7月12日，國(guó)務(wù)院就房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)舉行了常務(wù)會(huì)議，指出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正處于關(guān)鍵時(shí)期，必須堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松，堅(jiān)定不移地抓好各項(xiàng)政策措施的落實(shí)，不斷鞏固和加強(qiáng)調(diào)控成果，并出臺(tái)房地產(chǎn)政策的新五條。中國(guó)社科院金融研究所研究院易憲容教授撰文分析指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨重大調(diào)整，國(guó)家已經(jīng)下定決心要堅(jiān)決調(diào)控房?jī)r(jià)，以下為其觀點(diǎn)摘要：
新五條的內(nèi)容與年初出臺(tái)的新國(guó)八條增加的內(nèi)容不多，只在新國(guó)八條的基礎(chǔ)上，在房?jī)r(jià)控制目標(biāo)制、保障性住房建設(shè)、住房限購等政策、土地供應(yīng)政策及住房租賃市場(chǎng)政策有進(jìn)一步的強(qiáng)調(diào)。不過，新五條的出臺(tái)也透露出政府房地產(chǎn)政策的新資訊。
顯示調(diào)控方向和決心不變
首先，從2010年國(guó)十條開始，政府出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，希望通過這些政策遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，擠出房地產(chǎn)泡沫，讓住房的價(jià)格回歸理性。可以說，這些房地產(chǎn)政策是起到一定的作用，特別是今年以來住房按揭信貸政策全面收緊，更是對(duì)住房投機(jī)炒作致命的打擊。但是，由于政府的房地產(chǎn)政策目標(biāo)與房地產(chǎn)政策意圖存在嚴(yán)重的沖突，即政府希望通過政策的調(diào)整讓住房市場(chǎng)回歸居住功能，同時(shí)住房作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的宏觀調(diào)控工具不弱化，因此，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后的效果與房地產(chǎn)政策目標(biāo)相差很遠(yuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)主體(地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、住房投機(jī)炒作者等)為了保護(hù)其既得利益，往往會(huì)采取與房地產(chǎn)政策目標(biāo)南轅北轍的行動(dòng)。而且一旦經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有風(fēng)吹草動(dòng)，這些房地產(chǎn)利益主體往往就會(huì)通過輿論工具要求房地產(chǎn)政策放松。比如，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)存在很多不確定及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有放緩跡象的情況下，這些房地產(chǎn)主體又開始放言要求房地產(chǎn)政策松綁，又要求房地產(chǎn)政策如2003年及2008年那樣的大逆轉(zhuǎn)。因此，新五條的出臺(tái)盡管增加的內(nèi)容不多，但卻向房地產(chǎn)市場(chǎng)明確表示，2010年以來的內(nèi)陸房地產(chǎn)政策不會(huì)放松，反之這些政策會(huì)進(jìn)一步落實(shí)及細(xì)化，政府調(diào)控的方向及決心不會(huì)改變。
其次，新五條要求把住房限購政策擴(kuò)展到最近房?jī)r(jià)上漲過快的二三線城市。這條政策有人解讀為新五條房地產(chǎn)政策的進(jìn)一步收緊。但是，我的理解與此不同。因?yàn)椋€是在年初新國(guó)八條出臺(tái)時(shí)，政府把住房限制政策作為一項(xiàng)重要的房地產(chǎn)政策推行時(shí)，我就撰文指出，政府希望用更多的行政干預(yù)來遏制住房的不合理需求或住房投機(jī)炒作，不僅成本高，而且起到的作用也十分有限。而且，住房限制令也發(fā)出了一個(gè)明確的信號(hào)：購買住房一本萬利，如果投機(jī)炒作者能夠突破限購令購買更多的住房，那么就很容易暴富。試想，一二線的居民能夠通過購買更多的住房一本萬利，那么對(duì)那些還沒有推行限購令的城市，購買住房不是很好的賺錢機(jī)會(huì)嗎?
其實(shí)，今年以來，二三線城市住房?jī)r(jià)格還在上漲，并非是一線城市的住房投機(jī)炒作者把市場(chǎng)轉(zhuǎn)移到二三線城市，而是二三線城市居民受限購令啟示也開始炒作當(dāng)?shù)刈》苛?。盡管新五條要求把住房限制政策推廣到二三線城市，對(duì)這些城市住房不合理需求有所限制，但是當(dāng)我們房地產(chǎn)一年的效用期都達(dá)不到時(shí)，只能說明這些政策是如何短視。同時(shí)，也說明了中國(guó)房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)真正地向全國(guó)蔓延了。
房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期未變
第三，當(dāng)前內(nèi)陸房地產(chǎn)調(diào)控為何會(huì)如此艱難?最為重要的是，政府的房地產(chǎn)政策工具取向一直沒有改變。可以說，從2010年以來，政府看到房地產(chǎn)泡沫的危害及風(fēng)險(xiǎn)，也認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)投機(jī)炒作對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)及中國(guó)經(jīng)濟(jì)的危害，但是房地產(chǎn)政策的工具性不變，即從2003年以來，房地產(chǎn)業(yè)一直成了政府增長(zhǎng)的重要工具，或可說是中國(guó)經(jīng)濟(jì)“房地產(chǎn)化”。現(xiàn)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整不是要擠出房地產(chǎn)泡沫、打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作，而是要穩(wěn)定房?jī)r(jià);房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整不是要讓飆升10年上漲近10倍的房?jī)r(jià)回歸理性，而是要讓房?jī)r(jià)增長(zhǎng)放緩來保證GDP增長(zhǎng)不下降;增加保障性住房的建設(shè)不是為了城市弱勢(shì)居民解決最為基本的住房問題，即保護(hù)他們的基本居住權(quán)，而是不少地方政府把保障性住房變?yōu)檎茩?quán)者的福利。由于政府房地產(chǎn)政策的目的性與工具性嚴(yán)重，房?jī)r(jià)要回歸理性，擠出房地產(chǎn)泡沫，當(dāng)然是不容易的。
第四，由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整政策工具性取向沒有改變，從而新的住房政策對(duì)不合理的住房投機(jī)需求打擊只是限制新進(jìn)入者，而不對(duì)已經(jīng)進(jìn)入投機(jī)炒作者進(jìn)行不同的限制與打擊。可以說，對(duì)住房投機(jī)炒作者的差異化政策，盡管對(duì)新進(jìn)入者的全面信貸限制，在一定程度減弱內(nèi)陸住房投機(jī)炒作的需求，但是它并沒有改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的賺錢效應(yīng)及市場(chǎng)預(yù)期。如果說房地產(chǎn)市場(chǎng)的賺錢效應(yīng)不變，人們持有住房就能夠賺錢，那么住房投機(jī)炒作者總是會(huì)突破現(xiàn)在各種房地產(chǎn)行政政策限制進(jìn)入市場(chǎng)的。同時(shí)，由于持有住房就能夠賺錢及住房持有成本低，那么早進(jìn)入的住房投機(jī)炒作者就會(huì)千方百計(jì)把已持有的住房捂得緊緊的，越來越不進(jìn)入市場(chǎng)。這樣不僅使得各地住房空置率(不是房地產(chǎn)開發(fā)商手上的空置率，而是購買住房者手上的空置率)會(huì)越來越高。我最近到了不少二三線城市，住房的空置率高得驚人。有些小區(qū)已經(jīng)入住近六七年了，入住率不及一半。這種情況不僅是社會(huì)資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，也是住房市場(chǎng)預(yù)期難以改變的根本所在。
總之，新五條反映政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的方向與決心，不希望內(nèi)陸房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致中國(guó)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，但是房地產(chǎn)政策的頻繁出臺(tái)，卻說明政策的遠(yuǎn)見性不夠。如果一項(xiàng)政策連一年內(nèi)發(fā)生的事情都無法預(yù)見到并引導(dǎo)，那么中長(zhǎng)期的政策更是會(huì)令人質(zhì)疑。
新五條出臺(tái)也說明了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)問題的嚴(yán)峻性，房?jī)r(jià)不調(diào)整，房地產(chǎn)泡沫不擠出，中國(guó)的金融體系風(fēng)險(xiǎn)、地方政府融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)及通貨膨脹高企的壓力就不可能化解。而就今年以來房地產(chǎn)政策的效果來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期并沒有多少改變，而在一個(gè)住房投機(jī)炒作盛行的市場(chǎng)，如果市場(chǎng)預(yù)期不改變，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)要得到真正調(diào)整是不可能的。下半年房地產(chǎn)可能仍然會(huì)保持今年以來的態(tài)勢(shì)，要想有重大的改變并非易事。不過，房地產(chǎn)泡沫破滅只是時(shí)間問題，拖延的時(shí)間越長(zhǎng)，整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)就越大。
作者是中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員、國(guó)際新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)會(huì)會(huì)員，個(gè)人專長(zhǎng)是金融學(xué)、金融制度、制度經(jīng)濟(jì)學(xué)。他1998年曾到香港大學(xué)經(jīng)濟(jì)金融學(xué)院做合作研究，1999年7月曾到臺(tái)灣清華大學(xué)做訪問研究。
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