“坑”——每個人的理解是不一樣，面對的對象不一樣坑的理解也不一樣。不管怎么樣，它都是一方玩各種把戲各種套路，利用信息不對稱而讓另一方上套利益受損。
灣灣之前的坑是這樣挖好的：
1、灣灣一期的10、16、18三棟樓是最早簽訂購房合同的，合同中約定2017年9月30日之前交房，但是在合同28頁不起眼的地方有這么一段話“買受人同意給予三個月的房屋交付諒解期”。好吧，諒解就諒解吧，那就是最遲也得2017年12月30日之前交房。否則開發(fā)商違約就必須賠償。
怎么賠償呢？請看——
那么多條條框框總結(jié)就是：開發(fā)商違約晚交房了，不管多么晚（不區(qū)分60天以內(nèi)和60天以后），給你每天會賠首付款額萬分之一（劃重點，考試要考。考點一：每天，就是每日；考點二：首付款；考點三：萬分之一）。大概多少錢呢，十萬首付就是十塊，二十萬就是二十塊，三十萬就是三十塊……（家庭作業(yè)，算一算各自每天能得多少賠償）。（關(guān)于已付房款的解釋是有爭議的，打官司的話得好好辯一下，其實你的按揭貸款已經(jīng)到開發(fā)商那里了，所以已付房款并不是只有首付款。）
替開發(fā)商粗算一下，假設2018年4月30日達到交房標準，也就是違約120天，三棟樓總共396戶，平均每戶首付18萬，總共賠償約85萬。
為什么團購的不著急呢，因為團購的只有協(xié)議，還沒有簽正式的能備案的購房合同。協(xié)議的法律約束力，呵呵，解釋權(quán)歸制定規(guī)則人所有。
所以不管團購的還是非團購的，也不要說你之前協(xié)議是2016年交房，在合同面前，協(xié)議屁都不是。你能約束開發(fā)商的就只有購房合同。
也不要以為這樣就能給你賠償了？請看第2個坑——
2、交房標準合同是這樣約定的
這明顯不符合國家規(guī)定的要求嗎，是不是，國家怎么規(guī)定的，哪部法律規(guī)定的呢？
他們是：《建筑法》、《建筑工程質(zhì)量管理條例》和《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設施工程竣工驗收備案管理辦法》（2000年4月4日建設部令第78號發(fā)布，2009年10月19日住房和城鄉(xiāng)建設部令第2號修改[1]）。
合同約定與國家法規(guī)不符怎么辦？當然是國家法規(guī)說了算。所以沒有“三書一證一表”時候你是可以拒絕收房的。說了那么多，這些證書到底長什么樣呢，各地的其實也都不太一樣，就跟學校的畢業(yè)證一樣，樣子不重要，內(nèi)容實質(zhì)才重要。
前面的坑是交房前的，現(xiàn)在要交房有哪些坑呢？且看我分析——
1、收房程序和繳費：
收房需要預先繳納三個月的物業(yè)費（包含：物業(yè)服務費、電梯費、生活垃圾處理費、公攤電費），繳費期限自2018年1月1日算起。
看起來收費并不多，沒有其他收費。為什么這么少呢？因為開發(fā)商沒有告訴你還需要交其他費用。都有什么費用還要交呢？
裝修押金、裝修垃圾清理費：押金2000-3000元，裝修垃圾清理費不同于上面剛開始交的生活垃圾處理費。（西安市物價局發(fā)出通知，業(yè)主委托物業(yè)清運裝修垃圾，收費標準每平方米不超過3元，裝修押金根據(jù)房子面積決定，最高為3000元。）這個錢什么時候交呢，房子裝修的時候就交。有人問那我就先不交，先把房收了再說，等他裝修的時候再交。話說的一點沒有錯，但是……你不裝修收房干啥，收了房交著物業(yè)費干晾著？現(xiàn)在你有足夠的理由不收房，也不用交物業(yè)費，說不定還有開發(fā)商的違約賠償，我為什么要收房呢。因此，一旦掉進這個小坑，交一點點費用就能收房那就意味著你放棄了自己的權(quán)利和索賠，乖乖的交著物業(yè)費默認收房。當然，著急裝修入住的人可以忽略這點，放心去收房，房屋質(zhì)量大問題不敢有小問題肯定有，對裝修影響不大，估計大的影響就是天然氣不是你裝修好了就能通的。著急收房裝修入住的，只要記住這筆費用你拿鑰匙裝修的那一刻是少不了的。
大修基金：原來的套路是開發(fā)商代收，現(xiàn)在為防止開發(fā)商挪用，嚴禁代收，但是必須自己去銀行交，收費標準145元/平（高層住宅）。這筆錢現(xiàn)在不交豈不更好？非也，省是省不了的，但是能不能交跟啥時候交是兩碼事情，繳納大修基金的前提是開發(fā)商必須辦理開戶，需要一套完整的程序和時間的，這一切都要在交房的時候完成，現(xiàn)在不交顯然沒有完成下列程序——
繳存大修基金所需資料和流程：第一步：開發(fā)企業(yè)開戶、立項所需資料：1、依據(jù)該項目的總建筑面積，提供樓盤信息表（制式），加蓋公章；2、實測報告，加蓋公章；3、業(yè)務分戶購房發(fā)票和身份證復印件；4、繳存審批表、繳存明細表和業(yè)主分戶維修資金繳存通知單（制式），加蓋公章。5、提供的資料經(jīng)過房屋資金中心審核通過后，加蓋業(yè)務辦理條章。第二步：個人繳存維修資金需提供如下資料：1、業(yè)主購房發(fā)票和身份證復印件（提供給開發(fā)企業(yè)）；2、業(yè)主向開發(fā)商索要“分戶維修資金繳存通知單”；最后，業(yè)主持“分戶維修資金繳存通知單”到指定開戶行自行繳納，由銀行開具票據(jù)。
根據(jù)《西安市物業(yè)管理條例》第七十九條的規(guī)定：商品住宅的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期專項維修資金足額存入專項維修資金專戶。建設單位、物業(yè)服務企業(yè)不得代收專項維修資金。業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)時，應當提供交存專項維修資金的憑證；未提供憑證的，建設單位不得將房屋交付使用。
為啥要弄這么復雜？放心，國家的法律法規(guī)是保護大眾的，所有這些是辦理房產(chǎn)證的必要前提條件，至于為什么我這么關(guān)心大修基金呢，推遲交不更好嗎？我還是上面那句考試重點：能不能交跟啥時候交是兩碼事情。至于為什么請看后面的分析。
購房契稅：90平米以下1%，90-144平米1.5%，144平米以上3%。長安區(qū)規(guī)定是下面醬子的：
客戶辦理契稅所需資料：1、商品房買賣合同復印件；2、銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票復印件（含差價款發(fā)票復印件）；3、購房人身份證復印件；4、房屋分層分戶平面圖或補充協(xié)議；5、購房面積在90平方米以下、購房時間在2008年1l月l日至2011年2月28日的，除上述四項外，還需提供“房屋權(quán)屬登記信息查詢申請表”；購房面積在90平方米以下、購房時間在2011年3月l日以后的，除上述四項外，還需提供“西安市家庭購房申報表”。購房面積在90平方米以上144平方米以下、購房時間在2010年10月l日至2011年2月28日的，除上述四項外，還需提供“房屋權(quán)屬登記信息查詢申請表”；購房面積在90平方米以上144平方米以下、購房時間在2011年3月l日以后的，除上述四項外，還需提供“西安市家庭購房申報表”；6、購房人戶籍在西安市以外的居民，購房面積在144平方米以下，需提供戶籍所在地房管部門出具的無房證明。納稅人準備好資料，自行前往長安區(qū)房產(chǎn)交易大廳（長安區(qū)新華街371號）辦理。周一至周五上午：8:30—12:00、下午：14:00—18:00均可辦理。
這個契稅肯定也是需要繳納的，啥時候交呢？有人說我的房子住了好幾年都沒有交（難怪你的房產(chǎn)證辦不下來），也有人說這個到辦房產(chǎn)證的時候才交呢。重點在這里嘍……辦房產(chǎn)證才交？是開始辦房產(chǎn)證交呢還是房產(chǎn)證辦好了才交？看合同怎么說的。
不用多說，想要盡早辦房產(chǎn)證就要交這些錢，錢交齊了還有720個工作日。有人說著什么急，按揭貸款辦了有銀行催著辦房產(chǎn)證呢，說的也對，但是銀行貸款給你是抵押的房產(chǎn)，并不是一個房產(chǎn)證的事情。開發(fā)商要是以這些沒有交齊給你不辦，讓你自己跑去辦房產(chǎn)證，更或者讓你沒辦法落戶（大戶都沒有辦，拿購房合同落戶是沒有用的），或者某一天你需用房產(chǎn)證復印件辦個事情而辦不成，最后吃虧的還是個人。
交這兩筆大費用不是誰錢多的沒處花，而是花錢買安心。
我相信隨著團購房、一期其他樓棟交房的時候可能不存在這些問題，只是我不愿意頭一批交房的這三棟樓成為炮灰，成為試驗品。
廢話說了那么多，其實就是想表達對于講究品質(zhì)，講究入住環(huán)境的鄰居們，我不著急裝修，我想等條件成熟了再裝修，而現(xiàn)在條件顯然還不成熟，開發(fā)商又讓我收房交物業(yè)費。我合理合法的拒絕收房，也不用交物業(yè)費，開發(fā)商相應的在滿足交房條件之前要給我每天萬分之一的賠償。
怎么合理合法的拒收房呢？很簡單，給開發(fā)商發(fā)拒絕收房通知書或者拒絕收房的律師函，拒絕收房通知網(wǎng)上一大堆，后面我附上一份模版，實在不會弄的花上幾十塊錢去找律師事務所代寫一個也行。
不愿意發(fā)拒絕收房通知書的，可以登錄長安區(qū)人民政府網(wǎng)上投訴，100%回復。網(wǎng)址：http://www.changanqu.gov.cn/front/zhengminhudong/zmhd_main.jsp?flag=3
著急要收房裝修的，絕對也沒有人反對，但是你的權(quán)利一定要爭取，盡量先驗房后收房，不要交錢收房了發(fā)現(xiàn)問題一大堆。
還有買了車位的鄰居們，你們選車位了嗎，給你們答復什么時候交付車位了嗎？就算車庫不能滿足交付，作為過度臨時停車的方案也沒有提供啊。
所以交房意味著維權(quán)，你不維權(quán)就把你漏了，你的權(quán)益就會收到損害。
2017-12-23萬景·荔知灣一期交房前夜
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