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【作者】法律小編
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1.判斷當(dāng)事人之間存在預(yù)約還是本約關(guān)系，不能簡(jiǎn)單孤立的僅憑借雙方之間訂立的協(xié)議來(lái)加以認(rèn)定
——成都訊捷通訊連鎖有限公司與四川蜀都實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司、四川友利投資控股股份有限公司房屋買賣合同糾紛案
（法寶引證碼：CLI.C.3987522）
關(guān)鍵詞：預(yù)約；本約；真實(shí)意思；履行行為
案例來(lái)源：《最高人民法院公報(bào)》 2015年第1期（總第219期）
裁判要旨：預(yù)約，即“約定將來(lái)訂立一定契約的契約”。通常，人們把將來(lái)要訂立的契約稱為本約，而以訂立本約為其標(biāo)的合同便是預(yù)約。因?qū)嶋H中預(yù)約的形態(tài)多種多樣，僅根據(jù)當(dāng)事人合意內(nèi)容上是否全面，并不能準(zhǔn)確的界定預(yù)約和本約。因此，界定當(dāng)事人之間訂立的合同是預(yù)約還是本約，根本標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人的意思表示。判斷當(dāng)事人之間存在預(yù)約還是本約關(guān)系，不能簡(jiǎn)單孤立的僅憑借雙方之間訂立的協(xié)議來(lái)加以認(rèn)定，而是應(yīng)當(dāng)綜合審查相關(guān)協(xié)議的內(nèi)容以及當(dāng)事人嗣后為達(dá)成交易進(jìn)行的磋商甚至具體的履行行為等事實(shí)，從中探尋當(dāng)事人的真實(shí)意思，并據(jù)此對(duì)當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)作出準(zhǔn)確的界定。
2.商品房的出賣人不能以商品房的承包人對(duì)商品房享有工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)為由，對(duì)抗商品房的買受人，而拒絕交付房屋
——三門峽水利管理局訴鄭州市配套建設(shè)公司房屋買賣合同糾紛案
（法寶引證碼：CLI.C.67350）
關(guān)鍵詞：優(yōu)先受償權(quán)；合同約定；交付房屋
案例來(lái)源：《最高人民法院公報(bào)》 2004年第8期（總第94期）
裁判要旨：建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)，并不是對(duì)房產(chǎn)的所有權(quán)，此時(shí)房屋所有權(quán)仍屬于商品房出賣人；而且，在房屋未竣工交付使用前，承包人可以通過(guò)除優(yōu)先受償權(quán)之外的其他途徑來(lái)保護(hù)自己的權(quán)利。因此，商品房出賣人在收取了買受人支付的大部分款項(xiàng)后，不得以房屋的工程價(jià)款需優(yōu)先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋。
3.產(chǎn)權(quán)人違反拆遷安置房政策轉(zhuǎn)讓拆遷安置房的，不能以轉(zhuǎn)讓時(shí)系違反政策為由而主張轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效
——熊建軍、陳玲訴馬吉明、孫秋分房屋買賣合同糾紛案
（法寶引證碼：CLI.C.4104401）
關(guān)鍵詞：轉(zhuǎn)讓拆遷安置房；拆遷安置房政策；合同效力
案例來(lái)源：《江蘇省高級(jí)人民法院公報(bào)》
裁判要旨：拆遷安置房是指因市政規(guī)劃、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而提供給被拆遷人居住使用的房屋。我國(guó)《合同法》第五十條第（五）項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。目前尚無(wú)法律或行政法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓安置房的購(gòu)買權(quán)，所以只要轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容由雙方自愿協(xié)商確定，不存在欺詐、脅迫等情形，也不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定為有效。再根據(jù)行政行為的相對(duì)性原則及合同相對(duì)性的原則，產(chǎn)權(quán)人違反拆遷安置房政策轉(zhuǎn)讓拆遷安置房的，應(yīng)由行政主管機(jī)關(guān)查處，產(chǎn)權(quán)人不應(yīng)以違反政策為由對(duì)抗轉(zhuǎn)讓合同的相對(duì)人，主張轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效?！?/span>
4.當(dāng)事人約定如因國(guó)家政策變動(dòng)導(dǎo)致買方貸款受限制的，則視為無(wú)效合同，后該條件成就，應(yīng)該解除合同而非確認(rèn)合同無(wú)效
——張振忠因限購(gòu)政策致無(wú)法購(gòu)房訴戴劍琳房屋買賣合同糾紛案
（法寶引證碼：CLI.C.4057307）
關(guān)鍵詞：附條件合同；解除條件；成就；不再履行
案例來(lái)源：《江蘇省高級(jí)人民法院公報(bào)》
裁判要旨：《合同法》第五十二條規(guī)定了合同法定無(wú)效的事由，即具有《合同法》第五十二條規(guī)定情形的合同自始無(wú)效。另依據(jù)《合同法》第四十四條、第四十五條規(guī)定，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。附解除條件的合同，自條件成就時(shí)失效。附條件合同中的生效與失效，是指合同的約定對(duì)合同當(dāng)事人是否產(chǎn)生約束效力，不同于法定無(wú)效而導(dǎo)致的合同無(wú)效。即合同是否無(wú)效應(yīng)按法律規(guī)定事由來(lái)確定，不屬于當(dāng)事人約定的范疇。因此，在上述情況下，不屬于《合同法》第五十二條規(guī)定合同無(wú)效的情況，不能確認(rèn)合同無(wú)效。而是因合同所附解除條件成就而致合同解除，不再繼續(xù)履行合同。
5.房屋買賣合同簽訂后，買受人在未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的情況下自行拆除房屋的，出賣人可以請(qǐng)求終止買賣合同
——重慶五中院判決石門供銷社訴夏良萬(wàn)房屋買賣合同糾紛案
（法寶引證碼：CLI.C.1498665）
關(guān)鍵詞：房屋買賣；產(chǎn)權(quán)過(guò)戶；合同終止
案例來(lái)源：人民法院報(bào)
裁判要旨：房屋買賣合同簽訂之后，買受人有支付價(jià)款的義務(wù)，出賣人有協(xié)助買受人辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的義務(wù)。根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二十四條的規(guī)定，因房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項(xiàng)權(quán)利終止等，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)注銷登記。申請(qǐng)注銷登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交原房屋權(quán)屬證書(shū)、他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)，相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。因此，房屋買賣合同簽訂后，買受人在未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的情況下自行拆除房屋的，房屋已經(jīng)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，房屋買賣合同約定的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶義務(wù)不能繼續(xù)履行，雙方的權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)終止，故出賣人可以申請(qǐng)終止買賣合同。
6.職工將單位內(nèi)部開(kāi)發(fā)的房屋轉(zhuǎn)讓給作為非單位職工的第三人的，該房屋轉(zhuǎn)讓合同有效
——河南鄭州中院判決趙麗訴羅鳳仙房屋買賣合同糾紛案
（法寶引證碼：CLI.C.848541）
關(guān)鍵詞：單位內(nèi)部房屋；合同效力；轉(zhuǎn)讓合同
案例來(lái)源：人民法院報(bào)
裁判要旨：合同的效力問(wèn)題應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《合同法》的規(guī)定認(rèn)定?！逗贤ā返谖迨l規(guī)定，有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。在實(shí)踐中，我國(guó)存在大量的單位內(nèi)部開(kāi)發(fā)的房屋。這類房屋的特點(diǎn)在于，只對(duì)本單位職工出售，且給予一定的優(yōu)惠。也就是說(shuō)，單位職工享有一種購(gòu)房的優(yōu)惠資格。單位職工在取得房屋的所有權(quán)后，處分該房屋的行為并沒(méi)有違反法律、性質(zhì)法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。因此，職工將單位內(nèi)部開(kāi)發(fā)的房屋轉(zhuǎn)讓給第三人所簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同是有效的。
7.職工違背其與單位簽署的危舊房改造協(xié)議，并擅自轉(zhuǎn)讓該在建房屋的，系無(wú)權(quán)處分，轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效
——賈小勇與杜雪琴房屋買賣合同糾紛上訴案
（法寶引證碼：CLI.C.8075975）
關(guān)鍵詞：無(wú)權(quán)處分；無(wú)效合同；職工危舊房改造協(xié)議
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