上半年，深圳樓價以“六連冠”領漲全國，提升了“顏值”，也帶來了“副作用”——二手房買賣合同糾紛大量涌現(xiàn)。賣方違約，讓大量依照合同約定賣了自己房子的買方，無房過戶，陷入窘境。幾個月來，深圳各級法院受理的房地產(chǎn)買賣合同糾紛案迅速躥升，引起社會各界關注。
7月25日，一場名為“民斷是非”的模擬法庭在深圳“開庭”，由廣東卓建律師事務所等專業(yè)律師扮演原被告和法官，生動形象地演繹了一場二手房買賣合同糾紛的庭審，“訴辯”雙方唇槍舌劍，展開激辯。數(shù)百名市民慕名趕來，擠滿了會堂。
現(xiàn)場，來自深圳大學法學院教授，民商法學科組組長，中國法學會民法學研究會理事鐘明霞，萬科集團首席法律顧問，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會法律專業(yè)委員會副主任，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會法律專業(yè)委員會主任顏雪明，還就房地產(chǎn)買賣合同糾紛案中出現(xiàn)的法律熱點，向群眾做了詳細釋疑。
熱點一：當下，很多當事人房產(chǎn)買賣合同違約的理由是：這套房是我和先生的婚后共有財產(chǎn)，雖然房產(chǎn)證上寫的是我一個人的名字，雖然我一個人跟買方簽的合同，但我先生現(xiàn)在不同意了，所以我們有權反悔。
鐘明霞：違約案中，此類借口占了大部分。那么，這涉及兩個法律問題：第一是合同有沒有法律效力？第二是你有沒有房子的處分權？
先說合同效力。你跟買方簽訂了合同，要賣這套房，按照合同法的規(guī)定，雙方的合同真實、意愿一致，不違反法律的禁止性規(guī)定，這個合同就具備法律效力。
第二個問題，如果房產(chǎn)證上是你個人的名字，你到底有沒有單方面處分這個房產(chǎn)的權利？我的回答是：有！
根據(jù)物權法規(guī)定，房產(chǎn)證是確定權屬的一個非常重要的依據(jù)。根據(jù)物權法的公示、公信原則，這套房子登記在誰名下，誰就擁有這套房子的處分權。退一萬步講，你背著先生單獨跟買房簽訂了買賣合同，這一借口不能作為你反悔的理由。因為法律規(guī)定，房產(chǎn)證上寫誰的名字，誰就有房產(chǎn)的處分權！
那么你會問，房子是夫妻婚后共同財產(chǎn)，先生也有份??？法律規(guī)定，夫妻之間有約定的按約定，沒有約定按法定。這只是一個類比關系。夫妻間有沒有約定，如何約定的，并沒有公開給大眾獲知。這不像房產(chǎn)登記，外人想了解這套房產(chǎn)是誰的，去有關部門一查就能查出來，而夫妻約定具有隱秘性，不公開、查不到。你單獨處理房產(chǎn)時，買方和中介是沒有義務調(diào)查核實你們夫妻是如何約定的，只認你有沒有這套房子的處分權。而根據(jù)物權法的公示、公信原則，房產(chǎn)證上是你一個人的名字，那么你就擁有房產(chǎn)百分百的處分權，因此合同是有效的。
熱點二：有人問，如果法庭審理后認為賣方違約不合法，為什么都不判強制過戶？
鐘明霞：這樣理解說明許多人還不懂法。房屋買賣糾紛是合同糾紛，合同糾紛是不涉及房屋所有權變更的。法院不能因為賣方違約，就直接宣判把房子過戶到買方名下。法院一般會判決繼續(xù)履行合同。
再者，強制過戶不是法院直接宣判的。它的程序是這樣的，如果法院審理一個房地產(chǎn)所有權案，宣判房屋歸另一方，而當事人拒不過戶，這時另一方需向法院申請強制執(zhí)行。因此，強制執(zhí)行，是執(zhí)行層面的問題，不是體現(xiàn)在法院判決書里的。這一點可能一般人不是特別清楚。
熱點三：有很多人問，為什么現(xiàn)在法院在處理買賣合同糾紛案時，基本上都判違約方給予經(jīng)濟賠償，而不判變更所有權？
鐘明霞：房屋買賣合同，僅僅賦予雙方債權上的義務，是債權行為。而要求法院宣判過戶，是中止房主的所有權，即剝奪他的物權，是物權行為。二者是截然不同的法律概念，不能混淆。
合同是雙方當事人的約法，只要這個合同不違反法律的規(guī)定，它就是有效的。買賣雙方有約在先——房屋買賣合同的格式條款在涉及違約所要承擔的責任時是這樣規(guī)定的：若乙方中途違約，應書面通知甲方，甲方應在____日內(nèi)將乙方的已付款不記利息)返還給乙方，但購房定金歸甲方所有。若甲方中途違約，應書面通知乙方，并自違約之日起____日內(nèi)應以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。
也就說，買賣雙方在簽訂合同時，都認可了如果哪一方違約，就按照合同的責任條款執(zhí)行。法庭審理依據(jù)也是合同是怎么約定的，即要求雙方都按照你們事先約定的條款解決問題。
如果乙方能預見到甲方會違約，那么提高賠償金額或約定一些個性化的賠償條款，只要甲方同意，寫進合同，那么繼續(xù)履行合同時，乙方得到的賠償或許能減少損失。
很多人可能不理解這一點，這樣做，不是縱容了那些定了合同又不履行、只需承擔違約責任而不需要交付房屋的行為了嗎？
不應這么理解。法院在審理房屋買賣合同糾紛案時，更愿意把債權行為和物權行為區(qū)分開。所謂債權行為，比如說買賣雙方訂立的買賣合同，就是以合同的形式規(guī)定了雙方（享有）債權、債務的效力。合同上規(guī)定了違約后雙方承擔的責任和它并不發(fā)生物權變更的效力。有合同按照合同約定的事項執(zhí)行，違約一方，只要承擔了合理的違約責任，或者說雙方在簽訂合同前約定了一個合理的違約賠償，能夠足以彌補損失的話，其實效果是一樣的。
這是我要講的第一個問題，那么第二個問題就是我們剛才講到的，夫妻共同財產(chǎn)。如果這個房屋是登記在夫妻兩個人名下的，那么妻子一個人簽了這個合同，這個合同是有效還是無效？合同是有效的！按照合同法的條件，要求合同真實，不違反法律的禁止性規(guī)定就可以了。至于是否有權處分，不影響合同的效力。對此可以參考《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》 (2012-12-26 10:59:11)第三條規(guī)定：當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。
出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯柚С帧?/p>
熱點四：作為買方，我如約執(zhí)行了合同的約定，賣掉了自己房產(chǎn)，籌得了首付，但賣方違約不賣房子給我，讓我失去了自己的房產(chǎn)，只能租房住。我能不能向法院提出對方精神賠償?shù)恼埱蟆?/strong>
（顏雪明）
顏雪明：這個問題，很多人在合同糾紛里都會提到，但是在法律上是不支持的。精神損害賠償在什么情況下支持呢？在侵權糾紛才支持。合同糾紛是不支持的。
從法理上講、從生活經(jīng)驗上講，訂立合同的雙方要對合同有個充分的預見。這有一個重要的法理，合同雙方當事人應當預見合同履行的后果有兩種情況，既可以預見到合同順利履行，房產(chǎn)過戶到我的名下；也必須預見到對方反悔或違約，不愿意賣給我，我怎么辦。
雙方在訂立合同時，是討論過這些事的，雙方對執(zhí)行后果是有兩手準備的，哪又會有精神損害。但侵權損害不同，我和任何人沒關系，他在后面拍了我一磚頭把我打倒了，這種損害是無法預見的。所以我們可以見到，合同雙方當事人在簽訂合同的時候，要接受合同條款的約束的義務，包括違約責任。
來源：樓市參考 作者:張緣溪
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