“我住一樓，從不用電梯，憑啥給你交電梯費”北京，82歲的梁老漢因連續(xù)14年拒交物業(yè)費，被公司起訴索要2.4萬元物業(yè)費，和20多萬元違約金。對此，梁老漢不服：“我從未享受過物業(yè)服務”。
梁老漢是位高級工程師，退休后為了養(yǎng)老，就特意買了一套一樓的房子。除了方便以外，當時銷售還承諾：一樓不用交電梯費。
可當梁老漢入住后，每個月都會收到物業(yè)的繳費單，并且從1-30樓的收費都是一樣的，其中就包括電梯費。
對此，梁老漢十分不滿。自己住一樓從來沒用過電梯，憑啥跟樓上用電梯的住戶收費標準是一樣的呢？
此外，物業(yè)費中還包括水泵費?？墒聦嵣?，梁老漢家用的是自來水公司的水，1樓壓根不用二次增壓，也就用不上水泵，所以也不用交，并且這項費用1-5樓都不用交。
事后，梁老漢跟物業(yè)公司協(xié)商，如果這兩項費用去掉，自己就按時交物業(yè)費。但物業(yè)公司卻拒絕了他這一要求。
幾番溝通未果后，梁老漢索性就一分錢也不交了。而這一拖欠，就長達了14年，按照物業(yè)公司的收費標準，梁老漢一共拖欠了24000元。
考慮到梁老漢年事已高，如果再不想辦法索要物業(yè)費，萬一他去世，這事可就更說不清了。于是，物業(yè)公司一紙訴狀將其告上了法庭。
很顯然，物業(yè)公司與業(yè)主屬于民事糾紛，所謂民事糾紛這是一起民事訴訟，適用“誰主張、誰舉證”的原則。
從法律角度來講，物業(yè)服務公司和業(yè)主之間是一種綜合性的服務合同關系。作為原告的物業(yè)公司，負有舉證證明梁老漢存在違約，這樣才能主張其承擔違約責任。
當然，物業(yè)公司也不是吃素的，他們搬出了相關法律條文和規(guī)定：
1、《物 權 法》第72條規(guī)定：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，并承擔義務，不得以放棄權利不履行義務。
說白了，就是電梯是房屋的公共區(qū)域，所以梁老漢不能以不使用電梯為由，而拒絕交電梯費。
2、《物業(yè)管理條例》第7條規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，需要履行按時繳納物業(yè)管理費用。
也就是無論梁老漢用不用電梯，都是需要交電梯費的，同樣水泵費用也是要一并交的。
3、《民法典》 第九百四十四條規(guī)定：“業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費”。
“業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁”。
物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。
而物業(yè)公司從梁老漢第一天拒絕物業(yè)費起，就沒有采取過“斷電、斷水”等強制措施，因此法院應當受理此案。
誰曾想，梁老漢敢拖欠14年物業(yè)費，肯定是有備而來的，他的父親可是法律專業(yè)高材生，自己的也并非法盲。
針對物業(yè)公司的上訴，梁老漢提出自己的抗辯意見：
第一 ，當初買一樓時，售樓部小姐告知不用繳納電梯費的。不管后面物業(yè)公司怎么更換，自己都沒有義務繳納電梯費。
第二，《物業(yè)管理條例》是北京市物業(yè)管理辦法是地方性的法規(guī)，是低位法。而《消費者權益保障法》全國性的，消法規(guī)定沒有享受服務就不用繳費
第三，自己確實從未享受到電梯帶來的服務，也沒有用過業(yè)務公司的水泵。所以不交物業(yè)費是合情合理的。
事實上，針對這種情況，很多業(yè)主都會有相同的疑惑，自己住在一樓，基本不用電梯，卻要交納電梯費，這樣的做法是不是不合理？
對此，《民法典》做了明確規(guī)定：合理，一樓也要交電梯費。
從電梯的使用情況來看，高樓層的業(yè)主對電梯的依賴性高，乘坐的次數(shù)也比較多；而低樓層業(yè)主對電梯的依賴性很低，尤其是一樓，基本不使用電梯。
但是，物業(yè)費里卻包含著電梯費。這讓很多業(yè)主不理解。對此，《民法典》第二百七十三條規(guī)定：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利為由不履行義務。
什么是專有部分？《民法典》第二百七十一條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權。
也就是說，專有部分指的是自己的房子以及擁有產(chǎn)權的車位等；什么是共有部分？對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
通俗的理解為沒有產(chǎn)權的部分基本屬于全體業(yè)主的共有部分。毫無疑問，電梯屬于全體業(yè)主的共有部分。
對于共有部分，業(yè)主對電梯享有權利，可以使用電梯，也承擔維護電梯的義務，即使不使用電梯，放棄了使用電梯的權利，也不能放棄相關的義務。
就電梯而言，雖然一樓業(yè)主平日里不使用電梯，不直接從電梯獲益，但這并不能代表業(yè)主可能因為電梯的正常使用而獲得利益。
比如，電梯內(nèi)的廣告收入，這部分收入是歸全體業(yè)主所有的；再比如，建筑物的維護也需要用到電梯，一樓業(yè)主也是受益者。
綜上，梁大爺一定是敗訴的。但對于24萬的違約金可就不好說……
#奇案大偵探第一季#
