新的《民法典》于2021年1月1日生效，《物權(quán)法》、《繼承法》及其相關(guān)解釋有效時(shí)期為2020年12年31日止，屆時(shí)與《民法典》相沖突的條款失效，由新的司法解釋頒布替換。
新法典關(guān)于老人遺產(chǎn)繼承方面規(guī)定有所調(diào)整和細(xì)化，比如繼承財(cái)產(chǎn)范圍擴(kuò)大、繼承人的范圍擴(kuò)大等等條款，總之，房子作為家庭最大的資產(chǎn)，為了避免老人過世后不必要的麻煩和糾紛，很多老人對(duì)于自己名下的房產(chǎn)，都是提前計(jì)劃和打算。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題通知》第二條第二款明確規(guī)定：“個(gè)人取得贈(zèng)與人無償贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的，在繳納個(gè)人所得稅時(shí)，以財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈(zèng)、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的使用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。”
人都要老去，而房產(chǎn)是家庭最大的資產(chǎn)，將自己傾其一生的房產(chǎn)過戶給子女，是人生最后的必然選擇。于是，房產(chǎn)以哪種方式過戶給子女是最劃算的，成了很多年邁的老人最操心的事情。
一，老人名下房產(chǎn)，過戶到子女名下的方式
一般來說，父母名下房產(chǎn)過戶給子女的方式，主要包括生前贈(zèng)與、生前買賣、生后繼承共3種。
1，生前贈(zèng)與過戶。
贈(zèng)與過戶，是很多人認(rèn)為的父母房產(chǎn)過戶給子女的理所當(dāng)然的一種方式，過戶手續(xù)的辦理上，也比較簡便。
當(dāng)然，房產(chǎn)不比普通的商品，贈(zèng)與過戶也是需要按規(guī)定繳納相關(guān)費(fèi)用的。除了工本費(fèi)、登記費(fèi)、印花稅等等小錢，比較大的費(fèi)用主要有契稅1～3%、公證費(fèi)1%、評(píng)估費(fèi)0.25%。
當(dāng)然，不同的城市的政策可能有些許區(qū)別，比如有的城市的契稅與房產(chǎn)面積和被贈(zèng)予人的房產(chǎn)套數(shù)掛鉤，首套房且面積在90平方米以內(nèi)的收取1%，首套房面積90平方米以上、144平方米以內(nèi)的收取1.5%，不是首次購房、非普通住宅、144平方以上的均收取3%。
下面我們按照最低的稅率計(jì)算一下，贈(zèng)與過戶，需要繳納的費(fèi)用有契稅1%、公證費(fèi)1%、評(píng)估費(fèi)0.25%。也就是說一套評(píng)估價(jià)100萬的住宅房產(chǎn)， 過戶費(fèi)用大約2.25%，也就是約2.25萬元。
值得幸慶的是，國家規(guī)定，直系親屬免費(fèi)贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)，可以免征個(gè)稅（須符合當(dāng)?shù)孛赓M(fèi)贈(zèng)與的限購條件，比如在廣東，如果被贈(zèng)與人家庭已經(jīng)有2套房產(chǎn)，他本人就不符合免費(fèi)贈(zèng)與條件）。
需要特別注意的是，如果父母贈(zèng)與子女的房屋，子女再賣出，必須繳納20%的個(gè)人所得稅。
比如父母以贈(zèng)與的方式過戶給子女價(jià)值100萬的房產(chǎn)，子女再轉(zhuǎn)手賣出，則需要繳納20萬的個(gè)人所得稅。
通常來說，誰也不保證會(huì)持有這套老房子一輩子，很明顯，如果從長遠(yuǎn)來看，父母贈(zèng)與子女一套100萬的房產(chǎn)，在子女把房子再轉(zhuǎn)手賣出時(shí)，相當(dāng)于房子過戶成本是22.25萬元。
2，生前買賣過戶。
很多人不能理解父母過戶房產(chǎn)給子女，還要以買賣的方式，事實(shí)上，這種方式是我們?nèi)粘Ｉ钪凶畛Ｒ姷倪^戶方式。
按照目前的交易制度，買賣房產(chǎn)這種過戶方式需要繳納的主要費(fèi)用有契稅1～3%、增值稅5.6%（產(chǎn)證未滿兩年）、個(gè)稅1%。
很多城市的稅率如下：契稅：滿二唯一，面積小于90平米，契稅為1%；大于90為1.5%；非唯一房產(chǎn)為3%。增值稅：房產(chǎn)證不滿2年，增值稅5.6%；滿2年免收。個(gè)稅：非住宅2%，住宅1%。
下面我們按照最低的稅率計(jì)算一下，買賣過戶，需要繳納的費(fèi)用有契稅1%、個(gè)稅1%以及登記費(fèi)用等。也就是說一套評(píng)估價(jià)100萬的住宅房產(chǎn)， 過戶費(fèi)用大約2%，也就是大約2萬元。
（當(dāng)然，如果房產(chǎn)沒有滿2年，有的城市直接限售不能交易，也不能買賣過戶。有的城市可以交易但是需要繳納5.6%的增值稅，過戶費(fèi)就高達(dá)7.6萬元，很明顯，有增值稅的房子，這樣買賣過戶就不劃算了。）
需要注意的是，這里計(jì)算稅率的標(biāo)準(zhǔn)是房產(chǎn)中心根據(jù)房屋所在地塊評(píng)估出的房屋總價(jià)來計(jì)算的，而不是依照成交價(jià)格計(jì)算的。
3，生后繼承過戶。
繼承過戶，是目前父母將房產(chǎn)過戶給子女最經(jīng)濟(jì)、最簡便的途徑。但是前提是要在父母一方或者雙方都過世后才能辦理。
我國還沒有開征遺產(chǎn)稅，辦理繼承過戶只需繳納遺囑公證費(fèi)（500元內(nèi)）和過戶登記費(fèi)用（500元內(nèi)），其他稅費(fèi)全免。
就是說，繼承過戶，不交稅！
繼承過戶，不交稅！
繼承過戶，不交稅！
即是說，老人過世后，根據(jù)老人生前遺囑將名下房產(chǎn)繼承過戶給子女，過戶費(fèi)用不到1000元。不過這種方式會(huì)面臨兩個(gè)問題：
1）繼承人的確定
對(duì)于繼承過戶的情況，最好是有老人（房管部門認(rèn)可的）正式的遺囑（民法典有具體解釋），那么就可以按照遺囑辦理，就屬于遺囑繼承。
若繼承人過多，在沒有遺囑的情況下，就屬于法定繼承，這種情況，繼承人之間往往會(huì)產(chǎn)生爭執(zhí)和糾紛。如果由某個(gè)子女單獨(dú)繼承，還需要其它繼承人書面放棄繼承，并經(jīng)過公證才行。
新的《民法典》對(duì)于房產(chǎn)繼承的規(guī)定更加細(xì)致，但是總的來說，繼承房產(chǎn)如果沒有遺囑，且繼承人眾多，如何確定繼承人以及各自份額、包括辦理繼承的手續(xù)，還是挺復(fù)雜的。
2）繼承房產(chǎn)出售，須按規(guī)定繳納個(gè)人所得稅。
如果子女有且僅有繼承來的這一套房產(chǎn)，且持有時(shí)間超過五年，也就是這套通過繼承獲得的住房是“滿五唯一”的住房，子女將其再轉(zhuǎn)手賣出，免征個(gè)人所得稅的。
如果子女有多套房產(chǎn)，打算轉(zhuǎn)讓賣出這套繼承而來的房產(chǎn)，出售房產(chǎn)收入再減除繼承住房過程中已經(jīng)繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%的適用稅率，計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。也就是說，子女繼承父母房產(chǎn)后，再次出售，要繳納20%的個(gè)稅。
很明顯，繼承過戶和贈(zèng)與過戶一樣，從長遠(yuǎn)來看，父母過世后，子女繼承一套價(jià)值100萬的房產(chǎn)，如果繼承人賣出自己非“滿五唯一”這套住房，相當(dāng)于繼承而來的這套房要交20萬元個(gè)稅。
二，結(jié)論
很明顯，不同的過戶方式，需要的過戶費(fèi)用是不同的。
1，三種方式，哪種最劃算？
經(jīng)過以上第一大點(diǎn)的分析，下面我們舉例來具體比較，假如老人有一套面積90平米、價(jià)值100萬的房產(chǎn)，三種過戶方式的過戶費(fèi)用為：
1）贈(zèng)與過戶的費(fèi)用為：2.25萬元
但是需要注意，贈(zèng)與獲得的房產(chǎn)，受贈(zèng)與人以后再轉(zhuǎn)賣，需要繳納個(gè)稅20萬元。
2）買賣過戶的費(fèi)用為：2萬元。
需要注意，買賣沒有滿2年的房產(chǎn)，需要繳納5.6%的增值稅，非常不劃算。有的城市直接限售，甚至還有限售5年的，這種情況就不可以買賣過戶。
3）繼承過戶的費(fèi)用為：1000元內(nèi)。
但是需要注意，繼承獲得的房產(chǎn)，如果需要轉(zhuǎn)手賣出，需是家庭“滿五唯一”住房，才能免除個(gè)稅。否則，繼承人以后轉(zhuǎn)賣這套繼承而來的房子，需要繳納個(gè)稅20萬元。
2，建議
在父母有遺囑的前提下，眼前來看，最劃算的、最簡便的房產(chǎn)過戶方式應(yīng)當(dāng)是繼承。但是目前來看，子女持有2套房以上的家庭普遍，沒有那個(gè)子女能保證持有這套繼承而來的房子一輩子，無論是居家應(yīng)急、居住改善、投資理財(cái)?shù)鹊?，都有可能?huì)出售老舊房產(chǎn)。
但是如果不是家庭“滿五唯一”住房，繼承房產(chǎn)，后續(xù)賣出需要繳納20%的稅，無疑是非常不劃算的。所以才有很多父母健在時(shí)，就考慮將名下房產(chǎn)過戶給子女。
那么，除了繼承過戶以外，贈(zèng)與過戶和買賣過戶的比較來看，買賣方式更省錢的同時(shí)，以后二次轉(zhuǎn)手還不用繳納20%的所得稅，很明顯，買賣過戶更加劃算。
不過，在筆者看來，如果父母年紀(jì)不大且身體尚健康，父母名下房產(chǎn)，不建議過戶，畢竟過戶花的錢真不少。再說了，目前很多城市有限購政策，父母房產(chǎn)過戶給子女名下后，可能占用子女購房指標(biāo)，影響子女購房。
隨著人們生活水平的提高，住宅業(yè)態(tài)也越來越豐富，居住環(huán)境和條件也越來越好。對(duì)于年紀(jì)大了的老人名下的房產(chǎn)，筆者認(rèn)為最劃算的方式，就是直接出售，然后以子女的名義重新購買居住條件更好的住房供老人居住，或者售房款給父母養(yǎng)老，讓父母和子女同住，以便孝敬回報(bào)父母。
當(dāng)然，有的父母念舊不想離開老房子，還有的家庭經(jīng)濟(jì)條件不允許另外買房子，或者等等原因，父母的這套房子需要一直居住的，那么就不能賣房子。在這種情況下，如果父母年邁，老人名下房產(chǎn)還是以買賣的方式，過戶給子女，是最劃算的。
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