超過訴訟時(shí)效，而應(yīng)區(qū)分出賣人在約定交房期限是否具備交房條件分別進(jìn)行處理。如果出賣人在約定交房期限屆滿時(shí)已具備交房條件，買受人請求出賣人交付房屋無任何障礙，僅由于買受人不及時(shí)行使權(quán)利的消極狀態(tài)導(dǎo)致其未請求出賣人交付房屋，則因超過訴訟時(shí)效期間而喪失勝訴權(quán)；如果出賣人在約定交房期間屆滿時(shí)不具備交房條件，買受人即使請求出賣人交房，亦因房屋不具備交付條件而無法實(shí)現(xiàn)。此時(shí)訴訟時(shí)效期間應(yīng)自房屋具備交房條件時(shí)起計(jì)算。
關(guān)于買受人在合同約定期限屆滿之日起超過兩年才請求出賣人辦理所有權(quán)變更登記，是否超過訴訟時(shí)效期間的問題，也有兩種意見：
一、出賣人所承擔(dān)的主給付義務(wù)為移轉(zhuǎn)房屋的占有，更為重要的是移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)。如果出賣人僅向買受人履行交付房屋的義務(wù)，未在合同規(guī)定的期限屆滿時(shí)辦理房屋所有權(quán)證的，系沒有履行移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)這個(gè)最重要的主給付義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成違約，訴訟時(shí)效期間應(yīng)該起算。因此買受人未在出賣人違約之日起兩年內(nèi)請求辦理房屋所有權(quán)證的，因超過訴訟時(shí)效期間而喪失勝訴權(quán)。
二、房屋已交付的，買受人在約定辦理房屋所有權(quán)證期限屆滿之日起超過兩年請求出賣人為其辦理房屋所有權(quán)證的應(yīng)予支持。因?yàn)?，如果買受人在接收房屋后因超過訴訟期間而不能請求對方為其辦理房屋所有權(quán)證，就會(huì)出現(xiàn)占有與所有相分離的狀態(tài)，即由買受人占有房屋，出賣人享有房屋所有權(quán)。因此，為了維持社會(huì)秩序的穩(wěn)定，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，買受人在接收房屋后主張對方為其辦理房屋所有權(quán)證的，不因超過約定辦證時(shí)間兩年而喪失勝訴權(quán)。
【作者觀點(diǎn)及理由】
上述涉及訴訟時(shí)效的制度功能和目的、適用的客體、訴訟時(shí)效期間的起算以及交房、辦證請求權(quán)的性質(zhì)等一系列問題，現(xiàn)分述如下。
一、訴訟時(shí)效
時(shí)效是一定期間的時(shí)間經(jīng)過與一定法律效果相結(jié)合的產(chǎn)物。伴隨一定事實(shí)狀態(tài)的期間經(jīng)過屬于法律事實(shí)范疇，而由此產(chǎn)生的效果則是與立法者意志緊密相連的，因此時(shí)效屬于（民事）法律制度之一種。由此，時(shí)效是指一定的事實(shí)狀態(tài)在法定期間內(nèi)持續(xù)存在，從而產(chǎn)生與該事實(shí)狀態(tài)相適應(yīng)的法律效果的法律制度。
訴訟時(shí)效是指權(quán)利人于一定期間內(nèi)不行使其權(quán)利而產(chǎn)生一定法律效果的民事法律制度。訴訟時(shí)效制度肇始于古羅馬裁判官法（法制史學(xué)者認(rèn)為，我國古代雖無系統(tǒng)、完整的訴訟時(shí)效制度，但從史料中仍可找到有關(guān)訴訟時(shí)效的零散記載。如《周禮地官質(zhì)人》中就有涉及“出訴期限”的內(nèi)容，《宋刑統(tǒng)》記載：唐穆宗長慶四年就有疆界糾紛“經(jīng)二十年以上不論”的規(guī)定，《宋本名公書判清明集》也有“經(jīng)二十年而訴典賣不平，不得受理”的判詞內(nèi)容記載，等等），其發(fā)端遠(yuǎn)遠(yuǎn)晚于取得時(shí)效。其在現(xiàn)代各國民法中得以確立，應(yīng)當(dāng)歸功于“不僅僅是法國私法的核心，而且也是整個(gè)羅馬法系諸法典編纂的偉大范例”（茨威格特、克茨著：《比較法總論》，潘漢典等譯，貴州人民出版社1992年版，第144頁）的《法國民法典》。正是在《法國民法典》之后，訴訟時(shí)效制度才成為各國民法普遍確立的一項(xiàng)民事法律制度。此一制度第一次走進(jìn)中國民法典編纂者的視野，是在1911年《大清民律草案》的時(shí)候。完整的時(shí)效制度應(yīng)當(dāng)由取得時(shí)效和消滅時(shí)效所組成，《民法通則》中所規(guī)定的訴訟時(shí)效相當(dāng)于消滅時(shí)效，而取得時(shí)效制度尤付闕如。
（一）訴訟時(shí)效的制度目的和功能
1.避免證據(jù)的收集和判斷困難，及時(shí)解決糾紛，提高司法效率。民事案件證據(jù)的收集一般較為復(fù)雜，年代愈久，訴累愈重，而司法裁判是建立在證據(jù)基礎(chǔ)之上的，一項(xiàng)事實(shí)狀態(tài)若長久存在，往往會(huì)導(dǎo)致證據(jù)的湮滅，這樣的糾紛提交到法院，勢必造成裁判上的困難。因此說時(shí)效法欲保護(hù)的應(yīng)該是被告免受由很久以前的事件引起的陳年舊賬般的權(quán)利主張的困擾（See David Oughton,J ohn Lowery, Robert Merkin, Limitation of Action, LLP 1998, p.4.），這無疑對迅速解決糾紛具有重要意義。從這個(gè)意義上講，時(shí)效法不僅僅是一個(gè)技術(shù)性的規(guī)定，而且還是一個(gè)組織良好的法制度的基礎(chǔ)（See Calvin W. Corman: Limitation of Action, Little, Brown and Company (Canada) Limited, 1991,Vo12p.8.）。
2.維護(hù)長期既存之社會(huì)秩序的穩(wěn)定。這里涉及個(gè)別正義與社會(huì)秩序的沖突問題。一項(xiàng)事實(shí)狀態(tài)長期存在，人們就會(huì)對這種事實(shí)狀態(tài)產(chǎn)生信賴，并以此為基礎(chǔ)發(fā)生諸多法律關(guān)系，若無視這種既成的安定狀態(tài)，容許原正當(dāng)權(quán)利人主張權(quán)利，就會(huì)顛覆長久存在的事實(shí)狀態(tài)，并導(dǎo)致多米諾骨牌般的一系列法律關(guān)系的紊亂，進(jìn)而影響到社會(huì)秩序的安定（對此，英國法官Best在A’ Court v. Cross(1825年)一案中曾有過一段著名的論述：長眠之后的權(quán)利主張，其殘忍性常常多于其公正性(Long dormant claims have often more of cruelty than of justice in them)。See Andrew McGee: Limitation Periods, Sweet & Maxwell 1990, p. 15.）。而任何一個(gè)法律制度莫不是以和平的社會(huì)秩序?yàn)槠渥非蟮淖罡吣繕?biāo)，因?yàn)樯鐣?huì)秩序是為其他一切權(quán)利提供了基礎(chǔ)的一項(xiàng)神圣權(quán)利（盧梭：《社會(huì)契約論》，何兆武譯，商務(wù)印書館1980年版，第8頁）。從法律發(fā)展史看，訴訟時(shí)效制度是制定法以公權(quán)利設(shè)置的干預(yù)私權(quán)糾紛的手段，這種干預(yù)并非為了追求個(gè)體正義，而是為著社會(huì)秩序的安定，亦即社會(huì)正義。
3.督促權(quán)利人及時(shí)行使權(quán)利，促進(jìn)社會(huì)財(cái)富的增長。訴訟時(shí)效體現(xiàn)了“法律保護(hù)勤勉者，而不保護(hù)懶惰者”的理念。權(quán)利界限的明確有助于交易的進(jìn)行，而權(quán)利的界定是體現(xiàn)在不斷變化的動(dòng)態(tài)過程之中。權(quán)利人對權(quán)利的主觀評價(jià)是權(quán)利交換的源泉，財(cái)產(chǎn)的各種潛在價(jià)值是在權(quán)利交換中被人們發(fā)現(xiàn)并實(shí)現(xiàn)最大化。權(quán)利交換需要權(quán)利界限的明晰，如果權(quán)利人睡眠于權(quán)利之上，只能導(dǎo)致權(quán)利狀態(tài)的模糊，減損權(quán)利交換的源動(dòng)力，社會(huì)財(cái)富也將得不到有效率的利用。訴訟時(shí)效制度之所以歷久不衰，正是因?yàn)槠淠軌蚨酱贆?quán)利人及早行使權(quán)利，盡可能消除權(quán)利模糊狀態(tài)，激發(fā)權(quán)利主體的創(chuàng)造欲，并最終有利于社會(huì)財(cái)富的增加。
由此以觀，避免證據(jù)的收集和判斷困難，及時(shí)解決糾紛，提高司法效率是訴訟時(shí)效制度產(chǎn)生的直接動(dòng)因，維護(hù)長期既存之社會(huì)秩序的穩(wěn)定是考量社會(huì)正義的結(jié)果，而促進(jìn)社會(huì)財(cái)富的增長則是訴訟時(shí)效制度長久存在的社會(huì)發(fā)展的內(nèi)在需求。
（二）訴訟時(shí)效的客體和訴訟時(shí)效期間屆滿后的效果
訴訟時(shí)效的客體也就是訴訟時(shí)效的適用范圍。各國立法例以及學(xué)術(shù)界對此存在不同的規(guī)定和見解。
1.實(shí)體權(quán)利。《日本民法典》第167條將債權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)（所有權(quán)以外）規(guī)定為訴訟時(shí)效的客體?！兑獯罄穹ǖ洹返?934條將訴訟時(shí)效的客體統(tǒng)稱為權(quán)利，但不可處分或者法律另有規(guī)定的權(quán)利除外?！度鹗總鶆?wù)法》第127條則將債權(quán)規(guī)定為訴訟時(shí)效的客體。
2.請求權(quán)。《德國民法典》第194條以及我國臺(tái)灣地區(qū)“民法”第125條將請求他人作為或者不作為的權(quán)利（請求權(quán)）規(guī)定為訴訟時(shí)效的客體。
3.訴權(quán)。《法國民法典》第2262條以及《蘇俄民法典》第44條均將訴權(quán)規(guī)定為訴訟時(shí)效的客體。英國《1980年時(shí)效法》（Limitation Act）亦同。此種立場下，禁止救濟(jì)是訴訟時(shí)效屆滿的通常結(jié)果（See Andrew McGee: Limitation Periods, Sweet & Maxwell 1990, p.27.）。
訴訟時(shí)效的客體究為何屬，學(xué)者見仁見智。實(shí)體權(quán)利說實(shí)際上是為權(quán)利預(yù)定了存續(xù)期間，不僅與法理不符，而且將使自然債之債權(quán)人受領(lǐng)債務(wù)人的自愿履行喪失基礎(chǔ)。訴權(quán)說將本屬訴訟公權(quán)性質(zhì)的訴權(quán)納入訴訟時(shí)效這一私法制度的適用范圍，亦有不妥。故應(yīng)以請求權(quán)說為適宜。
關(guān)于訴訟時(shí)效期間屆滿的效果，學(xué)理上的分類基本上有三種：（1）實(shí)體權(quán)利消滅主義；（2）抗辯權(quán)發(fā)生主義；（3）訴權(quán)消滅主義。此外還有學(xué)者認(rèn)為，在我國《民法通則》立法體制下，訴訟時(shí)效期間經(jīng)過的效果是勝訴權(quán)消滅。在討論這個(gè)問題之前，首先應(yīng)當(dāng)解決的是法院（法官）能否主動(dòng)援引訴訟時(shí)效進(jìn)行裁判的問題。從學(xué)理和相關(guān)立法例的層面講，答案無疑是否定的。也就是說，法官不得主動(dòng)（依職權(quán)）援引未經(jīng)當(dāng)事人主張的時(shí)效。作者認(rèn)為，在此基礎(chǔ)上探討訴訟時(shí)效期間屆滿的效果問題，前述分類是有邏輯錯(cuò)誤的。因?yàn)闀r(shí)效利益的主體是當(dāng)事人，是否尋求時(shí)效利益，取決于當(dāng)事人是否援引。在當(dāng)事人未援引或者說尋求時(shí)效利益（提出主張）的情況下，訴訟時(shí)效期間事實(shí)上的經(jīng)過不會(huì)產(chǎn)生任何效果。只有當(dāng)事人援引訴訟時(shí)效尋求保護(hù)（行使抗辯權(quán)），才涉及其主張成立后對訴訟時(shí)效客體產(chǎn)生何種影響的問題。作者認(rèn)為，訴訟時(shí)效期間經(jīng)過的法律效果只有一個(gè)，即當(dāng)事人抗辯權(quán)的發(fā)生。如果該抗辯成立則在實(shí)體上消滅對方的請求權(quán)（義務(wù)人得拒絕給付）。前述分類將訴訟時(shí)效屆滿的效果（抗辯權(quán)發(fā)生）與抗辯成立后對訴訟時(shí)效客體的效果混為一談，是不正確的。因?yàn)閮烧咧g實(shí)為一種因果關(guān)系。
（三）請求權(quán)
請求權(quán)是指權(quán)利人得要求他人作為或者不作為的權(quán)利。請求權(quán)系由德國學(xué)者溫特夏德所發(fā)現(xiàn)，其重要意義體現(xiàn)在無論是絕對權(quán)抑或相對權(quán)，其功能之發(fā)揮或者圓滿狀態(tài)之恢復(fù)均需借助于請求權(quán)的行使。請求權(quán)系由基礎(chǔ)性權(quán)利所引發(fā)，依其基礎(chǔ)權(quán)利之不同，請求權(quán)可以分為債權(quán)請求權(quán)、物權(quán)請求權(quán)以及親屬法上之請求權(quán)等等。著眼于本文所涉問題，以下只討論前兩者。
債權(quán)請求權(quán)是指基于債之關(guān)系產(chǎn)生的請求權(quán)。債權(quán)是債權(quán)請求權(quán)產(chǎn)生的基礎(chǔ)，債權(quán)請求權(quán)是債權(quán)固有的功能之一。依發(fā)生原因，債的關(guān)系主要有契約（合同）之債、侵權(quán)之債、無因管理之債以及不當(dāng)?shù)美畟?。凡此種種，其所以構(gòu)成債之關(guān)系的內(nèi)在統(tǒng)一者，乃其法律效果之形式相同性。易言之，即上述各種法律事實(shí)，在形式上均產(chǎn)生相同之法律效果：一方當(dāng)事人得向他方當(dāng)事人請求特定行為（給付）。此種特定人間得請求特定行為之法律關(guān)系，即屬債之關(guān)系（王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》（4），中國政法大學(xué)出版社1998年版，第91頁）。與此相適應(yīng)，債權(quán)請求權(quán)亦主要包括上述四類情形。訴訟時(shí)效適用范圍應(yīng)當(dāng)包括債權(quán)請求權(quán)，已是通例，幾無爭議（債權(quán)請求權(quán)適用訴訟時(shí)效也只是原則，在一些債之關(guān)系中，也有排除訴訟時(shí)效適用的情形，比如儲(chǔ)蓄關(guān)系。在活期或者定期（定期屆滿后轉(zhuǎn)為活期）儲(chǔ)蓄中，儲(chǔ)戶有權(quán)隨時(shí)行使請求權(quán)要求銀行支付存款?；趦?chǔ)蓄關(guān)系的特質(zhì)、金融業(yè)賴以生存的信譽(yù)要求以及公共利益保護(hù)的考慮，該請求權(quán)不罹于訴訟時(shí)效。當(dāng)然也有學(xué)者認(rèn)為，儲(chǔ)蓄（存款）關(guān)系中，儲(chǔ)戶（存款人）對存入款項(xiàng)仍享有所有權(quán)，其請求權(quán)屬于物權(quán)請求權(quán)，因而不適用訴訟時(shí)效）。此間存在的問題在于，對一些特殊的債權(quán)請求權(quán)，訴訟時(shí)效期間的起算是有其特殊性的。如未定履行期限或者保證合同等。
物權(quán)請求權(quán)是指物權(quán)遭受侵害或有遭受侵害之虞時(shí)，物權(quán)人享有的請求恢復(fù)物權(quán)之圓滿狀態(tài)或者消除侵害危險(xiǎn)的請求權(quán)，主要包括所有物返還請求權(quán)、排除妨害請求權(quán)、危險(xiǎn)消除請求權(quán)、物權(quán)確認(rèn)請求權(quán)等。對物權(quán)請求權(quán)得否成為訴訟時(shí)效之客體，主要有三種觀點(diǎn)：
1.肯定說。物權(quán)請求權(quán)是在侵害物權(quán)行為發(fā)生后，基于物權(quán)之排他性而生。雖其基于基本物權(quán)發(fā)生，但究非基本物權(quán)之一部。就權(quán)利之性質(zhì)言，物權(quán)請求權(quán)是對物權(quán)侵害人的權(quán)利，而基本物權(quán)是對物權(quán)客體的權(quán)利；就權(quán)利內(nèi)容言，物權(quán)請求權(quán)是以特定侵害人積極的給付行為為內(nèi)容，而基本物權(quán)是以直接支配管領(lǐng)物權(quán)客體為標(biāo)的。因此，物權(quán)請求權(quán)區(qū)別于基本物權(quán)，應(yīng)罹于訴訟時(shí)效（洪遜欣：《中國民法總則》，三民書局1982年版，第564頁）。物權(quán)請求權(quán)屬民事權(quán)利范疇，既然立法將請求權(quán)作為訴訟時(shí)效之客體，自然亦應(yīng)包含物權(quán)請求權(quán)在內(nèi)?！兜聡穹ǖ洹芬约拔覈_(tái)灣地區(qū)“民法”即采此種立場，其項(xiàng)下訴訟時(shí)效之客體并未將物權(quán)請求權(quán)別除于外。只不過登記物權(quán)所生之物權(quán)請求權(quán)不屬此例。
2.否定說。物權(quán)請求權(quán)基于物權(quán)產(chǎn)生，物權(quán)不消滅，物權(quán)請求權(quán)也不消滅（馬俊駒、余延滿：《民法原論》（上），法律出版社1998年版，第326～330頁）。倘若物權(quán)請求權(quán)罹于訴訟時(shí)效，不僅會(huì)造成物權(quán)因無法回復(fù)圓滿狀態(tài)（失去其本質(zhì)），也將導(dǎo)致物權(quán)名實(shí)割裂的結(jié)果。日本的司法實(shí)務(wù)以及學(xué)界亦采此說，認(rèn)為物權(quán)請求權(quán)系物權(quán)作用之一種，并非由此所發(fā)生的獨(dú)立的權(quán)利，不能脫離物權(quán)而獨(dú)立存在，若物權(quán)請求權(quán)得罹于訴訟時(shí)效，則物權(quán)將變成沒有實(shí)質(zhì)內(nèi)容的空虛的物權(quán)。
3.區(qū)別說。我國許多學(xué)者采此說立場。認(rèn)為物權(quán)請求權(quán)中的排除妨害請求權(quán)、消除危險(xiǎn)請求權(quán)以及確認(rèn)物權(quán)請求權(quán)依其性質(zhì)不適用訴訟時(shí)效，但所有物返還請求權(quán)和恢復(fù)原狀請求權(quán)應(yīng)適用訴訟時(shí)效（梁慧星：《民法總論》法律出版社1996年版，第272～273頁）。
以上各說，宜采否定說。理由是：
1.絕對權(quán)之權(quán)能有積極與消極兩方面，對物權(quán)客體的管領(lǐng)、支配是物權(quán)的積極權(quán)能，物權(quán)請求權(quán)則是物權(quán)消極防御的權(quán)能。離開物權(quán)請求權(quán)如影隨形地呵護(hù)，對物權(quán)客體的管領(lǐng)支配無異于一紙空談。物權(quán)請求權(quán)是物權(quán)效力的體現(xiàn)，其存在與物權(quán)之存在同其命運(yùn)。物權(quán)屬于支配權(quán)，不適用訴訟時(shí)效，故作為物權(quán)效力表彰途徑的物權(quán)請求權(quán)亦應(yīng)不因訴訟時(shí)效期間屆滿而消滅。
2.物權(quán)請求權(quán)是物權(quán)保護(hù)的方法，其功能在于維護(hù)物權(quán)的圓滿狀態(tài)。如果物權(quán)請求權(quán)得罹于訴訟時(shí)效，無異于剝奪了物權(quán)人對物的支配力，必將引起病態(tài)物權(quán)的出現(xiàn)。對排除妨害、消除危險(xiǎn)等物權(quán)請求權(quán)而言，只要這種妨害及危險(xiǎn)存在，物權(quán)人即有權(quán)行使相應(yīng)的請求權(quán)。因?yàn)檫@種妨害及危險(xiǎn)不因一定時(shí)間的經(jīng)過而合法化。對于所有物返還請求權(quán)，在我國尚未建立取得時(shí)效制度的情況下，若其罹于訴訟時(shí)效，則會(huì)導(dǎo)致該物之上所有權(quán)的無法確定。實(shí)際上，即使在有取得時(shí)效規(guī)定的立法體例下，只要取得時(shí)效與訴訟時(shí)效期間的長度不一，同樣也會(huì)導(dǎo)致所有權(quán)名實(shí)錯(cuò)位的混亂現(xiàn)象，出現(xiàn)權(quán)利真空。訴訟時(shí)效制度的目的并不在于架空某一權(quán)利的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，如因此出現(xiàn)更大范圍的權(quán)利模糊，更會(huì)有損其制度價(jià)值。
3.《民法通則》未采納物權(quán)概念，物權(quán)請求權(quán)的內(nèi)容是以與侵害民事權(quán)利之民事責(zé)任的形式體現(xiàn)的。在《民法通則》第135條規(guī)定體制下，強(qiáng)調(diào)物權(quán)請求權(quán)不適用訴訟時(shí)效更具有現(xiàn)實(shí)意義。如持相反立場，將會(huì)引發(fā)侵害他人物權(quán)的激情，不利于對物權(quán)的保護(hù)。
（四）訴訟時(shí)效期間的起算
關(guān)于訴訟時(shí)效期間的起算，各國立法例的規(guī)定不盡相同?！抖砹_斯民法典》（第200條）、《葡萄牙民法典》（第498條）以及我國《民法通則》（第137條）規(guī)定以受害人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)（之日）起算；《日本民法典》（第166條）、《意大利民法典》（第2935條）以及我國臺(tái)灣地區(qū)“民法”（第128條）規(guī)定以權(quán)利（請求權(quán)）可行使（主張）時(shí)（之日）起算；《美國統(tǒng)一商法典》（UCC）（第2-275條）以及英國《1980年時(shí)效法》則規(guī)定自訴因發(fā)生（產(chǎn)生）之日起算。
二、買受人在約定交房期限屆滿之日起超過兩年請求出賣人交房是否超過訴訟時(shí)效期間
（一）買受人請求出賣人交房之權(quán)利性質(zhì)
買受人與出賣人簽訂商品房買賣合同后，兩者之間確立了商品房買賣的法律關(guān)系，這種法律關(guān)系屬于債的關(guān)系。在商品房買賣法律關(guān)系項(xiàng)下，買受人負(fù)有按約支付購房價(jià)款的義務(wù)，而出賣人負(fù)有的主義務(wù)之一就是向買受人移轉(zhuǎn)房屋的占有。從債的發(fā)生原因看，兩者之間債的關(guān)系屬于依契約發(fā)生之債。由是，買受人請求出賣人交付房屋之請求權(quán)屬于債權(quán)請求權(quán)。債權(quán)請求權(quán)屬于訴訟時(shí)效之客體。
（二）訴訟時(shí)效期間的起算問題
在買受人請求出賣人交付房屋請求權(quán)適用訴訟時(shí)效的問題上，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情形決定訴訟時(shí)效期間的起算問題。
1.合同約定的交房期限屆至且房屋具備法定交付條件的。建筑物的安全性事關(guān)人的生命、財(cái)產(chǎn)，各國立法通例均對建筑物的交付條件作出嚴(yán)格規(guī)定。《建筑法》第61條以及《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第17條亦規(guī)定，建筑工程經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。合同約定的交房期限屆至且房屋具備法定交付條件的，買受人作為合同當(dāng)事人一方，自應(yīng)知道出賣人已經(jīng)構(gòu)成違約。換言之，只要出賣人在合同約定的最后履行期到來以后，未交付房屋，買受人即已知曉其權(quán)利受到侵害，訴訟時(shí)效期間開始計(jì)算。從訴訟時(shí)效的制度目的看，消除物之權(quán)利的不確定狀態(tài)，增進(jìn)社會(huì)財(cái)富是其根本所在。房屋具備法定交付條件且合同約定的交房期限屆至，如果買受人長期不行使交付房屋請求權(quán)，則可能使房屋效用無法發(fā)揮，并最終導(dǎo)致社會(huì)財(cái)富的浪費(fèi)。
所以，在房屋具備法定交房條件的情況下，如果買受人在合同約定的交房期限屆滿兩年后行使交付房屋的請求權(quán)，出賣人尋求時(shí)效利益的抗辯權(quán)發(fā)生（買受人是否會(huì)淪于錢房兩空境地的問題，筆者認(rèn)為不然，因?yàn)橘I受人仍可借助于合同解除權(quán)來尋求救濟(jì)。因此問題不屬本文討論范圍，于此不贅）。
需要說明的問題還有：
（1）繼續(xù)性侵權(quán)與繼續(xù)性債權(quán)。繼續(xù)性侵權(quán)是指處于連續(xù)狀態(tài)之中的侵權(quán)行為。關(guān)于繼續(xù)性侵權(quán)與訴訟時(shí)效的問題，一種觀點(diǎn)認(rèn)為仍應(yīng)適用訴訟時(shí)效，但訴訟時(shí)效期間的起算點(diǎn)應(yīng)自侵權(quán)行為實(shí)施終了之日起計(jì)算（張佩霖主編：《中國民法》，中國政法大學(xué)出版社1994年版，第497頁）；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)分段計(jì)算法，即對于已經(jīng)超過訴訟時(shí)效的那部分侵權(quán)行為應(yīng)不予追究，但對尚未超過訴訟時(shí)效的那部分侵權(quán)行為，仍然應(yīng)予追究（孫建、羅東川主編：《知識產(chǎn)權(quán)名案評析》（2），中國法制出版社1998年版，第83～84頁）。此說的立法例根據(jù)是英國判例法，在連續(xù)性侵權(quán)行為（continuing torts）中，侵權(quán)行為延續(xù)的每一天都產(chǎn)生新的訴因（a fresh cause of action accrues every day），只能對尚未超過6年訴訟時(shí)效期間的那部分侵權(quán)行為提起訴訟（but the right to bring an action is restricted to that part of the wrong committed in the past six years）（See Andrew McGee: Limitation Periods, Sweet & Maxwell 1990, p. 61.）。作者認(rèn)為，出賣人在合同約定的期限屆滿之后未向買受人交付房屋固然構(gòu)成對買受人權(quán)利的侵害，但此種行為屬于違約行為。買受人得以請求出賣人交付房屋系依據(jù)合同的約定，此時(shí)買受人對尚未交付的房屋尚不具有物權(quán)，而仍需借助于債權(quán)。此權(quán)利還不屬于侵權(quán)法保護(hù)的客體。換言之，出賣人遲延交房的行為并非什么繼續(xù)性侵權(quán)行為。無論我們選擇上述的何種觀點(diǎn)，都不可能為買受人超過合同約定的交房期限兩年后請求出賣人交房的訴訟時(shí)效問題提供幫助。
繼續(xù)性債權(quán)是指是與一時(shí)性債權(quán)相對應(yīng)的概念，是指債權(quán)的內(nèi)容在合同訂立時(shí)沒有也無法確定，其內(nèi)容和范圍與時(shí)間因素具有密切聯(lián)系的債權(quán)。繼續(xù)性債權(quán)主要包括違約金債權(quán)以及租賃、使用等特定類型的債權(quán)。對繼續(xù)性債權(quán)與訴訟時(shí)效的問題，有觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)自違約行為終了時(shí)起計(jì)算訴訟時(shí)效期間，也有觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)將繼續(xù)性債權(quán)區(qū)分為若干“個(gè)別債權(quán)”，基于這些個(gè)別債權(quán)具有的經(jīng)濟(jì)上或者法理上的獨(dú)立性，應(yīng)就每個(gè)個(gè)別債權(quán)分別適用訴訟時(shí)效（崔建遠(yuǎn)：“繼續(xù)性債權(quán)與訴訟時(shí)效”一文，載《人民法院報(bào)》2003年6月27日第3版）。作者認(rèn)為，出賣人對買受人所負(fù)之交付房屋的合同義務(wù)的內(nèi)容和范圍在合同訂立時(shí)是確定無疑的，時(shí)間因素對此義務(wù)的范圍和內(nèi)容并不具有決定作用。故買受人此時(shí)享有的債權(quán)亦不屬于繼續(xù)性債權(quán)。
（2）預(yù)售登記和備案。《房地產(chǎn)管理法》第44條及《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第27條均規(guī)定，商品房預(yù)售合同應(yīng)報(bào)縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。已經(jīng)辦理預(yù)售合同登記備案的買受人在合同約定交房期限屆滿之日起兩年以后請求出賣人交付房屋的，是否也應(yīng)適用訴訟時(shí)效呢？有觀點(diǎn)認(rèn)為預(yù)售登記具有預(yù)告登記的性質(zhì)，一經(jīng)預(yù)售登記，買受人對未交付的房屋便具有物權(quán)，其請求出賣人交付房屋之請求權(quán)亦隨之具有物權(quán)請求權(quán)的屬性，所以不應(yīng)適用訴訟時(shí)效。作者認(rèn)為，對現(xiàn)行預(yù)售登記的性質(zhì)，尚不能認(rèn)為其具有預(yù)告登記的性質(zhì)。預(yù)告登記是指登記申請程序上需要的條件尚未具備，或者欲保全不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利（如所有權(quán)、抵押權(quán)等）的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更和消滅的請求權(quán)時(shí)以暫時(shí)的處分而為的登記，其主要目的是保全日后所為本登記的順位以及目的在于轉(zhuǎn)讓、廢止或者變更物權(quán)的內(nèi)容或者順位的請求權(quán)。換言之，就是“限制登記義務(wù)人不當(dāng)處分財(cái)產(chǎn)以及保全日后本登記的順位”。預(yù)告登記制度作為不動(dòng)產(chǎn)登記制度的有機(jī)組成部分，理應(yīng)規(guī)定于統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法或者物權(quán)法中，而一般認(rèn)為前述《房地產(chǎn)管理法》第44條及《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第27條規(guī)定的預(yù)售登記尚不可以解釋為具有預(yù)告登記性質(zhì)（最高人民法院在制定《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》過程中，曾試圖以兩個(gè)條文作出努力，但最終放棄了此種嘗試）。退而言之，即便采納肯定的立場，也無法為“買受人在合同約定交房期限屆滿之日起兩年以后請求出賣人交付房屋不適用訴訟時(shí)效”的觀點(diǎn)提供依據(jù)。因?yàn)?，基于預(yù)告登記的特殊性，各國立法均對預(yù)告登記的效力作出一定限制。全國人大法工委《中華人民共和國物權(quán)法（草案）》（二次審議稿）第23條就有“預(yù)告登記后，債權(quán)人自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請登記的，該預(yù)告登記失效”的表述。合同約定的交房期限屆滿且房屋具備法定交付條件的，就屬于買受人能夠進(jìn)行本登記的情形。所以說，即使在物權(quán)法已經(jīng)出臺(tái)的情況下，該預(yù)售登記亦已失其效力。
2.合同約定的交房期限屆至但房屋不具備法定交付條件的。合同約定的交房期限屆至但房屋不具備法定交付條件的情況下，買受人之請求權(quán)亦應(yīng)適用訴訟時(shí)效的規(guī)定應(yīng)無異議。問題的關(guān)鍵是如何確定訴訟時(shí)效期間的起算。若仍以合同約定的交房期限屆滿之日起算，買受人權(quán)利行使可以有（實(shí)際上是只有）三種選擇：一是依據(jù)合同約定請求出賣人交付房屋；二是請求出賣人承擔(dān)遲延履行的違約責(zé)任；三是行使合同解除權(quán)。
在第一種情形下，判決出賣人交付房屋不僅沒有事實(shí)依據(jù)，也不具有法律依據(jù)，因?yàn)榉课萆形纯⒐を?yàn)收合格而不具備法定的交付條件。在第二種情形下，買受人取得房屋的合同目的同樣無法實(shí)現(xiàn)，且徒增當(dāng)事人訴累及交易成本。而在第三種情況下，勢必造成大量合同解除，對那些雖延期超過兩年，但當(dāng)事人亦有推遲履約意愿的合同而言，構(gòu)成不經(jīng)濟(jì)，因而對交易的達(dá)成不利。當(dāng)然，買受人可以在兩年內(nèi)與出賣人協(xié)商變更房屋交付期限，如果無法形成變更合意，則表明出賣人已無履約誠意。此種協(xié)商即可構(gòu)成時(shí)效的中斷，又可為買受人選擇合同解除提供依據(jù)。但不能否認(rèn)的是，對廣大的購房人而言，要求他們都能具有這樣的法律素養(yǎng)（盡管不高）顯然是不現(xiàn)實(shí)的。
那么，如何看待《民法通則》第137條規(guī)定的自“知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起”計(jì)算訴訟時(shí)效期間的規(guī)定呢？單純從文義理解該規(guī)定含義，只能推出自合同約定的交付房屋期限屆滿時(shí)起算訴訟時(shí)效期間的結(jié)論。但如前所述，此與訴訟時(shí)效之制度目的不符，因此有必要結(jié)合民法設(shè)立訴訟時(shí)效制度之旨趣靈活解決此時(shí)訴訟時(shí)效期間的起算問題。在房屋尚不具備法定交付條件的情況下，要求出賣人向買受人交付房屋不僅在事實(shí)上，而且在法律上存在障礙，其在兩年內(nèi)未行使請求權(quán)與前一種情形顯不相同。不能認(rèn)為其系“權(quán)利睡眠”；其次，此時(shí)不存在提高使用效率和加速財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)的問題，也不涉及“維護(hù)既存社會(huì)秩序的穩(wěn)定”；最后，買受人未于合同約定的交房期限屆滿之日請求出賣人交付房屋的原因系于法定交付條件的不具備，這種單一的事實(shí)認(rèn)定不會(huì)帶來證據(jù)湮滅、裁判困難的后果。故而亦不會(huì)對“及時(shí)解決糾紛的目的”構(gòu)成威脅。由此看來，以《民法通則》第137條之規(guī)定將此種情形下的訴訟時(shí)效期間起算確定為合同約定的交房期限屆滿之日，顯然不是《民法通則》設(shè)置訴訟時(shí)效制度的目的所在，其后果也將與一般的社會(huì)正義觀念相悖，并在事實(shí)上助長了出賣人遲延交付房屋的激情。
以請求權(quán)可以行使時(shí)起算訴訟時(shí)效期間的立場對解決這一問題具有重要的參考價(jià)值。此例下，訴訟時(shí)效期間以權(quán)利可以行使而不行使之時(shí)為起算點(diǎn)，因?yàn)椴豢紤]存在妨礙權(quán)利行使之法律上之障礙，即以其不行使之故而使其請求權(quán)罹于訴訟時(shí)效，未免過酷（史尚寬：《民法總論》，中國政法大學(xué)出版社2000年版，第634頁）。買受人在房屋不具備法定交付條件的情況下，其交付房屋請求權(quán)的行使應(yīng)當(dāng)可以解釋為有法律上之障礙。買受人基于對合同的信賴而等待出賣人履行合同，符合其獲得房屋的合同目的。
因此，商品房買賣合同約定的出賣人交付房屋的期限屆滿，買受人根據(jù)合同約定可以請求出賣人交付房屋。其請求權(quán)屬于債權(quán)請求權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用《民法通則》有關(guān)訴訟時(shí)效的規(guī)定。但在訴訟時(shí)效期間的起算上，應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體情況：房屋具備法定交付條件，訴訟時(shí)效期間自合同約定的交付期限屆滿之日起計(jì)算；如果房屋尚不具備法定的交付條件，訴訟時(shí)效期間應(yīng)從房屋具備法定的交付條件之日起計(jì)算，不僅符合訴訟時(shí)效制度之設(shè)置目的，亦具有合理性和適當(dāng)性。
三、商品房買賣合同簽訂后，出賣人雖已交付房屋，但未在合同約定的期限內(nèi)辦理房屋所有權(quán)變更登記，買受人在合同約定期限屆滿之日起超過兩年提出請求的，是否超過訴訟時(shí)效期間
（一）交付的法律地位（本文所提“交付”僅指移轉(zhuǎn)占有。在買賣關(guān)系中，交付本身應(yīng)當(dāng)被賦予移轉(zhuǎn)所有權(quán)的內(nèi)涵，這也是其與借用、租賃中之交付的分野之處?；诖耍逗贤ā返?33條才規(guī)定標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移。但在不動(dòng)產(chǎn)情形，不動(dòng)產(chǎn)交付是否即可充分了所有權(quán)移轉(zhuǎn)的要件（或者說完成了所有權(quán)移轉(zhuǎn)的過程），應(yīng)有所區(qū)分。從《合同法》第133條后段以及第135條136條的規(guī)定內(nèi)容看，在不動(dòng)產(chǎn)買賣法律關(guān)系中，“交付”的真實(shí)含義應(yīng)為移轉(zhuǎn)占有。此種交付屬于出賣人向買受人移轉(zhuǎn)所有權(quán)意思之實(shí)施的一部分）
所有權(quán)的取得以及變更屬于物權(quán)變動(dòng)的一種?！睹穹ㄍ▌t》（第72條）以及《合同法》（第133條）均規(guī)定，財(cái)產(chǎn)（標(biāo)的物）所有權(quán)自財(cái)產(chǎn)（標(biāo)的物）交付時(shí)移轉(zhuǎn)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。兩種除外情形中，前者主要應(yīng)當(dāng)考察有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定，而后者主要是指當(dāng)事人對交付形式以及效果的特約。因我國尚無統(tǒng)一的《物權(quán)法》，對前者的考察主要體現(xiàn)在一些特別法之中，如《房地產(chǎn)管理法》。在《房地產(chǎn)管理法》中（第60條），規(guī)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)辦理變更登記。此規(guī)定是否意在確立登記要件主義，學(xué)界存有爭論。從學(xué)界對物權(quán)變動(dòng)應(yīng)采何種模式的探討情況看，多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)采登記要件主義（限于本文所要討論的問題，下文對登記要件主義下對登記制度的要求與我國目前登記制度現(xiàn)狀的差距以及我國應(yīng)采何種（單一或者復(fù)合）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的問題不予涉及。另，本文所涉物權(quán)變動(dòng)均指依法律行為所生的情形）。
登記要件主義的前提是對物權(quán)變動(dòng)的原因與物權(quán)變動(dòng)本身加以區(qū)分，而此種區(qū)分的邏輯前提則是區(qū)分請求權(quán)與支配權(quán)、負(fù)擔(dān)行為與處分行為、債權(quán)關(guān)系變動(dòng)與物權(quán)關(guān)系變動(dòng)。以登記為要件的正是物權(quán)變動(dòng)本身，而登記是否做成與債權(quán)合意的效力無關(guān)。商品房買賣中不獨(dú)為負(fù)擔(dān)行為，其中購房款的支付、房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)等就屬于處分行為。區(qū)分原則告訴我們，物權(quán)變動(dòng)發(fā)生的真正根據(jù)并不是不動(dòng)產(chǎn)登記，而是支持不動(dòng)產(chǎn)登記的法律行為，即當(dāng)事人要求以不動(dòng)產(chǎn)登記來完成物權(quán)變動(dòng)的意思表示。這種意思表示通?？梢栽诋?dāng)事人之物權(quán)行為中得以體現(xiàn)，亦即，兩者一般是一致的。因此說，以登記作為確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的依據(jù)一般也是正確的。但實(shí)踐中遂出現(xiàn)了一種“只有登記才是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律根據(jù)”的觀點(diǎn)，將登記作為決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否生效絕對化，這種觀點(diǎn)是否正確或者說妥當(dāng)是值得商榷的。
1.大量“事實(shí)（未登記）物權(quán)”的存在，要求不能將登記作為決定因法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)能否生效之效力絕對化。登記行為需要符合一定程序，也需要一定時(shí)間。如果絕對地認(rèn)為登記才是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)生效的依據(jù)，那么在占有移轉(zhuǎn)之后至登記做成之前，勢必產(chǎn)生物權(quán)尚未變動(dòng)的結(jié)論。不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方仍得以物權(quán)人身份向他人移轉(zhuǎn)該物之所有權(quán)。這對受讓人顯失公正。
2.不動(dòng)產(chǎn)登記在本質(zhì)上不是行政管理權(quán)，而是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀態(tài)的公示方式，換言之，它是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律行為的表現(xiàn)方式。物權(quán)法律行為與不動(dòng)產(chǎn)登記之間的關(guān)系只不過是物權(quán)變動(dòng)的意思合致與其表現(xiàn)形式之間的關(guān)系（孫憲忠：《德國當(dāng)代物權(quán)法》，法律出版社1997年版，第63頁以下）。買賣合同當(dāng)事人之間移轉(zhuǎn)房屋占有（交付）的行為足以表彰當(dāng)事人就移轉(zhuǎn)所有權(quán)的內(nèi)心真意，這種交付屬于法律行為之一種，理應(yīng)產(chǎn)生相應(yīng)的法律效果。
3.不論學(xué)界如何看待我國物權(quán)變動(dòng)模式的選擇問題，但房屋交付完畢，買受人實(shí)現(xiàn)并繼續(xù)維持對該房屋之占有使用卻未辦理登記領(lǐng)證的事實(shí)是大量存在的（在城市和農(nóng)村的房屋買賣中，此類“事實(shí)物權(quán)”大量存在的原因是極其復(fù)雜的）。一概否認(rèn)這些權(quán)利人對房屋的所有權(quán)，在立法政策角度而言無疑是不客觀的。即便是常為我國民法學(xué)者凡舉的《德國民法典》，其第873條之立法理由書也不采對此類“事實(shí)物權(quán)人”之物權(quán)地位絕對否定的立場。
所以說，對房屋的實(shí)際交付在法律上的重要意義不能被否定，應(yīng)當(dāng)肯定其可以產(chǎn)生一定的物權(quán)變動(dòng)的效果。但如下問題值得提出：
1.此種交付應(yīng)當(dāng)具備要式法律行為的基礎(chǔ)。房屋的交付應(yīng)當(dāng)是符合當(dāng)事人關(guān)于引發(fā)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的真實(shí)意思。對交付的把握應(yīng)當(dāng)具備一定要素：一是受讓人取得了對物的占有，而讓與人徹底脫離了對物的任何關(guān)系；二是出讓人已經(jīng)將占有取得的處分權(quán)（或者支配權(quán)）移轉(zhuǎn)給了取得人；三是該項(xiàng)占有以及支配權(quán)的移轉(zhuǎn)是當(dāng)事人之間“故意”的結(jié)果，即當(dāng)事人的出讓和受讓的動(dòng)機(jī)相結(jié)合形成的結(jié)果（Deutsches Rechtslexikon, Verlag C. H. Beck, Seite 709.轉(zhuǎn)引自孫憲忠：“確定物權(quán)歸屬的方法以及法理問題”一文，載《民事審判指導(dǎo)與參考》（總第17期））。
2.因交付引發(fā)的物權(quán)變動(dòng)，對登記權(quán)利人以外的第三人可以產(chǎn)生排斥力，但不得排斥登記權(quán)利人。而大量無法排斥登記權(quán)利人的“權(quán)利”存在，無疑是不安定的，因此應(yīng)當(dāng)盡可能地為這些權(quán)利向登記權(quán)利轉(zhuǎn)化提供途徑。
（二）買受人此項(xiàng)請求權(quán)的性質(zhì)
買受人請求出賣人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的依據(jù)是買賣合同，其目的是要求出賣人履行一定的作為義務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)買受人的合同目的，即取得具有完全排他效力的所有權(quán)。移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)主要體現(xiàn)在出賣人與買受人協(xié)力促成房屋權(quán)屬的變更登記。盡管《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)“協(xié)助”買受人辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更登記手續(xù)，但不能認(rèn)為其此項(xiàng)義務(wù)僅僅就是協(xié)助義務(wù)。因?yàn)椤逗贤ā返?30條、第135條和第138條的規(guī)定，移轉(zhuǎn)房屋的占有和所有權(quán)是出賣人的主要合同義務(wù)。此請求權(quán)雖基于合同產(chǎn)生，但并不能簡單地說它就屬于債權(quán)請求權(quán)，詳言之：
1.如前所述，買受人依出賣人交付而實(shí)現(xiàn)之對房屋的占有，屬于合法占有。盡管現(xiàn)行立法并無對占有的規(guī)定，但占有作為一種事實(shí)，是不容無視的。占有作為所有權(quán)之權(quán)能之一已成定論，大陸法系國家或者地區(qū)民法大多在其物權(quán)編中單列章節(jié)予以規(guī)定。占有制度的應(yīng)有之義就是占有的權(quán)利正當(dāng)性推定。買受人請求出賣人完成房屋權(quán)屬變更登記并獲取權(quán)利憑證的目的只不過是在于取得具有完全排他效力的圓滿的所有權(quán)。因此，該請求權(quán)與一般之債權(quán)請求權(quán)異其情形。更直接地說，此項(xiàng)請求權(quán)具有極強(qiáng)的物權(quán)性傾向。
2.登記在我國仍然具有較強(qiáng)的行政權(quán)行使的特征和痕跡，而基于復(fù)雜的然而卻是眾所周知的原因，登記行為現(xiàn)狀與大量的登記需求之間存在巨大的反差。效率不高、制度不健全，甚至無相關(guān)登記制度的情形均有之。修正對登記制度性質(zhì)的模糊認(rèn)識，建立起科學(xué)完整的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，還需要時(shí)間。房屋權(quán)屬登記的變更（登記作成）以及權(quán)利憑證的獲取，是需要登記法律、制度的不斷完備。如果是這種原因?qū)е碌怯洘o法作成（實(shí)踐中，多年無法辦理相關(guān)登記、領(lǐng)證的情況絕非罕見），而又將買受人此請求權(quán)納入訴訟時(shí)效調(diào)整范圍，對買受人更屬不公。
若持應(yīng)適用訴訟時(shí)效的觀點(diǎn)，則買受人的選擇只有兩種：一是解除合同；二是預(yù)防性地不斷通過主張權(quán)利造成時(shí)效的中斷。
情形一的弊端是將導(dǎo)致大量的履行程度較深的買賣合同解除。買受人對房屋已經(jīng)有了較長時(shí)間的占有使用，其對房屋不僅投入了大量的物質(zhì)添附，甚至還有可能基于該房屋建立起一定的社會(huì)交際網(wǎng)絡(luò)并產(chǎn)生相當(dāng)?shù)那楦新?lián)系。盡管買受人可以得到損失賠償，但這種權(quán)利行使怎么樣也談不到是經(jīng)濟(jì)的。當(dāng)然在理論上，買受人還可以重新進(jìn)行有效益的交易。但大量的合同被解除后，出賣人相應(yīng)的支付能力勢必面臨極大考驗(yàn)，買受人拿回已付購房款及損失賠償?shù)某晒β示蜁?huì)大大降低。此外，“登記慢、登記難”的問題具有相當(dāng)?shù)钠毡樾裕粋€(gè)新的交易是否就能夠以順利的登記作成而告終，不無疑問。由此，所謂新的交易能否就是有效益的，頗值懷疑。情形二的問題則是，如何證明權(quán)利主張的存在。從已知的相關(guān)類型案件的情況可知，確定訴訟時(shí)效是否中斷是案件處理的難點(diǎn)之一。
3.如果原因存乎出賣人方面，那么賦予其時(shí)效利益的弊端更加明顯。一是導(dǎo)致持續(xù)時(shí)間長久的“事實(shí)物權(quán)”大量存在，這不僅會(huì)損害權(quán)利人的利益而且對登記制度的健全和有效率運(yùn)轉(zhuǎn)不利。因?yàn)橛袡?quán)占有具有對抗本權(quán)的效力。二是很可能由此引發(fā)出賣人為不誠信行為的激情。
4.從訴訟時(shí)效之制度目的看，大多數(shù)在“兩年后”起訴出賣人的買受人并非屬于權(quán)利睡眠者。其與出賣人以及登記機(jī)關(guān)之間就相關(guān)事宜的溝通和磋商是存在的，只不過涉訟后很難證明而已。此外，買受人已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了對房屋的占有使用并可能持續(xù)了較長的時(shí)間，在該房屋之上不會(huì)出現(xiàn)訴訟時(shí)效制度意欲保護(hù)的其他的“既存的穩(wěn)定的社會(huì)秩序”。在尊重已經(jīng)實(shí)現(xiàn)占有之買受人利益的基礎(chǔ)上，為其疏通獲得具有完全排他效力的所有權(quán)的渠道，恰恰有利于維護(hù)穩(wěn)定的社會(huì)秩序，也有利于發(fā)揮物之效用。所以說將買受人此項(xiàng)請求權(quán)別除于訴訟時(shí)效制度的適用范圍不會(huì)害及他人以及社會(huì)的利益。
一種請求權(quán)是否應(yīng)當(dāng)罹于訴訟時(shí)效，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照法律的規(guī)定，但通過訴訟時(shí)效制度調(diào)整買受人此項(xiàng)請求權(quán)的必要不明顯，后果不積極且與訴訟時(shí)效立法的目的不甚相符。實(shí)踐中的確不排除存在權(quán)利睡眠的情形，這些人可能永遠(yuǎn)不會(huì)行使此請求權(quán)，那么，其理應(yīng)自負(fù)其權(quán)利的瑕疵狀態(tài)導(dǎo)致的后果。另外，買受人此項(xiàng)請求權(quán)具有某些明確其為登記權(quán)利人的性質(zhì)，而法理肯認(rèn)確認(rèn)物權(quán)請求權(quán)不應(yīng)罹于訴訟時(shí)效，借鑒相關(guān)法理思考問題至少是很有必要的。因?yàn)樵谌〉脮r(shí)效制度尤付闕如的情況下，相反的立場等于使買受人永久喪失了遞進(jìn)為登記權(quán)利人的機(jī)會(huì)，并可能導(dǎo)致大量的有實(shí)無名（反之則為有名無實(shí)）的“變態(tài)權(quán)利”存在。
綜上所述，作者認(rèn)為如果出賣人已經(jīng)將房屋交付買受人，則買受人請求出賣人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)（辦理房屋所有權(quán)登記）不僅有買賣合同的依據(jù)，亦有其作為房屋合法占有人的基礎(chǔ)，故該請求權(quán)不應(yīng)受訴訟時(shí)效制度調(diào)整。
注：本文原載最高人民法院民一庭編：《中國民事審判前沿》2005年第1集（總第1集），法律出版社2005年1月第1版，第197-217頁。
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