買二手房，意向金交給中介，如果你不買了這筆錢一般也別指望收回來；交意向金時簽居間協(xié)議，殊不知，你簽下名字的同時，附在后面的買賣協(xié)議也同時生效了，你即便沒買成房也要交中介費。
今年上半年，受樓市限購政策影響，房產(chǎn)中介狀告客戶的案件數(shù)量激增。上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會法律事務(wù)部主任陳世福處獲悉，僅一家律師事務(wù)所，今年上半年就接到40多件與二手房交易糾紛相關(guān)的案件，其中絕大多數(shù)都是屬于房產(chǎn)中介人員誤導看房者簽訂有關(guān)協(xié)議，最終卻要看房者承擔違約責任的情況。記者調(diào)查了解，不止一位法律界人士遇到上述現(xiàn)象，看房者沒買房卻被追討中介費現(xiàn)象普遍。
陷阱一：
誤導客戶簽房屋買賣協(xié)議
去年，分別作為房屋買賣雙方的黃娟和羅靜在達成初步意向后，在某大型房產(chǎn)中介公司保德門店簽訂了一份居間協(xié)議(相當于“意向合同”)，但最終并沒有交易。然而，讓他們想不到的是，當他們簽訂居間協(xié)議時，所附錄的房地產(chǎn)買賣協(xié)議已同時生效。2010年12月，黃娟和羅靜收到了法院的通知，原來中介公司已將兩人告上法庭，要求支付傭金。2011年1月，閘北法院就此案件開庭審理，2月18日，法院作出判決，以黃娟和羅靜簽署了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，根據(jù)其中條款規(guī)定，附錄《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》同時生效，判決黃娟和羅靜敗訴，并向房產(chǎn)中介支付中介費和訴訟費。
黃娟和羅靜遇到的問題其實也困擾了很多人，他們都簽訂過類似的《居間協(xié)議》和附件《房屋買賣協(xié)議》，記者調(diào)查了解到，上述買賣雙方遇到的房產(chǎn)中介的做法，目前已越來越普遍。
記者在采訪中了解到，不少房產(chǎn)中介在讓客戶簽訂意向協(xié)議時，一邊是居間協(xié)議，另一邊則是房屋買賣協(xié)議作為附件，讓客戶簽名的時候，說只是簽意向協(xié)議，但事實上，看房者卻同時簽了意向協(xié)議和房屋買賣協(xié)議，如果最終未進行房屋交易，就需要承擔違約責任，而且還需要向房產(chǎn)中介支付傭金。
“聯(lián)系客戶、帶客戶看房、幫買賣雙方談條件，我們在中間做了很多工作，但一些客戶卻沒有誠信，說跳價就跳價，說不買就不買，最終交易達不成，我們的工作都是白費，最后一分錢都賺不到。”一位房產(chǎn)中介人員說，如果客戶在簽訂意向協(xié)議的同時，就將房屋買賣協(xié)議也簽掉，那么最后就算交易達不成，也必須付傭金，這樣中介的努力就不會白費。
一大型地產(chǎn)公司某門店的負責人坦言，他們現(xiàn)在用的新版居間協(xié)議就是這種，一面是居間協(xié)議，另一面是房屋買賣協(xié)議，客戶簽名時兩份協(xié)議同時生效。“只要買房人有買房意向，我們就希望能促成這筆交易。說實話，我們中介付出的成本也是比較高的，總歸是希望能從中賺錢。”他說，如果買房人交了意向金又不想買了，那中介一分錢都賺不到。因此，一般情況下，如果買房人沒有特意提出異議，一些房產(chǎn)中介就會讓買房人同時簽訂兩份協(xié)議。
上述房產(chǎn)中介負責人提到的新版居間協(xié)議在今年4月開始啟用。
“我們公司的居間協(xié)議和房屋買賣協(xié)議本來就是同一份。”另一家大型房產(chǎn)中介公司的某物業(yè)顧問坦言，只要簽了，就具備同等法律效應(yīng)，而房屋買賣協(xié)議本身條款，對買賣雙方、房產(chǎn)中介都有約定，在保障中介利益的同時，也對客戶有一定的保障。“不過交了意向金不買的客戶占比不高，一般是5%-10%左右。”他表示，如果遇到不誠信的客戶，中介的利益就完全得不到保證，所以一些房產(chǎn)公司就會在居間協(xié)議上直接附加房屋買賣協(xié)議，并在協(xié)議中加入一些條款。
陷阱二：
惡意將意向金轉(zhuǎn)為定金
除了誤導客戶在不知情的情況下簽訂房屋買賣協(xié)議，部分中介還惡意將買房人繳納的意向金轉(zhuǎn)為定金，讓最終未達成交易的買房人不僅無法要回意向金，還要承擔違約責任。
一般來說，在正常情況下，買房人通過房產(chǎn)中介看房，看房后如果對房源比較滿意，中介就會要求看房人繳納一定的意向金(一般為房屋總價的1%)，并簽訂一份由中介出具的居間協(xié)議，達成房屋交易買賣的一種意向。其間，買房人也可以提出一定的交易條件，再由中介去和房東商討，如果價格談不妥，或者買房人由于自身情況發(fā)生變化而不想買這套房子，那么中介應(yīng)退還意向金。
“但現(xiàn)在的問題是，在達不成交易的情況下，很多中介并不退還意向金。”陳世福律師告訴記者，從他接到的案件情況來看，部分房產(chǎn)中介通過設(shè)置“陷阱”將最終未達成交易的買房人事先繳納的意向金據(jù)為己有，買房人反而要承擔違約責任。
記者了解到，看房人將意向金交給房產(chǎn)中介時，中介一般都會讓看房人簽一份居間協(xié)議，而在這份協(xié)議中，會規(guī)定“當意向金交給賣房人時，自動轉(zhuǎn)為定金”的條款，而根據(jù)我國規(guī)定，定金規(guī)則發(fā)揮效用自實際交付為準。但部分房產(chǎn)中介在收到買房人要求退回意向金的通知后，一般欺騙買房人說意向金已經(jīng)交給賣房人變成定金了，買房人如果不買房就是違約。一位從事房產(chǎn)中介行業(yè)多年的人士表示，確實有一些中介把意向金“坑”掉。“坦率地說，只要交了意向金，只要不是中介本身的問題，一般都不會退還給買方了。”該物業(yè)顧問坦言，買方并沒有任何證據(jù)，來證明中介是否已將意向金交給賣方轉(zhuǎn)為定金。
為什么有這么多具備買房意向的人，最終卻不想買了要取回意向金？陳世福律師表示，從他接觸的這些二手房交易糾紛案件來看，主要還是受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響比較大，特別是限購、限貸政策，不少買房人在交了意向金之后，才發(fā)現(xiàn)自己不能買房或者沒有足夠的貸款額度。另外，因中介隱瞞房屋本身狀況而造成買房人放棄買房打算的情況也不少。“希望買房人簽協(xié)議慎之再慎。”
二手房買賣都要留心眼
■律師提醒廣大消費者，在房產(chǎn)中介門店看房時，如果需要付意向金的話，只要收下房產(chǎn)中介開具的收據(jù)即可。
■對于房產(chǎn)中介人員提出的簽訂協(xié)議的要求，一定要慎重，如果房屋買賣雙方僅僅是想建立一個定房關(guān)系的話，在簽約時，可以要求中介公司將“居間協(xié)議”附件“房屋買賣協(xié)議”劃掉，以保護自己的權(quán)益。
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