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昨兒直播問各位想看哪方面的文章,基本都是想知道昌平南和永豐到底該怎么選的,底層邏輯是什么,那今兒掰開了揉碎了聊聊.
其實(shí)這哥倆用個不太恰當(dāng)?shù)谋扔骶褪菍櫸锕泛鸵肮返膮^(qū)別,寵物狗集所有家人寵愛于一身,吃香著喝辣的,主人越厲害他就越能揚(yáng)眉吐氣,而野狗只能吃狗剩,寵物狗吃不下了,才能輪到野狗勉強(qiáng)充饑.
那么寵物狗是誰就呼之欲出了吧,永豐.永豐作為海淀的親兒子,要產(chǎn)業(yè)有產(chǎn)業(yè),要地鐵有地鐵,沒學(xué)校還得掛牌幾所名校,反正能做到讓房價漲價的東西一應(yīng)俱全,但真正影響永豐房價的并不是這些,而是后廠村的產(chǎn)業(yè)集群.
如果套用上述的舉例,其實(shí)后廠村的大廠么是它們真正的主人,為什么?后廠村基本扛起了中國互聯(lián)網(wǎng)的半壁江山,論江湖地位永豐的企業(yè)不行,論高薪收入人群聚集永豐大概率也沒戲,所以其實(shí)真正擁有高端購買力的人群基本都在后廠村,有成交才能有量在價先,有人有能力接盤才能有成交,所以懂了么,后廠村才是主人.
而昌平南為什么是野生的呢?因?yàn)樗恢痹诒粍舆M(jìn)食,你以為真的有人會喜歡昌平么,沒有.沒有學(xué)籍,算近郊,沒特別多大型配套,人口又擁擠,怎么會有人喜歡呢?但沒辦法,買不起西北旺,買不起永豐只能去昌平南,環(huán)繞后廠村的東南西北,好像只有叫昌平的地方我們買的起,不去又能怎么辦呢?所以昌平南的房價其實(shí)是后廠村的剛需人群買出來的.但,是被動選擇,俗稱備胎.
看明白了么,能在西北旺選的人早早就職住平衡了,西山壹號院這種大標(biāo)的的人群有但不多,那么接下來會發(fā)生什么?要么本區(qū)域或西二旗清河選二手,但房子品質(zhì)一般,品質(zhì)好的又很貴,退而求其次就只能去永豐看現(xiàn)階段的新房,但在F2供地之前永豐,永豐基本都是偏剛改或改善為主,實(shí)在買不起才會選擇退而求其次犧牲品質(zhì)買二手或昌平南新房二手了.這是整個西北的產(chǎn)業(yè)外溢結(jié)構(gòu).
那么為什么近期有這么多人問我永豐和昌平南怎么選呢?沒分清寵物和野生的區(qū)別是一部分,另外一部分則是對未來的思考和區(qū)域邏輯不夠清晰.
常有人說昌平南的盡頭是海淀北,掙錢了肯定去海淀改善,但底層邏輯則清楚的人不多,為什么會這么倒騰?我認(rèn)為最重要的因素之一就是學(xué)籍,昌平和海淀的教育質(zhì)量不是一個層次是大家能達(dá)成共識的認(rèn)知,雖然永豐是新建?；蚴谴逍「拿?但這個重要么?不重要,只要海淀點(diǎn)招特色一天不改變,那么海淀學(xué)籍就一直這么值錢,昌平南能上海淀六小強(qiáng)么?但我永豐可以,不服軟不行.
那么另外一個因素就是居住品質(zhì),永豐能擁有漂亮的狗盆,大悅城,你有么?海淀的人口密度遠(yuǎn)低于昌平,你能拒絕擁擠和擁堵么?你好像也不行,所以為了孩子的未來,和自身的居住,搬去海淀就合理多了.
那么既然你的終點(diǎn)是海淀,為什么在能選擇終點(diǎn)和起點(diǎn)的時候選擇起點(diǎn)?沒有這個道理,而我總說F2的出現(xiàn)和中海及海開的決策時在對昌平做降維打擊,破壞著現(xiàn)在得之不易的平衡.
就像今天直播觀眾問的,永豐兩居和昌平南三居選擇哪兒?要擱以前我肯定反手問一句,永豐能有這預(yù)算夠得上的房子么?踏踏實(shí)實(shí)昌平就行,但是F2的出現(xiàn)徹底打破了平衡,兩居夠用,三居寬敞,除非有二胎或與父母同住的人群會選擇三居,大部分人兩居夠用,那么終點(diǎn)顯然更香.
而同總價預(yù)算,在你未來的接盤人看來也是同理,能海淀買得到犧牲點(diǎn)居室無所謂,在流通層面上,是昌平的三居更好還是海淀的兩居更香似乎已經(jīng)不用我明說.
這也就意味著,當(dāng)兩個區(qū)域的房價出現(xiàn)能平替的層面往往吃虧的是弱區(qū),就像星巴克和瑞幸出了同樣價格的產(chǎn)品,大多數(shù)人選擇星巴克一樣.不講道理,不論口味.
再說昌平南內(nèi)部怎么選,北七家、回龍觀、天通苑、朱辛莊這些區(qū)域在現(xiàn)在或?qū)矶紩行卤P供應(yīng),讓人眼花繚亂,但其實(shí)內(nèi)在邏輯很簡單,買或租昌平房產(chǎn)的人物畫像是什么,剛需,剛需大概率需要地鐵,所以首位衡量昌平房產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)就是地鐵遠(yuǎn)近,越近越好,住在地鐵里才好,那么像CYGJ這種盤是不是直接就淘汰了.
再者,誰倒掛越多選誰,紫金書院和北清橡樹灣為什么一直被我追捧,就是倒掛足夠多,誰說剛需人群就不配擁有保值增值的思想,我們依然能有個置換的夢,那這玩意就離不開倒掛,所以倒掛越多,品質(zhì)越好,將來的空間就越大.
今兒我用兩只狗的故事把所謂的永豐和昌平邏輯給大家講清楚,買房這事還是主觀偏多,糾結(jié)是正常的,選對房子也是相對而言的,有想看我們直播或參與我們購房討論的各位觀眾老爺也可以添加客服或私信后臺.
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