房企破產案件典型案例集
案例一【破產清算轉重整】
三門峽市鑫都置業(yè)有限公司破產清算轉重整案
一、基本案情
三門峽市鑫都置業(yè)有限公司（以下簡稱鑫都公司）是為了落實市政府建材市場外遷政策，開發(fā)建設金三角東建材市場而于2011年注冊設立的。后因原建材市場未能及時拆遷并轉入東建材市場，以及相關城市配套設施未能跟上，導致東建材市場商戶流失并拒交租金，陷入財務困境。為提升品質，鑫都公司于2016年開始投資建設二期紅星美凱龍項目，但因資金鏈斷裂導致該項目2018年停工至今。2020年受新冠疫情影響，加之面臨諸多訴訟與執(zhí)行案件，企業(yè)難以為繼。為及時止損，鑫都公司于2020年5月20日向三門峽市中級人民法院申請破產清算。法院審查后，于2020年5月27日裁定受理，并于2020年9月18日指定北京大成（鄭州）律師事務所擔任破產管理人。
二、審理情況
經債權人申請，法院于2021年2月1日裁定對鑫都公司進行重整，并于2021年2月7日召開第二次債權人會議對重整計劃草案進行分組表決。普通債權組、稅收債權組、職工債權組、出資人組均高票通過重整計劃草案，有財產擔保債權組經二次表決仍未能通過重整計劃草案。2021年4月23日，管理人向法院申請批準重整計劃草案。法院經審查后，于2021年4月25日依法批準重整計劃草案。目前，該項目在地方政府支持下，一期步行街有序經營，二期紅星美凱龍復工復建已基本完成，有望在8月1日全面完成招商并開業(yè)運行。
三、本案辦理過程中遇到的問題及化解措施
本案中，鑫都公司存在“小業(yè)主”購房返租、以房抵債等問題，經溝通，各方認可：
1、對于“小業(yè)主”購房返租債權，管理人在決定繼續(xù)履行原購房合同的情況下，根據利益平衡原則，并從公平角度出發(fā)，對“小業(yè)主”主張的返租租金、違約金等損失不予確認。
2、對于以房抵債債權，因網簽不具有認定物權的效力，為公平清理債權債務、防止破產前突擊性的以房抵債行為，除人民法院在破產受理前已裁定物權歸屬或當事人已經辦理物權轉移登記手續(xù)的外，管理人對以房抵債的效力原則上不予確認，均按照其原有債權的性質審查認定債權。
3、對于重大金融抵押債權，在抵押物評估價值范圍內優(yōu)先受償、分期受償，未獲清償前給予相應利息損失彌補；未獲優(yōu)先受償部分，歸入普通債權，按普通債權清償方案處理。
四、典型意義
一是堅持問題導向。管理人作為破產事務的具體執(zhí)行者，在處理破產事務時應堅持以是否有利于案件推進、是否有利于矛盾解決、是否有利于普通債權人根本利益的維護等為出發(fā)點和落腳點，管理人不能成為新矛盾的制造者。
二是堅持利益平衡原則。利益平衡不是無原則的“和稀泥”，更不是弄虛作假，而是要綜合考慮各種因素，以事實為基礎，以法律為準繩，尊重歷史、面對現實，尋找案件的平衡點和突破口。在錯綜復雜的矛盾中，如何找到平衡點，有效化解爭議，做到案結事了，才是管理人追求的價值目標。
三是有效溝通，求同存異。溝通在破產案件中不可或缺，破產案件中的部分矛盾是可以通過有效溝通來解決的。進入破產程序后，管理人要引導債權人理性思考，要將訴訟與執(zhí)行程序中的利益最大化思維及時調整為止損思維。在破產程序里，止損也就意味著價值最大化。
四是依法適用強制批準權。慎用強制批準權，不是不用，在符合法定條件下，法院應敢于通過強裁制度達到企業(yè)挽救之目的。在經充分溝通并依法保障抵押債權人合法利益的情況下批準重整計劃草案，不僅符合絕大多數債權人的意思表示，亦能充分體現重整制度的價值，對于優(yōu)化營商環(huán)境、提振當地經濟信心都有重要意義。
案例二【重整式清算】
鄭州宏盛源置業(yè)有限公司破產清算案
一、基本案情
鄭州宏盛源置業(yè)有限公司（簡稱宏盛源公司）成立于2010年8月9日，注冊資本1000萬元。該公司所屬土地系以融資負債方式取得，其唯一的商品房開發(fā)項目為國控財富大廈（又名國控東宸），占地20.37畝，由1棟9層辦公樓和3層臨街商鋪、2棟17層Loft公寓組成。2016年9月份，項目啟動建設。2020年7月份，項目僅完成2、3號樓施工，1號樓主體施工完成后停建。
因工程嚴重逾期，購房業(yè)主維權訴訟活動頻發(fā)，為穩(wěn)定業(yè)主情緒，宏盛源公司在項目未經綜合驗收備案的情況下，被迫向部分購房業(yè)主進行了交房，收房業(yè)主達到610余戶。同時，因中原保理和中原資產訴訟到法院并對在建工程進行了查封，導致公司無法持續(xù)運行、工程款無法按時支付。
二、審理情況
鄭州高新法院于2021年8月5日，以（2021）豫0191破申7號民事裁定立案受理了對宏盛源公司的破產清算申請，并于8月12日依法指定北京大成（鄭州）律師事務所為管理人。
2021年8月19日，管理人正式進駐宏盛源公司，并陸續(xù)對宏盛源公司的財產及相關資料進行了全面接管。8月底，在法院及各方努力下，國控財富大廈項目開始復工續(xù)建。
10月27日，人民法院組織召開了宏盛源公司第一次債權人會議。該次會議表決通過了《關于繼續(xù)債務人營業(yè)的建議》《財產管理方案》及《關于通過非現場方式召開后續(xù)債權人會議的報告》。會議初步確定該案的辦理思路為重整式清算，即繼續(xù)組織施工、銷售、驗收、辦證，清算分配。
12月22日，國控財富大廈項目復工續(xù)建工作全面完成。作為問題樓盤，目前在黨委政府、特別是鄭東新區(qū)問題樓盤辦的積極推動下，項目綜合驗收工作已基本完成，稅收匯算正在進行，近期有望開始辦理產權證。1號樓A、B座，已簽訂整體銷售合同，總體售價約1.1億元。
三、典型意義
該案是鄭州市目前唯一一起嘗試采用重整式清算審理結案的房企破產案件，也是第一起通過破產清算程序完成信訪集中問題樓盤復工續(xù)建并完稅辦證的案件。
四、本案辦理過程中遇到的問題及化解措施
1、定期發(fā)布履職情況說明，及時回應業(yè)主們的關切
國控財富大廈項目涉及購房業(yè)主700余戶，小區(qū)不穩(wěn)定因素較大。為維護業(yè)主的合法權益，管理人在進駐債務人企業(yè)后，結合本破產項目的特點，除向業(yè)主公開發(fā)布了《致廣大業(yè)主的一封公開信》外，專門制作了《業(yè)主情況反映表》，接受業(yè)主針對項目相關問題的情況反映。同時，結合案件進展情況，管理人定期向業(yè)主公開發(fā)布《宏盛源管理人履職情況說明》，就案件辦理進展及業(yè)主關心的問題一一進行回應，得到了小區(qū)業(yè)主的普遍理解和認可。
2、快速恢復項目施工并完成續(xù)建
宏盛源公司進入破產程序時，項目尚存在1號樓、地庫及部分土建、安裝及綠化等工程未施工完成。管理人進駐企業(yè)后，迅速提出復工續(xù)建的意見，并在得到各債權人的認可意見后，積極籌措資金開始復工續(xù)建工作。在人民法院的監(jiān)督指導下，管理人及項目管理團隊積極采取措施，克服困難，大力推進項目剩余工程的復工續(xù)建工作。經過近4個月的努力，后續(xù)工程及配套于2021年12月22日全部施工完成。復工續(xù)建工作，極大地穩(wěn)定了涉案群眾及債權人的情緒。
3、借助第三方工程造價咨詢公司，高效審核確認建設工程債權
鑒于本項目分包問題嚴重且絕大多數工程尚未決算、債權審核確認難度大的問題，管理人積極與債務人公司工程部及成本部對接，梳理相關工程結算資料。同時，確定繼續(xù)留用債務人原聘請的造價咨詢公司，由其對工程決算出具專業(yè)的第三方審計意見，高效完成債權審查確認工作。
4、積極做好稅務籌劃工作
在破產程序中，稅款作為優(yōu)先于普通債權清償的債權，稅款額的確定，對房地產企業(yè)破產案件的辦理，尤其是辦理產權證及普通債權的清償具有重大影響。管理人作為稅務處理非專業(yè)人士，主動聘請第三方稅務咨詢機構，及時做好稅務籌劃工作，為債權人爭取正當利益。
5、充分借助各類資產處置網絡平臺，實現債務人資產變現價值最大化，同時采用“工抵房”等形式，實現債務人資產價值最大化與債權人合法權益及時實現之間的有效統(tǒng)一。
6、依托府院聯(lián)動機制，高效化解綜合驗收中的難題。
案例三【強制清算轉破產清算】
河南竹林房地產開發(fā)有限公司強制清算轉破產清算案
一、基本案情
黑石香港投資（一）有限公司（SCV HONGKONG INWESTMENT 1LIMTED）（以下簡稱黑石公司）以河南竹林房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱竹林公司）怠于履行法定義務，未成立清算組進行清算為由，向鄭州市中級人民法院（以下簡稱鄭州中院）申請對竹林公司進行強制清算。
二、審理情況
2019年8月5日，鄭州中院裁定受理黑石公司申請竹林公司強制清算一案，并于2019年11月7日依法指定北京大成（鄭州）律師事務所為清算組，負責人為李軍紅。
經清算組核查，竹林公司已被吊銷多年，現無實際經營地址，公司法定代表人無法聯(lián)系。同時，根據清算組前往相關部門調查情況，未發(fā)現竹林公司銀行存款，公司名下亦無土地、房產、車輛等登記信息，公司已無資產可用于清償債務。另，截止至2019年8月5日公司總資產賬面值40,049,146.81元，總負債賬面值42,808,429.07元，所有者權益賬面值-2,759,282.26元，總資產負債率106.89%。據此，2020年5月20日，清算組以竹林公司不能清償到期債務，且無資產清償債務為由，向鄭州中院申請確認《河南竹林房地產開發(fā)有限公司清算報告》，并終結竹林公司強制清算程序。2020年5月29日，鄭州中院裁定確認竹林公司清算組編制的《河南竹林房地產開發(fā)有限公司清算報告》，并終結竹林公司強制清算程序。
2020年6月23日，清算組以竹林公司無資產可用于清償債務為由向鄭州中院申請對竹林公司進行破產清算，2020年7月2日，鄭州中院裁定受理清算組對竹林公司的破產清算申請，并指定清算組擔任管理人。2020年10月9日，鄭州中院裁定宣告竹林公司破產，并終結破產程序。
三、典型意義
竹林案件的成功辦理為強制清算轉破產清算程序提供了實踐性樣本，為暢通市場主體退出市場通道、實現符合退出市場條件的主體及時退出市場提供有益參考。同時有利于充分維護各方主體尤其是債權人的合法權益，助推區(qū)域營商環(huán)境的優(yōu)化，實現良好的法律效果和社會效果。
四、本案辦理過程中遇到的問題及化解措施
實踐中強制清算轉破產清算案件較少，若想實現這兩個程序的有效銜接，最關鍵的是滿足強制清算轉破產清算的條件，實質上系破產清算公司出現破產原因。關于破產原因的規(guī)定，主要為《公司法》第187條、《公司法解釋（二）》第17條、《最高人民法院關于審理公司強制清算案件工作座談會紀要》第32條，上述規(guī)定均是以公司財產不足以清償債務作為認定公司出現破產原因。本案中，清算組認定竹林公司出現破產原因，一方面是清算組對竹林公司進行了較為詳細全面的資產調查，未發(fā)現公司名下存在有效資產；另一方面審計機構出具的《審計報告》顯示竹林公司已資不抵債，再結合對債權人申報債權和職工職權的審查結果，多方面信息綜合后，清算組最終認定竹林公司已具備破產原因，應向法院申請破產清算。
關于強制清算到破產清算的工作銜接問題，本案主要體現在債權申報、債權確認、財產調查這三個方面。首先關于債權申報工作，雖然強制清算與破產清算分屬兩種程序，且僅破產清算能夠產生債務停止計息的法律后果。但鑒于本案債權人較少且案件復雜，管理人與債權人溝通較為密切，當公司進入破產清算程序后，管理人除及時通知債權人申報債權并公告外，還制作了《征求意見表》征求債權人是否同意以強制清算程序中提交的債權申報資料為申報依據，本案債權人均表示同意，管理人據此以在強制清算程序中提交的債權申報資料審查確認債權人債權。其次關于債權確認工作，根據《企業(yè)破產法》相關規(guī)定，要求管理人在破產清算程序中不能直接以強制清算程序中的債權確認結果確認債權，管理人需嚴格依法依規(guī)對申報債權進行審查。因此竹林公司進入破產清算程序后，管理人對各債權人已申報債權再次進行了嚴格審查，并在債權人會議上進行核查，形成無異議債權表后提交法院裁定確認。最后關于財產調查工作，本著兼顧效率和成本原則，根據法律相關規(guī)定，由于竹林公司清算組直接擔任破產清算程序中的管理人，可對清算組財產調查工作直接認可，同時在公司強制清算過程中，清算組已花費大量時間和精力進行調查，并多次通過法院查控系統(tǒng)尋找公司財產，在該程序中的財產調查工作已完成的相對扎實，因此在破產清算階段，管理人只對關鍵財產和新的財產線索進行了核查。
案例四【出售式重整】
河南省朝歌房地產開發(fā)有限公司破產重整案
一、基本案情
2011年河南省朝歌房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱朝歌公司）開始建設朝歌雅園小區(qū)，因原始資金投入不足、民間融資負擔過大、借貸資金使用效率低下、訴訟保全措施疊加以及經營管理不善等原因，該項目自2015年年底開始停工，樓盤爛尾。后續(xù)因拖欠建設工程款、項目復工無望，無法交房、辦證，引發(fā)上訪等不穩(wěn)定事件，進而演變?yōu)楹幽鲜∈〖壷攸c督辦問題樓盤。
2019年7月26日，淇縣人民法院受理朝歌公司重整申請。截止受理日，朝歌雅園一期項目配套設施尚未建設完畢、未進行竣工驗收即已交付使用，不動產權證無法辦理，遺留問題繁雜；二期項目規(guī)劃建設6棟樓，均處于爛尾狀態(tài)，且部分已銷售。經審計，債務人資產約5500萬元，負債約1.78億元。
2020年5月15日，原管理人因無法推動工作辭職，淇縣人民法院變更指定北京大成（鄭州）律師事務所為新任管理人。
二、審理情況
經淇縣人民法院、問題樓盤化解專班和管理人全力攻堅，法院于2021年4月25日裁定批準《朝歌公司重整計劃草案》，終止破產重整程序。
三、采取的措施和取得的效果
本案涉及購房群眾人數多、債權結構復雜、購房人的資金去向混亂，核實面臨諸多困難、刑民交叉問題突出、股東強力排斥投資人進駐特點明顯，嚴重阻礙了重整程序推進。在此情況下，經審慎研究，遵循河南省問題樓盤化解文件精神，加強府院聯(lián)動機制推動作用，及時掃清重整障礙，使重整程序順利推進。在更換管理人后用時11個月，完成了朝歌公司的重整程序。妥善解決了以下問題：
1、388戶購房群眾所購房屋的復工續(xù)建和整體樓盤規(guī)劃調整以及水、電、暖、消防等城市管網改造項目配套接入、辦證等問題。
2、自來水供水改造、已使用建筑電梯開通和維保、業(yè)主子女上學、物業(yè)管理等民生問題。
3、數百名農民工和債權人的討薪、討債以及業(yè)主交房辦證等信訪問題。
4、政府及相關部門因該項目長期爛尾造成的討薪、信訪、跳樓維權、圍堵政府等一系列社會維穩(wěn)問題。
四、典型意義
1、通過府院聯(lián)動機制，把民生問題放在首位，推動化解各方所關注的“急難愁怨”問題，案件辦理過程中把項目二期復工續(xù)建、一期配套設施建設、管網改造和辦證等民生問題以及債務清償等和投資人的進駐綁定處理，提高辦案效率與解決社會問題的質效。
2、本案充分發(fā)揮了出售式重整在房地產企業(yè)破產案件中的積極作用，主要表現在：
一是本案在對債務人資產全面評估的基礎上，由投資人支付相應對價收購債務人股權項下的資產包，管理人將轉讓資產包所取得的對價款以及處置剩余資產（未售地下室以及部分應收賬款）所獲得的款項或權益，按照《破產法》所規(guī)定的清償順序，逐項進行分配。上述款項分配完畢后，不足清償的債權部分不再清償。戰(zhàn)略投資人支付全部對價后，取得債務人的100%股權及項下資產并履行《重整計劃草案》確定的續(xù)建、辦證、相關配套設施等義務。
二是本案的價值主要體現在：一方面是朝歌公司在投資人接手后，企業(yè)資產得到盤活，工程款債權、購房者權益、職工權益、稅務債權得到保障，普通債權也得到一定比例清償，實現了各債權人的利益最大化；另一方面通過對債務人企業(yè)資產的出售，割斷了投資人與破產企業(yè)原債務的聯(lián)系，保障其不受到在重整程序中未處置債權的不當追討，避免陷入二次困境；再者，投資人整體接收有利于一攬子解決問題樓盤所衍生的一系列社會問題。
三是該模式提高了朝歌公司重整案件的效率，實現了政治效果、司法效果、經濟效果和社會效果的有機統(tǒng)一，為所在地區(qū)其它問題樓盤的化解以及相關企業(yè)的司法重整樹立標桿，提供參照素材，能夠通過以點破面、以點帶面，推動當地更多的問題樓盤以及相關困境或問題企業(yè)得到妥善處置和挽救。
3、《重整計劃》債權調整方案和受償方案充分考慮房地產企業(yè)破產案件的特點，特別關注消費者購房人、施工單位與普通債權人的排序和界限劃分，以及以物抵債合同的效力與債權人利益最大化的衡平。
4、將政府招商引資和企業(yè)司法重整合二為一，消除了投資人的相關顧慮，提升了投資人投資信心，突出重整有利因素，使府院聯(lián)動機制實效化。
5、按照政府主導、部門聯(lián)動、法院主審的工作原則，形成“問題樓盤”化解合力，綜合處理，效果明顯。本案積極構建“問題樓盤”處置府院聯(lián)動機制，實現政府職能部門與法院之間的力量聯(lián)合、信息聯(lián)通、處置聯(lián)動，充分發(fā)揮政府職能優(yōu)勢與法院專業(yè)審判優(yōu)勢，加強與住建、自然資源和規(guī)劃、公安、信訪等部門協(xié)作聯(lián)動，明確職責分工，把社會穩(wěn)定、優(yōu)化營商環(huán)境、打擊犯罪和債務人司法重整四位一體，以法制手段護航，穩(wěn)步推進破產案件審理以及后續(xù)《重整計劃》的執(zhí)行，確保民生問題得到根本解決。
案例五【預重整轉重整】
信陽兆通房地產開發(fā)有限公司重整案
一、基本案情
信陽兆通房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱兆通公司）成立于2007年7月6日，公司注冊資本800萬元。兆通公司所開發(fā)的“瑞祥花園”項目前期建設過程中，因政府修路占用部分項目用地和存在土地補償和項目超規(guī)劃建設等問題，導致項目無法按期辦理預售證，房屋無法正常銷售。同時，兆通公司內部管理失當，兆通公司與利益相關方之間的法律關系復雜，存在民間借貸、以房抵債、一房多賣、無手續(xù)占房等亂象。另外，因債務高筑導致兆通公司存在眾多訴訟與執(zhí)行案件，公司工商登記手續(xù)、土地使用權、銀行賬戶等均被法院查封、凍結。瑞祥花園項目自2016年至今爛尾多年，是信陽市問題樓盤化解攻堅工作重點關注項目。兆通公司破產是外部資金鏈斷裂、資不抵債和內部經營管理不善等原因綜合爆發(fā)的結果。
二、審理情況
2021年7月7日，信陽市廣義茶葉有限公司向信陽市中級人員法院（以下簡稱“信陽中院”）申請對兆通公司進行預重整。
2021年7月13日，信陽中院組織申請人、債務人、出資人、債權人代表、政府方代表、意向投資人等對兆通公司預重整召開聽證會。
2021年7月14日，信陽中院決定對兆通公司進行預重整，并指定北京大成（鄭州）律師事務所與河南公平破產清算服務有限公司擔任兆通公司預重整期間的臨時管理人。
2021年9月29日，臨時管理人組織召開兆通公司預重整第一次債權人會議，表決通過兆通公司預重整方案。
2021年10月9日，信陽中院裁定受理兆通公司破產重整一案，并指定北京大成（鄭州）律師事務所與河南公平破產清算服務有限公司擔任兆通公司重整期間的管理人。
2021年11月25日，信陽中院組織召開兆通公司破產重整第一次債權人會議，通過了兆通公司重整計劃草案。
2021年11月26日，信陽中院裁定批準兆通公司重整計劃，終止兆通公司重整程序。
三、典型意義
該案系信陽中院首例預重整轉重整案件，重整用時僅47天。
本案對全市法院審理預重整轉重整案件具有較強的借鑒意義，同時瑞祥花園項目也是信陽市首個通過破產重整程序順利推進化解問題樓盤的項目，本案的重整模式及問題處理方式，對信陽市問題樓盤化解工作的推進提供了較強的參考模式。
四、本案辦理過程中遇到的問題及化解措施
1、重整模式的確定
鑒于兆通公司成立時間較長，存續(xù)期間股東發(fā)生過多次變更，公司內部管理混亂，法律關系復雜，若采取傳統(tǒng)的重整方式，重整投資人招募工作將面臨較大的難度。經多方溝通，本案最終確定采取共益?zhèn)油泄艿哪Ｊ綄φ淄ü具M行重整。鑒于共益?zhèn)姆蓪傩约扒鍍旐樜唬顿Y人對該種模式較為認可，同時重整期間兆通公司由第三方托管經營，以保障兆通公司嚴格按照重整計劃執(zhí)行，并依法保障投資人的合法權益，同時兆通公司出資人對該種模式容易接受。
2、重大資產的處理方式
鑒于兆通公司在建工程已被眾多債權人保全查封，若不妥善處理該問題，極可能導致重整失敗。經多方研究，對已經進入執(zhí)行程序并被裁定以物抵債的資產，采取債務人資產回購的方式予以處理；對已經訴訟調解、仲裁調解等尚未履行完畢的和解協(xié)議所涉的資產依法認定為債務人財產，并通知相關債權人依法向管理人申報債權。不同的處理方式，較大地提高了兆通公司的清償能力，為保障重整計劃的順利執(zhí)行打下了堅實的基礎。
3、購房戶權益的保護
瑞祥花園項目已建成多層6棟、高層3棟，6棟多層已基本銷售完畢，且購房戶已入住多年，高層部分房屋已銷售，個別銷售房屋已裝修，但未入住。銷售模式均為無證銷售，未辦理網簽，無產權證書。此前購房戶曾因房屋交付、裝修、產權等問題多次信訪，政府維穩(wěn)壓力較大。為妥善處理該問題，經多方研究，就多層購房戶原則上按原合同約定予以保護，就高層購房戶按照消費型購房戶的標準進行審查并予以保護。為此，本案保障了大部分購房戶的權益，穩(wěn)定了購房戶的情緒，同時亦紓解了政府的維穩(wěn)壓力。
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