文/羅金川 北京市蘭臺(tái)律師事務(wù)所
本文原載于微信公眾號(hào)蘭臺(tái)房地產(chǎn)法評(píng)
商品房預(yù)售交易情形下，買受人以預(yù)購(gòu)商品房為按揭銀行設(shè)定抵押權(quán)，若嗣后因買受人不能清償對(duì)第三人的債務(wù)導(dǎo)致房屋被預(yù)查封，由此引發(fā)按揭銀行能否排除預(yù)查封、能否主張優(yōu)先受償權(quán)、按揭銀行與第三人之間債權(quán)實(shí)現(xiàn)上的權(quán)利沖突等諸多爭(zhēng)議。本文將在逐一梳理預(yù)告抵押登記的效力規(guī)則和預(yù)查封的法律規(guī)則的基礎(chǔ)上，研析預(yù)告抵押登記與預(yù)查封競(jìng)存問題的處理思路。
一、房屋預(yù)告抵押登記的效力規(guī)則
（一）房屋預(yù)告抵押登記的界定
通常所稱的預(yù)告抵押登記，對(duì)應(yīng)的法律術(shù)語(yǔ)是抵押權(quán)預(yù)告登記（《房屋登記辦法》第71條、第73條），系預(yù)告登記的子概念。根據(jù)商品房銷售條件的差異，《房屋登記辦法》將其分為預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記和房屋抵押權(quán)預(yù)告登記，前者針對(duì)的是預(yù)購(gòu)商品房，后者針對(duì)的是現(xiàn)售商品房或二手房。
（二）房屋預(yù)告抵押登記的效力
預(yù)告登記由《物權(quán)法》所確立，該法第20條明確規(guī)定了預(yù)告登記的效力，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力，即限制出賣人或轉(zhuǎn)讓人繼續(xù)處分所保全債權(quán)的標(biāo)的物的效力。具體說(shuō)來(lái)，預(yù)告登記的效力在于，債權(quán)一經(jīng)預(yù)告登記就得以否定其后于債權(quán)標(biāo)的物上成立的物權(quán)的效力，而物權(quán)一經(jīng)預(yù)告登記就得以強(qiáng)化其對(duì)抗第三人的法律效力?！斗课莸怯涋k法》第68條、《土地登記辦法》第62條等規(guī)定分別從房屋登記和土地登記的實(shí)操層面，對(duì)預(yù)告登記的效力規(guī)則作了一些細(xì)化。譬如《土地登記辦法》第62條第4款明確規(guī)定，預(yù)告登記期間，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記。否則，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效力。但關(guān)于我國(guó)法上的預(yù)告登記是否具有順位效力，肯定說(shuō)與否定說(shuō)并存。
具體到預(yù)告抵押登記，因其系抵押權(quán)的預(yù)告登記，司法實(shí)務(wù)中最容易引發(fā)爭(zhēng)議也是爭(zhēng)議最大的問題是，預(yù)告登記權(quán)利人能否依據(jù)預(yù)告抵押登記主張對(duì)標(biāo)的物的優(yōu)先受償權(quán)。在商品房預(yù)售交易中，問題表現(xiàn)為，按揭銀行能否依據(jù)預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記主張對(duì)預(yù)購(gòu)商品房享有優(yōu)先受償權(quán)。
司法實(shí)踐中，法院裁判普遍認(rèn)為，僅辦理預(yù)告抵押登記的房產(chǎn)不具有優(yōu)先受償權(quán)，預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告抵押登記的權(quán)利人不享有與正式抵押相同的權(quán)利。譬如最高人民法院在“廈門明瑞達(dá)投資咨詢有限公司與福建省晉江市陳埭蘇厝強(qiáng)達(dá)鞋塑服裝廠、蘇奮強(qiáng)等借款合同糾紛再審案”（（2015）民申字第766號(hào)）中認(rèn)為“在建房屋抵押預(yù)告登記并不產(chǎn)生債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)從拍賣在建房屋的價(jià)款中優(yōu)先受償?shù)姆珊蠊皇菍?duì)將來(lái)建成房屋所作的一種事先約束，以約束債務(wù)人以將來(lái)建成房屋作為抵押標(biāo)的物。當(dāng)房屋建成后，債務(wù)人有履行在建房屋抵押合同規(guī)定的義務(wù)和在建房屋抵押預(yù)告登記的責(zé)任，配合在建房屋抵押預(yù)告登記權(quán)利人向房屋登記機(jī)關(guān)提出變更登記，轉(zhuǎn)變?yōu)榉课莸盅旱怯?，從而?shí)現(xiàn)在債務(wù)人不能清償債務(wù)時(shí)，以拍賣、變賣建成房屋的價(jià)款優(yōu)先受償。債務(wù)人不履行配合義務(wù)，抵押權(quán)人只能主張違約責(zé)任。”又如“中國(guó)民生銀行股份有限公司北京東單支行與王振宇等金融借款合同糾紛上訴案”（北京市第二中級(jí)人民法院(2015)二中民(商)終字第05985號(hào)）、“中國(guó)光大銀行股份有限公司上海青浦支行訴上海東鶴房地產(chǎn)有限公司、陳思綺保證合同糾紛案”（《最高人民法院公報(bào)》2014年第9期）、“上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司無(wú)錫分行訴王碧會(huì)等借款合同糾紛案”（江蘇省無(wú)錫市南長(zhǎng)區(qū)人民法院（2012）南商初字第123號(hào)，《人民法院案例選》2013年第四輯）等典型案例均持相同觀點(diǎn)。但也有少數(shù)法院裁判持不同的觀點(diǎn)，譬如安徽省高級(jí)人民法院在“中國(guó)銀行股份有限公司合肥南城支行與劉忠發(fā)、劉娟等借款合同糾紛上訴案”（（2014）皖民二終字第00780號(hào)）中裁判認(rèn)為“債權(quán)屆至而尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記及抵押登記時(shí)，如果要求抵押權(quán)人必須等待辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和正式抵押登記后才能行使抵押權(quán)，顯然不符合立法本意及當(dāng)事人簽訂《抵押擔(dān)保合同》的本意”，并據(jù)此裁判預(yù)告抵押登記的權(quán)利人依據(jù)預(yù)告抵押登記即可就標(biāo)的物行使優(yōu)先受償權(quán)。
二、房屋預(yù)查封的法律規(guī)則
預(yù)查封首次規(guī)定于《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)[2004]5號(hào)），適用于具備法定條件的未辦理土地使用權(quán)登記的土地和未進(jìn)行所有權(quán)登記的房屋（北京市自2015年11月9日起實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，不動(dòng)產(chǎn)登記的事務(wù)性工作統(tǒng)一由市、區(qū)縣不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)中心承擔(dān)，筆者注）。其中房屋預(yù)查封規(guī)定于該通知第15條?！侗本┦蟹ㄔ簣?zhí)行工作規(guī)范》（2013年修訂）第405條亦可供參考。
（一）房屋預(yù)查封的適用情形
法發(fā)[2004]5號(hào)第15條規(guī)定，房屋預(yù)查封適用于三種情形：（1）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；（2）被執(zhí)行人購(gòu)買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；（3）被執(zhí)行人購(gòu)買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。
除規(guī)定上述三種情形外，《北京市法院執(zhí)行工作規(guī)范》（2013年修訂）第405條還規(guī)定了一種情形：“被執(zhí)行人購(gòu)買第三人的房屋已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，申請(qǐng)執(zhí)行人已向第三人支付剩余價(jià)款或者第三人同意剩余價(jià)款從該財(cái)產(chǎn)變價(jià)款中優(yōu)先支付的?！?/p>
（二）房屋預(yù)查封的期限
依據(jù)法發(fā)[2004]5號(hào)第17條，預(yù)查封的期限為二年。期限屆滿可以續(xù)封一次，預(yù)查封的續(xù)封期限為一年，續(xù)封時(shí)應(yīng)當(dāng)重新制作預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書。確有特殊情況需要再續(xù)封的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)所屬高級(jí)人民法院批準(zhǔn)，且每次再續(xù)封的期限不得超過(guò)一年?！侗本┦蟹ㄔ簣?zhí)行工作規(guī)范》（2013年修訂）第409條作了相同的規(guī)定，亦可供參考。
（三）房屋預(yù)查封的效力
依據(jù)法發(fā)[2004]5號(hào)第16、18、22條之規(guī)定，預(yù)查封的效力等同于正式查封。房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預(yù)查封之日開始計(jì)算。對(duì)于被人民法院依法查封、預(yù)查封的房屋，在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)?！侗本┦蟹ㄔ簣?zhí)行工作規(guī)范》（2013年修訂）第408、412條作了相同的規(guī)定，亦可供參考。
需要注意的是，盡管上述規(guī)定明確預(yù)查封的效力等同于正式查封，但是司法實(shí)踐中，人民法院對(duì)于預(yù)查封的效力是否等同于正式查封的裁判意見存在截然相反的兩種觀點(diǎn)，具體體現(xiàn)在預(yù)查封是否影響預(yù)售商品房買賣合同當(dāng)事人行使解除權(quán)這一問題上?！敖K馬會(huì)置業(yè)有限公司與郭明艷等借貸及擔(dān)保合同糾紛執(zhí)行案”認(rèn)為預(yù)查封效力等同于正式查封，涉案房產(chǎn)一經(jīng)預(yù)查封，原房屋權(quán)利人（被執(zhí)行人）即喪失對(duì)其進(jìn)行實(shí)體性處分的權(quán)利。而“江蘇宜興法院裁定江南公司執(zhí)行異議案”認(rèn)為預(yù)查封不同于正式查封，預(yù)查封不影響預(yù)售商品房買賣合同當(dāng)事人行使約定解除權(quán)，合同經(jīng)裁判解除后，法院應(yīng)當(dāng)終止對(duì)預(yù)查封房屋的執(zhí)行。
三、預(yù)告抵押登記與預(yù)查封競(jìng)存問題的處理
預(yù)告抵押登記與預(yù)查封競(jìng)存的情形下，核心的問題仍然是預(yù)告抵押登記能否排除預(yù)查封，預(yù)告抵押登記的權(quán)利人能否主張優(yōu)先受償權(quán)以及在什么條件下可以主張優(yōu)先受償權(quán)。
如前所述，司法實(shí)踐中，法院裁判普遍認(rèn)為，預(yù)告抵押登記有別于抵押權(quán)設(shè)立登記，只有預(yù)告抵押登記轉(zhuǎn)為正式抵押登記（抵押權(quán)設(shè)立登記）后，預(yù)告抵押登記的權(quán)利人才有權(quán)主張優(yōu)先受償權(quán)。僅辦理預(yù)告抵押登記的權(quán)利人不享有優(yōu)先受償權(quán)，其享有的是當(dāng)?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿對(duì)涉案房屋辦理抵押權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)，并可排他性地對(duì)抗他人針對(duì)涉案房屋的處分。在（2015）民申字第766號(hào)案件中，最高人民法院甚至認(rèn)為預(yù)告抵押登記中的抵押人不履行配合辦理抵押權(quán)設(shè)立登記的，抵押權(quán)人只能主張違約責(zé)任。與此不同的是，“唐一與葉輝等民間借貸糾紛執(zhí)行案”（江蘇省無(wú)錫市中級(jí)人民法院（2013）錫執(zhí)他字第0001號(hào)）則認(rèn)為“法院預(yù)查封的基礎(chǔ)是房產(chǎn)的預(yù)告登記，預(yù)查封之時(shí)，法院已經(jīng)可以預(yù)見到今后房產(chǎn)將會(huì)產(chǎn)生抵押權(quán)。產(chǎn)監(jiān)處將抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為正式抵押登記的行為并未設(shè)定新的權(quán)利或權(quán)利負(fù)擔(dān)，不屬于擅自處分法院查封財(cái)產(chǎn)的行為。崇安區(qū)人民法院第一種意見不符合預(yù)告登記制度和預(yù)查封制度的本意，不僅不利于商品房預(yù)售制度的發(fā)展，也不利于法院今后預(yù)查封工作的開展?！睋Q言之，該案中無(wú)錫市中級(jí)人民法院傾向于認(rèn)為，抵押預(yù)告登記后，法院對(duì)該預(yù)購(gòu)商品房采取了預(yù)查封措施，在房產(chǎn)具備正式登記條件時(shí)，應(yīng)通過(guò)一定的制度安排，使在先的抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)換為正式抵押登記，從而在法院查封、處置后得以優(yōu)先受償。
從解釋論角度，我們分析認(rèn)為，預(yù)告抵押登記的效力應(yīng)當(dāng)結(jié)合《物權(quán)法》第20條及相關(guān)法律規(guī)定加以分析。首先，預(yù)告抵押登記依法不具有排除預(yù)查封的效力，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第40條、《北京市法院執(zhí)行工作規(guī)范》（2013年修訂）第245條之規(guī)定，人民法院對(duì)于被執(zhí)行人所有的其他人享有擔(dān)保物權(quán)的財(cái)產(chǎn)尚且可以查封、扣押、凍結(jié)和拍賣、變賣，舉重以明輕，人民法院對(duì)于辦理了預(yù)告抵押登記的財(cái)產(chǎn)當(dāng)然有權(quán)查封、扣押、凍結(jié)和拍賣、變賣。其次，依據(jù)“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效”，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效，預(yù)告抵押登記權(quán)利人自然無(wú)權(quán)主張預(yù)告登記的效力，遑論主張優(yōu)先受償權(quán)。再次，預(yù)查封期間，房屋具備正式登記條件且抵押人同意配合辦理抵押權(quán)設(shè)立登記的，應(yīng)不適用“預(yù)查封期間不得辦理抵押權(quán)屬變更登記手續(xù)”的規(guī)定，預(yù)告抵押登記的權(quán)利人在辦理抵押權(quán)設(shè)立登記后有權(quán)主張并行使優(yōu)先受償權(quán)；預(yù)查封期間，房屋具備正式登記條件但抵押人不同意配合辦理抵押權(quán)設(shè)立登記的，除非預(yù)告抵押登記的權(quán)利人依法取得由抵押人繼續(xù)履行辦理抵押權(quán)設(shè)立登記的生效執(zhí)行依據(jù)并已轉(zhuǎn)為抵押權(quán)設(shè)立登記的，考慮到物權(quán)法定及預(yù)告登記的效力，我們分析認(rèn)為，直接認(rèn)定預(yù)告抵押登記的權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)突破了預(yù)告登記的效力范圍，缺乏法律依據(jù)。最后，即便債務(wù)履行期限屆滿，房屋仍不具備正式登記條件且預(yù)告抵押登記權(quán)利人沒有過(guò)錯(cuò)時(shí)，考慮到物權(quán)法定及預(yù)告登記的效力，我們分析認(rèn)為，直接認(rèn)定預(yù)告抵押登記的權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)突破了預(yù)告登記的效力范圍，缺乏法律依據(jù)。
從法律適用角度，預(yù)告抵押登記與預(yù)查封競(jìng)存問題的處理首先有賴于法律解釋，但透過(guò)實(shí)務(wù)案例我們隱約可以發(fā)現(xiàn)“向一般條款逃逸”的影子。
實(shí)習(xí)編輯/雷彬
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