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被告梁某與原告石某不是同一農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員。1998年3月，梁某與石某簽訂了房屋買賣協(xié)議，協(xié)議約定：石某將自己的一處農(nóng)村住房折價7萬元賣斷給梁某。協(xié)議簽訂后，梁某支付了購房款7萬元，石某將上述房屋交付給梁某使用。

房屋買賣后，兩家再無交集。直到去年，案涉房屋所在村適逢舊村改造，梁某作為被拆除房屋所有人就包括案涉房屋在內(nèi)的全部房屋及其他財產(chǎn)與所在街道辦事處簽訂了《房屋貨幣補償協(xié)議》，總計補償金額237萬元。

消息傳出后，原房主石某的繼承人認(rèn)為案涉房屋系集體土地上建造的房屋，根據(jù)“房地一致”原則，農(nóng)村宅基地不得向非本集體經(jīng)濟組織成員轉(zhuǎn)讓或出售，城鎮(zhèn)居民及其他農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員亦不得向非本人所在集體經(jīng)濟組織或個人購買農(nóng)村宅基地上的房屋，因此，雙方簽訂的房屋買賣合同無效，并要求返還房屋。雙方因此引發(fā)爭議，石某的繼承人遂一紙訴狀，將梁某訴至法院。

法院審理認(rèn)為，案涉房屋系農(nóng)村房屋，梁某不是石某所在村集體經(jīng)濟組織成員，雖案涉房屋已交付，并辦理了過戶登記手續(xù)，但該房地產(chǎn)買賣契約因違反法律、行政法規(guī)的強制性禁止規(guī)定仍應(yīng)屬無效。根據(jù)《民法典》，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

法院認(rèn)為，原被告因無效合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，并按各自過錯承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。由于本案案涉房屋適逢舊村改造，依被告梁某此前訂立的房屋征收貨幣補償協(xié)議，包括案涉房屋在內(nèi)的從石某處轉(zhuǎn)讓所得全部財產(chǎn)被征收，被告梁某實際已經(jīng)喪失了對案涉房屋等全部財產(chǎn)的支配權(quán)，客觀上已無法返還，故可依法按照對應(yīng)拆遷補償款折價補償。

此外，石某明知案涉房屋無權(quán)處分，仍主動與梁某訂立協(xié)議，其較梁某有較大過錯，應(yīng)承擔(dān)較多過錯責(zé)任。而作為案涉房屋初始擁有者的石某，自愿與梁某簽訂房地產(chǎn)買賣契約并交付了房屋，而且也收取了梁某按約定支付的全部購房款，在此情況下，石某又以協(xié)議無效為由主張房屋權(quán)利，有違誠實信用原則，其更應(yīng)對梁某所產(chǎn)生的信賴?yán)鎿p失承擔(dān)主要責(zé)任。

最終，法院結(jié)合本案實際，判決確認(rèn)雙方的合同無效，石某應(yīng)返還梁某購房款，梁某應(yīng)返還石某對應(yīng)房屋補償款，由此給梁某造成的經(jīng)濟損失，由石某承擔(dān)90％的過錯賠償責(zé)任。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。