近期，因一線城市房屋價格大幅上漲，各地均出臺了不同程度的限購限貸政策，以期給房價降溫。也正因此，致使各個地方房屋買賣糾紛多發(fā)。
關于此類糾紛，泰尚律聯(lián)整理了全國部分法院就“限購”、“限貸”糾紛問題，作出的判決，供大家參考學習、適用！
（一）鄭州中院：認為違反限購政策的房屋買賣合同因損害社會公共利益而無效
案例1：上訴人朱磊與被上訴人任愛華房屋買賣合同糾紛案【河南省鄭州市中級人民法院(2014)鄭民三終字第1754號民事判決書】
鄭州市中級法院認為，房屋買賣合同簽訂于鄭州市實施房屋限購令期間，鄭州市政府的房屋限購政策是為落實國務院一系列房地產市場宏觀調控政策措施而制定，目的是將房價控制在合理水平。該政策符合社會公共利益。因朱磊不具有鄭州市戶籍且未提交證據(jù)證明其在鄭州市居住一年以上，故朱磊、任愛華簽訂的房屋買賣合同違反了鄭州市政府限購令，該合同效力應認定為因損害社會公共利益而歸為無效。
（二）上海中院：如合同對于限購政策進行明確約定和提示，買方在不具備購買資格的情況下仍然簽訂買賣合同購房，后無法履行致使合同解除的，并不免除買方的違約責任。
一審法院：
張后保、李穎作為完全民事行為能力人，對其作出的民事法律行為應盡到注意義務，故其在簽訂該合同前有義務去了解相應的購房政策以預判其自身條件是否具備購房資格，更何況簽訂該合同時，其中的“特別告知(二)”以及“補充條款(二)”載明了上海市的限售政策以及違反限售政策的法律后果，張后保、李穎在此情況下仍然選擇簽訂合同，則應負有按約履行的義務。簽約后張后保、李穎因不具備購房資格而無法履約，構成違約。
二審法院：
被上訴人因疏于了解本市房屋限購限貸政策，導致合同無法履行，故被上訴人系違約方，應承擔違約責任。
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（三）廣東高院：出賣人已經盡到提示義務的，可免除其締約責任
蔡斌與深圳市桐林房地產開發(fā)有限公司、中原地產代理（深圳）有限公司房屋買賣合同糾紛案【廣東省高級人民法院(2013)粵高法民一申字第428號民事裁定書】
廣東高院認為：桐林公司作為開發(fā)商在與蔡斌簽訂認購書及補充協(xié)議時，通過《承諾書》、《桐林購房公寓購房指引及風險提示》和《桐林公寓A座團購優(yōu)惠申請書》等一系列文件和條款，充分提示蔡斌注意了解深圳市目前的限貸、限購政策，防范政策調控導致的購房風險，已經盡到了謹慎締約人的合理提示義務。在此情況下，蔡斌仍自愿簽訂認購書等文件，造成無法履約的后果，應由蔡斌自行承擔責任。
（四）深圳中院：限購限貸政策出臺后、政策細則出臺前簽訂合同，后因政策細則出臺并執(zhí)行致使買方無法辦理貸款的，如買方不存在其他違約情形的，不承擔違約責任。
二審審理過程中，本院向吳某就涉案房產申請貸款的經辦人時任某銀行福華支行個人貸款部客戶經理的吳某俊調查，其陳述吳某是在2010年國慶假后向銀行申請貸款，因吳某已有兩套住房貸款記錄，故該貸款申請予以退單，另外，其陳述雖然深圳市人民政府辦公廳于2010年5月5日就發(fā)布了《深圳市貫徹落實國務院文件精神堅決遏制房價過快上漲的意見》，要求商業(yè)銀行根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套房及以上住房貸款，但因為要根據(jù)銀監(jiān)會的實施細則來執(zhí)行上述政策，銀行實際從2010年10月才開始嚴格執(zhí)行上述政策。
本院認為，深圳市于2010年5月5日就發(fā)布了《深圳市貫徹落實國務院文件精神堅決遏制房價過快上漲的意見》，要求商業(yè)銀行根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套房及以上住房貸款。本案中，吳某及其家庭已有過兩套住房的貸款記錄，故無法取得涉案房產的貸款申請，故涉案合同因政策的頒布而不能繼續(xù)履行，合同不能履行不可歸責于雙方當事人，現(xiàn)雙方當事人均同意解除涉案合同，合同的解除不可歸責于任一方當事人，蔡某應將其收取的定金退還吳某，因原審第三人某地產代理（深圳）有限公司已將其代收的定金1萬元直接返還吳某，故蔡某還應退還吳某定金14萬元。
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（五）寧波中院：如簽訂合同后，買方履行合同存在違約的，再以限購限貸政策主張不承擔違約責任的，法院將不予支持。
依據(jù)現(xiàn)有證據(jù)能夠證明，被上訴人在合同履行過程中，因楊輝與哈平平離婚、“新國十條”出臺后限購、限貸政策的實施等原因，不愿意繼續(xù)履行合同的意愿明顯，且沒有證據(jù)證明其支付首付款而上訴人拒絕接受，因此原審法院認定被上訴人構成違約，符合法律規(guī)定。
（六）杭州中院：合同簽訂后，國家或地方政府出臺的限購限貸政策并不屬于情勢變更或不可抗力。因限貸政策致使買方無法辦理按揭貸款的，如合同或補充協(xié)議約定其他履行方式的，合同應繼續(xù)履行。
本案中羅彩芬主張因受限貸政策影響，無法辦理按揭貸款，無力一次性支付余款，近而主張合同目的落空。對此，本院評述如下：首先，限貸政策出臺于本案所涉合同簽訂之后，限貸政策對合同雙方當事人均不構成不可抗力或者情勢變更。其次，對于不能順利辦理按揭貸款后，合同如何履行。雙方在簽訂合同時已經有所預見，并且在補充協(xié)議中作了明確約定。
（七）北京中院：合同約定交易中產生的全部稅費（含因政策調整須繳納的新增稅費）由買方承擔，但因賣方遲延履行（違約），在該期間國家出臺限購政策致使稅費增加的，買方可要求賣方承擔新增的稅費。
二人合同中雖約定新增稅費由孔晨光負擔，但依據(jù)約定與客觀事實，雙方能在“京十九條”施行前完成房屋過戶或網上簽約，由于張闊自身原因導致合同遲延履行，在此期間由于國家政策調控導致稅費增加，孔晨光主張繼續(xù)履行合同，并要求違約方承擔增加稅費的，法院應予支持。
依據(jù)法院調查的情況，訴求涉及的新增稅費的情況由于納稅抵扣項目的原因并不能計算出具體數(shù)額。鑒于個人所得稅應向出賣人征收，且雙方之間尚有剩余房款未支付，法院應判定本合同繼續(xù)履行，張闊有義務配合孔晨光辦理房屋的過戶登記，而在“京十九條”前后個人所得稅的差額由張闊負擔。
（八）深圳中院：合同簽訂后，因為限購令導致買方首付款超過合同約定的首付款，致使買方確實無法繼續(xù)履行合同的，如無其他違約情形，買方可要求解除合同、返還已支付款項，無法履行合同一方不承擔違約責任。
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根據(jù)雙方合同約定，帥xx需支付的首期款為50萬元。在“限貸令”發(fā)布后，帥xx需支付的首付款金額約為75萬元，已經超過合同約定的金額。帥xx在首期款支付的期限屆滿前與陳xx、郭xx協(xié)商寬限履行期限，遭到陳xx、郭xx的拒絕并起訴要求帥xx承擔違約責任。關于帥xx沒有支付首期款是否違約的問題，本院認為，雙方簽訂合同是約定的是支付50萬元的首期款，在合同期簽訂后，中國人民銀行出臺了“限貸令”，根據(jù)“限貸令”的規(guī)定，帥xx需支付首期款的金額約為75萬元，已經超過合同約定的首期款金額。帥xx隨后就此問題與陳xx、郭xx積極溝通，但遭到陳xx、郭xx的拒絕。
從本案的實際情況看，合同不能履行的原因不可歸責于帥xx，也不可歸責于陳xx、郭xx，陳xx、郭xx應將收取的定金返還帥xx，原審判決xx地產代理（深圳）有限公司返還定金，帥xx沒有上訴，本院予以維持。
（九）廣東高院：合同簽訂后，如因限購限貸政策致使買方不具備購房資格，雙方補充約定買方指定符合限購限貸條件的第三方代為持有房屋產權的，賣方以買方不具備購買資格拒絕履行合同義務的，將構成根本違約。
王W軍在簽署合同時的購房資格在過戶登記前不影響付款及贖樓義務的履行，張F旭、彭M不得以此拒絕履行其合同義務，且王W軍與張F旭的6H號房屋買賣合同中已加上備注條款，王W軍可以指定符合限購條件的第三方代為持有該房產，故對于彭M、張F旭關于王W軍不具備購房資格構成違約的抗辯，本院不予支持。
（十）普洱中院：因限貸政策致使簽約后的買受人完全無法申請銀行按揭貸款，且買賣雙方對于發(fā)生該情形后的付款方式無其他約定的，則合同解除后買賣雙方互不承擔違約責任。
本案中，買賣雙方簽訂《商品房購銷合同》及《合同補充協(xié)議》時國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（國發(fā)（2010）10號，以下簡稱《通知》）尚未出臺。《通知》頒布實施后，對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本案居民暫停發(fā)放住房貸款。因此買受人李某某的個人住房貸款申請，因不符合上述《通知》要求，銀行最終未向其發(fā)放貸款。
以上情況表明，國務院《通知》出臺，使得銀行房貸政策發(fā)生調整，直接導致李某某未能訂立商品房擔保貸款合同，并導致其無法按時取得足額貸款履行合同義務，而《通知》何時出臺以及具體內容，買賣雙方在訂立合同時均無法知悉，也超出買受人的合理預期。若仍要求買受人依合同約定承擔責任，相當于強制買受人單方承擔因政策調整帶來的全部不利后果，而出賣人的利益不受任何影響，甚至有所獲利，既不符合誠實信用原則，亦顯然有失公平。
故本案中，房貸政策的調整可以認定為“不可歸責于當事人雙方的事由”，從而平衡合同當事方的利益，合理分擔因政策性調整，帶來的合同不能繼續(xù)履行的責任。原審法院適用《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條及最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條之規(guī)定，判決解除購房買賣合同，買受人不承擔違約責任并由出賣人返還首期款及利息并無不當。
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