為了加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的所得稅征管，規(guī)范從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)的納稅行為，根據(jù)新企業(yè)所得稅法及其實施條例等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定，國家稅務總局2009年3月6日制定并下發(fā)了《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號，以下簡稱“新31號文”），從2008年1月1日起執(zhí)行。對照《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號，以下簡稱“原31號文”）政策有了些變化，現(xiàn)將有關房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅處理問題分析解讀如下。
一、開發(fā)產(chǎn)品完工認定條件
“新31號文”對企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務范圍進行了界定，包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品。規(guī)定除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品完工認定只要符合三個條件之一的，就視為已經(jīng)完工，即：（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。
“新31號文”對完工產(chǎn)品認定比“原31號文”強調(diào)了“除土地開發(fā)之外”的其他開發(fā)產(chǎn)品適用上述三個認定條件。筆者認為，這主要是基于稅收與會計的差異。在會計上，企業(yè)取得的土地使用權通常應確認為無形資產(chǎn)，但改變土地使用權用途，用于賺取租金或者資本增值的，應當將其轉為投資性房地產(chǎn)。但稅法并沒有將土地使用權分別歸屬于無形資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)，而是一律按照無形資產(chǎn)進行處理。
二、開發(fā)產(chǎn)品收入的稅務處理
新會計準則將權責發(fā)生制作為會計基礎。但從企業(yè)課稅考慮，僅以權責發(fā)生制為基礎是不夠的，因為一旦確定收入，納稅人在一定期限內(nèi)必須將稅款繳納入庫：當納稅人有較強的支付能力時，即使在會計上按照權責發(fā)生制沒有確認為所得，在稅收上也要按收付實現(xiàn)制征收稅款入庫；當納稅人沒有現(xiàn)金流入、無支付能力時，即使在會計上按照權責發(fā)生制應當確認為所得，在稅收上也可考慮按收付實現(xiàn)制不征收稅款入庫。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的預售收入，在沒有辦理完工決算的情況下，在會計上雖未確認為收入，也同樣要對預售收入征收企業(yè)所得稅。而對企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務和提供勞務等，持續(xù)時間跨越納稅年度的，則按照納稅年度內(nèi)完工進度或者完成的工作量確定收入的實現(xiàn)。
（一）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入范圍的界定
開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。前后兩個文件對此規(guī)定沒有區(qū)別之處。
（二）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入實現(xiàn)的確認
在銷售收入實現(xiàn)的確認上，“新31號文”規(guī)定：“企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)”，具體有：
——采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權利）之日，確認收入的實現(xiàn)；
——采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)；付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)；
——采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)；
——采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；
——采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；
——采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；或按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，或按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；
——采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)；
——企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。
（三）銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率的調(diào)整
鑒于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場的特點，“新31號文”對企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率分別比“原31號文”降低了5個百分點，分別為：開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%；開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%；開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%.同時規(guī)定，屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%.與“原31號文”相比，低計稅毛利率一檔增加了“限價房和危改房”開發(fā)產(chǎn)品，同時授權企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國家稅務局、地方稅務局在上述規(guī)定的幅度內(nèi)確定。
“新31號文”第九條規(guī)定：“企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。”不同于“原31號文”規(guī)定的“采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額”。待開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額中。
三、開發(fā)產(chǎn)品成本、費用扣除的稅務處理
對于開發(fā)企業(yè)成本、費用的核算與扣除，“新31號文”要求“必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。”不同于“原31號文”作出的“必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的界限”的規(guī)定。事實上，我們要做的大量工作就是如何將期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本區(qū)分開來，將已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本區(qū)分開來，只有這樣，企業(yè)所得稅稅基才能核實清楚。
——已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本的確定。按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。計算公式如下：
可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積
已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
——維修費用的扣除。企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準予在當期據(jù)實扣除。
——設備維修基金的扣除。企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。
——非營利性配套設施處理規(guī)定。對企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，屬于非營利性且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。
——營利性配套設施處理規(guī)定。對于上述配套設施，屬于營利性的，或產(chǎn)權歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。
“新31號文”對企業(yè)單獨建造的停車場所單列條款，要求作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，則作為公共配套設施進行處理。
——合資建造郵電通訊、學校、醫(yī)療設施的處理規(guī)定。企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調(diào)整當期應納稅所得額。另“新31號文”在此取消了“原31號文”關于企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)由開發(fā)企業(yè)投資建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施完工后，用于出售、出租或贈與的稅務處理規(guī)定，對此應當分別按照有關規(guī)定進行處理。
——按揭銷售開發(fā)產(chǎn)品保證金的扣除。企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。
——支付境外機構的銷售費用的扣除。企業(yè)委托境外機構銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構的銷售費用（含傭金或手續(xù)費）不超過委托銷售收入10%的部分，準予據(jù)實扣除。此規(guī)定是“新31號文”新增內(nèi)容。
——借款費用的扣除。企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。
——利息費用的扣除。企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用，使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。
——收回土地使用權損失的扣除。企業(yè)因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關規(guī)定在稅前扣除。
——整體報廢或毀損的扣除。企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除。
——自用開發(fā)產(chǎn)品折舊的扣除。企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。
企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的收入一經(jīng)確定，成本、費用的核算與扣除口徑一經(jīng)明確，準確核算企業(yè)所得稅的關鍵就是如何歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費。為此，我們需要進行計稅成本核算。
四、計稅成本的核算
（一）“六個原則”確定計稅成本對象
“新31號文”將企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用定義為計稅成本，歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目叫做計稅成本對象，其確定原則是：
——可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠對外經(jīng)營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經(jīng)營銷售的成本對象。
——分類歸集原則。對同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產(chǎn)品結構類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項目，可作為一個成本對象進行核算。
——功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。
——定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。
——成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。
——權益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。
以上這些原則，是“新31號文”在“原31號文”確定的權責發(fā)生制原則、配比原則以及合乎經(jīng)營常規(guī)、遵循會計慣例等原則的基礎上，加以歸納提煉而來的，為準確核算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本打下了堅實的基礎。
（二）“六項費用”構成開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出內(nèi)容
——土地征用及拆遷補償費。主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。
——前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。
——基礎設施建設費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。
——公共配套設施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。
——建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。
——開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。
“新31號文”對“原31號文”概括性的表述“開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用，包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等”進行了細化，明確了開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的具體內(nèi)容，為加強會計核算和夯實稅基打下了堅實的基礎。
（三）“五道程序”完成企業(yè)計稅成本核算
——對當期實際發(fā)生的各項支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還應按規(guī)定對有關預提費用和待攤費用進行計量與確認。
——對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。
——對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進行分配，其中應由已銷開發(fā)產(chǎn)品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。
——對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計稅成本進行結算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應按可售面積計算其單位工程成本，據(jù)此再計算已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。
——對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應按分別建立明細臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結算。
“新31號文”對企業(yè)計稅成本核算的一般程序單獨作為一項條款進行詳盡表述，按照當期實際發(fā)生的、應計入成本對象的、期前已完工成本對象應負擔的、本期已完工成本對象分類結算的、本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的五道程序分配企業(yè)成本支出內(nèi)容，完成計稅成本核算過程。
（四）“四把尺子”可靠地計量和核算企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品成本
企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應按制造成本法進行計量與核算。直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象；共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，按受益原則和配比原則分配至各成本對象，具體有四種分配方法：
——占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。對土地成本，一般按占地面積法進行分配。
——建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。對單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發(fā)成本，一般按建筑面積法進行分配。
——直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。
——預算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預算造價占期內(nèi)全部成本對象預算造價的比例進行分配。對不同成本對象共同負擔的借款費用等，按直接成本法或按預算造價法進行分配。
（五）“六種特例”合理分配成本項目
除上述幾種分配各成本對象的具體方法外，還有以下幾個特殊，需要特別處理：
——接受土地使用權投資企業(yè)，換取開發(fā)產(chǎn)品的。如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資企業(yè)需待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。涉及補價，還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
——接受土地使用權投資企業(yè)，換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資企業(yè)按應付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。涉及補價，還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
——企業(yè)、單位以股權形式將土地使用權投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應按該項土地使用權的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的取得成本。涉及補價，還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
——出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%.
——公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。
——應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。
五、特定事項特別規(guī)定
（一）合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目處理。“新31號文”在“原31號文”的基礎上明確規(guī)定，企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進行處理：
1、凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結算計稅成本，其應分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。
2、凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應按以下規(guī)定進行處理：
（1）企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。
（2）投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。
“新31號文”不再要求投資方“憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務機關出具的證明按規(guī)定補交企業(yè)所得稅”與新所得稅法相關規(guī)定保持一致性。
（二）將土地使用權投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目處理。企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，投資企業(yè)應在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。文章發(fā)布：高青呂峰文章作者：
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