作者：王世明，北京大成（廈門）律師事務(wù)所
來源：無訟閱讀
一、限購限貸背景下房屋買賣糾紛的爭議點
近期，因一線城市房屋價格大幅上漲，各地均出臺了不同程度的限購限貸政策，以期給房價降溫。也正因此，致使各個地方房屋買賣糾紛多發(fā)。
但總結(jié)來看，糾紛的核心在于下列幾個問題：一、限購限貸政策適用的時間點；二、限購限貸政策是否屬于不可抗力或情勢變更；三、限購限貸政策是否將導(dǎo)致合同無效；四、限購限貸政策下違約責(zé)任是否要承擔(dān)及如何承擔(dān)的問題。
關(guān)于這四個問題，具體分析如下：
首先，限購限貸政策適用的時間點，具體看政策細則的規(guī)定。限購限貸政策發(fā)布實施，是否將必然導(dǎo)致合同無法履行，并不能直接得出結(jié)論。必須先判斷限購限貸政策適用的時間點。具體政策可能又分為限購、限貸、限賣、限稅費等，具體各政策適用的時間點以及相互之間如何配合銜接，相對而言是比較復(fù)雜的。
如廈門市2017年3月25日、2017年3月28日、2017年3月30日連續(xù)出臺了一系列限購限貸的政策文件。需要特別注意的政策適用時間點為：
1、關(guān)于限購的。政策適用的時間點為一手房以合同網(wǎng)簽備案、二手房以市不動產(chǎn)登記中心業(yè)務(wù)收件時間為準(zhǔn)，然后具體對應(yīng)政策發(fā)布實施的時間點；
2、關(guān)于限貸的。政策適用的時間點為廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局信息系統(tǒng)已網(wǎng)簽購房合同時間、市不動產(chǎn)登記中心收件時間、在商業(yè)銀行針對個人住房貸款業(yè)務(wù)首次查詢借款人個人征信報告時間三者，只要有一個在政策發(fā)布實施之前，則按原有貸款政策執(zhí)行；
3、關(guān)于稅費的。政策適用的時間點為廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局信息系統(tǒng)已網(wǎng)簽購房合同時間、市不動產(chǎn)登記中心收件時間、在商業(yè)銀行針對個人住房貸款業(yè)務(wù)首次查詢借款人個人征信報告時間、交易雙方簽訂購房協(xié)議且以轉(zhuǎn)賬方式支付定金的時間四者，只要有一個在政策發(fā)布實施之前的，則按照原有政策收取稅費。
司法裁判都是以案件具體情況、結(jié)合證據(jù)及各方違約情形綜合判斷，并不單純以哪一個點進行判斷，因此，這種情況下合同是否具備履行的可能性，要具體情況具體分析。
其次，限購限貸政策不屬于不可抗力，也不屬于情勢變更原則。筆者以“房屋買賣合同糾紛”“限購”“限貸”為關(guān)鍵字，在無訟案例庫進行檢索，按二審、再審、民事選取了自2011年以來、在無訟案例庫能檢索到的全國案例共計50個左右。經(jīng)筆者梳理，法院對限購限貸政策的傾向性意見為：限購限貸的政策并不屬于不可抗力或情勢變更。
再次，限購限貸的政策不影響合同效力。這個問題目前來說應(yīng)該沒有爭議，因為按照最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）第四條規(guī)定，人民法院確認合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，但限購限貸政策顯然不屬于法律和行政法規(guī)，因此限購限貸政策并不影響合同效力。筆者檢索的案例，幾乎都認定買賣雙方簽訂的合同，屬于真實意思表示，不違反法律及行政法規(guī)規(guī)定，合法有效。但需要注意的是，在限購限貸政策實施后，為規(guī)避限購限貸政策，一方與他人借名買方產(chǎn)生的委托關(guān)系，將可能因損害社會公共利益被認定無效。
最后，如因限購限貸政策導(dǎo)致合同確屬無法履行的，合同解除，一般不承擔(dān)違約責(zé)任。但這個需要結(jié)合個案具體情況判斷。如判斷一方不能履行合同是否確實是由限購政策導(dǎo)致，或確實因限購導(dǎo)致按揭貸款無法辦理、也無其他經(jīng)濟能力支付剩余購房款等情況的。具體筆者梳理了部分有代表性的裁判觀點，詳見后文裁判觀點梳理。
雖然最高人民法院在其《全國民事審判工作會議紀(jì)要》（法辦【2011】442號）（以下簡稱《審判工作會議紀(jì)要》）第20條中表示“房屋買受人在合同簽訂后由于相應(yīng)住房限購政策的實施而無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，買受人以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤康臒o法實現(xiàn)為由，請求解除合同，返還所支付的購房款和定金的，可以支持。”
就該條規(guī)定，我們需要注意兩個問題：一是房屋買受人不承擔(dān)違約責(zé)任的前提是，限購限貸政策實施前雙方已經(jīng)簽訂了買賣合同。如果合同簽訂在限購限貸政策實施以后，則推定買方明知限購限貸政策，這種情況下買方不具備履行合同的資格，仍然簽訂合同的，合同解除將承擔(dān)違約責(zé)任；二是，法院在司法審理中對于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因致使合同目的無法實現(xiàn)的判斷，并非僅僅看是否有限購限貸政策，而是重點在于判斷根據(jù)限購限貸政策是否導(dǎo)致一方確實無法繼續(xù)履行合同或確實不具備履行合同的可能性。如果一方在限購限貸政策實施前即存在遲延履行的違約責(zé)任的，限貸限購政策即便致使合同目的無法實現(xiàn)，該方也將承擔(dān)違約責(zé)任。
另外需要注意的是，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條特別作出了規(guī)定，“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！惫P者認為該司法解釋的適用范圍僅限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同（該司法解釋第一條規(guī)定），也即我們通常所說的一手房買賣，二手房買賣并不適用該司法解釋。
因此，就因限購限貸導(dǎo)致按揭貸款無法辦理的，并不一定有權(quán)解除合同，只有在限貸政策導(dǎo)致一方確實不具備履行合同的能力的情況下，一方方可主張解除合同，而且需要結(jié)合個案具體進行判斷。如合同在約定按揭貸款的同時，約定按揭貸款無法辦理時應(yīng)按其他方式支付剩余房款的內(nèi)容，或按揭貸款無法辦理并不足以造成一方無法履行合同的，將無權(quán)解除合同。
關(guān)于如何承擔(dān)違約責(zé)任的問題。《全國民事審判工作會議紀(jì)要》（法辦【2011】442號）規(guī)定在因政策調(diào)整導(dǎo)致房屋買賣合同解除后，“對購買基本住房或改善性住房的，出賣人在解除合同后請求買受人賠償損失的，原則上不予支持；對購買投資性住房的，出賣人在合同解除后請求買受人承擔(dān)相應(yīng)補償責(zé)任的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)公平原則進行處理，合同約定定金的．補償數(shù)額原則上以定金數(shù)額為限，沒有約定定金的，原則上不超過合同標(biāo)的額的10%；對購買投資性住房的，應(yīng)依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定處理。”
這個規(guī)定對于按照所購房屋是否屬于基本住房的具體情況，分別規(guī)定了損失或違約金的承擔(dān)比例。但需要注意的是，購買首套或出售第一套并欲購置另一套作為改善型住房的，司法裁判一般傾向認定屬于解決基本住房需求的，一方主張違約金的，法院一般不支持。超過第二套住房的購買行為，司法裁判觀點一般認為，會傾向認定屬于投資性住房。
但總之，個案情況雖然看起來差不多，但細節(jié)存在諸多不存，可能細微的差異，就會導(dǎo)致案件不同的處理方式及結(jié)果，建議遇到問題時，交給專業(yè)人士處理委托。
二、限購限貸背景下全國各省市二審及再審關(guān)于房屋買賣糾紛的代表性裁判觀點
1、限購限貸政策出臺后簽訂的房屋買賣合同，因買方屬于限購限貸對象致使房屋無法辦理貸款和過戶手續(xù)的，并不免除買方未能履行合同的違約責(zé)任；合同賣方明知該方屬于限購限貸對象仍然出售房屋的過錯，并不構(gòu)成免除買方違約責(zé)任的理由；但基于公平和誠信原則，賣方存在過錯的，將會對買方因此產(chǎn)生的違約金調(diào)低。
裁判觀點：
在本案中，根據(jù)本院查明的事實，涉案合同無法繼續(xù)履行的原因是丁晶瑜屬于限貸限購對象，無法辦理銀行貸款和房屋過戶手續(xù)。丁晶瑜不能按照合同約定履行義務(wù)，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。……
本院認為，按照我國合同法的規(guī)定，合同當(dāng)事人是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，主要看當(dāng)事人是否按照約定履行了合同義務(wù)，而不是當(dāng)事人在主觀上是否存在過錯。丁晶瑜未能按照約定履行自身的義務(wù)，即應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。鄧蓉對丁晶瑜屬于限貸限購人員情況的明知，不能成為免除丁晶瑜違約責(zé)任的理由。
案例來源：（2012）深中法房終字第1639號——丁晶瑜與鄧蓉房屋買賣合同糾紛一案二審民事判決書
2、如合同對于限購政策進行明確約定和提示，買方在不具備購買資格的情況下仍然簽訂買賣合同購房，后無法履行致使合同解除的，并不免除買方的違約責(zé)任。
裁判觀點：
一審法院：
張后保、李穎作為完全民事行為能力人，對其作出的民事法律行為應(yīng)盡到注意義務(wù)，故其在簽訂該合同前有義務(wù)去了解相應(yīng)的購房政策以預(yù)判其自身條件是否具備購房資格，更何況簽訂該合同時，其中的“特別告知(二)”以及“補充條款(二)”載明了上海市的限售政策以及違反限售政策的法律后果，張后保、李穎在此情況下仍然選擇簽訂合同，則應(yīng)負有按約履行的義務(wù)。簽約后張后保、李穎因不具備購房資格而無法履約，構(gòu)成違約。
二審法院：
被上訴人因疏于了解本市房屋限購限貸政策，導(dǎo)致合同無法履行，故被上訴人系違約方，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
案例來源：（2016）滬02民終4725號——侯澤與張后保、李穎房屋買賣合同糾紛二審民事判決書
3、限購限貸政策出臺后、政策細則出臺前簽訂合同，后因政策細則出臺并執(zhí)行致使買方無法辦理貸款的，如買方不存在其他違約情形的，不承擔(dān)違約責(zé)任。
裁判觀點：
二審審理過程中，本院向吳某就涉案房產(chǎn)申請貸款的經(jīng)辦人時任某銀行福華支行個人貸款部客戶經(jīng)理的吳某俊調(diào)查，其陳述吳某是在2010年國慶假后向銀行申請貸款，因吳某已有兩套住房貸款記錄，故該貸款申請予以退單，另外，其陳述雖然深圳市人民政府辦公廳于2010年5月5日就發(fā)布了《深圳市貫徹落實國務(wù)院文件精神堅決遏制房價過快上漲的意見》，要求商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套房及以上住房貸款，但因為要根據(jù)銀監(jiān)會的實施細則來執(zhí)行上述政策，銀行實際從2010年10月才開始嚴(yán)格執(zhí)行上述政策。
……
本院認為，深圳市于2010年5月5日就發(fā)布了《深圳市貫徹落實國務(wù)院文件精神堅決遏制房價過快上漲的意見》，要求商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套房及以上住房貸款。本案中，吳某及其家庭已有過兩套住房的貸款記錄，故無法取得涉案房產(chǎn)的貸款申請，故涉案合同因政策的頒布而不能繼續(xù)履行，合同不能履行不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人，現(xiàn)雙方當(dāng)事人均同意解除涉案合同，合同的解除不可歸責(zé)于任一方當(dāng)事人，蔡某應(yīng)將其收取的定金退還吳某，因原審第三人某地產(chǎn)代理（深圳）有限公司已將其代收的定金1萬元直接返還吳某，故蔡某還應(yīng)退還吳某定金14萬元。
案例來源：（2011）深中法民五終字第1301號——上訴人蔡某與被上訴人吳某房屋買賣合同糾紛民事判決書
4、如簽訂合同后，買方履行合同存在違約的，再以限購限貸政策主張不承擔(dān)違約責(zé)任的，法院將不予支持。
裁判觀點：
依據(jù)現(xiàn)有證據(jù)能夠證明，被上訴人在合同履行過程中，因楊輝與哈平平離婚、“新國十條”出臺后限購、限貸政策的實施等原因，不愿意繼續(xù)履行合同的意愿明顯，且沒有證據(jù)證明其支付首付款而上訴人拒絕接受，因此原審法院認定被上訴人構(gòu)成違約，符合法律規(guī)定。
案例來源：（2013）寧民終字第3572號——上訴人哈平平與被上訴人夏小毛房屋買賣合同糾紛一案的民事判決書
5、因限貸限購政策致使買賣雙方無法簽訂正式《商品房買賣合同》的，開發(fā)商在市場地位、政策了解、風(fēng)險控制等方面均優(yōu)于購房者，因此購房者不應(yīng)承擔(dān)無法簽訂合同的違約責(zé)任。
裁判觀點：
本院認為：本案爭議的焦點在于藍少珍、羅勞榮（以下簡稱購房人）所交之定金應(yīng)否退還。單從《認購書特別條款》第八條的文字來看，似乎定金不予退還是毋庸置疑的。但本院以為，對合同雙方權(quán)利義務(wù)的確定、合同條文的解釋，應(yīng)當(dāng)將雙方放到具體的交易環(huán)境中去審視，并從公平合理、社會正義的視角來做出利益衡平的考量。本院現(xiàn)就此做如下分析：
一、從對信息的掌握來看。限購政策屬于臨時性的行政管理行為，它是特殊時期的產(chǎn)物，不同地區(qū)、不同時期內(nèi)容各不相同，現(xiàn)在就已經(jīng)有部分城市放寬、甚至取消了限購政策。信業(yè)公司（以下簡稱開發(fā)商）作為專門從事房地產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)，在每一次交易中都面臨對限購政策的把握，故相對于購房人，其對于限購政策具有更權(quán)威、更準(zhǔn)確、更及時的掌握。因此，在限購政策的把握方面，雙方存在信息的不對稱。從這個角度來講，在執(zhí)行限購政策方面給予開發(fā)商更多的責(zé)任也是題中應(yīng)有之義。
二、從違約責(zé)任的立法本意來看。法律設(shè)定違約責(zé)任的目的更多地是為了促使當(dāng)事人誠實履約，懲罰不是主要目的。限購政策是一種非市場的行政管理行為，與當(dāng)事人的自由意志無關(guān)，與當(dāng)事人的誠實履約無關(guān)，因此，應(yīng)盡量避免當(dāng)事人因限購政策導(dǎo)致承擔(dān)違約責(zé)任的不利后果。
三、從情理上來看。如果購房人明知自己不具備購房資格，又怎么能簽訂“定金做違約金處理”的合同條款？這顯然不符合常理。之所以如此，只能有兩種解釋，一種是購房人自己誤以為具備購房資格，另一種就是開發(fā)商的售樓人員促使其相信具備購房資格。無論是何種情形，購房人都對其購房資格存在誤解，重大誤解的合同依法可撤銷。
四、從公平合理的角度來看。開發(fā)商未能將房屋出售給本案購房人，喪失了一次交易機會，但開發(fā)商知曉購房人沒有購房資格很及時（簽訂《認購書》18天后就發(fā)出了《解約通知書》），完全可以另售他人，并沒有造成實際損失。在此情況下，開發(fā)商沒收定金顯然對購房人是不公平的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該通過誠實經(jīng)營實現(xiàn)利益最大化，而不應(yīng)該通過簽訂自己單方面制作的格式合同損害他人而獲利。
五、從平等保護當(dāng)事人合法權(quán)益來看。在近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)狂飆突進的發(fā)展過程中，房屋交易是典型的賣方市場，一般而言，購房人與開發(fā)商相比處于弱勢的地位，其談判合同條款的能力極為有限，這是眾所周知的事實。開發(fā)商利用自身優(yōu)勢，制作一系列于自身有利的合同文本，這本來無可厚非。但法院在審理此類合同糾紛案件時，必須考慮到雙方當(dāng)事人在簽約、履約過程中的實際地位，唯有此，才能真正平等保護雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。
具體到本案而言，開發(fā)商的銷售人員祝佳惠與購房人的一系列交流，包括短信、電話錄音、通話清單等，都說明了祝佳惠在促成本次交易中所起到的重要作用。如果開發(fā)商真以誠信之心解決問題，此等小事何須如此煞費周折？綜合上列諸多因素，本院認為，開發(fā)商應(yīng)將其收取的30000元定金退還給購房人。
案例來源：（2014）穗中法民五終字第2235號——藍少珍、羅勞榮與廣州市番禺信業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司房屋買賣合同糾紛二審民事判決書
6、合同簽訂后，國家或地方政府出臺的限購限貸政策并不屬于情勢變更或不可抗力。因限貸政策致使買方無法辦理按揭貸款的，如合同或補充協(xié)議約定其他履行方式的，合同應(yīng)繼續(xù)履行。
裁判觀點：
本案中羅彩芬主張因受限貸政策影響，無法辦理按揭貸款，無力一次性支付余款，近而主張合同目的落空。對此，本院評述如下：首先，限貸政策出臺于本案所涉合同簽訂之后，限貸政策對合同雙方當(dāng)事人均不構(gòu)成不可抗力或者情勢變更。其次，對于不能順利辦理按揭貸款后，合同如何履行。雙方在簽訂合同時已經(jīng)有所預(yù)見，并且在補充協(xié)議中作了明確約定。
案例來源：（2014）浙杭民終字1909號——羅彩芬與浙江保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛二審民事判決書
7、在合同實際履行過程中出現(xiàn)未約定的稅費的，若因?qū)嶋H成交價超過評估過戶價格的，因此增加的稅費應(yīng)由法定納稅人來承擔(dān)。
裁判觀點：
劉永祥請求沈翠媚承擔(dān)比按評估過戶多出的稅費，本院認為，房屋交易的稅費承擔(dān)應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定來確定，雙方當(dāng)事人在《房地產(chǎn)買賣合同》中僅對按評估過戶產(chǎn)生的稅費負擔(dān)作出了約定，在實際履行中，若因?qū)嶋H成交價超過評估過戶多出的稅費應(yīng)由法定納稅人來承擔(dān)。
案例來源：（2014）深中法房終字第956號——劉永祥與沈翠媚房屋買賣合同糾紛二審民事判決書
8、合同約定交易中產(chǎn)生的全部稅費（含因政策調(diào)整須繳納的新增稅費）由買方承擔(dān)，但因賣方遲延履行（違約），在該期間國家出臺限購政策致使稅費增加的，買方可要求賣方承擔(dān)新增的稅費。
裁判觀點：
二人合同中雖約定新增稅費由孔晨光負擔(dān)，但依據(jù)約定與客觀事實，雙方能在“京十九條”施行前完成房屋過戶或網(wǎng)上簽約，由于張闊自身原因?qū)е潞贤t延履行，在此期間由于國家政策調(diào)控導(dǎo)致稅費增加，孔晨光主張繼續(xù)履行合同，并要求違約方承擔(dān)增加稅費的，法院應(yīng)予支持。
依據(jù)法院調(diào)查的情況，訴求涉及的新增稅費的情況由于納稅抵扣項目的原因并不能計算出具體數(shù)額。鑒于個人所得稅應(yīng)向出賣人征收，且雙方之間尚有剩余房款未支付，法院應(yīng)判定本合同繼續(xù)履行，張闊有義務(wù)配合孔晨光辦理房屋的過戶登記，而在“京十九條”前后個人所得稅的差額由張闊負擔(dān)。
案例來源：（2014）一中民終字第5340號——張闊與孔晨光等房屋買賣合同糾紛二審民事判決書
9、合同簽訂后，因為限購令導(dǎo)致買方首付款超過合同約定的首付款，致使買方確實無法繼續(xù)履行合同的，如無其他違約情形，買方可要求解除合同、返還已支付款項，無法履行合同一方不承擔(dān)違約責(zé)任。
裁判觀點：
根據(jù)雙方合同約定，帥xx需支付的首期款為50萬元。在“限貸令”發(fā)布后，帥xx需支付的首付款金額約為75萬元，已經(jīng)超過合同約定的金額。帥xx在首期款支付的期限屆滿前與陳xx、郭xx協(xié)商寬限履行期限，遭到陳xx、郭xx的拒絕并起訴要求帥xx承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)于帥xx沒有支付首期款是否違約的問題，本院認為，雙方簽訂合同是約定的是支付50萬元的首期款，在合同期簽訂后，中國人民銀行出臺了“限貸令”，根據(jù)“限貸令”的規(guī)定，帥xx需支付首期款的金額約為75萬元，已經(jīng)超過合同約定的首期款金額。帥xx隨后就此問題與陳xx、郭xx積極溝通，但遭到陳xx、郭xx的拒絕。
從本案的實際情況看，合同不能履行的原因不可歸責(zé)于帥xx，也不可歸責(zé)于陳xx、郭xx，陳xx、郭xx應(yīng)將收取的定金返還帥xx，原審判決xx地產(chǎn)代理（深圳）有限公司返還定金，帥xx沒有上訴，本院予以維持。
案例來源：（2011）深中法民五終字第1182號——陳xx、郭xx與帥某某、xx地產(chǎn)代理（深圳）有限公司房屋買賣合同糾紛案件二審民事判決書
10、合同簽訂后，如因限購限貸政策致使買方首付款增加，但并非確屬買方無法履行合同情況的，買方仍然應(yīng)當(dāng)支付合同剩余款項并繼續(xù)履行合同；如雙方同意解除合同，則該方將承擔(dān)違約責(zé)任。
裁判觀點：
一審觀點：
何柏清稱其之所以未支付剩余房款，系因為國家發(fā)布新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，提高了購房首付比例，而其無力支付增加的首付款，故其未支付剩余房款系因調(diào)控政策所致，不構(gòu)成違約。對此，原審法院認為，雖中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)布《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，對貸款購買商品住房的首付款比例調(diào)整至30％及以上，該通知確實會對購房者申請銀行貸款形成一定影響，但并非當(dāng)然地可免除何柏清依約支付房款的義務(wù)。
首先，依商品房買賣合同之約定，何柏清應(yīng)于簽訂合同當(dāng)日即（2010年9月17日）即向貸款銀行提供辦理貸款所需全部資料并辦妥相關(guān)貸款手續(xù)，此時，上述通知尚未發(fā)布，何柏清的購房首付款比例尚符合貸款政策。若何柏清積極配合銀行，提交相應(yīng)資料，尚有可能在2010年9月17日至2010年9月29日期間辦理好相應(yīng)貸款手續(xù)。
其次，即使何柏清未能在2010年9月29日前辦理好相應(yīng)貸款手續(xù)，在上述通知發(fā)布前，未能成功申請銀行貸款，但依該通知，何柏清并未當(dāng)然地喪失申請銀行貸款的資格條件，而只需將首付款比例加付至30％即可申請銀行貸款，本案中，何柏清支付的首付款已占房屋總價款的21.1％，其只需加付157788.4元即可滿足條件。雖何柏清辯稱其已支付的首付款中已經(jīng)包含向他人所借款項，其已無力再另行籌借款項加付首付款，但即使前述辯稱意見為真，亦不能當(dāng)然地免除其增付首付款以符合申請銀行貸款條件的義務(wù)。
再次，雙方約定的付款方式中明確載明，“如出賣人未在前述約定期限內(nèi)收到剩余房款，則買受人需在上述約定期限屆滿后十日內(nèi)支付剩余房款。”該約定表明雙方簽訂合同時對貸款政策均有預(yù)期，也約定了相應(yīng)的應(yīng)對措施。故依該約定，即使何柏清確依上述通知不符合申請銀行貸款的條件，導(dǎo)致其未能在2010年10月1日前以銀行貸款的方式支付剩余房款，其亦應(yīng)在2010年10月11日前支付剩余房款，而支付方式并不限于銀行貸款方式。
綜上，何柏清應(yīng)于2010年10月11日前以銀行貸款或其他方式支付剩余房款，現(xiàn)何柏清未能按約支付，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。
二審觀點：
本院認為，根據(jù)雙方約定“如出賣人未在前述約定期限內(nèi)收到剩余房款，則買受人需在上述約定期限屆滿后十日內(nèi)支付剩余房款”，何柏清支付剩余房款的方式不僅限于銀行貸款一種形式，即使其未成功貸款也并不必然免除其支付剩余房款的義務(wù)，因此，何柏清的該抗辯理由不能成立。何柏清又主張“買受人在本合同簽署前已自行向銀行了解貸款的相應(yīng)要求并承諾符合銀行貸款的相應(yīng)條件。如出賣人未在前述約定期限內(nèi)收到剩余房款，則買受人需在上述約定期限屆滿后十日內(nèi)支付剩余房款”系格式條款，不能作為履行依據(jù)。對此，本院認為，該條款已經(jīng)加粗加黑，且用下劃線標(biāo)出，即使確為格式條款，金地中天公司也已經(jīng)盡到告知義務(wù)，因此，該條款可以作為履約依據(jù)，何柏清的該上訴理由不能成立。綜上，何柏清未按約支付剩余款項已構(gòu)成違約，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
案例來源：（2014）浙杭民終字第335號——杭州金地中天房地產(chǎn)發(fā)展有限公司與何柏清房屋買賣合同糾紛二審民事判決書
11、合同簽訂后，因限購導(dǎo)致買方失去購買資格，后各方簽訂變更買方主體協(xié)議，新買方具備購買資格的，合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。
裁判觀點：
一審觀點：
高芙蓉辯稱系因其在簽訂合同時不了解限購政策，而其不符合在深圳市購房條件致使合同無法繼續(xù)履行，其不存在違約行為。
但首先，深圳市房屋限購及限貸相關(guān)政策早在涉案合同簽訂之前就已頒布實施，高芙蓉應(yīng)當(dāng)知悉政策內(nèi)容，而且從涉案合同簽訂當(dāng)日，高芙蓉即與趙天明、呂英娜簽訂《買方主體變更確認書》，充分說明高芙蓉對深圳的購房政策是知悉的，知道自己屬于限購人員；
其次，涉案房產(chǎn)約定的交易價格高達23080000元，高芙蓉作為締約的主體，在簽訂涉案合同時理應(yīng)盡到審慎注意義務(wù)，對深圳的購房政策也應(yīng)當(dāng)知悉，并根據(jù)政策判斷自身是否具備購買涉案房產(chǎn)的條件；
再次，呂英娜具備購買涉案房產(chǎn)的條件，涉案合同不存在無法履行的情形，高芙蓉在簽訂《買方主體變更確認書》同意將涉案房產(chǎn)的買受人變更為呂英娜之后，卻又稱自己不符合購房條件無法履行合同，有違誠實信用原則；
綜上，高芙蓉關(guān)于其不符合購房條件導(dǎo)致合同無法履行的辯解理由不成立，本院不予采納。現(xiàn)高芙蓉要求解除涉案合同，趙天明表示同意，呂英娜未提出異議，本院予以支持。
二審觀點：
本案中，關(guān)于深圳市房屋限購及限貸相關(guān)政策早在涉案合同簽訂之前就已頒布實施，高芙蓉應(yīng)當(dāng)知悉政策內(nèi)容。從涉案合同簽訂當(dāng)日，高芙蓉與施大業(yè)簽訂了《買方主體變更確認書》后，因施大業(yè)不符合購房條件，趙天明、高芙蓉又與呂英娜簽訂了《買方主體變更確認書》。這充分說明高芙蓉對深圳的購房政策是知悉的，知道自己屬于限購人員。且呂英娜具備購買涉案房產(chǎn)的條件，故涉案合同不存在無法履行的情形，關(guān)于高芙蓉稱其不符合購房條件導(dǎo)致合同無法履行的理由不成立，本院不予支持。
案例來源：（2013）深中法房終字第655號——高芙蓉與趙天明房屋買賣合同糾紛一案二審民事判決書
12、合同簽訂后，如因限購限貸政策致使買方不具備購房資格，雙方補充約定買方指定符合限購限貸條件的第三方代為持有房屋產(chǎn)權(quán)的，賣方以買方不具備購買資格拒絕履行合同義務(wù)的，將構(gòu)成根本違約。
裁判觀點：
王W軍在簽署合同時的購房資格在過戶登記前不影響付款及贖樓義務(wù)的履行，張F旭、彭M不得以此拒絕履行其合同義務(wù)，且王W軍與張F旭的6H號房屋買賣合同中已加上備注條款，王W軍可以指定符合限購條件的第三方代為持有該房產(chǎn)，故對于彭M、張F旭關(guān)于王W軍不具備購房資格構(gòu)成違約的抗辯，本院不予支持。
案例來源：（2016）粵03民終8540號——張方旭、彭妹與王偉軍房屋買賣合同糾紛二審民事判決書
13、因限貸政策致使簽約后的買受人完全無法申請銀行按揭貸款，且買賣雙方對于發(fā)生該情形后的付款方式無其他約定的，則合同解除后買賣雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。
裁判觀點：
本案中，買賣雙方簽訂《商品房購銷合同》及《合同補充協(xié)議》時國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（國發(fā)（2010）10號，以下簡稱《通知》）尚未出臺?！锻ㄖ奉C布實施后，對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本案居民暫停發(fā)放住房貸款。因此買受人李某某的個人住房貸款申請，因不符合上述《通知》要求，銀行最終未向其發(fā)放貸款。
以上情況表明，國務(wù)院《通知》出臺，使得銀行房貸政策發(fā)生調(diào)整，直接導(dǎo)致李某某未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同，并導(dǎo)致其無法按時取得足額貸款履行合同義務(wù)，而《通知》何時出臺以及具體內(nèi)容，買賣雙方在訂立合同時均無法知悉，也超出買受人的合理預(yù)期。若仍要求買受人依合同約定承擔(dān)責(zé)任，相當(dāng)于強制買受人單方承擔(dān)因政策調(diào)整帶來的全部不利后果，而出賣人的利益不受任何影響，甚至有所獲利，既不符合誠實信用原則，亦顯然有失公平。
故本案中，房貸政策的調(diào)整可以認定為“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，從而平衡合同當(dāng)事方的利益，合理分擔(dān)因政策性調(diào)整，帶來的合同不能繼續(xù)履行的責(zé)任。原審法院適用《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條之規(guī)定，判決解除購房買賣合同，買受人不承擔(dān)違約責(zé)任并由出賣人返還首期款及利息并無不當(dāng)。
案例來源：(2013)普中民終字第110號——普洱天壁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與李志恒買賣合同糾紛二審民事判決書
14、房價的漲跌變動不屬于買賣雙方在訂立合同當(dāng)時可預(yù)見到的因其違約可能造成的損失，合同解除后，該損失將不被支持。
裁判觀點：
對于胡立宏、張彥紅主張要求林澤玲賠償房價上漲損失，原審法院認為房價的漲跌變動不屬于雙方在訂立合同當(dāng)時可預(yù)見到的因其違約可能造成的損失，不予支持。
案例來源：(2016)粵03民終6671號——林澤玲與胡立宏，張彥紅房屋買賣合同糾紛二審民事判決書
15、合同解除后，如因限購限貸政策致使賣方再次出賣房屋將會增加個稅承擔(dān)的，但該增加的個人所得稅并非必然發(fā)生的損失，賣方主張一般不予支持。
裁判觀點：
一審法院：
對于安宏利違約行為造成安宏利的損失，安宏利有權(quán)選擇違約金條款，根據(jù)雙方合同第七條第（二）款的約定，楊海江應(yīng)當(dāng)向安宏利支付房屋買賣合同總價款20%的違約金，即54萬元。另外，楊海江向法院提出安宏利主張的違約金過高，應(yīng)當(dāng)適用定金罰則。對此，安宏利稱合同未能履行給其增加了個人所得稅43萬元，造成租金損失3萬元，但個人所得稅并非安宏利必然發(fā)生的損失，故法院認為安宏利主張的違約金過分高于其實際損失，應(yīng)當(dāng)予以適當(dāng)減少，具體數(shù)額由法院酌情予以確定，楊海江已付的5萬元定金直接予以折抵。
二審觀點：
本案中，安宏利提出其損失包括因本合同未能履行，“京十九條”實施后其再次售房導(dǎo)致的個人所得稅的增加、2013年4月至2014年初期間涉訴房屋空置的房租損失等。從涉訴合同履行情況及雙方過錯程度來看，雙方于2013年3月3日簽訂買賣合同，楊海江僅支付了定金5萬元，隨后即于2013年3月7日表示無力支付房款，后經(jīng)催告其亦未實際支付房款，其行為構(gòu)成違約并直接導(dǎo)致了合同的最終解除，其對安宏利由此所造成的經(jīng)濟損失應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。
但同時，考慮到房屋買賣合同一般所涉標(biāo)的數(shù)額巨大，對相關(guān)當(dāng)事人財產(chǎn)利益的影響重大，故合同當(dāng)事人對此所負有的謹(jǐn)慎注意義務(wù)的程度理應(yīng)較高，本案中，通過2013年3月7日后楊海江的言行表現(xiàn)，作為具備完全行為能力和正常認知能力的成年人，安宏利應(yīng)當(dāng)知悉楊海江不會如期支付房款，已存解除合同之意，而依據(jù)三方所簽訂《補充協(xié)議》的內(nèi)容則可以顯示安宏利明知相關(guān)政府部門近期可能出臺調(diào)控個稅政策。
在此情形下，安宏利要么積極督促楊海江履行合同，要么即應(yīng)選擇盡快解除合同以避免因房地產(chǎn)新政的實施所可能造成的個稅增加等經(jīng)濟損失，而安宏利不同意解除合同，且在2013年3月10日后較長時間內(nèi)亦未再與楊海江接洽相關(guān)事宜，未能積極采取措施以減少損失，對此亦應(yīng)自行承擔(dān)部分責(zé)任。結(jié)合上述論述，原審法院綜合考慮本案具體情形，酌情判定楊海江向安宏利支付違約金15萬元并無不當(dāng)。原審法院判決認定事實及適用法律正確，應(yīng)予維持。
案例來源：（2014）三中民終字第03845號——安宏利與楊海江等房屋買賣合同糾紛二審民事判決書
16、合同簽訂后，在合同未約定付款以買方再次賣出該房屋作為履行條件的情況下，因限購限貸政策影響，致使買方再次出售房屋稅費增加導(dǎo)致其未依約履行合同的，并不免除其違約責(zé)任。
裁判觀點：
訴訟中，王晶晶稱由于“新國五條”及“京十九條”的實施，影響其賣房，造成其無法向劉志勇支付房款。對此，本院認為，雙方在合同中并未約定王晶晶出售房屋系履行付款義務(wù)的條件；其次，上述政策的實施，充其量會對出售房屋的稅費產(chǎn)生影響，而不會對其出售房屋的資格或行為產(chǎn)生不可預(yù)見的限制性影響，故王晶晶該抗辯理由不屬于法定免責(zé)事由，本院對王晶晶關(guān)于不支付違約金的意見不予采信。
案例來源：（2013）一中民終字第14224號——劉志勇上訴王晶晶房屋買賣合同糾紛二審民事判決書
17、為規(guī)避限購限貸政策，雙方借名買房產(chǎn)生的委托關(guān)系，因損害社會公共利益而無效。
裁判觀點：
住房問題關(guān)系國計民生，既是經(jīng)濟問題，更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題。房價過高、上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風(fēng)險，不利于經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展。房產(chǎn)限購、限貸令作為嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機性購房，遏制部分城市房價過快上漲的重要政策措施，體現(xiàn)了社會公共利益。根據(jù)二審查明，熊小春和案外人徐進，為了規(guī)避當(dāng)時的限貸政策（該政策持續(xù)至本案二審判決后），借用侯玉英名義購買了案涉的房屋，并申請了首套購房貸款。這種委托關(guān)系，損害了社會公共利益，根據(jù)上述法律的規(guī)定，應(yīng)屬無效。
案例來源：（2014）粵高法民申字第1692號——熊小春與侯玉英所有權(quán)確認糾紛申訴、申請民事裁定書
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