當(dāng)事人 說(shuō)
房被妻子偷著賣了
李先生和孫女士2004年結(jié)婚。在離婆婆家不遠(yuǎn)的地方，孫女士和李先生買了一套住房，房子登記在孫女士的名下。買房時(shí)小兩口手頭很緊，孫女士向她哥哥借了些錢，李先生向他母親借了些錢。
然而后來(lái)夫妻倆感情出現(xiàn)矛盾，李先生搬回自己母親的住房，與孫女士分居生活。孫女士于2012年10月起訴到法院要求離婚。
在庭審中，孫女士向法庭陳述夫妻名下沒(méi)有房產(chǎn)，這讓李先生感到很疑惑。經(jīng)詳細(xì)了解，李先生得知夫妻倆的房子被孫女士私自轉(zhuǎn)移到了她哥哥的名下。而妻子此前從未向自己提及過(guò)要賣房子的事。李先生氣憤地找妻子理論，孫女士則態(tài)度生硬：“房子已經(jīng)賣了，錢我也都?xì)w還了借款，剩余的錢都花掉了，想分割財(cái)產(chǎn)？沒(méi)有！”
看來(lái)家里的房子確實(shí)被賣了，但是售房款卻一分也沒(méi)看到。無(wú)奈，李先生通過(guò)朋友介紹，找到了在婚姻房產(chǎn)領(lǐng)域較有經(jīng)驗(yàn)的錢學(xué)志律師。錢律師了解到，李先生和妻子鬧矛盾后不久，在2010年12月妻子就以58萬(wàn)元的價(jià)格，將房屋過(guò)戶到她哥哥的名下。該房屋面積98平方米，市場(chǎng)價(jià)格將近400萬(wàn)元。
（文中當(dāng)事人為化名）
律師 說(shuō)
妻子單獨(dú)出售房產(chǎn)行為無(wú)效
錢學(xué)志律師明確告知李先生，根據(jù)婚姻法的規(guī)定，該房屋系婚姻關(guān)系存續(xù)期間用夫妻財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的，雖然購(gòu)買時(shí)借了錢，但房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。根據(jù)我國(guó)婚姻法的規(guī)定，夫妻在家庭中地位平等。對(duì)夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。
由于孫女士沒(méi)有和丈夫商量，無(wú)權(quán)單獨(dú)處分房產(chǎn)，其行為已經(jīng)嚴(yán)重侵犯到李先生的居住權(quán)及重大財(cái)產(chǎn)權(quán)益。錢律師認(rèn)為，李先生可以主張妻子單獨(dú)出售房產(chǎn)行為無(wú)效，追回已經(jīng)被出售的房屋。之后，錢律師代理李先生提起訴訟，要求法院確認(rèn)孫女士和其哥哥簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。
法庭上，孫女士及其哥哥均認(rèn)為買賣行為有效。孫女士聲稱，除了《北京市存量房屋買賣合同》，雙方還簽訂了另外一份《二手房買賣合同》，該份合同約定房屋價(jià)格是160萬(wàn)元，實(shí)際成交價(jià)格也是160萬(wàn)元，并不是58萬(wàn)元。
錢律師明確向法庭表示，無(wú)論成交價(jià)是58萬(wàn)元，還是160萬(wàn)元，均屬于妻子私自處分行為，向法院追加要求同時(shí)確認(rèn)《二手房買賣合同》無(wú)效。
“同意售房”字條存在多個(gè)疑點(diǎn)
孫女士認(rèn)為，賣房給自己的哥哥，是經(jīng)過(guò)李先生同意的。第二次開(kāi)庭時(shí)，她還向法庭提交了一個(gè)字條，字條寫(xiě)明：“本人李先生，同意將房屋出售給孫女士的哥哥，具體過(guò)戶事宜由孫女士辦理，售房款由孫女士收取?！弊謼l上“簽字”二字后有李先生的簽名，書(shū)寫(xiě)日期為房屋被過(guò)戶的前一天。
經(jīng)錢律師反復(fù)詢問(wèn)，李先生肯定地回答沒(méi)寫(xiě)過(guò)該字條，并回想起在第二次開(kāi)庭五天前，他到妻子的住處看孩子，孫女士要求李先生給孩子的家庭作業(yè)簽字，他當(dāng)時(shí)沒(méi)過(guò)多考慮就簽字了。這張小字條很可能就是那張簽字的家庭作業(yè)的下面部分，原文已經(jīng)被撕掉了，在空白處填寫(xiě)了“我同意售房”的內(nèi)容，并倒簽了日期。
針對(duì)這張字條，錢律師指出了諸多疑點(diǎn)：一般重要內(nèi)容都是書(shū)寫(xiě)在完整的A4紙上，而這張字條很小，只有五厘米寬，還經(jīng)過(guò)了裁剪；另外，“簽字”二字有描摹的痕跡，很明顯。孫女士解釋說(shuō)，當(dāng)時(shí)寫(xiě)到“簽字”字時(shí)筆不出水了，所以才描寫(xiě)的。但這不符合一般寫(xiě)字時(shí)的現(xiàn)象，寫(xiě)第一筆時(shí)可能不太順暢，但寫(xiě)到一半時(shí)不太可能出現(xiàn)筆不出水的現(xiàn)象，除非筆沒(méi)有墨水了。由此，“簽字”二字很可能書(shū)寫(xiě)在前，字條內(nèi)容書(shū)寫(xiě)在后。
還有重要的一點(diǎn)是：根據(jù)字條落款時(shí)間，當(dāng)天李先生母親生病住院，李先生并未去過(guò)妻子孫女士的住處，也就不可能當(dāng)天書(shū)寫(xiě)該字條。李先生向法庭提交了當(dāng)日全天陪同母親看病的相關(guān)證據(jù)。
妻子的哥哥不構(gòu)成善意購(gòu)買人
在此案審理中，房屋購(gòu)買人孫女士的哥哥認(rèn)為，“我是善意購(gòu)買人，我的購(gòu)房行為應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)?！彼蠓ㄍゴ_認(rèn)合同有效。
錢律師認(rèn)為，孫女士的哥哥并不能構(gòu)成善意購(gòu)買人。他在進(jìn)行購(gòu)房的重大行為時(shí)，應(yīng)盡到必要的審查與注意義務(wù)，對(duì)于孫女士與李先生是夫妻關(guān)系及他們當(dāng)初購(gòu)房時(shí)的情況，他是應(yīng)當(dāng)知悉的。孫女士提交有李先生簽名的材料，作為處分房產(chǎn)知情書(shū)用于房產(chǎn)交易中，該知情書(shū)不僅不具備應(yīng)有的格式、標(biāo)注權(quán)利義務(wù)及主體等事項(xiàng)，而且載于并不完整的A4紙張上，有違常理，亦與房產(chǎn)交易慣例不符。由此，孫女士的哥哥并沒(méi)有盡到合理審慎義務(wù)。
另外，孫女士及其哥哥也未提交充分證據(jù)，以證明購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)支付了購(gòu)房款，合同約定的房?jī)r(jià)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格。孫女士與其哥哥簽署《房屋買賣合同》的次日，便進(jìn)行網(wǎng)簽，并辦理過(guò)戶手續(xù)。合同及交易流程與正常交易明顯不符，有惡意串通、損害李先生利益的明顯意圖。因此，孫女士的哥哥作為購(gòu)買人，并不構(gòu)成善意取得。房屋買賣合同應(yīng)被認(rèn)定無(wú)效。
法院經(jīng)過(guò)多次開(kāi)庭審理，判決認(rèn)定孫女士與其哥哥簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，房屋恢復(fù)原來(lái)的登記狀態(tài)。
孫女士及其哥哥不服判決而上訴，但隨后被二審法院判決駁回，維持了一審原判。
記者 林靖J151
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