沒有資格購買經(jīng)濟(jì)適用房、為了貸款借用他人名義購置房產(chǎn)……各類“借名買房”看似不得已而為之，實(shí)則背后隱藏著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。
《法制晚報(bào)》記者梳理了近年來昌平法院審理的此類案件的典型案例，并通過法官的解讀，告誡市民切勿圖一時(shí)便利，而承擔(dān)巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。
“借名買房”的房子到底是誰的？出名人和出資人都認(rèn)為房子實(shí)際應(yīng)該屬于自己。
而從法院的判決來看，往往要尋求一個(gè)平衡，既要按照法律的規(guī)定以房屋登記為準(zhǔn)，也要顧及實(shí)際出資人的利益。法院下達(dá)判決書時(shí)，常常會(huì)出現(xiàn)一種尷尬，房子雖然屬于出名人了，但是其要賠償實(shí)際出資人一大筆費(fèi)用。
案例1
借名買經(jīng)適房
過戶爭房產(chǎn)
2003年春節(jié)剛過，一對(duì)來自齊齊哈爾的老夫婦便把老家的房子賣掉，到北京來投奔兒子。
在IT公司工作的兒子張先生當(dāng)時(shí)月薪近萬元，接納自己的父母在北京生活。日子久了，張先生便決定在北京給父母買一套房子。
當(dāng)時(shí)，張先生已在京購買了一套房屋，如果再買要繳納昂貴的購置稅，并且商品房的價(jià)格又高，他無力支付。
此時(shí)，張先生妻子的哥哥李某恰巧符合在京購買經(jīng)濟(jì)適用房的條件，于是，老夫婦便借用兒媳哥哥的名字購買了一套天通苑的經(jīng)濟(jì)適用房，雙方簽訂了一份“借名購房協(xié)議”，約定由老兩口的兒子出全款購買該房屋，媳婦的哥哥協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
之后，老兩口一直在該房子里居住。但是幾年之后，張先生離婚了，老兩口住的房子在原兒媳哥哥李某的名下，李某自然起訴到了法院，要求確認(rèn)該房屋的所有權(quán)，讓老夫婦和其兒子騰房。
庭審中，老兩口在法庭上哭著說:“我們?cè)诜孔永镒×丝?0年了，東北老家的房子也賣掉了，現(xiàn)在讓我們騰房，不是把我們往死里逼嗎？”
最終法院支持了李某的訴訟請(qǐng)求，但老兩口可享有對(duì)該房屋的長期居住權(quán)。
案例2
為貸款以兒名義購房
兒賣房后爭房款
王先生和李女士老兩口，因年齡原因無法辦理銀行貸款，便以兒子的名義購買了一套二手房。買房前，老人和子女簽訂了“借名買房”的協(xié)議。
兩位老人按約定支付了房屋首付款和相關(guān)稅費(fèi)。過戶時(shí)，所有權(quán)人登記為兒子小王的名字。此后，李女士一直以兒子的名義償還貸款。然而令人意想不到的是，小王將房屋出售，買主將購房款分次打入王先生和李女士的銀行賬戶。
不料，小王竟然以不當(dāng)?shù)美麨橛蓪⒏改冈V至法院，要求父母返還收取的房屋總價(jià)款。
案例3
夫婦用兒名義買房 爭房產(chǎn)對(duì)簿公堂
李先生和張女士結(jié)婚后承租了李先生單位的公房，多年后公房遇拆遷，夫妻二人決定以兒子小李的名義購房并辦理貸款手續(xù)。房屋首付款及大部分貸款均由夫妻倆支付。2010年，小李將李先生和張女士訴至法院，要求父母騰房，被法院判決駁回。后小李再次將父母告上法庭，要求判定房屋歸其所有，再次被法院駁回。無奈之下，父母二人只得將兒子告上法院，要求確認(rèn)房屋歸夫妻二人所有，法院最終判決支持了老夫婦的請(qǐng)求。
案例4
堂妹借房上班住 爭房鬧上法庭
稱住房緊張，王女士將堂妹一家起訴至法院，要求其騰退并返還位于天通苑的房產(chǎn)。近日，昌平法院因房屋所有權(quán)存在爭議，駁回了王女士的訴訟請(qǐng)求。
王女士稱，2004年她申請(qǐng)購買經(jīng)濟(jì)適用房，該房屋位于天通苑。王女士與李女士是堂姐妹，李女士得知王女士申請(qǐng)購買房屋，向王女士提出借用該房屋居住便于自己上班。王女士礙于情面將房屋借給李女士居住。由于現(xiàn)在王女士住房緊張，多次向李女士提出要求其返還房屋，李女士以找不到合適房屋為由拒絕將房屋返還。
王女士訴至法院，要求李女士一家騰退房屋。 庭審中，李女士稱，王女士利用北京居民身份辦理了經(jīng)濟(jì)適用房審批手續(xù)。審批通過后，雙方協(xié)商由李女士購買房屋，待滿五年后王女士為李女士辦理過戶手續(xù)。
2004年11月6日，在王女士的陪同下，李女士以王女士的名義與順天通房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司簽訂了房屋買賣合同，購買了房屋，辦理了抵押貸款。
除此之外，首付房款、分期還貸、繳納稅費(fèi)、登記入住、房屋裝修等環(huán)節(jié)，以及最后的提前還貸，都是李女士親力親為，與王女士毫無關(guān)系。
訴爭房屋自2004年12月26日交付以來，一直由李女士居住使用至今。
王女士在房屋市場行情看漲的情況下，受利益驅(qū)使，做出違背誠實(shí)信用原則的行為。
李女士認(rèn)為，訴爭房屋是李女士自行出資購買，李女士是訴爭房屋的實(shí)際所有權(quán)人，在房屋所有權(quán)存在爭議的情況下，王女士無權(quán)要求其騰退。
昌平法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方所爭議經(jīng)濟(jì)適用房雖然登記在王女士名下，但是對(duì)于該房屋的所有權(quán)，雙方當(dāng)事人存在爭議，且王女士認(rèn)可在購買該房屋時(shí)李女士有出資，房屋交付后李女士亦對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，并一直占有、使用該房屋。在房屋的所有權(quán)存在爭議的情況下，王女士要求李女士騰退房屋的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持，法院駁回了王女士的訴訟請(qǐng)求。
案例5
非京籍為避手續(xù)
借名買房惹糾紛
2003年8月，家在外地的趙女士想在北京買房，苦于自己不是北京戶口，為了避免復(fù)雜的手續(xù)，便找到自己的侄子，以侄子的名義購買了天通西苑一套166平方米的期房，每平方米2650元。
趙女士交納了23萬余元首付款后，又以侄子的名義貸款21萬余元，此后按月還款。
簽訂《商品房買賣合同》當(dāng)天，兩人還簽訂了一份《購房協(xié)議書》，約定“由趙女士出資，以侄子用本人身份證購買的房屋，產(chǎn)權(quán)和歸屬權(quán)永久性歸趙女士及其家屬所有”。
趙女士在花7萬元將房屋裝修后高高興興地入住了。為了答謝侄子，趙女士送給他一部汽車和一些現(xiàn)金，總價(jià)合計(jì)5萬元。
2008年，趙女士要求侄子將房子過戶給自己，沒想到侄子卻不認(rèn)賬了，稱該房屬于自己，首付款是向趙女士借的。
法院判決，房屋歸趙女士的侄子所有，兩人之間關(guān)于出資的糾紛可另案解決。
法官解讀
房產(chǎn)所有人 原則上以房產(chǎn)證為準(zhǔn)
根據(jù)法院查明的事實(shí)，不少涉案人雖對(duì)訴爭房屋有出資的行為，但該房屋為經(jīng)濟(jì)適用房，經(jīng)濟(jì)適用房的購買人必須滿足國家規(guī)定的條件。
借用他人名義購買經(jīng)濟(jì)適用房，該行為本身違反國家政策，故出資人主張經(jīng)濟(jì)適用房歸自己所有的訴求于法無據(jù)，法院不予支持。
法官說，雙方即使簽訂了“借名買房”協(xié)議，但因損害了廣大符合經(jīng)適房資格家庭的合法權(quán)益，原則上認(rèn)定借名購房協(xié)議無效。
據(jù)法官介紹，對(duì)“借名買房”案件，法院通常以房屋所有權(quán)證上登記的名字認(rèn)定房屋的所有權(quán)人。實(shí)際出資人想要回出資款，首先必須提供充足的證據(jù)。如果能夠證明其是房屋的實(shí)際購買人，出名人不僅要返還原購房款，還要承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。
出資問題未解決 暫不騰退
法院同時(shí)考慮到，這樣判決對(duì)實(shí)際出資人會(huì)造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，而出借身份一方會(huì)獲取房屋漲價(jià)帶來的巨大經(jīng)濟(jì)利益。
鑒于此，若實(shí)際出資人能夠證明雙方存在“借名買房”的關(guān)系，法院一般認(rèn)定實(shí)際出資人對(duì)該房屋享有一定期限的居住權(quán)，在出資問題未解決前不用騰房。
法官告訴《法制晚報(bào)》記者，其實(shí)這種判決也讓法院頗為尷尬，因?yàn)橛蟹课菟袡?quán)的人不能居住該房屋，而實(shí)際居住該房屋的人卻不享有所有權(quán)。
法官告訴記者，房子值錢了，一些實(shí)際買房人心里也開始不踏實(shí)。由于大多數(shù)經(jīng)適房已經(jīng)過了5年的上市期限，于是他們想讓名義購房人過戶。一旦遭到名義購房人的拒絕，便只好訴至法院解決。
本版文/記者 王曉飛
