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前短時(shí)間，我的朋友一男剛在北京某商場五樓拿到一個(gè)“黃金鋪位”，據(jù)他介紹，他的店租金在這個(gè)商場里算是“比較低的水平”。

到底有多低呢？在這家商場的五樓，分布著9個(gè)餐飲門店。我特意去走訪了另外幾家餐飲門店。其中一家餐飲店面積在120平米左右，位置明顯不如一男的店，但這家租金比一男的店貴了3元/㎡每日。這么一算，面積差不多的情況下，這家店每月要比一男的店多交1萬多元的房租。

背后的原因我心知肚明：這棟商場的老板是一男的叔叔。不僅房租低，每年1.7萬元的物業(yè)費(fèi)也給省了……

講真，創(chuàng)業(yè)靠自己，但開商場店就得“拼爹”了。

我們第一家店開在一個(gè)新商場。為了這家店的鋪位，托了七大姑八大姨，全家人前半輩子的人情都用上了，最后還是只找到了差不多面積、位置很不好的鋪位。商場方面說如果以后有好位置騰出來了，第一個(gè)讓我調(diào)位置。

讓我傷心的是，沒過多久，商場中心一片原定只做臨時(shí)展位的區(qū)域開了一家茶飲店。那個(gè)位置沒有進(jìn)水、下水，也沒有電路，商場硬是為了那家店給改了水路、電路，這家關(guān)系一定很硬，我是沒那么好的命啊。

我托關(guān)系、交了入場公關(guān)費(fèi)之后，終于得到準(zhǔn)備入駐的通知。但鋪位沒得選，“安排哪就是哪”，而且這還只是個(gè)開始——

前一家商戶拖了兩個(gè)月才搬走，我找商場投訴無果，白白多交了幾萬塊房租才開始裝修。招商的人說了，這房租估計(jì)退不了。

我知道，其實(shí)就是我沒有關(guān)系，錢也沒花到位……

我一個(gè)朋友要在商場里開店，光約招商經(jīng)理出來就約了一星期，之后連喝了兩頓酒，但依舊沒有回音。而且，中間還向招商經(jīng)理遞上了兩個(gè)金額不等的紅包。 后來，我這位朋友直接找了一個(gè)美女來陪酒……

在小餐飲品牌的眼里，招商經(jīng)理有時(shí)候就像上帝，比甲方老板的權(quán)力都大。

講述這些故事，并不是要控訴商場招商有多“黑暗”，上面的案例只是個(gè)案。在各種“中國式房東”中，商場的一大好處就是在合約、管理等各方面都相對(duì)規(guī)范，而且隨著商場競爭白熱化，趨勢整體向好。

但我們想告訴你，在一個(gè)整體規(guī)范化水平都不高的人情社會(huì)里，你需要知道的現(xiàn)實(shí)狀況，以及一些“野路子”、“潛規(guī)則”。

商場店鋪招商，“大品牌倒貼，小品牌狠宰”是常事?！澳悴辉敢獍ぴ卓梢圆贿M(jìn)，反正還有很多品牌等著進(jìn)，生意好的商場才敢狠要錢?！?/p>

餐飲老司機(jī)光哥的店開在二線城市核心商圈。他的感受是，商場店的房租，可以說是“一鋪一價(jià)”，非常不透明。能不能進(jìn)駐商場、能不能拿到好位置、租金價(jià)格能不能壓到最低，主要看三方面：一是品牌勢能，二是人情關(guān)系，三是花“入場公關(guān)費(fèi)”找中間人。

光哥說，如果品牌不夠強(qiáng)勢，就得拼關(guān)系了。每家商場都有一些店是關(guān)系戶，當(dāng)?shù)卣块T的親戚、工商部門的親戚、消防部門的親戚、城管部門的親戚……商場方也得維護(hù)關(guān)系啊，各部門的關(guān)系打點(diǎn)也少不了。

沒品牌、沒關(guān)系，就得花“入場公關(guān)費(fèi)”找中間人了，這是各地商場招商方面的“潛規(guī)則”。就這，也得看你找的中間人是不是靠譜，找到關(guān)系比較硬的中間人能少花點(diǎn)錢，關(guān)系不夠就得花大價(jià)錢。看你有沒有找對(duì)人，找不對(duì)人花錢也辦不了事，錢拿著都送不去。

“在我們這樣的二線城市，進(jìn)駐中檔商場一般三五萬就夠，標(biāo)桿式的牛X商場就得三四十萬了，這還不包括請客吃飯、送些珠寶小禮物的錢。不過現(xiàn)在這樣的潛規(guī)則也比較有規(guī)矩，一般如果辦不成的話，現(xiàn)金都會(huì)退還?！惫飧缯f。

另一位餐飲老板告訴內(nèi)參君：公關(guān)費(fèi)有兩種形式，一種是直接收錢（幾萬到幾十萬不等），另一種是利潤分成（一般是20%左右）。

開了幾十家店的餐飲老炮兒龍叔，旗下各品牌已經(jīng)都是當(dāng)?shù)厣饣鸨?、頗有名氣的品牌，現(xiàn)在也會(huì)有新開的商場主動(dòng)邀請他們旗下品牌入駐?？杉词故撬缃襁€踩著一個(gè)商場房租的坑。

小餐飲進(jìn)商場是趨勢，大家都想進(jìn)，可沒品牌沒關(guān)系的初創(chuàng)品牌，開商場店必然得付出高房租的慘重代價(jià)。

當(dāng)年他開第一家店就在商場里，房租很高，簽約時(shí)就定了每年10%漲幅，漲幅正常但基數(shù)大，房租成本每年“滾雪球”。現(xiàn)在他們有幾十家店了，這第一家店的房租仍然是最高的。

跨界餐飲人路哥為了給新品牌造勢，決定把第二家店開到知名商場里。

一個(gè)業(yè)內(nèi)知情人士告訴他，客流好的商場每年輕餐區(qū)要調(diào)整三分之一甚至一半的鋪位，一是為了篩選知名品牌進(jìn)駐，二是為了掙一些公關(guān)費(fèi)。這種情況商場高層是知情的，但如果招商部門做得太過分，高層也會(huì)有顧慮，“現(xiàn)在也有商場的高層在逐漸回收招商方面的權(quán)力了”。

通常來說，商場的收租方式有固定房租和扣點(diǎn)房租。

餐飲老板大米告訴內(nèi)參君，有些商場會(huì)采用“雙政策彈性房租”：固定租金和銷售額抽成（也就是扣點(diǎn)），兩者相較取其高。假設(shè)固定租金是2萬元，銷售額抽成是18%。月銷售額10萬元時(shí)，按抽成金額是1.8萬元，這時(shí)就按較高的固定租金2萬元收取房租。月銷售額20萬元時(shí)，按抽成金額是3.6萬元，這時(shí)就按較高的抽成金額收取房租。

這種雙政策算是比較人性化了，就像房東看你生意好了，要求漲租金一樣。大米表示理解，而且這樣“也比有些無論生意好壞都收高租金的商場強(qiáng)啊”。

你所在的城市，商場店租金是個(gè)什么水平？感覺是否能承受？你給自己劃的“房租占比”紅線是多少？歡迎來跟內(nèi)參君聊聊。

明天，請繼續(xù)關(guān)注內(nèi)參“商場房租調(diào)查”之二。

策劃統(tǒng)籌：茜妮  本篇采寫：虎萌 張伯禹 王瑛