姜強︱預告登記制度（四）：預查封與預告登記︱商品房合同預告登記的證明力
JunnyLaw
本公號刊載文章僅代表作者個人觀點，與作者所在單位及本公號立場無關。編者按：預告登記作為物權法新設立的一項制度，在實務中產生糾紛具有何種特點？司法實務是如何解決的？這些解決方案具有何種規(guī)律？對此，本文作者通過總結2015年高級法院和最高法院的裁判，從八個方面對此作出研究。經作者特別授權公眾號(JunnyLaw)和公眾號海壇特哥(haitanlegal)聯(lián)合首發(fā)，文章分六部分，將連續(xù)刊載。本文以全文關鍵詞“預告登記”搜索，共檢索出最高法院上網(wǎng)案例5宗，其中二審1宗，再審審查4宗。高級法院2015年上網(wǎng)案例53個（檢索日期2016年1月7日）。其中，排除無效案例25宗，共獲得有效裁判33宗，其中二審18宗，申請再審1宗，再審1宗，執(zhí)行案件2宗。所謂“無效案例”是指，案涉爭議與預告登記無關或者案涉爭議雖與預告登記有關但預告登記對于裁判結果并無影響。
以下以各個案例所涉及的問題為基本線索，對預告登記在實務中的問題分門別類，作出探討。需要說明的是，如果裁判要旨較為清晰，則直接歸納裁判要旨，如果案情稍顯復雜，本文則盡量用較短篇幅交代案情，在若干案例中則簡化案件事實，借以說明裁判要旨的來龍去脈。在必要場合，同時介紹原審裁判要旨，但有若干案例原審判決難以查詢，即略去。作為執(zhí)行措施的預查封制度，旨在對尚未辦理物權登記的不動產進行查封并借以保障申請執(zhí)行人未來判決的履行。預查封與預告登記在不少場合會發(fā)生交叉，那么，如何協(xié)調兩種制度的效力，值得探討。（一）合同解除后預告登記與預查封的效力問題
案例1：江蘇高院（2015）蘇執(zhí)復字第8號執(zhí)行異議復議案
案情簡介：戴某與甲公司房屋買賣合同糾紛一案（前訴），人民法院判決解除戴某與甲公司之間關于2號房屋的部分（已辦理預告登記）。該案二審期間，乙公司與戴某因借貸糾紛發(fā)生糾紛成訴（后訴），乙公司預查封了上述2號房屋。前訴判決生效后，甲公司以生效判決已解除2號房屋的買賣合同為由提出執(zhí)行異議，請求解除查封。一審法院裁判要旨：乙公司雖然預查封在前訴二審期間，但前訴生效判決已解除了2號房屋買賣合同，合同解除，所有權復歸甲公司，后訴繼續(xù)查封該房屋顯有不當，應予解除。二審法院裁判要旨：甲公司要求解除房屋買賣合同在先，本案預查封保全措施在后，本案不存在甲公司以解除合同規(guī)避執(zhí)行的情形。合同解除后，繼續(xù)查封的基礎條件不存在，根據(jù)《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第十八條第二款之規(guī)定，應解除查封措施。駁回乙公司的復議申請。案例2：江蘇高院（2015）蘇商終字第00079號徐某與甲公司簽訂商品房買賣合同并通過辦理銀行抵押借款支付全部房款，甲公司為擔保人，雙方辦理了商品房合同備案登記。甲公司完成初始登記后，與徐某未辦理過戶登記。后徐某遲延履行還款義務，甲公司替徐某償還部分借款，并起訴請求解除合同并獲得勝訴判決。徐某因與案外人借貸糾紛成訴，案涉房屋被預查封并進入執(zhí)行階段。甲公司提出執(zhí)行異議被駁回，又提起本案執(zhí)行異議之訴。二審判決要旨：根據(jù)《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第15條第3項，人民法院有權對被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續(xù)的房屋進行預查封，待房屋權屬登記后自動轉為查封登記。執(zhí)行法院預查封案涉商品房的行為并無不當。徐某因尚未取得涉案房產所有權，僅享有合同債權，執(zhí)行法院在查封裁定中明確甲公司禁止轉移、抵押查封財產，所涉退房，則協(xié)助扣留退房款。該裁定未禁止商品房買賣合同的關系的變更。甲公司解除合同后的退房款仍可作為執(zhí)行標的，故應停止對案涉房屋的執(zhí)行。案例3：江蘇高院（2015）蘇民終字第00306號江某與甲公司簽訂商品房買賣合同并辦理預售備案登記，后因江某未依約償還銀行貸款甲公司替代履行后請求解除合同并通過調解解除合同。在調解之前，江某債權人黃某起訴江某償還借款并獲得勝訴判決，執(zhí)行過程中預查封了上述房產。甲公司提出執(zhí)行異議被駁回后提起執(zhí)行異議之訴，請求確認其為房屋所有權人并停止執(zhí)行。二審判決要旨：本案中因登記權利人為甲公司，故房屋所有權人仍為甲公司。根據(jù)《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條第三項的規(guī)定，被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續(xù)或者商品房預告登記的房屋，雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封。故原審法院對涉案房屋進行預查封符合法律規(guī)定。但甲公司與江某之間的商品房買賣合同已被解除，原審法院繼續(xù)對涉案房屋采取預查封措施，缺乏事實和法律依據(jù)。但民事調解書中江某的債權應當轉化為執(zhí)行的標的。上述案例有兩個問題可資討論，一是前訴中房屋買賣合同被解除，對該房屋買賣合同預告登記產生的影響是什么？二是合同解除對之前預查封的影響是什么？關于合同解除對預告登記的影響，物權法第20條第2款規(guī)定，預告登記后，債權消滅的，預告登記失效。這里的債權消滅，應當包括合同解除導致的債權消滅。準確地講，合同解除并未導致債權完全消滅，而是導致原來的變動物權的債權轉化為占有返還、不當?shù)美颠€或者賠償損失等債權（合同法第97條）。但是，由于預告登記所保全的是以物權變動為目的的請求權，因此在合同解除后，這一請求權已歸于消滅或者轉化為非以物權變動為目的的請求權（占有返還、不當?shù)壤?、賠償損失等），基于預告登記的從屬性原則及其功能，預告登記亦應歸于消滅。在合同解除之前，人民法院對于買受人已經預告登記的房屋可以依申請人的申請進行預查封（《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第15條）。由于預查封的標的是被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預告登記的房屋，因此在未來執(zhí)行的方向上就存在兩種可能：一種是買賣合同履行完畢，房屋過戶登記至被執(zhí)行人名下，則該房屋屬于被執(zhí)行人財產，屬于可執(zhí)行財產；另一種則是合同因無效、被撤銷、被解除等原因而消滅，于此情形，則買受人確定地不能獲得房屋所有權，則該財產確定地屬于出賣人財產，因此，即不屬于可執(zhí)行財產。換言之，合同解除后，出賣人即享有了足以阻止執(zhí)行的權利。當然，申請執(zhí)行人可以申請執(zhí)行買受人因支付價款而形成的對出賣人的債權（《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第19條以及類推適用第18條第2款）。1、預告登記不具有阻止預查封的效力。
2、合同解除，將導致預告登記消滅，物權回歸至出賣人，預查封的基礎不存在，應予解除。
預告登記在現(xiàn)實中的載體為預告登記證明，在證據(jù)法上，屬于公文書證，具有一定的證明作用，該證明作用主要依據(jù)其與待證事實之間的關系加以判斷。
案例1：江蘇高院：（2014）蘇民終字第00422號簡要案情：查某與甲公司簽訂商品房買賣合同后辦理了預告登記，查某交付了房款。因甲公司未依約交房，查某起訴請求繼續(xù)履行合同。甲公司主張商品房買賣合同實為民間借貸。二審裁判要旨：雙方當事人進行了商品房預告登記，使得商品房買賣合同具有一定的公示公信力。綜合其他證據(jù)，認定雙方系商品房買賣合同，應繼續(xù)履行。簡要案情：楊某婚前購買了案涉房屋，與田某結婚后雙方共同對該房屋辦理了預告登記。雙方離婚訴訟中，田某主張預告登記表明雙方為該房屋的共同權利人，該房屋應認定為共同財產。
山西高院裁判要旨：預告登記不影響該房屋為楊某婚前購買的事實，該房屋為婚前財產。在上述兩個案例中，商品房買賣合同的預告登記被法院或者當事人用作證明一定事實的證據(jù)。在案例1中，法院以該商品房買賣合同作出預告登記為由，認定雙方的關系系商品房買賣合同關系。在案例2中，一方當事人以雙方辦理預告登記為由主張該房屋為共同財產，但未被法院采納。從證明力上看，將預告登記作為公文書證，符合民事訴訟法司法解釋第114條的規(guī)定，即國家機關或者其他依法具有社會管理職能的組織在其職權范圍內制作的文書。預告登記在載體上的表現(xiàn)形式為預告登記證明及登記簿上的記載（《房屋登記辦法》第25條第3款、《土地登記辦法》第62條第2款）。在證明力上，顯然高于其他書證。當然，這仍應根據(jù)所要證明的事實加以判斷，在案例1中，預告登記即為證明雙方當事人為買賣合同關系的有力證據(jù)；在案例2中，預告登記則與是否婚前財產的事實并不相關。
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