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根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第九條、第十條、第十一條、第十二條、第十三條之規(guī)定，制成下表。

（一）承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修經(jīng)過(guò)出租人同意的認(rèn)定

1.出租人是否作出同意的意思表示的認(rèn)定

出租人同意承租人對(duì)出租房屋進(jìn)行裝飾裝修的意思表示可有書(shū)面、口頭、電話等多種形式。對(duì)此，承租人只要在訴訟中舉證加以證明即可。但現(xiàn)實(shí)中往往不規(guī)范，對(duì)相關(guān)證據(jù)未能注意保存或者出租人對(duì)此未明確表態(tài)?！睹裢ㄒ庖?jiàn)》第66條規(guī)定，一方當(dāng)事人向?qū)Ψ疆?dāng)事人提出民事權(quán)利的要求，對(duì)方未用語(yǔ)言或者文字明確表示意見(jiàn)，但其行為表明已接受的，可以認(rèn)定為默示。不作為的默示只有在法律有規(guī)定或者當(dāng)事人雙方有約定的情況下，才可以視為意思表示。若出租人雖未對(duì)裝飾裝修事宜明確表示，但其行為已經(jīng)表明其已同意裝飾裝修的，可認(rèn)定出租人對(duì)裝飾裝修默示同意。試舉兩例情形加以說(shuō)明，一是，出租人雖未明確，但有證據(jù)證明其曾前往裝飾裝修現(xiàn)場(chǎng)了解情況，并發(fā)表如何裝飾裝修的意見(jiàn)，事后對(duì)此未提出反對(duì)意見(jiàn)，二是出租人雖未明確表態(tài)，但根據(jù)雙方約定房屋出租用途及出租房屋現(xiàn)狀，可推知承租人必須進(jìn)行裝修才能達(dá)到租賃目的，如租賃毛坯房開(kāi)酒店，出租人應(yīng)該知道必定裝修，所以推定出租人已默示同意。

2.“同意”的意思表示范圍

現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)出租人同意承租人對(duì)出租房屋進(jìn)行裝修但未明確說(shuō)明允許裝飾裝修的范圍和程度。一旦發(fā)生糾紛，往往會(huì)就裝飾裝修范圍和程度各執(zhí)一詞。最高人民法院民事審判第一庭認(rèn)為應(yīng)以房屋類(lèi)型作為主要判斷標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合租賃合同中雙方約定的出租房屋用途、出租人作為同意意思表示時(shí)的裝飾裝修進(jìn)展情況等諸多因素綜合加以判斷同意的范圍。除非雙方當(dāng)事人另有約定的，否則出租人對(duì)承租人裝飾裝修的同意一般應(yīng)該被看作是一種租賃合同期限的概括性、持續(xù)性授權(quán)。這里的“同意”一般只能按日常生活經(jīng)驗(yàn)理解，限定在出租房屋的通常用途可能涉及的范圍。如果沒(méi)有特別明示，一般不能理解為同意承租人對(duì)所租房屋進(jìn)行改變房屋建筑主體、承重結(jié)構(gòu)的裝飾裝修。

參考案例：大連市甘井子區(qū)紅旗街道劉家村民委員會(huì)與大連市甘井子區(qū)連泰電力器材廠租賃合同糾紛，大連市中級(jí)人民法院（2015）大民二終字第00681號(hào)

裁判摘要：關(guān)于上訴人主張其擴(kuò)建施工行為已取得被上訴人的同意，及被上訴人未有明確的禁止行為即表示同意一節(jié)，根據(jù)《租房協(xié)議》第四條規(guī)定，“如果乙方（連泰電力器材廠）需要搞臨時(shí)建筑，必須經(jīng)甲方（劉家村委會(huì)）與上級(jí)有關(guān)部門(mén)協(xié)商后方可施工”，可見(jiàn)合同中未約定上訴人可隨意對(duì)案涉廠房進(jìn)行擴(kuò)建改造。上訴人雖提出已經(jīng)過(guò)被上訴人認(rèn)可，但就此節(jié)事實(shí)未提供任何證據(jù)予以證明。另，根據(jù)《民通意見(jiàn)》第66條，“……不作為的默示只有在法律有規(guī)定或者當(dāng)事人雙方有約定的情況下，才可以視為意思表示”之規(guī)定，現(xiàn)雙方之間的租房合同中明確約定了上訴人建造臨時(shí)建筑的相關(guān)前提條件，被上訴人無(wú)任何行為表明其已接受上訴人的擴(kuò)建改造行為，故不得認(rèn)為被上訴人已經(jīng)默示表示同意…本案中，如上所述，上訴人無(wú)證據(jù)證明其擴(kuò)建改造行為已經(jīng)被上訴人同意，故一審法院應(yīng)引用承租人未經(jīng)出租人同意進(jìn)行裝飾裝修及擴(kuò)建的條款，一審法院引用該解釋第十二條，應(yīng)屬不當(dāng)。

（二）房屋租賃合同無(wú)效的情形

1.出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

2.出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

3.租賃期限超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。

4.承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人們法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效，但出租人與承租人另有約定的除外。

5.租賃標(biāo)的物未經(jīng)整體驗(yàn)收合格，房屋租賃合同無(wú)效。

6.違章建筑的房屋出租，房屋租賃合同無(wú)效。

另，關(guān)于房屋租賃合同的出租人是否必須具有產(chǎn)權(quán)證書(shū)的問(wèn)題。

參考案例：昆山市超華投資發(fā)展有限公司與中國(guó)建筑工程總公司、中國(guó)建筑股份有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛，江蘇省高級(jí)人民法院（2016）蘇民終622號(hào)，最高人民法院2018最高法民再134號(hào)。

裁判摘要：一審法院認(rèn)為出租房屋即使尚未取得權(quán)屬證書(shū)，只要其具備建設(shè)工程規(guī)劃許可證并竣工驗(yàn)收合格，即可依法對(duì)外出租并獲取租金收益，當(dāng)事人以此主張租賃合同無(wú)效的，人民法院不予支持。本案中，“昆山超華商貿(mào)城二期B區(qū)項(xiàng)目”具備合法的建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)，全部工程已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格并交付使用，其未能及時(shí)對(duì)外出租，應(yīng)當(dāng)是與業(yè)主的廣告宣傳、營(yíng)銷(xiāo)策劃及招商力度等因素有關(guān)，上述房屋的1、2層商鋪在未取得權(quán)屬證書(shū)之前即已經(jīng)出租給歐尚超市使用亦可佐證，故涉案房屋未能及時(shí)出租與其未辦理產(chǎn)權(quán)登記之間不存在法律上的因果關(guān)系，超華公司在本案中主張租金損失的依據(jù)不足，依法不予支持。

二審法院認(rèn)為涉案物業(yè)系商超綜合體項(xiàng)目，3、4層未取得房產(chǎn)證書(shū)應(yīng)對(duì)其對(duì)外出租造成不利影響。建設(shè)部1995年6月1日起實(shí)施的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定…根據(jù)上述規(guī)定，涉案物業(yè)3、4層未取得房產(chǎn)證書(shū)對(duì)其于2009年9月1日至2011年1月31日期間未能對(duì)外出租必然造成不利影響。2011年2月1日起實(shí)施的《商品房屋租賃管理辦法》雖然取消了無(wú)房屋所有權(quán)證的房屋不得出租的規(guī)定，但沒(méi)有房屋所有權(quán)證會(huì)對(duì)承租商戶(hù)的預(yù)期產(chǎn)生影響，從而一定程度上對(duì)出租人的招租產(chǎn)生影響。綜上，涉案物業(yè)3、4層未取得房屋所有權(quán)證會(huì)對(duì)超華公司的招租產(chǎn)生一定影響，中建總公司、中建股份公司應(yīng)對(duì)超華公司該期間的租金損失承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。

最高人民法院再審認(rèn)為，案涉物業(yè)3、4層未取得房屋所有權(quán)證與超華公司主張未能對(duì)外出租的租金損失之間不具有因果關(guān)系，二審法院判令中建總公司、中建股份公司賠償超華公司700萬(wàn)元租金損失，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。理由如下：1.超華公司依據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定主張未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋不得出租，但該管理辦法僅系部門(mén)規(guī)章，已于2011年2月1日失效。現(xiàn)行法律、行政法規(guī)中，并無(wú)未取得房屋所有權(quán)證的房屋不得出租的強(qiáng)制性規(guī)定。超華公司主張案涉物業(yè)3、4層未能對(duì)外出租系未取得房屋所有權(quán)證所致，于法無(wú)據(jù)。同時(shí)，案涉物業(yè)1、2層同屬當(dāng)時(shí)未取得房屋所有權(quán)證的房屋，但已對(duì)外出租給歐尚超市。雖超華公司主張案涉物業(yè)1、2層系政府招商引資項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門(mén)溝通協(xié)調(diào)才得以完成出租，但上述事實(shí)足以表明，案涉物業(yè)未取得房屋所有權(quán)證與未能對(duì)外出租之間不具有必然關(guān)聯(lián)…判決如下：撤銷(xiāo)江蘇省高級(jí)人民法院（2016）蘇民終622號(hào)民事判決；維持江蘇省蘇州市中級(jí)人民法院（2015）蘇中民初字第00011號(hào)民事判決。

綜上，房屋所有權(quán)人出租、出售屬于自己的房屋，是其行使對(duì)所有物收益、處分權(quán)的行為。在產(chǎn)權(quán)無(wú)爭(zhēng)議的情況下，其所簽訂的房屋租賃合同、房屋買(mǎi)賣(mài)合同不因所有權(quán)人于締約時(shí)沒(méi)有取得房屋所有權(quán)證而無(wú)效。按照民法理論，有權(quán)對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行占有、使用、收人的人不僅僅是所有權(quán)人，還包括合法占有人。雖然合同的效力屬于人民法院主動(dòng)審查的范疇，但我國(guó)現(xiàn)行法律和行政法規(guī)中并沒(méi)有規(guī)定租賃合同中出租人必須對(duì)合同標(biāo)的物具有所有權(quán)或者經(jīng)所有權(quán)人授權(quán)，否則合同無(wú)效的規(guī)定。因此不能認(rèn)為租賃合同的出租人對(duì)合同標(biāo)的必須具有所有權(quán)或經(jīng)所有權(quán)人授權(quán)。

（三）現(xiàn)值損失與殘值損失的理解適用

1.現(xiàn)值損失

承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失?，F(xiàn)值損失是指合同被認(rèn)定無(wú)效時(shí)，裝飾裝修的現(xiàn)存價(jià)值。在合同無(wú)效場(chǎng)合，承租人通常已經(jīng)占用使用租賃房屋一段時(shí)間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應(yīng)再列入合同無(wú)效的損失范圍。該價(jià)值一般采用審計(jì)鑒定的方法確定。

參考案例：廣東金海城物業(yè)服務(wù)有限公司、廣州市車(chē)之通汽車(chē)咨詢(xún)服務(wù)有限公司租賃合同糾紛，廣東省高級(jí)人民法院（2019）粵民申3123號(hào)。

裁判摘要：（二）關(guān)于金海城公司應(yīng)否賠償車(chē)之通公司裝修損失的問(wèn)題。根據(jù)《房屋租賃合同司法解釋》第九條第二款的規(guī)定，租賃合同無(wú)效時(shí)，已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有，不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。本案中，金海城公司對(duì)于車(chē)之通公司對(duì)涉案場(chǎng)地加建、改建的行為并未提出過(guò)異議，且其法定代表人在委托評(píng)估時(shí)亦在涉案場(chǎng)地加建、改建、裝修前后對(duì)比照片上簽名確認(rèn)，據(jù)此一、二審判決認(rèn)為金海城公司對(duì)車(chē)之通公司加建、改建的行為是知悉和默示同意的，并無(wú)不當(dāng)。本案訴訟之前，金海城公司、車(chē)之通公司分別與廣州市華盟價(jià)格事務(wù)所有限公司簽訂《委托評(píng)估協(xié)議書(shū)》，委托該公司對(duì)涉案場(chǎng)地內(nèi)的裝飾、裝修殘值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)論書(shū)確認(rèn)至2017年11月23日的殘值為252661元。涉案場(chǎng)地已被拆除，一、二審判決綜合上述評(píng)估結(jié)論書(shū)及雙方的過(guò)錯(cuò)程度，酌定金海城公司向車(chē)之通公司賠償50%的損失即126330.5元，并無(wú)不當(dāng)。金海城公司主張?jiān)u估結(jié)論書(shū)存在明顯錯(cuò)誤，但其并未提供充分證據(jù)推翻該評(píng)估結(jié)論，其主張不能成立。金海城公司在申請(qǐng)?jiān)賹徠陂g還提交了廣州市土地開(kāi)發(fā)中心有關(guān)工作人員的對(duì)話錄音作為“新證據(jù)”，擬證明車(chē)之通公司自行拆卸板房等并轉(zhuǎn)移至他處繼續(xù)使用，上述證據(jù)的對(duì)話內(nèi)容并無(wú)相應(yīng)證據(jù)佐證，依法不屬于《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第一項(xiàng)規(guī)定的足以推翻原判決、裁定的新證據(jù)。

2.殘值損失

剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值，指在房屋租賃合同履行期限屆滿(mǎn)前解除合同，附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限價(jià)內(nèi)尚存在的價(jià)值。承租人在房屋租賃合同約定的租賃期限屆滿(mǎn)后，完全使用了租賃房屋，也就同時(shí)完全享用了附合的裝飾裝修物的價(jià)值。而若租賃期間未屆滿(mǎn)，承租人對(duì)其按原約定履行期限投資附合于房屋的裝飾裝修物的價(jià)值并未完全享用，即在剩余租賃期限內(nèi)附合的裝飾裝修物還存在一定的價(jià)值。確定剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修物價(jià)值應(yīng)根據(jù)房屋租賃合同約定的租賃期限，將裝飾裝修費(fèi)用平均分?jǐn)?，?jì)算房屋租賃合同解除時(shí)剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修物的價(jià)值。該價(jià)值通過(guò)裝飾裝修的工程造價(jià)扣減合同履行期間消耗的裝飾裝修價(jià)值來(lái)確定。殘值損失應(yīng)考慮因合同解除未攤銷(xiāo)的費(fèi)用，該費(fèi)用可能高于或者低于裝飾裝修的現(xiàn)值，此時(shí)確定裝飾裝修殘值損失采用“就低不就高”原則，即如果未攤銷(xiāo)費(fèi)用高于現(xiàn)值，殘值損失按照裝飾裝修的現(xiàn)值確定；如果未攤銷(xiāo)費(fèi)用低于現(xiàn)值，殘值損失就按未攤銷(xiāo)的費(fèi)用確定。打個(gè)比方：裝飾裝修費(fèi)用為100萬(wàn)元，租期五年，合同履行兩年后解除，則攤銷(xiāo)費(fèi)用為40萬(wàn)元，未攤銷(xiāo)費(fèi)用為100-40=60萬(wàn)元。如果裝飾裝修現(xiàn)值為40萬(wàn)元，殘值損失應(yīng)為40萬(wàn)元；如果裝飾裝修現(xiàn)值為70萬(wàn)元，殘值損失應(yīng)為60萬(wàn)元。

參考案例：季青、吳進(jìn)等房屋租賃合同糾紛，山西省高級(jí)人民法院（2017）晉民終3號(hào)。

裁判摘要：本案中季青作為租賃合同的違約方，關(guān)于裝飾裝修的殘值損失，考慮到季青進(jìn)行的部分裝修工程已與建筑主體工程形成附合，季青返還的房屋后，已完成的裝修部分工程對(duì)于吳進(jìn)、薛桂梅一方仍具有使用價(jià)值，鑒于此本院認(rèn)為，吳進(jìn)、薛桂梅對(duì)裝修工程在利用價(jià)值范圍內(nèi)酌情予以補(bǔ)償。具體計(jì)算方法為以一審法院認(rèn)定裝修損失2413240.97元為基礎(chǔ)，根據(jù)合同租賃期限計(jì)算裝修價(jià)值攤銷(xiāo)費(fèi)用，剩余租賃期內(nèi)裝修殘余價(jià)值約為200萬(wàn)元，吳進(jìn)、薛桂梅適當(dāng)補(bǔ)償季青100萬(wàn)元為宜。季青上訴請(qǐng)求賠償其品牌鋪面裝修的損失、與商戶(hù)解除商鋪?zhàn)赓U合同賠償商戶(hù)的損失以及招商過(guò)程中有關(guān)費(fèi)用等間接損失，于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。季青主張鑒定費(fèi)用全部由吳進(jìn)、薛桂梅承擔(dān)的上訴請(qǐng)求，未提供證據(jù)予以支持，鑒于裝修工程的剩余利用價(jià)值，本院認(rèn)為由雙方予以分擔(dān)為宜。 

參考文獻(xiàn)：

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