365淘房&《天津購房指南》主編徐志平針對“天津的落戶新政背景下，樓市將向何處發(fā)展？”等熱點問題為網(wǎng)友們做了詳細(xì)解讀。但由于內(nèi)容“過于敏感”，請原諒小編不能發(fā)表，你們懂得！
此外，我們特別邀請了天津房產(chǎn)投資達(dá)人“神話姐姐”分享了自己的置業(yè)心得，她對目前天津的樓市格局做了全面解讀，同時也爆料了一些“買房坑”，最重要的是明確指出了目前天津樓市的價值洼地在哪里。
應(yīng)廣大群友的要求，小編將“神話姐姐”的分享內(nèi)容整理奉上，錯過私享會的朋友們，趕緊一睹為快吧。
自從《“海河英才”行動計劃》實施后，大家對天津的落戶問題一直比較關(guān)注，同時對政策效應(yīng)所帶來房價的變動也很敏感。
其實，歸根結(jié)底，人口的增長是城市住房需求的主要動力。
目前天津有主要幾個人口來源：北京退出來的、華北流進(jìn)來的、東北闖進(jìn)來的、還有就是此次海河英才計劃吸引來的。
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天津市內(nèi)六區(qū)的樓市格局
天津市內(nèi)六區(qū)的房價格局受“阻隔定律之天然的屏障”所控制。
所謂“天然的屏障”就是指海河、子牙河、新開河這三條貫穿市區(qū)的自然河流。
天然的屏障是不可逾越的鴻溝，在一定程度上會阻礙區(qū)域環(huán)境、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而導(dǎo)致房價的不均。
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天津上三區(qū)、下三區(qū)，房價大局已定！
天津的上三區(qū)：南開區(qū)、河西區(qū)、和平區(qū)，正好全部處于海河以及子牙河的南側(cè)，屬于天津的西南板塊；
而下三區(qū)：河?xùn)|區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)屬于天津的東北板塊。
每個城市區(qū)域發(fā)展都有重心，對于天津的市內(nèi)六區(qū)來說，南比北好、西比東強(qiáng)，而且不按照環(huán)路劃區(qū)位等高線。
南開區(qū)的居住密集區(qū)已經(jīng)發(fā)展都到外環(huán)邊了，比如華苑板塊，與華苑一路之隔的新房格調(diào)松間雖然屬于西青區(qū)，但是仍“蹭上了”南開區(qū)的熱度，因此這個項目的火爆程度可想而知。
而河西區(qū)，大部分居住區(qū)都在中環(huán)線以外，梅江富人區(qū)已經(jīng)位于快速路和外環(huán)之間了，比如一些沿外環(huán)線邊上的項目新梅江錦繡里、仁恒公園世紀(jì)、格調(diào)平園、天津全運(yùn)村的價格已經(jīng)高達(dá)35000-45000元/平米左右了。
但是，紅橋區(qū)、河北區(qū)的發(fā)展還都在中環(huán)線以內(nèi)，靠近外環(huán)的地方遠(yuǎn)沒有南開區(qū)、河西區(qū)“熱鬧”。
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天津城區(qū)布局新規(guī)劃，外環(huán)線正在補(bǔ)圓
與北京相比，天津的外環(huán)線就相當(dāng)于北京的三環(huán)，而北京目前六環(huán)的板塊幾乎都要發(fā)展起來了。所以說，天津的發(fā)展空間還大有可為。
目前天津的外環(huán)線正在進(jìn)行“拓圓”，預(yù)計2018年底基本完工。
外環(huán)“拓圓”后，全市將新增環(huán)內(nèi)面積135個平方公里，其中70多平方公里在北辰區(qū)。
天津市有關(guān)部門與北辰區(qū)一起已經(jīng)對這70平方公里進(jìn)行了整體規(guī)劃，計劃在這個片區(qū)率先啟動13.6個平方公里銀河風(fēng)景區(qū)的開發(fā)建設(shè)。
銀河風(fēng)景區(qū)所處的位置和條件官方是這樣定義的：“北面與新外環(huán)一路之隔是正在規(guī)劃建設(shè)中的京濱第二城際站點，這個站點是天津北部的一個交通樞紐；
軌道交通也很便捷，M3、M7兩條地鐵線的首末站都在這里；
地鐵3號線已經(jīng)修到了附近，未來還要通過軌道交通與寧河的未來科技城聯(lián)通。
規(guī)劃中，把該片區(qū)同京濱城際站點一并進(jìn)行統(tǒng)籌謀劃，可很好地利用城際站點的輻射效應(yīng)，吸引北京、河北和中心城區(qū)、濱海新區(qū)的人流集中。
東側(cè)緊靠陸路港物流裝備產(chǎn)業(yè)園，這個園區(qū)有大北環(huán)鐵路，設(shè)有海關(guān)監(jiān)管場所和保稅倉庫，是公路、鐵路、空運(yùn)、海運(yùn)“四式聯(lián)運(yùn)”的物流集散中心。
南部是國家級開發(fā)區(qū)的環(huán)東拓展區(qū)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)比較好。特別是區(qū)域內(nèi)有有一個永金水庫，水面面積達(dá)到了3000畝，是目前中心城區(qū)生態(tài)環(huán)境保護(hù)最好的片區(qū)，可以說是一塊風(fēng)水寶地，是北辰未來發(fā)展最大的潛力和空間。”
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天津環(huán)城四區(qū)的樓市格局
環(huán)城四區(qū)分為南邊二區(qū)：西青區(qū)、津南區(qū)；北邊二區(qū)：東麗區(qū)、北辰區(qū)。
對于環(huán)城四區(qū)的購房者來說，多數(shù)情況下都是不能承受市內(nèi)六區(qū)的高房價，絕大多數(shù)都屬于剛需外溢。
西青、東麗、北辰、津南，這個排序是按照區(qū)域發(fā)展以及房子價格定的。
北辰區(qū)、東麗區(qū)雖然很大面積都在外環(huán)里，但他們挨著幾個“窮親戚”（紅橋、河北、河?xùn)|），區(qū)位優(yōu)勢、規(guī)劃重視程度和生活便捷度明顯不如西青區(qū)。
但是再仔細(xì)看看地圖，環(huán)城四區(qū)和市內(nèi)六區(qū)接壤面積可不是等分的，西青區(qū)是最大的。
01
西青區(qū)：中北鎮(zhèn)、張家窩，1.5公里交通圈
先說西青區(qū)，毫無疑問西青區(qū)是環(huán)城四區(qū)發(fā)展最好也是最富裕的，中北鎮(zhèn)和東麗區(qū)的華明鎮(zhèn)是最先發(fā)展的示范鎮(zhèn)，兩個鎮(zhèn)的名聲真的打響過。
但是現(xiàn)在，華明鎮(zhèn)除了在世博會上亮了相以外，再別無亮點了，以至于現(xiàn)在和中北鎮(zhèn)的差距越來越大。
后期西青區(qū)因為南站帶動了張家窩板塊，迅速被北京投資者和外溢人群所青睞，當(dāng)時那些投資者大部分已經(jīng)翻倍了，比如萬科四季華城首開價格還不足萬元，但目前二手房均價已達(dá)25000元/平米左右。
后期西青的行政中心楊柳青也緊隨其后，并與中間的海泰產(chǎn)業(yè)園連成一片，形成了西青的城市副中心。
根據(jù)天津規(guī)劃局編制的《天津市總體規(guī)劃（到2020年）》，西青區(qū)楊柳青、中北鎮(zhèn)與張家窩共同組成西部新城組團(tuán)，并與市區(qū)相接連成一片。
而其他組團(tuán)如靜海新城、武清新城、大港新城等均為零散的衛(wèi)星城。
此外，天津主城區(qū)大部分企業(yè)辦公地點目前都在西邊，張家窩與市區(qū)之間是海泰和大學(xué)城，地理位置比較占優(yōu)勢。
而梅江南、李七莊由于自己在外環(huán)線以內(nèi)的區(qū)位優(yōu)勢，價格也直線竄升，普遍在30000元/平米以上。
交通方面。張家窩公路進(jìn)市區(qū)可走津靜線與津淶道均可，地鐵3號線已經(jīng)成熟運(yùn)營，未來規(guī)劃Z1線和8號線西延，高速公路東西南北互通，當(dāng)然還有最重要的——南站?。。?/p>
到北京半小時，而且根據(jù)雄安新區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃，津雄高鐵也會進(jìn)天津南站，有了高鐵站也就什么都有了！
02
東麗區(qū)：華明鎮(zhèn) 張貴莊，區(qū)域發(fā)展沒撐起來
說起東麗，原本應(yīng)該是在環(huán)城四區(qū)中發(fā)展最好的，因為它是天津到濱海的一座橋梁，但發(fā)展到現(xiàn)在只起到了“橋”的作用，“梁”的價值沒有體現(xiàn)出來。
最大的原因就是所有路段都是縱向，缺乏橫向鏈接，整體規(guī)劃比較混亂，空港也被劃分到濱海新區(qū)，華明鎮(zhèn)的發(fā)展暫時也就這樣了。
目前比較有潛力的是張貴莊，第一有區(qū)位優(yōu)勢，外環(huán)內(nèi)，守著津濱大道、衛(wèi)國道、津塘公路等主要路段。
地鐵9號線及未來的4號線和10號線貫通，會給區(qū)域發(fā)展帶來一定的提升，但目前來看，要走的路還比較長。
這里要說一下東麗湖，這是之前說的天津三大湖其中之一，看下面的地圖，離市區(qū)太遠(yuǎn)，除了在空港上班還算勉強(qiáng)方便，其他生活上真的很不便利，唯一可取的就是風(fēng)景美。
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北辰區(qū)：鐵東路片區(qū) 目前唯一的“洼地”
北辰和東麗有很大一片區(qū)域是在外環(huán)線以內(nèi)，可這兩個區(qū)域守著“窮親戚”，區(qū)位優(yōu)勢得不到體現(xiàn)。
瑞景居住區(qū)由于最早的地鐵1號線貫通，承接著許多紅橋區(qū)、河北區(qū)的外溢人群，目前已發(fā)展為大型的居住區(qū)，但大型商業(yè)太少，缺乏活力。
京津公路兩側(cè)最早是北辰區(qū)的核心，也是行政中心，目前發(fā)展也比較成熟，一般是北辰當(dāng)?shù)厝说氖走x。
如今我要推薦的，就是鐵東路片區(qū)，這是我認(rèn)為目前天津唯一的價格洼地。
先看地圖，這個區(qū)域就是天津職業(yè)大學(xué)附近的片區(qū)，右上角外環(huán)線凹下去的一塊正在補(bǔ)圓，預(yù)計2018年底完工。
東北方向的京濱高鐵北京到寶坻段正在施工，目前區(qū)域內(nèi)站點名已定：北部新城站。
目前幾大開發(fā)商金地、融創(chuàng)、恒大、中儲、金僑、正榮等在區(qū)域內(nèi)的項目已開盤在售，均價20000-24000元/平米。
今年2月7日，星河以樓面價12277元/平米在正榮府南側(cè)摘得一宗地塊，但自持三分之一商業(yè)，折算一下，樓面價約18000元/平米，而其它在售的盤單價目前還在22000元/平米左右。
我們可以通過橫向比較再縱向比較這個板塊的性價比，這也是我給出這片區(qū)域性價比高分的原因。
首先我們來橫向?qū)Ρ取?/strong>
北辰未來會形成三大居住區(qū)域：瑞景居住區(qū)、京津路片區(qū)、鐵東路片區(qū)。
瑞景居住區(qū)，目前有地鐵1號線，商業(yè)配套只有樂天瑪特，二手次新房價位大概在24000元/平米左右。
此外，天房和招商都以樓面價約18000元/平米摘得龍洲道兩地塊，以后這片區(qū)域或許還會升值。
京津路片區(qū)，這個區(qū)域是北辰最早開發(fā)的，完全滿足居民的日常需求，但缺少大型配套，4號線北段還需要等上幾年，二手次新房均價26000元/平米左右。
下面重點說的就是鐵東路這片區(qū)域，地鐵5號線年底即可開通，恒大御景灣、融創(chuàng)臻園、正榮府距離地鐵站都不到500米。
區(qū)域內(nèi)有永旺商場和星河自持的商業(yè)，雖然區(qū)域是北辰區(qū)，但是所處位置在外環(huán)以內(nèi)，再加上外環(huán)補(bǔ)充圓后還有北部新區(qū)開始建設(shè)，目前新房價格約21000元/平米，大家應(yīng)該能比較出來吧。
我們再來縱向比較。
外環(huán)線以內(nèi)我們可以看看新盤售價大致是多少：
外環(huán)以南最貴的是全運(yùn)村，價格40000元/平米起，有地鐵6號線，自持商業(yè)，當(dāng)然你可以說全運(yùn)村是河西。
那我們再看外環(huán)線西南側(cè)屬于西青區(qū)的萬科東第，價格約36000元/平米，有地鐵6號線，沒有商業(yè)配套。
東南側(cè)屬于津南區(qū)的象博豪庭二手房均價22000元/平米，1號線和6號線都有點勉強(qiáng)，商業(yè)全靠全運(yùn)村。
再看看東麗，津濱大道的融創(chuàng)融園均價27000元/平米起，對面的融創(chuàng)城均價33000元/平米，目前有在建的地鐵4號線，融創(chuàng)自持商業(yè)，周邊保障性住房不少。
衛(wèi)國道的萬科城市之光均價26000元/平米；上東金茂悅均價28000元/平米，距離地鐵2號線2公里，無配套，整體環(huán)境有點“凄涼”。
在外環(huán)轉(zhuǎn)了一圈，無論是配套，還是區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?，鐵東路板塊無疑是性價比最高的。
此外多說一句，北部新城建在鐵東路板塊附近，一方面是京津冀一體化的大方向，承接北部新區(qū)高鐵輻射，另一方面外環(huán)補(bǔ)圓區(qū)域都是平地，以后會建設(shè)商務(wù)區(qū)、休閑區(qū)、購物區(qū)。
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津南區(qū)：海教園，到底是不是“概念坑”？
最后再說一說津南區(qū)的海教園，很多購房者對這個區(qū)域也很關(guān)心。
凡是沒有地緣優(yōu)勢的政策性區(qū)域，你就是在賭，但即便賭你也要懂得規(guī)則。
海教園曾經(jīng)或許真的有發(fā)展，但這片區(qū)域的人現(xiàn)在在哪呢？或許你心中就應(yīng)該有答案了。
剛才北部新區(qū)我們橫向以及縱向比較了價格，那么海教園我們也可以比較一下。
咸水沽的富力又一城均價14500元/平米，新城吾悅廣場均價15000元/平米。
當(dāng)然，你可以說辛莊價格已經(jīng)19000元/平米了，但是人家離市區(qū)比海教園可近多了，而且附近就有永旺。另一方面，區(qū)域品質(zhì)也高，都是小高層和洋房。
以后即使地鐵8號線通了，海教園居住區(qū)也得從南開大學(xué)站進(jìn)出。
所以每平米單價多出來的錢就是概念，至于這概念值不值，自己衡量。海教園發(fā)展了十年了，中北鎮(zhèn)也發(fā)展了十年，看看差距吧。
今天的價值洼地你找到了嗎？
注：本文觀點僅代表嘉賓個人觀點，并不代表365淘房網(wǎng)。
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