關(guān)于星子：比你還年輕，地產(chǎn)從業(yè)者，懶懶散散的微信運(yùn)營(yíng)（不定期收集好文發(fā)布），非科班出身，地產(chǎn)自媒體聯(lián)盟成員。熱愛(ài)旅行和帥哥，熱愛(ài)美劇和美食。歡迎與我交流，看到就加我的微信號(hào)：dcbgn1
星子的話：這篇文章是一個(gè)系列的第一部分，旨在傳播房地產(chǎn)成本基礎(chǔ)知識(shí)分析。喜歡學(xué)習(xí)的人順便為作者（堂堂媽媽）點(diǎn)個(gè)贊喏。
第一節(jié) 開(kāi)發(fā)成本概述
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的活動(dòng)中發(fā)生的費(fèi)用有兩部分：開(kāi)發(fā)成本和期間費(fèi)用。應(yīng)當(dāng)合理劃分期間費(fèi)用和成本的界限。一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)成本應(yīng)適用配比性原則，把發(fā)生的各類開(kāi)發(fā)成本經(jīng)過(guò)歸集和分配后，計(jì)入所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品成本。期間費(fèi)用由于很難分配到各個(gè)成本項(xiàng)目中，則應(yīng)當(dāng)直接計(jì)入當(dāng)期損益。
一、開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)，按照其開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品的類別而言，主要包括地產(chǎn)和房產(chǎn)，因此開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按其用途可劃分為土地開(kāi)發(fā)成本、房屋開(kāi)發(fā)成本、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本以及代建工程開(kāi)發(fā)成本。
1．土地開(kāi)發(fā)成本。指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地（即建設(shè)場(chǎng)地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。
2．房屋開(kāi)發(fā)成本。指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。
3.
4．代建工程開(kāi)發(fā)成本。指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。
按照成本支出的用途不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本可劃分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用及其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用。
具體而言，各類成本主要包括以下的內(nèi)容：
1．土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。此類成本包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。
2．前期工程費(fèi)。此類成本包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”（通水、通電、通路、清理平整建設(shè)場(chǎng)地）等支出。
3．建筑安裝工程費(fèi)。此類成本指土地房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。如果企業(yè)以出包工程的形式進(jìn)行施工建設(shè)，建筑安裝工程費(fèi)就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)；如果以自營(yíng)方式進(jìn)行，建筑安裝工程費(fèi)則是房地產(chǎn)企業(yè)為進(jìn)行某一項(xiàng)工程的開(kāi)發(fā)所發(fā)生的直接人工、直接材料、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)用和間接費(fèi)用的總和。
4．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。此類成本包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。其中，開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信照明工程，通常稱為“七通”。
5．公共配套設(shè)施費(fèi)。此類成本指在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開(kāi)發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。
6．開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。此類成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所屬直接組織管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
7．其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用。此類成本包括企業(yè)為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的應(yīng)詩(shī)篇開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的以上各項(xiàng)之外的支出。如企業(yè)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工之前所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，以及其他難以歸入以上各個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)支等。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)作為開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，詩(shī)篇開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。但在實(shí)際工作中，除了周轉(zhuǎn)房攤銷外，企業(yè)很難劃清管理費(fèi)用和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的界限。因此，除了周轉(zhuǎn)房攤銷列作開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用外，其余費(fèi)用往往以是否設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)為依據(jù)進(jìn)行劃分，如果開(kāi)發(fā)企業(yè)不設(shè)現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)，而由公司定期或不定期地派人到開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)，則所發(fā)生的費(fèi)用，可直接并入企業(yè)的管理費(fèi)用。
二、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象的確定
合理確定成本核算對(duì)象，是正確組織企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算的重要條件。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的核算對(duì)象，就是在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的過(guò)程中，為歸集和分配費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。成本核算對(duì)象如果劃分過(guò)粗，不能反映獨(dú)立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本水平；如果劃分過(guò)細(xì)，則會(huì)增加許多間接費(fèi)用的分配，增加核算工作量，并影響成本的準(zhǔn)確性。
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是按照城市總體規(guī)劃、土地使用規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃的要求，在特定的固定地點(diǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，因此，在確定成本核算對(duì)象時(shí)，一般應(yīng)結(jié)合開(kāi)發(fā)工程的地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工聯(lián)合體等因素來(lái)進(jìn)行。其一般原則為：
1．一般的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以每一獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概（預(yù)）算，或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程作為成本核算對(duì)象，便于分析工程概算（預(yù)算）和施工合同的完成情況。
2．同一處開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如果開(kāi)工、竣工時(shí)間相近，由同一施工單位施工，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象，以簡(jiǎn)化核算手續(xù)。
3．對(duì)個(gè)別規(guī)模較大，工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部分劃分成本核算對(duì)象，便于及時(shí)反映開(kāi)發(fā)成本。
成本核算對(duì)象一經(jīng)確定，不得任意變更，并應(yīng)及時(shí)通知企業(yè)內(nèi)部各有關(guān)部門，以統(tǒng)一成本核算口徑。為了集中反映各個(gè)成本核算對(duì)象本期應(yīng)負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，企業(yè)財(cái)會(huì)部門應(yīng)按每一成本核算對(duì)象分別設(shè)置成本明細(xì)賬（卡），并按成本項(xiàng)目分設(shè)專欄，以便歸集和分配各成本核算對(duì)象的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用并計(jì)算其開(kāi)發(fā)成本。
三、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)算期
一般而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本計(jì)算期與其開(kāi)發(fā)建設(shè)周期一致。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)完成并驗(yàn)收合格后才結(jié)算出來(lái)，因而其成本計(jì)算是不定期的。
對(duì)于開(kāi)發(fā)小區(qū)的建設(shè)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)算期與開(kāi)發(fā)小區(qū)的建設(shè)周期原則上應(yīng)該一致，即各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本一般應(yīng)于開(kāi)發(fā)小區(qū)全部竣工后才進(jìn)行計(jì)算與結(jié)轉(zhuǎn)。但在實(shí)際工作中，一個(gè)住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，時(shí)間通常較長(zhǎng)，有的需要幾年的時(shí)間方能全部竣工，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)進(jìn)度的安排上，一般是先建住宅，后建配套工程，因而往往出現(xiàn)住宅已經(jīng)建成而配套工程尚未投入使用，或者是住宅已經(jīng)銷售，而道路、綠化尚未完工等情況，這種單口房與配套設(shè)施建設(shè)的時(shí)間差，使得那些已經(jīng)具備使用條件，并已出售的商品房應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，無(wú)法按照配套設(shè)施的實(shí)際成本來(lái)計(jì)算。為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)小區(qū)內(nèi)已出售的商品房的開(kāi)發(fā)成本，以便與其銷售收入相配比，就需要采取預(yù)提方式，將未完工配套設(shè)施的預(yù)計(jì)建設(shè)費(fèi)用計(jì)入已銷售商品房的開(kāi)發(fā)成本。其計(jì)算方法一般是以經(jīng)過(guò)主管財(cái)政部門審核批準(zhǔn)的未完配套設(shè)施概算（或預(yù)算）為基數(shù)，計(jì)算出已出售商品房應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，作為預(yù)提費(fèi)用計(jì)入已出售商品房開(kāi)發(fā)成本。待開(kāi)發(fā)小區(qū)全部正式竣工決算時(shí)，再調(diào)整預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)用，以保證整個(gè)開(kāi)發(fā)小區(qū)成本計(jì)算的準(zhǔn)確性。
應(yīng)該說(shuō)明的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)就其生產(chǎn)組織而言，屬于單件、小批生產(chǎn)類型。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)算是以每一項(xiàng)或每一小批開(kāi)發(fā)產(chǎn)品作為成本計(jì)算對(duì)象，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期作為成本計(jì)算期，一般于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工后進(jìn)行成本核算，因而，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)算方法與分批（訂單）法完全一致。
四、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的主核算內(nèi)容
開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的核算，就是將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的生產(chǎn)費(fèi)用，根據(jù)各有關(guān)部門提供的手續(xù)完備的憑證資料進(jìn)行匯總，然后再直接計(jì)入或分配計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象，計(jì)算出各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。
為了總括核算和監(jiān)督房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用的發(fā)生、歸集和分配情況，正確計(jì)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置下列會(huì)計(jì)科目：
1.“開(kāi)發(fā)成本”科目
用于核算企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等，以及企業(yè)對(duì)出租房進(jìn)行裝飾及增補(bǔ)室內(nèi)設(shè)施而發(fā)生的出租房工程支出。其中，企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和那片安裝工程費(fèi)等，屬于直接費(fèi)用，直接計(jì)入本科目借方有關(guān)成本核算對(duì)象的相應(yīng)成本項(xiàng)目；應(yīng)由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用，應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目進(jìn)行歸集，月末，再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。
企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等，采用出包方式的，應(yīng)根據(jù)承包提出的“工程價(jià)款結(jié)算賬單”承付工程款，借記本科目，貸記“應(yīng)付賬款――應(yīng)付工程款”科目。
企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等，采用自營(yíng)方式的發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，直接借記本科目，貸記“庫(kù)存材料”、“銀行存款”等科目；如果企業(yè)自營(yíng)施工大型建筑安裝工程，可以根據(jù)需要增設(shè)“工程施工”、“施工間接費(fèi)用”等科目，用來(lái)核算和歸集自營(yíng)工程建筑安裝費(fèi)用，，再按實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本”科目。
企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中領(lǐng)用的設(shè)備，附屬于工程實(shí)體的，應(yīng)根據(jù)附屬對(duì)象，于設(shè)備發(fā)出交付安裝時(shí)，按其實(shí)際成本，借記本科目，貸記“庫(kù)存設(shè)備”科目。
根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制和收入與成本費(fèi)用配比原則，應(yīng)由商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，如不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)等，應(yīng)在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售成本時(shí)預(yù)提，預(yù)提時(shí)，借記本科目，貸記“預(yù)提費(fèi)用”科目。預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，增加或減少有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。
企業(yè)已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成并驗(yàn)收合格的土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)，按其實(shí)際成本，借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記本科目；企業(yè)對(duì)出租房屋進(jìn)行裝飾及增補(bǔ)室內(nèi)設(shè)施工程完工，應(yīng)及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)工程成本，借記“出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目，貸記本科目。
企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，選擇本企業(yè)的成本核算對(duì)象、成本項(xiàng)目和成本核算方法。本科目應(yīng)按開(kāi)發(fā)成本的種類，如“土地開(kāi)發(fā)”、“房屋開(kāi)發(fā)”、“配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”和“代建工程開(kāi)發(fā)”等設(shè)置明細(xì)賬，并在明細(xì)賬下，按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目組織明細(xì)核算。
2.“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目
用于核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，借記本科目，貸記“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付福利費(fèi)”、“累計(jì)折舊”、“周轉(zhuǎn)房”等科目。期末，借方歸集的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)按企業(yè)成本核算辦法的規(guī)定，分配計(jì)入有關(guān)的成本核算對(duì)象，借記“開(kāi)發(fā)成本”科目，貸記本科目，結(jié)轉(zhuǎn)后本科目應(yīng)無(wú)余額。
本科目應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門（分公司）設(shè)置明細(xì)賬。企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)作為期間費(fèi)用，記入“管理費(fèi)用”科目，不在本科目核算。
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