文/劉明 北京市昌平區(qū)法院法官助理
本文為作者向無訟閱讀獨(dú)家供稿
案例：
2005年5月23日，王某（買受人）與張某（出賣人）簽訂《房屋買賣合同》，約定張某將北京市朝陽區(qū)望京XX號XX樓XXX室出售給王某，房價(jià)款668000元。合同約定：王某以一次性全額的方式支付張某全款、交房時(shí)間以張某收到房屋全款的時(shí)間為準(zhǔn)。合同中未就辦理過戶的時(shí)間進(jìn)行約定。簽訂合同當(dāng)日，張某向王某交付了房屋，王某向張某交納了全部的購房款項(xiàng)。
2009年7月3日，張某與宋某簽訂了《存量房屋買賣合同》將涉案房屋出售給宋某，宋某已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)證。張某與宋某簽訂《存量房屋買賣合同》（網(wǎng)簽合同）的價(jià)格為567000元。
2010年1月，王某知悉張某又將房屋賣給宋某后，以張某與宋某惡意串通簽訂房屋買賣合同損害其合法權(quán)益為由訴至法院，請求法院判令張某與宋某簽訂的房屋買賣合同無效。一審?fù)徶校跄持鲝垙埬撑c宋某是惡意串通簽訂房屋買賣合同，該合同應(yīng)屬無效合同。為證明張某和宋某存在惡意串通行為，王某向原審法院提供了其在北京市企業(yè)信用網(wǎng)查詢的企業(yè)信息，用以證明宋某任法定代表人之企業(yè)的住所為張某房產(chǎn)所在地，宋某與張某為朋友關(guān)系。此外，王某為證明張某與宋某買賣涉案房屋存在惡意串通行為，還申請了證人趙某、劉某出庭作證。
原審法院經(jīng)審理認(rèn)為張某在與王某簽訂《房屋買賣合同》后，將涉訴房屋交付給王某使用，后張某又將房屋出售給宋某?，F(xiàn)王某所提供的證據(jù)，不足以證明張某、宋某事先明確知情、故意相互勾結(jié)、建立虛假買賣關(guān)系的事實(shí)，且宋某也已經(jīng)取得了涉訴房屋的所有權(quán)。故王某要求確認(rèn)張某、宋某所簽房屋買賣合同無效的訴訟請求法院不予支持。
一審判決后，王某不服原審法院判決，提起上訴，請求撤銷原審判決，改判支持其原審訴訟請求。
二審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。本案中，張某在與王某簽訂《房屋買賣合同》之后又將涉案房屋出售給宋某?，F(xiàn)王某以張某和宋某之間買賣涉案房屋系惡意串通且損害其利益為由，請求確認(rèn)張某與宋某之間的《存量房屋買賣合同》無效。對此，王某對其主張的張某和宋某惡意串通買賣涉案房屋應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)舉證責(zé)任。鑒于張某和宋某均未到庭陳述其二人簽訂房屋買賣合同的具體情況，目前僅憑王某提供的現(xiàn)有證據(jù)，尚不足以證明宋某與張某系惡意串通進(jìn)行涉案房屋的買賣，因此，王某上訴請求確認(rèn)張某與宋某簽訂的《存量房屋買賣合同》無效，缺乏相應(yīng)依據(jù)，本院不予支持。
房屋買賣合同無效的兩種典型案例
經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在確認(rèn)房屋買賣合同無效的案件中主要有兩種典型案例：
一是如上述案例，房屋出賣人先與第一手買受人（以下簡稱原告）簽訂房屋買賣合同，但沒有及時(shí)辦理過戶手續(xù)。后來由于房價(jià)上漲等原因房屋出賣人又與第二手買受人（以下統(tǒng)稱第三人）簽訂房屋買賣合同，并及時(shí)辦理了過戶手續(xù)。原告以房屋出賣人與第三人惡意串通為由訴至法院，請求判令房屋出賣人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。
二是，涉案房屋共有人（在實(shí)際中多為夫妻一方）作為原告，將出賣人與第三人（與出賣人簽訂房屋買賣合同的一方）作為被告訴至法院，以出賣人與第三人惡意串通損害其利益為由訴至法院要求確認(rèn)出賣人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。
在上述兩種典型案例中，如何認(rèn)定房屋出賣人與第三人之間通過惡意串通簽訂房屋買賣合同而導(dǎo)致合同無效存在較大爭議。該類案件在實(shí)踐中存在同案不同判的情況。
《中華人民共和國合同法》第五十二條第二款規(guī)定，惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。惡意串通的合同是指合同雙方當(dāng)事人為牟取私利，非法勾結(jié)而共同訂立的損害國家、集體或者第三人利益的合同。在法定構(gòu)成要件上，主觀要件為雙方具有惡意串通的故意，即雙方具有為了謀取私利，非法勾結(jié)訂立損害國家、集體或第三人利益合同的故意。在客觀要件上，表現(xiàn)為簽訂了損害國家、集體、第三人利益的合同，對國家、集體或第三人的利益造成了損害。因此，在認(rèn)定房屋出賣人與第三人惡意串通簽訂損害他人利益的合同時(shí)需要從主客觀兩方面來認(rèn)定。
認(rèn)定出賣人與第三人惡意串通的六大日常經(jīng)驗(yàn)法則
如何證明房屋出賣人與第三人具有惡意串通的主觀故意比較難。在大多數(shù)案件中因?yàn)樵鏌o法提供充分有效的證據(jù)證明房屋出賣人與第三人惡意串通而導(dǎo)致敗訴。然而，在部分判決中承辦法官根據(jù)案件實(shí)際情況，綜合考量房屋出賣人與第三人簽訂房屋買賣合同的價(jià)格是否明顯低于市場價(jià)格、出賣人與第三人之間的關(guān)系等情況認(rèn)定出賣人與第三人之間屬于惡意串通，從而判定雙方之間簽訂的房屋買賣合同無效。
筆者認(rèn)為，房屋出賣人與第三人之間惡意串通的舉證責(zé)任由原告承擔(dān)無可厚非。但由于主客觀條件限制，原告很難證明出賣人與第三人之間屬于惡意串通。如果單一的靠舉證責(zé)任來判令原告承擔(dān)舉證不能的敗訴結(jié)果，難免不公。原告的合法權(quán)益也很難得到維護(hù)，而確實(shí)惡意串通損害原告利益的行為也無法得到有效遏制。因此，筆者認(rèn)為案件承辦人在處理該類案件中應(yīng)該綜合考慮以下因素，根據(jù)日常經(jīng)驗(yàn)法則來認(rèn)定或推定房屋出賣人是否與第三人惡意串通。
（一）房屋出賣人與第三人約定的購房價(jià)格是否明顯低于市場價(jià)格。房屋出賣人如果以明顯不合理的低價(jià)賣于第三人時(shí)，房屋出賣人很有可能與第三人串通損害原告的利益。作為一般經(jīng)濟(jì)人，在沒有正當(dāng)理由的情況下房屋出賣人是不可能將房屋低價(jià)賣給他人的。對于'明顯不合理的低價(jià)'的判定標(biāo)準(zhǔn)，《合同法司法解釋二》第十九條規(guī)定：對于合同法第七十四條規(guī)定的'明顯不合理的低價(jià)'，人民法院應(yīng)當(dāng)以交易當(dāng)?shù)匾话憬?jīng)營者的判斷，并參考交易當(dāng)時(shí)交易地的物價(jià)部門指導(dǎo)價(jià)或者市場交易價(jià)，結(jié)合其他相關(guān)因素綜合考慮予以確認(rèn)。轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到交易時(shí)交易地的指導(dǎo)價(jià)或者市場交易價(jià)百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價(jià)。筆者認(rèn)為，當(dāng)指導(dǎo)價(jià)與市場交易價(jià)明顯差距過大時(shí)，應(yīng)該將最能反映市場行情的市場價(jià)作為參考標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)槭袌鰞r(jià)是隨著市場行情的發(fā)展而不斷變化的，而指導(dǎo)價(jià)具有一定的滯后性，不能準(zhǔn)確的反映房屋的實(shí)際價(jià)值。在庭審中，如果原被告對市場交易價(jià)有爭議時(shí)，可以委托鑒定機(jī)構(gòu)對涉案房屋的市場價(jià)格進(jìn)行鑒定。經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在所有認(rèn)定房屋出賣人與第三人惡意串通的案件中，均將房屋價(jià)格明顯低于市場價(jià)格作為一個(gè)重要考慮因素。
（二）房屋出賣人與第三人的關(guān)系。在出賣人與第三人惡意串通的案例中，房屋出賣人與第三人的關(guān)系均非普通的賣房人與買房人的關(guān)系。經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，出賣人與第三人一般具有父母、兄弟姐妹等近親屬關(guān)系或男女朋友等親近關(guān)系，少數(shù)情況下是比較熟悉的朋友或鄰居。在上述第二種典型案例中，第三人往往知悉原告與房屋出賣人的關(guān)系，也知悉涉案房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，但是不會(huì)告知原告并征得原告同意即簽訂了房屋買賣合同。在第一種典型案例中，第三人知道房屋出賣人與原告的合同簽訂情況，包括合同簽訂時(shí)間及房屋交易價(jià)格等重要信息，但是仍然為了與房屋出賣人達(dá)到共同的目的而簽訂房屋買賣合同。在這兩種情況下，均能表明第三人與賣房人主觀上具有'惡意'。因此，在認(rèn)定房屋出賣人與第三人是否惡意串通簽訂房屋買賣合同時(shí)，雙方之間的關(guān)系也應(yīng)作為一個(gè)考量因素。
（三）第三人的付款情況。在庭審中，房屋出賣人與第三人要對雙方之間的合同履行情況承擔(dān)舉證責(zé)任，第三人應(yīng)該舉證證明購房款的實(shí)際支付情況，主要是付款方式及是否實(shí)際支付房款。如第三人主張是通過銀行轉(zhuǎn)賬方式支付的購房款，那么第三人應(yīng)該提供銀行轉(zhuǎn)賬明細(xì)等交易憑證。如第三人主張通過全款交付，那么應(yīng)該對資金來源、提取憑證等能證明實(shí)際交付的證據(jù)承擔(dān)舉證責(zé)任。如果第三人無法就房款支付情況提供充分有效的證據(jù)證明，法院則不應(yīng)認(rèn)定第三人主張的房款支付情況屬實(shí)。
（四）第三人在購買之前是否實(shí)地查看房屋。購買房屋是一項(xiàng)重大的經(jīng)濟(jì)行為，對買賣雙方均具有較大的利害關(guān)系。因此，買房人在簽訂購房合同之前去實(shí)地查看欲購房屋是合情合理的行為，買房人不去房屋現(xiàn)場查看直接簽訂合同反而違背常理。在房屋出賣人與第三人惡意串通的情況下，第三人是不會(huì)去房屋現(xiàn)場看房、驗(yàn)房的，其原因主要是防止雙方之間買賣房屋的情況或惡意串通的情況被識破。如涉案房屋由原告正在居住的情況下，第三人如去房屋現(xiàn)場實(shí)地查看則房屋出賣人與第三人的契約情況將會(huì)被識破。因此，第三人在購房之前是否到涉案房屋現(xiàn)場實(shí)地查看應(yīng)該作為一項(xiàng)考量賣房人與第三人是否惡意串通的重要因素。
（五）第三人獲知房源的渠道。在房屋出賣人與第三人惡意串通的案例中，第三人均不是通過房產(chǎn)中介知悉房產(chǎn)信息，而是通過直接或間接的熟人關(guān)系'知道'涉案房屋的出售信息。通常情況下，第三人與房屋出賣人之間本身就是親屬關(guān)系或親密朋友關(guān)系，不用通過房產(chǎn)中介就能知道房屋出售信息。第三人不通過房產(chǎn)中介獲取房源信息雖然不能足夠說明第三人與房屋出賣人惡意串通，但可以作為一個(gè)考量的因素。
（六）房屋出賣人是否偽造原告的委托手續(xù)。這種情況主要出現(xiàn)在第二種典型案例中。房屋出賣人（夫妻一方）通過偽造另外一方的委托手續(xù)掩蓋與第三人惡意串通的事實(shí)將房屋賣給第三人?；蛲ㄟ^委托他人冒充共有權(quán)人（夫妻另外一方）在公證書上簽字將房屋買賣一事共同委托給他人。然后，由受托人代房屋出賣人與第三人簽訂房屋買賣合同，以明顯低于市場價(jià)格的成交價(jià)格賣于第三人。
在認(rèn)定房屋出賣人與第三人惡意串通的情況下，不能僅僅讓利益受到侵害的原告承擔(dān)舉證責(zé)任，法院理應(yīng)通過日常經(jīng)驗(yàn)法則，綜合考量房屋出賣人與第三人約定的房屋價(jià)格、價(jià)款支付情況、房屋出賣人與第三人之間的關(guān)系、第三人是否實(shí)際看房驗(yàn)房、第三人獲取房源的渠道等因素來認(rèn)定房屋出賣人與第三人是否屬于惡意串通。在通過原告舉證、日常經(jīng)驗(yàn)法則推定均無法認(rèn)定房屋出賣人與第三人惡意串通的情況下方可駁回原告的訴訟請求。
注：本文章僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，與任職單位無關(guān)。
責(zé)編：王大瑩
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