北京昌平法院 公開發(fā)布
………………………………………………
導(dǎo)讀：9月6日，北京昌平法院召開二手房買賣合同糾紛典型案例新聞通報會。郭海麗法官主持通報會，民一庭副庭長李笑、回龍觀法庭副庭長張彥輝、東小口法庭法官黃瑩參加并介紹情況。以下內(nèi)容摘自通報會實錄，包括三部分：案件情況、6個典型案例、二手房買賣應(yīng)當注意的具體問題。
▼
案件情況、糾紛產(chǎn)生原因和案件特點
一、案件趨勢
根據(jù)統(tǒng)計，2015年至2017年上半年，新收合同類糾紛案件數(shù)量分別為2015年13185件、2016年13149件、2017年上半年7412件。其中涉及房屋買賣合同糾紛案件的情況為：2015年新收案件1006件，占合同類糾紛案件總數(shù)的比重為7.6%；2016年新收案件1299件，案件數(shù)量同比增長29%，所占合同類糾紛案件總數(shù)比重為9.9%；2017年上半年新收案件965件，較2016年同期增長48%，所占合同類糾紛案件總數(shù)的比重為13%。由上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)可知，我院受理的房屋買賣合同糾紛案件數(shù)量大，所占比重不斷增加，2016年和2017年，房屋買賣合同糾紛案件數(shù)量更是出現(xiàn)大幅度增長。
二、房屋買賣合同糾紛案件的產(chǎn)生原因
1 . 房價上漲致賣方違約成本降低
2015年以來，北京二手房房價持續(xù)上漲，尤其是從2016年春節(jié)后，昌平地區(qū)房價大幅度攀升。在此期間，房屋買賣合同糾紛案件也相應(yīng)隨之增多。分析發(fā)現(xiàn)：糾紛產(chǎn)生的一部分原因是由于賣方欲提高房價而拒絕履行合同，或者賣方故意拖延、不及時配合買方辦理相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致買方不能按期批貸，進而無法履行合同。
按照交易慣例，房屋買賣合同約定的違約金為合同價款的20%，而房價上漲幅度過快過高，違約成本已低于房價上漲帶來的利益，為了獲取利益最大化，賣方會選擇違約或者阻礙合同繼續(xù)履行。
2 . 政策性因素影響買方履約能力
在二手房交易過程中，財政、金融等政策性因素會對買方產(chǎn)生一定影響。以今年3月以來，北京市連續(xù)出臺多部購房政策為例，新政對購房資格、首付比例、貸款等均作出嚴格的規(guī)定，主要目的是打擊炒房。因此，今年第2季度開始，受新政影響，部分買房人在合同簽訂后履行完畢前，不再具備購房資格，或者受貸款數(shù)額限制而沒有能力繼續(xù)履行合同，從而起訴要求解除合同，返還定金或者購房款等等。
3 . 房地產(chǎn)中介機構(gòu)經(jīng)營不規(guī)范引發(fā)糾紛
現(xiàn)實中，房屋買賣交易手續(xù)大多由房產(chǎn)中介公司啟動安排，買賣雙方簽訂的合同也多為中介機構(gòu)印刷好的格式合同。而中介機構(gòu)的居間水平和經(jīng)紀人的素質(zhì)良莠不齊。一部分中介機構(gòu)提供的合同文本中的主要條款約定不明確，忽視甚至是刻意回避本應(yīng)當明確約定的期限，比如首付款的支付時間，辦理還款解押手續(xù)的時間，辦理銀行面簽的時間等等。由于期限約定不明確，導(dǎo)致房屋買賣合同不能順利履行，引發(fā)買賣雙方爭議。
還有小部分中介人員因急于獲得居間報酬，不嚴格審查甚至有的不審查房屋權(quán)屬證明、房屋查封狀況、出售人是否有權(quán)售房、出售人的配偶是否同意售房及購房人是否具備購房資質(zhì)等重要事項，甚至有個別中介人員即使明知買賣雙方存在影響房屋買賣合同成立的情形，仍做出不一定可以實現(xiàn)的承諾促成合同簽訂，最后因為無法繼續(xù)履行而引發(fā)糾紛。
此外，在利益的驅(qū)動下，部分房地產(chǎn)中介機構(gòu)違反職業(yè)道德，違規(guī)引導(dǎo)買賣雙方簽訂網(wǎng)簽合同，規(guī)避稅款或者套取高額貸款，甚至向買賣雙方提供過橋貸款、墊資解押等超出其經(jīng)營范圍的服務(wù)，這些行為極易被買賣雙方中意欲違約的一方利用，以打擊違法行為為名，行違約之實，亟需相關(guān)部門進一步加強監(jiān)管。
三、房屋買賣合同糾紛案件的特點
1 . 案件標的額巨大，當事人矛盾尖銳、糾紛調(diào)解難度大
房屋買賣交易價款動輒幾百萬元，甚至上千萬元。前面提到，合同中約定的違約金普遍為房屋價款的20%，加上房屋價格大幅上漲，當事人普遍要求提高違約金彌補損失。因此，標的數(shù)額大是房屋買賣合同糾紛案件的首要特點。因為牽涉利益巨大，買賣雙方矛盾激烈，無論是提高房屋價款繼續(xù)履行合同，還是解除合同支付違約金，雙方的訴求預(yù)期差距較大，調(diào)解難度大，為審判工作帶來困難。以2016年的房屋買賣糾紛案件為例，在審結(jié)的1100件案件中，以調(diào)解方式結(jié)案的案件數(shù)量為178件，僅占17 %。
2 . 涉案領(lǐng)域較多，規(guī)范流程復(fù)雜
相較于一般的合同糾紛案件，二手房買賣涉及出售房屋核驗、買受人資格核驗、出售房屋解押、房屋網(wǎng)簽、公積金或商業(yè)貸款、繳稅過戶、房屋交付等多個流程，涉及中介公司、銀行、公積金管理中心、地稅、不動產(chǎn)登記中心等多個部門。所以在案件審理過程中，不僅要審理合同中約定的條款，而且還要全面了解各個環(huán)節(jié)的前后銜接以及合同履行過程中買賣雙方的附隨義務(wù)，這也給案件審理增加了不小的難度。
比如，房屋買賣合同中，僅籠統(tǒng)地約定出賣方具有協(xié)助買方辦理貸款義務(wù)，根據(jù)行業(yè)規(guī)范，出賣方應(yīng)當協(xié)助的有房屋評估、貸款初審、面簽等多個流程；合同中一般對辦理網(wǎng)簽的具體方式不做約定，但在實際履行過程中，若雙方采用的是自行成交版合同則需要雙方同時去建委辦理，如果采用經(jīng)紀成交版合同則只需要委托中介公司即可辦理。
3 . 新類型證據(jù)涌現(xiàn)，真實性認定困難
房屋買賣合同的履行需要買賣雙方配合辦理各種手續(xù)，而合同中并非對所有手續(xù)都約定完備，對于合同中沒有約定的手續(xù)，買賣雙方大多通過中介機構(gòu)或者自行電話聯(lián)系，因此案件審理中買賣雙方大多舉出錄音、微信截圖等證據(jù)來證明交易過程。電話、微信成為當下人們通訊聯(lián)絡(luò)的重要方式，但對于一些新型證據(jù)形式的認定還存在很多問題。
一方面，錄音、微信記錄的真實性判斷困難，錄音極易通過剪輯、截取等技術(shù)手段改變內(nèi)容或者談話的完整性，當事人對此有異議時只能通過鑒定程序解決，延長了訴訟期限。另一方面，微信號碼和昵稱可以隨時變更，不具有實名認證功能，僅憑聊天記錄上顯示的昵稱無法判斷微信聊天記錄的真實性，為審判帶來困難。
4 . 房屋買賣交易中大多有居間方參與
因房屋買賣交易涉及手續(xù)流程繁雜，一般二手房買賣合同均有中介方的參與，房屋買賣合同也大多同時簽訂居間合同或者統(tǒng)一簽訂為房屋買賣居間合同。中介機構(gòu)的參與理順了買賣雙方需要辦理的各種手續(xù)，但是由于居間服務(wù)的專業(yè)性參差不齊，部分中介機構(gòu)疏于履行居間服務(wù)內(nèi)容、缺乏居間專業(yè)知識、忽視合同期限的約定等行為，導(dǎo)致合同無法按期履行，引發(fā)買賣雙方爭議，也為審判帶來困難。為此，我院已積極以向中介機構(gòu)發(fā)出司法建議的形式提示其不規(guī)范行為，要求中介公司加強法律意識及對內(nèi)部員工的培訓，同時呼吁工商、建委等部門形成聯(lián)動機制，進一步加強對中介機構(gòu)的監(jiān)管，提升其服務(wù)水平。
為了更好的規(guī)范房屋買賣市場，有效化解房屋買賣合同產(chǎn)生的糾紛，為當事人提供良好的風險提示，昌平法院采取了積極的應(yīng)對措施。一是通過案件審理打擊違約行為，引領(lǐng)誠信社會風尚，保障房屋買賣交易市場的穩(wěn)定。二是針對部分房地產(chǎn)中介公司的不誠信行為，將相關(guān)中介公司和有關(guān)單位、部門進行匯總，及時發(fā)送司法建議并關(guān)注回函及落實情況。三是建立與社區(qū)居委會、街道辦事處、不動產(chǎn)登記中心等部門的多方聯(lián)動機制，加強法官、法官助理、人民陪審員、調(diào)解員等人員的調(diào)解能力培養(yǎng)，促進房屋買賣合同糾紛調(diào)解工作的社會化、專業(yè)化。四是重視從源頭上提高當事人對合法權(quán)益的保護意識，加強宣傳，借助新聞媒體發(fā)布典型案例，提高當事人的法律意識和訴訟能力。
二手房買賣合同糾紛 6 個典型案例
01 . 買賣雙方須誠信 房價上漲不違約
基本案情
2016年7月27日，王先生與史女士簽訂房屋買賣合同，約定王先生向史女士購買位于昌平區(qū)回龍觀某小區(qū)的房屋，成交價格為333.5萬元。
王先生稱，合同簽訂后，他依約向史女士支付了購房定金10萬元、首付款40萬元。但因之后房屋價格大幅上漲，史女士明確告知自己房子不賣了，在沒有正當理由的情況下拒絕繼續(xù)履行合同。王先生遂起訴至法院，要求判令史女士繼續(xù)履行合同，交付房屋、辦理房屋過戶手續(xù)，并支付違約金。
史女士辯稱不同意繼續(xù)履行合同，表示可以雙倍返還王先生購房定金20萬元。
裁判結(jié)果
昌平法院經(jīng)審理后認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。本案雙方當事人簽訂的房屋買賣合同合法有效，雙方均應(yīng)按照合同約定履行自己的義務(wù)。合同簽訂后，王先生依約履行了支付購房定金及首付款的義務(wù)，史女士拒絕履行合同構(gòu)成違約，應(yīng)依法承擔繼續(xù)履行、支付違約金等違約責任。最終法院判決王先生向史女士支付剩余購房款，史女士協(xié)助王先生辦理房屋過戶手續(xù)并交付房屋，并判決史女士給付王先生遲延履行違約金。
法官提示
房屋買賣合同作為一種標的額相對較大、與買賣雙方切身利益密切相關(guān)的合同，當事人雙方都應(yīng)慎重簽約、誠信履行。在房價上漲階段，受利益驅(qū)使，賣方違約的風險大大增加。對于買方來說，應(yīng)充分做好風險防范，審慎判斷交易對方的誠信品質(zhì)，嚴格審查房屋狀況，謹慎簽署合同，并保存好相關(guān)交易憑證。在發(fā)現(xiàn)違約風險、可能導(dǎo)致合同履行不能時，應(yīng)及時提起訴訟保全；在涉及交易關(guān)鍵問題的溝通過程中，可以通過錄音、證據(jù)保全等形式保存相關(guān)證據(jù)。對于賣方來說，應(yīng)對房地產(chǎn)市場形勢做好判斷，謹慎選擇交易時機、簽署房屋買賣合同，一旦簽署合同，就應(yīng)遵守誠信原則，忠實履行合同義務(wù)。即便房價上漲，也不應(yīng)違約，否則應(yīng)當對因違約給買方造成的損失承擔損害賠償責任。
02 . 換房交易風險多 誠信履行防違約
基本案情
2016年11月25日，張女士與王女士簽訂房屋買賣合同，約定張女士將其名下位于昌平區(qū)回龍觀某小區(qū)的房屋出售給王女士，成交價格為155萬元。合同簽訂后，王女士依約向張女士支付了購房定金3萬元。
張女士稱，按照合同約定，王女士應(yīng)于2016年12月15日前支付購房首付款45萬元，逾期超過30日未付款，張女士有權(quán)解除合同。但王女士至今未支付首付款，張女士遂起訴至法院，請求解除房屋買賣合同，并判令王女士支付違約金。
王女士稱，其系為了改善居住條件，出售其自有住房后購買張女士的房屋。因購房人未及時支付購房款，導(dǎo)致王女士未能按期向張女士支付購房首付款?，F(xiàn)王女士不同意解除房屋買賣合同。
裁判結(jié)果
昌平法院經(jīng)審理后認為，張女士和王女士簽訂的房屋買賣合同系雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。雙方均應(yīng)依約履行。王女士未能按照約定的期限支付購房首付款，構(gòu)成違約，張女士行使合同解除權(quán)的條件已成立，因此張女士要求判令解除房屋買賣合同，并判令王女士支付違約金的訴訟請求，于法有據(jù)，法院應(yīng)予支持。但雙方約定的違約金過高，法院酌情予以適當減少。
最終法院判決解除雙方簽訂的房屋買賣合同，王女士向張女士給付違約金3萬元，定金不退。
法官提示
伴隨著物質(zhì)文化生活水平的提高，部分居民迫切需要改善居住條件，因“換房”引發(fā)的房屋買賣合同糾紛隨之大量涌現(xiàn)。換房交易過程較為復(fù)雜，換房人往往需要以出售自有房屋所得的價款來支付購房款，因此，確保售房款按約定期限及時到位，避免對房屋出賣人構(gòu)成違約，顯得尤為重要。審判實踐中，因買受人未能及時付款，導(dǎo)致?lián)Q房人對房屋出賣人違約的案例大量存在。對此，《合同法》第121條規(guī)定：當事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當向?qū)Ψ匠袚`約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。
為避免因第三人的原因造成換房人對出賣人違約，法官在此提示：（1）出售自有房屋前，換房人應(yīng)當對房屋買受人的資信狀況進行嚴格審查，審慎選擇交易對象，堅決摒棄信譽較差、付款能力較弱的買受人；（2）對自身經(jīng)濟能力及房屋總價值要有清醒的認識，并在此基礎(chǔ)上合理確定售房款的給付期限、給付金額，確保與所購房屋付款期限、付款金額的銜接；（3）與房屋出賣人充分協(xié)商，取得房屋出賣人的理解，爭取較為寬裕的付款期限，并將換房情況寫入合同；（4）關(guān)注房地產(chǎn)市場價值變動趨勢及國家對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，避免因限購、限貸政策的實施，導(dǎo)致?lián)Q房人購房資質(zhì)喪失、首付款比例提高、貸款額度降低，從而致使合同目的不能實現(xiàn)等情況的發(fā)生。
03 . 選擇中介需謹慎 交易過程多留痕
基本案情
2014年3月16日，某中介公司為王女士購買房屋提供居間服務(wù)，告知其貸款可貸至70歲，貸款年限為23年，并為王女士計算出月還款金額為9052.2元。王女士遂與中介公司及房屋出賣人張先生簽訂了居間服務(wù)合同，并向張先生支付購房定金，向中介公司支付了居間服務(wù)費。之后，中介公司告知王女士只能貸至65歲，貸款年限為17年。王女士認為貸款年限縮短導(dǎo)致超出其還款能力，無法繼續(xù)履行合同。
王女士訴稱，中介公司存在過錯，違反誠信原則，故意告知虛假情況，以書面承諾誘騙王女士簽訂居間服務(wù)合同和房屋買賣合同，致使王女士不得已向出賣人支付違約金。王女士遂起訴至法院，要求撤銷居間服務(wù)合同，并要求中介公司返還居間服務(wù)費、賠償損失。
中介公司辯稱，不同意撤銷居間服務(wù)合同，該公司已經(jīng)完成了相關(guān)居間服務(wù)內(nèi)容，應(yīng)當收取居間服務(wù)費。王女士拒絕履行合同導(dǎo)致房屋買賣合同履行終止，其向張先生支付違約金是買賣雙方自行協(xié)商的結(jié)果，與中介公司無關(guān)。
裁判結(jié)果
昌平法院經(jīng)審理后認為，當事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當遵循誠實信用原則。居間人應(yīng)當就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。某中介公司作為專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，應(yīng)當為買賣雙方提供真實、準確、完整的交易信息。但該公司在為王女士提供居間服務(wù)時，所提供的公積金貸款年限的情況與公積金管理中心的貸款政策不符，王女士實際能夠貸款的年限少于中介公司告知的年限，由此可推知月供數(shù)額亦非中介公司計算的數(shù)額。因中介公司未依據(jù)居間服務(wù)合同的約定盡職提供居間服務(wù)，導(dǎo)致房屋買賣合同最終解除，從而產(chǎn)生了居間服務(wù)費、違約金等損失。王女士作為完全民事行為能力人，在資金不足時應(yīng)當對于自己的信貸情況、履約能力作出全面了解及判斷，其在對有關(guān)貸款的相關(guān)情況未完全掌握的情況下選擇了簽訂合同，應(yīng)當對此承擔相應(yīng)的交易風險，因此對于支出的居間服務(wù)費及發(fā)生的損失，王女士亦應(yīng)承擔相應(yīng)的責任。
最終法院判決王女士支付的居間服務(wù)費及所受損失由王女士自行承擔40%的責任，由某中介公司承擔60%的責任。
法官提示
在北京，相當一部分二手房買賣是通過中介居間達成的，中介方的居間服務(wù)對二手房買賣至關(guān)重要。中介公司應(yīng)遵守行業(yè)規(guī)范，審慎履行居間合同義務(wù)，尤其是對于房屋買賣的程序、規(guī)則和風險，應(yīng)當充分提示和告知買賣雙方，否則可能由于未盡職居間而對交易方的損失承擔賠償責任。
為此，對二手房買賣雙方進行如下提示：（1）要選擇合法的、信譽度高的中介公司；（2）應(yīng)充分了解房屋買賣的相關(guān)事項，對于付款方式、貸款金額、貸款方式等等關(guān)鍵問題必須有清楚的認識，可以通過網(wǎng)絡(luò)或者專業(yè)人士了解清楚，不能“什么事都交給中介”或者完全依賴中介；（3）簽訂居間合同時，要對合同內(nèi)容逐條仔細閱讀，有爭議處需雙方協(xié)商達成共識，完全明白方可簽字蓋章；（4）買方可堅持房產(chǎn)交易流程完成后再付清中介費，并在合同中寫明，同時對交易中存在的風險，應(yīng)當有充分的預(yù)見；（5）在與中介方洽談時，要提高警惕性和注意力，并留存好相關(guān)證據(jù)。同時，我們也提示中介機構(gòu)應(yīng)加強內(nèi)部員工的專業(yè)培訓，誠信經(jīng)營，杜絕違法違規(guī)行為，相關(guān)部門對中介機構(gòu)加強監(jiān)管，凈化房地產(chǎn)交易市場環(huán)境，構(gòu)建良好的二手房市場交易秩序。
04 . 未按約定遷出戶口 賣房人被判支付違約金
基本案情
2012年7月23日，原告潘某與被告江某簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定江某將位于北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)天通苑小區(qū)某房屋及屋內(nèi)家具、家電、裝飾裝修和配套設(shè)施設(shè)備等以156萬元的價格出售給潘某。雙方在合同中還約定，出賣人江某應(yīng)當在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起700日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機關(guān)辦理原有戶口遷出手續(xù)；如因出賣人原因未如期將與該房屋相關(guān)戶口遷出的，應(yīng)當向買受人支付房屋總價款5%的違約金，逾期超過700日未遷出的，自逾期超過30日起，出賣人應(yīng)按日計算向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金。2012年8月13日，潘某與江某雙方簽訂了《戶口遷出協(xié)議》，進一步約定江某應(yīng)于2014年7月22日前將戶口遷出。
合同簽訂后，江某未按照合同約定將戶口遷出。潘某遂提起訴訟，要求江某支付未履行戶口遷出義務(wù)的違約金。
裁判結(jié)果
昌平法院經(jīng)審理后認為，江某未在2014年7月22日前將戶口遷出的行為已構(gòu)成違約，且逾期超過30日，應(yīng)按照合同約定承擔房屋總價款5%的違約金，及按日計算的違約金，判決江某在七日內(nèi)支付潘某違約金七萬八千元，并按照每日七百八十元的標準計算，支付自2014年8月22日起至江某將戶籍從涉案房屋實際遷出之日的違約金。
法官提示
房屋買賣，戶口問題同樣重要。
近年來，隨著房價的不斷變化、戶籍管理政策和學區(qū)房價格差異等，在二手房買賣過程中，因戶口遷移產(chǎn)生的糾紛時有發(fā)生。買賣雙方在簽訂合同時往往就價款、房屋交付等問題進行重點協(xié)商，但有關(guān)戶口的條款往往以中介公司提供的合同文本為準，未必會引起足夠的注意，而往往戶口問題容易引起買賣雙方產(chǎn)生糾紛。
就賣方來說，出售房屋時應(yīng)先確定所售房屋的戶口登記情況，以及自己是否能夠履行將戶口遷出的義務(wù)，如不能履行，可能會出現(xiàn)戶口因為無處可遷而需要承擔違約責任的情況。對于買方來說，如果有遷移戶口的需求，也應(yīng)要求賣方提供戶口登記情況，并約定好違約責任。
需要特別注意的是，該違約責任也僅能起到敦促賣方進快將戶口遷出的作用，因戶口遷移屬于行政機關(guān)的行政職能，不屬于法院民事案件的審理范圍。一旦出現(xiàn)賣方未能將戶口遷出的情況，法院也只能判決其承擔違約責任，無法支持要求賣方將戶口遷出的請求，因此買方在買房時，對戶口問題應(yīng)尤其關(guān)注。
05 . 受托人與購買人惡意串通 買賣合同被判無效
基本案情
2015年1月26日，劉某等三人（借款人）向案外人（貸款人）借款300萬元，約定于2015年7月25日還清上述借款及利息，逾期不還，每逾期一日，借款人應(yīng)按日萬分之五向貸款人支付違約金，擔保人為某擔保公司。某擔保公司為保障自身利益減輕風險，要求劉某為其公司員工出具公證的授權(quán)委托書。同日，劉某等三人分別出具《委托書》，委托書約定：該擔保公司員工楊某為受托人，委托楊某代為辦理劉某等三人名下一套房屋出售的一切手續(xù)。上述《委托書》經(jīng)公證處公證。
后劉某等三人未能按時足額歸還借款，楊某作為劉某等三人的代理人將房屋出售給某資產(chǎn)管理公司，價款為3658000元，某資產(chǎn)管理公司委托張某辦理相關(guān)房屋買賣事宜。該資產(chǎn)管理公司在購買該房屋后，又將房屋轉(zhuǎn)手出售給委托代理人張某。經(jīng)法院向中介公司詢價，涉案房屋當時的市場價格為550萬元至650萬元。
裁判結(jié)果
昌平法院經(jīng)審理后認為，該交易房屋價款的支付過程不符合常理。某資產(chǎn)管理公司并沒有直接向受托人楊某匯款，而是由案外人匯款至該公司的代理人張某名下，再由張某把錢匯給楊某。另外，該資產(chǎn)管理公司的委托代理人賬戶內(nèi)明明有足額款項卻要分三次匯款，再加上房屋交易過程各參與者之間錯綜復(fù)雜的聯(lián)系，沒有理由不讓人懷疑雙方之間存在其他交易往來，而且房屋交易價款也遠遠低于當時的市場價。
楊某稱某擔保公司履行了擔保責任，又提交了此后該公司向貸款人匯款的記錄。但擔保公司履行了擔保責任后，沒有必要繼續(xù)向貸款人償還借款，且向貸款人轉(zhuǎn)款的時間是在涉案房屋買賣之后。這與被告陳述的先履行擔保責任后賣房相矛盾。綜上所述，對于涉案房屋的出售，二被告存在惡意串通，因此該存量房屋買賣合同無效，因此判決房屋買賣合同無效。
法官提示
因借款委托他人，處理房屋需謹慎。
因銀行貸款審批較為嚴格，流程較為復(fù)雜，時間較長，有些急于用錢的當事人會選擇向個人、小額貸款公司借款，部分借款存在需要擔保公司為借款提供擔保的情形。貸款人或擔保公司為保障自身利益，往往要求借款人為其指定的人出具授權(quán)委托書，在無法還清欠款時將房屋交由指定的人處理，或者另行簽訂房屋買賣合同，在借款人無法還清借款時，依據(jù)該買賣合同將房屋過戶至貸款人或其指定的人名下，這種做法存在很大的風險。
此類案件中受托人為貸款人或擔保公司指定的人員，出現(xiàn)不能還款的情形時，受托人往往在不與房屋所有權(quán)人協(xié)商的情況下，就將房屋出售，有時甚至存在多手買賣的情形，所有權(quán)人在這種情況下想要確認合同無效、收回房屋困難重重。即使存在惡意串通的情形，也要付出極大的訴訟成本。
在此，特別提示：借款應(yīng)向銀行等正規(guī)的金融機構(gòu)通過正規(guī)的審批程序辦理，向個人或小額貸款公司借款需要提供擔保時，可以辦理正規(guī)的抵押登記手續(xù)，謹慎通過委托方式賦予他人出售房屋的權(quán)利，或以簽訂房屋買賣合同的方式作為債權(quán)的擔保。同時作為受托人，應(yīng)本著考慮委托人利益的原則處理問題。若惡意與他人串通損害委托人利益的，將可能面臨合同無效以及承擔賠償損失責任的后果。
06 . 親友未經(jīng)授權(quán)代賣房 買賣雙方均有風險
基本案情
王某與呂某是朋友關(guān)系，呂某有天通苑小區(qū)某房屋一套，委托王某代為處理房屋租賃事宜。2016年2月23日，王某在未取得呂某授權(quán)的情況下，與宣某在某中介公司的居間服務(wù)下，簽訂《買賣定金協(xié)議書》和補充協(xié)議，約定將上述房屋出售給宣某，收取宣某定金5萬元，并簽署《代理人關(guān)于代理權(quán)的承諾書》，承諾在簽約后五個工作日內(nèi)取得房主授權(quán)。簽訂《買賣定金協(xié)議書》及補充協(xié)議時，王某持有房屋所有權(quán)證原件，并向宣某出示了手機上呂某身份證的照片。
協(xié)議簽訂幾天后，王某表示無法取得呂某的授權(quán)，房屋無法出售。宣某即另行購買了其他房屋，房屋價款超出涉案房屋10萬元。宣某訴至法院，請求王某雙倍返還定金及賠償其信賴利益損失。
裁判結(jié)果
昌平法院經(jīng)審理后認為，王某與宣某簽訂房屋買賣協(xié)議，始終沒有獲得呂某的書面授權(quán)，事后沒有得到呂某的追認，也不符合表見代理的構(gòu)成要件。因此，呂某與宣某之間沒有就涉案房屋成立房屋買賣合同關(guān)系，無權(quán)代理處分他人財產(chǎn)的民事責任應(yīng)由王某承擔。宣某本人在沒有看到呂某的委托授權(quán)手續(xù)，且明知簽訂合同時王某尚未取得授權(quán)的情況下，就與王某簽訂合同，其本身亦存在過錯。因此，法院判決王某返還宣某已支付的定金5萬元及賠償宣某信賴利益損失4萬元。
法官提示
親友代賣房屋，授權(quán)委托不可少。
現(xiàn)實中存在不少夫妻、父子、母女等家庭關(guān)系成員在出售共有房屋，或代為管理房屋的親友在出售托管房屋時，未辦理委托手續(xù)就代為簽署房屋買賣合同的情形。
特別提示：
作為買受人，在簽訂合同時，應(yīng)先核實房屋所有權(quán)人的情況，主動詢問是否存在未辦理產(chǎn)權(quán)登記的共有人，要求全體房屋所有權(quán)人均到場簽訂合同。在所有權(quán)人不能全部到場的情況下，核實合同簽訂人是否有權(quán)代為出售房屋，并要求合同簽訂人提供書面的授權(quán)委托書并留存。否則一旦出現(xiàn)被代理人不予追認也不構(gòu)成表見代理的情形，買受人將無法取得房屋的所有權(quán)。
對于出賣人來說，代他人簽訂合同應(yīng)辦理相應(yīng)的委托手續(xù)，否則在被代理人不予追認的情況下，代理人有可能承擔兩種后果：一是不構(gòu)成表見代理的情況下，可能由代理人承擔對買受人的賠償責任；二是在構(gòu)成表見代理的情況下，若損害被代理人的利益，可能存在對被代理人的賠償責任。
對于中介公司來說，促使買賣雙方簽訂合同時，應(yīng)核實房屋的登記情況及共有人未到場時的授權(quán)委托手續(xù)，否則中介公司有可能因其提供的居間服務(wù)存在瑕疵而承擔相應(yīng)的賠償責任。
購買二手房需注意的問題
1 . 首先要核實清楚現(xiàn)有的戶籍登記情況，是否是出賣人本人及其家庭的戶籍，這涉及出賣人能否實際將戶籍遷出。如果出賣人在取得房屋產(chǎn)權(quán)時即是通過二手房交易，則可能出現(xiàn)所登記的戶籍為前手房屋買賣合同的賣方的情形，在這種情況下，出賣人客觀上無法履行將戶籍遷出的義務(wù)。
2 . 約定好違約責任，尤其是超過一定時限后按日計算的違約責任，這樣可以敦促出賣人盡快履行義務(wù)。同時應(yīng)注意違約責任僅能起到敦促賣方盡快遷出的作用。因戶口遷出系行政機關(guān)的行政職能，不屬于法院的受案范圍，一旦出現(xiàn)未能遷出的情形，買房也僅能要求違約金或者賠償損失，無法通過訴訟實現(xiàn)強制對方將戶口遷出的目的。因戶口問題并不影響房屋的實際使用和過戶登記，所以以此為由要求解除合同也往往不能得到法院的支持。若買方購買該房屋的目的就是為了落戶或者子女上學，可以在合同中明確約定未按約定遷出戶口作為合同解除的條件，在該條件成就時，買方可以起訴要求解除合同，并另行購買其他房屋。
3 . 涉案房屋登記有他人的戶籍也可能影響房屋再次出售時的價值，或者房屋再次出售時涉及該事項的違約責任，因此即使買方自身沒有落戶的需求，也應(yīng)就該事項與賣方進行協(xié)商并在合同中有所約定。
4 . 出賣人也應(yīng)注意交易房屋是否存在非本人或家庭登記的戶籍，以及自身是否能夠履行將戶籍遷出的義務(wù)，從現(xiàn)實情況來看，該類案件中賣方往往是因為客觀條件所限無法履行該義務(wù)。由于該項違約責任往往在超過一定時限后是按日計算，賣方一旦未履行遷出義務(wù)，將承擔較高金額的違約金。
簽訂履行該類合同需注意的問題
1 . 要擦亮雙眼、冷靜頭腦。在簽訂合同前，對于當前的相關(guān)政策、規(guī)定進行充分的了解，這些內(nèi)容在網(wǎng)上均可以查到。對于所購的房屋的性質(zhì)、狀況有一些初步的認識，不能憑沖動作決定。對于合同中的重要條款例如期限、金額、權(quán)利義務(wù)、違約責任等，要在充分考量自己的履行能力的基礎(chǔ)上與對方協(xié)商，尤其是要防范個別不良中介為促成合同簽訂，而輕易許諾不可能實現(xiàn)的條件例如幫忙辦理購房資格等，最后有可能導(dǎo)致造成的損失由買賣雙方自己買單。重要的內(nèi)容務(wù)必明確寫入合同，白紙黑字，一目了然。
2 . 要實事求是、講究誠信。買賣雙方不要為貪圖小利，比如減少稅費、貸款利率等等而簽訂陰陽合同或者黑白合同，一旦被對方惡意利用，就會給自己造成重大的經(jīng)濟損失；中介機構(gòu)亦應(yīng)秉承誠信原則，為買賣雙方提供專業(yè)、優(yōu)質(zhì)的居間服務(wù)。
3 . 要有約必守、違約必擔。合同簽訂后買賣雙方都應(yīng)本著誠信的原則，積極有效地履行合同。不能因為房價波動或者只為自己利益最大化而損害他人的利益。法律是不會讓違約方因其違約行為獲取利益的。同時，要嚴格按照合同中約定的期限、內(nèi)容履行義務(wù)、行使權(quán)利，并保留相應(yīng)的證據(jù)，以便在發(fā)生爭議時保護自己的合法權(quán)益。只有每個人都能依法、誠信，才能建立良好的社會環(huán)境，使整個社會在法治的軌道上前進。
房屋中介機構(gòu)盡職居間需注意的問題
房屋中介機構(gòu)作為專業(yè)的中介機構(gòu)，并收取一定比例的傭金，其應(yīng)當負有更高的注意義務(wù)。對于房屋權(quán)屬狀況、當事人的訂約能力等與訂約相關(guān)的事項，應(yīng)當積極調(diào)查并據(jù)實報告。比如：房屋中介機構(gòu)應(yīng)當審查交易房屋能否上市交易、是否存在共有、是否設(shè)定有抵押權(quán)、是否已被國家機關(guān)采取強制措施，交易房屋是否出賣人家庭名下唯一住房，訂約當事人是否具備民事行為能力、是否有無權(quán)代理的情形、購買人是否具備購房資格等等。
如果房屋中介機構(gòu)違反忠實居間義務(wù)，嚴重損害委托人利益，給委托人造成損失的，應(yīng)當根據(jù)其過錯程度承擔相應(yīng)的損害賠償責任。
核校：璐蔓
聯(lián)系客服
