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近四年來出臺的主要土地增值稅文件及政策趨勢：

（一）《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號文）對預(yù)征、清算、投資或聯(lián)營等作了技術(shù)層面的明確。

（二）《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）對清算的條件、扣除項目、報送資料等8個方面問題進行了技術(shù)層面的規(guī)范和明確

三）《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則》 對稅務(wù)中介機構(gòu)參與土地增值稅清算，提供了操作依據(jù)與落實要求。

（四）《關(guān)于進一步開展土地增值稅清算工作的通知》（國稅函[2008]318號）明確部署對各地土地增值稅清算工作開展情況進行督導(dǎo)檢查。

（五）《關(guān)于加強稅種征管促進堵漏增收的若干意見》（國稅發(fā)[2009]85號）

各地要認真貫徹《土地增值稅清算管理規(guī)程》，加強和規(guī)范土地增值稅清算工作。為落實國稅函[2008]318號要求稅務(wù)總局將于近期開展督導(dǎo)檢查，各地也要層層開展自查，切實提高土地增值稅管理水平。

（六）《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號）

是對土地增值稅征收管理工作制定的較完整的規(guī)范性文件，對稅務(wù)機關(guān)的土地增值稅清算工作提出了明確要求（國稅發(fā)[2006]187號是對企業(yè)的要求），特別強調(diào)了稅務(wù)機關(guān)在清算中需要明確的管理事項以及清算審核的重點關(guān)注內(nèi)容。
（七）《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）

對利息、拆遷等作了技術(shù)層面的明確與從嚴處理。

（八）《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號）
是在《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）印發(fā)僅6天后再次印發(fā)的文件。

以前的財稅[2006]21號、國稅發(fā)[2006]187號、國稅發(fā)[2009]91號等立法依據(jù)是稅收征管法與土地增值稅暫行條例，且大多停留在技術(shù)操作與重申明確層面。而本文件則表示，要 “充分發(fā)揮土地增值稅調(diào)控作用”。也就意味著國家將利用土地增值稅這一杠桿，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場及其由此引起的級差收入。主要對土地增值稅的預(yù)征與核定征收等問題進一步做出了更加明確的規(guī)定，較大幅度的提高了預(yù)征率與核定征收率。
從上述4年共8個土地增值稅管理文件看出，國家稅務(wù)總局對土地增值稅的征管有趨嚴、趨緊的感覺。

一、土地增值稅納稅人：
《土地增值稅暫行條例》第二條：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物，并取得收入的單位及個人，為土地增值稅的納稅人。
轉(zhuǎn)讓：《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條：轉(zhuǎn)讓是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
國有土地：《土地增值稅暫行條例實施細則》第三條，國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。
地上建筑物：《土地增值稅暫行條例實施細則》第四條，地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。
附著物：《土地增值稅暫行條例實施細則》第四條，是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。
收入：《土地增值稅暫行條例實施細則》第五條，條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。
單位及個人：《土地增值稅暫行條例》第二條所稱的單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體及其他組織。所稱個人，包括個體經(jīng)營者。
贈與：（一）、房屋所有人、土地使用權(quán)人將房屋土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)的人的；（二）房屋所有人、土地使用權(quán)人通過中國境內(nèi)非營利社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。
社會團體：包括中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及民政部門批準成立的其他非盈利的公益性組織。
二、土地增值稅的預(yù)征
（一）政策規(guī)定：
1、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號  根據(jù)細則的規(guī)定，對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。因此，對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定預(yù)繳土地增值稅的，納稅人應(yīng)當?shù)街鞴芏悇?wù)機關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預(yù)繳，待辦理決算后，多退少補；當?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定不預(yù)繳土地增值稅的，也應(yīng)該在取得收入時先到稅務(wù)機關(guān)登記或備案。
2、《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）

各地要進一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時調(diào)整。工程項目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時進行清算，多退少補。

對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。
3、《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號）

第（2）科學(xué)合理制定預(yù)征率，加強土地增值稅預(yù)征工作。為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A(yù)征率。
第（4）規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞
　　核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。
（二）預(yù)征計算方法：
（主營業(yè)務(wù)收入＋預(yù)收賬款期末余額－預(yù)收賬款期初余額＋視同銷售＋與項目有關(guān)的經(jīng)濟收益）×預(yù)征率
例如：某房地產(chǎn)公司在石家莊市區(qū)開發(fā)一棟商住樓，住宅（普通住宅）和商業(yè)部分分別核算。2008 年3月：1、住房部分：實現(xiàn)收入500萬元；預(yù)收賬款：期初余額，400萬元，本月收取房款700萬元，結(jié)轉(zhuǎn)收入500萬元，期末余額600萬元；用開發(fā)產(chǎn)品以市價抵工程款100萬元。 2、商業(yè)房部分實現(xiàn)收入600萬元；預(yù)收賬款：期初余額，800萬元，退房款100萬元，結(jié)轉(zhuǎn)收入600萬元，期末余額100萬元；老板以分配股利形式將一套價值50萬元的門市房轉(zhuǎn)到個人名下。計算應(yīng)預(yù)繳土地增值稅。（假定普通住宅預(yù)征率2%；非普通住宅預(yù)征率3%）
計算應(yīng)預(yù)繳土地增值稅：
住房部分本月預(yù)繳土地增值稅＝（500＋600－400＋100）×2%       ＝16萬元
商業(yè)部分本月預(yù)繳土地增值稅＝（600＋100－800＋50）×3% ＝—50×3%＝—1.5萬元。
本月共應(yīng)預(yù)繳土地增值稅16—1.5 ＝14.5 萬元。
出負數(shù)說明上月繳多了，在當月或以后月份預(yù)繳時沖減。
通常做法：
       應(yīng)預(yù)繳土地增值稅＝（預(yù)收賬款實收金額＋視同銷售＋與項目有關(guān)的經(jīng)濟利益）×預(yù)征率
       住房部分本月預(yù)繳土地增值稅＝（700＋100）×2% ＝16萬元
       商業(yè)部分本月預(yù)繳土地增值稅＝（50—100）×3% ＝—1.5萬元。
       本月共應(yīng)預(yù)繳土地增值稅16—1.5 ＝14.5 萬元。
三、清算條件：
《細則》第十六條：
       納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算。      
國稅發(fā)[2006]187號：
       第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。
　 （一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
　 （二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
　 （三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。
　（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
　 （二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
　 （三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
　 （四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。
　　對前款所列第（三）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。
四、清算對象：      
（一）細則規(guī)定：
第八條：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位。第九條：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按照建筑面積計算分攤，也可以按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。
（二）國稅發(fā)[2006]187號：      
1、土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為清算單位進行清算；

2、對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算；

3、開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。
（三）國稅發(fā)【2009】91號：
第十七條清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
例如：某開發(fā)商取按非正常程序取得土地后，采取了先開發(fā)銷售后審批的辦法運作。整個項目規(guī)劃五棟樓，由于資金困難，不能同時開工，采取逐棟開發(fā)。2003年開發(fā)銷售第一棟，2004年開發(fā)銷售第二棟，其余三棟尚未開工，如何確定清算單位？         
分析：
對這一種情況，如2008年對這個項目進行土地增值稅清算，就不能按其“五證”或以項目規(guī)劃確認清算單位，即不能按五棟樓作為一個清算單位，而應(yīng)將第一棟、第二棟和其余三棟，分別分為三個清算單位。
（2） 對連體樓項目（既有普通住宅又有非普通住宅）如何確認清算單位并計算應(yīng)繳土地增值稅？
對連體樓項目（既有普通住宅又有非普通住宅）如何確認清算單位并計算應(yīng)繳土地增值稅？
舉例：某房地產(chǎn)公司開發(fā)連體樓一幢，總建筑面積為10000平方米（假設(shè)與可售面積一致），公司以該幢樓為成本核算對象。其中一至四層為寫字樓，面積為4000平方米，平均售價為10000元/平方米，銷售收入為40000000元；五至十層為普通住宅，面積為6000平方米，平均售價為4000元/平方米，銷售收入為24000000元，總銷售收入為64000000元。連體樓土地總成本為10000000元，房地產(chǎn)開發(fā)總成本為20000000元，房地產(chǎn)開發(fā)費用為土地成本和開發(fā)成本的10%，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金只考慮營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，為銷售收入的5.5%。
分析：假設(shè)扣除項目的分攤原則按房地產(chǎn)可售面積計算分攤。具體計算方法和結(jié)果列表如下：

可以看出：兩種方法計算出應(yīng)納土地增值稅額結(jié)果相差較大，主要原因是因扣除項目按可售面積計算分攤原則導(dǎo)致，就目前而言稅務(wù)機關(guān)除了可售面積計算分攤外，似乎找不出更科學(xué)的方法。而現(xiàn)實建筑學(xué)方面，寫字樓和普通住宅在樓層結(jié)構(gòu)、層高、施工程序等存在明顯差異，成本費用不盡相同，其分攤原則是否合理。如納稅人有異議，必然產(chǎn)生稅務(wù)復(fù)議和訴訟。五、普通住宅的標準：
財稅字[2006]141號《關(guān)于土地增值稅普通標準住宅有關(guān)政策的通知》
普通標準住宅的認定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)制定的“普通住房標準”的范圍內(nèi)從嚴掌握。
國辦發(fā)[2005]26號《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》   
為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費，大力發(fā)展省地型住房，在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時滿足以下條件：
       住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；
       單套建筑面積在120平方米以下；
       實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。
各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20％。各直轄市和省會城市的具體標準要報建沒部、財政部、稅務(wù)總局備案后，在2005年5月31日前公布。
六、征免規(guī)定
（一）《條例》第八條：        
        有下列情形之一的，免征土地增值稅：      
     （1）納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；
     （2）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。
財法字[1995]6號：國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房地產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。
       因城市規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。
財稅字[2006]21號：因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設(shè)需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準的建設(shè)項目而進行搬遷的情況。
（二）財稅字[1995]48號，1995年5月25日）
（1）合作建房：一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的暫免征收土地增值稅；（分房后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅）
    （2）企業(yè)兼并：被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。
    （3）個人交換：個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。
    （4）不能分別計算增值額：納稅人既建普通住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準確核算的，不能享受《條例》第八條的優(yōu)惠照顧。
（三）財稅[2006]21號，2006年3月2日。
投資聯(lián)營：對于以土地（房地產(chǎn)）作價進行投資入股或聯(lián)營的，凡所投資聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)企業(yè)以其建造的商品房進行投資聯(lián)營的，均不適用財稅字[1995]48號，1995年5月25日）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。
注意：按以上文件精神，房地產(chǎn)企業(yè)以土地使用權(quán)對房地產(chǎn)企業(yè)以外的其他企業(yè)進行投資可以享受免稅照顧。

（四）國稅函[2007]645號， 2007年6月14日。《國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》
土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應(yīng)當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。
（五）其他不征稅項目。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則，可以判定，轉(zhuǎn)讓集體土地、委托代建房屋、以房地產(chǎn)或土地使用權(quán)抵押或典當、建設(shè)經(jīng)濟適用房（增值率不超過20%的），不征土地增值稅。