文/宋浩嘉 德恒上海律師事務(wù)所
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房產(chǎn)代持作為一種隱名代理行為，是指不滿足購房政策或企圖適用更有利購房政策的實(shí)際出資人，由其實(shí)際出資而委托名義產(chǎn)權(quán)人為其購買房產(chǎn)并將該房產(chǎn)登記至名義產(chǎn)權(quán)人名下的法律行為。截至目前，房產(chǎn)代持并不新鮮罕見，早些年為應(yīng)對(duì)政府出臺(tái)的限制境外個(gè)人在華購房、單位福利分房政策、經(jīng)濟(jì)適用房政策，已出現(xiàn)了這種假借他人名義而由本人實(shí)際出資購房的現(xiàn)象。2016年3月25日，上海市人民政府辦公廳發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場(chǎng)體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》從嚴(yán)收緊了住房限購政策，再次引發(fā)了購房者對(duì)“房產(chǎn)代持”的探討和關(guān)注。
一、實(shí)際出資人可能面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)
1、名義產(chǎn)權(quán)人拒絕實(shí)際交付房屋
鑒于各類購房政策的限制，為將名義產(chǎn)權(quán)人在房地產(chǎn)登記簿上作為權(quán)利人，購房時(shí)亦需以名義產(chǎn)權(quán)人的名義與開發(fā)商或售房者簽訂《房屋買賣合同》，在開發(fā)商取得相關(guān)部門出具的交房驗(yàn)收合格證后，將以書面形式通知名義產(chǎn)權(quán)人在限定時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收和交接，此時(shí)若無任何委托協(xié)議，實(shí)際出資人將無法向開發(fā)商或售房者主張實(shí)際交付，而倘若由名義產(chǎn)權(quán)人實(shí)際履行房屋驗(yàn)收交接手續(xù)并簽訂房屋交接書后，如其拒絕將該房屋實(shí)際交付給出資人，除向法院提起訴訟外，實(shí)際出資人將很難企用其他救濟(jì)途徑。
2、名義產(chǎn)權(quán)人將房屋出售或租賃給第三方
名義產(chǎn)權(quán)人可能憑借房地產(chǎn)登記簿將該房屋出售、租賃給其他第三方，并迅速將房產(chǎn)過戶至第三方名下或辦理租賃備案手續(xù)。根據(jù)物權(quán)公示原則和物權(quán)無因性理論，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。即使實(shí)際出資人提起確權(quán)之訴，受讓人可主張由于名義產(chǎn)權(quán)人為房地產(chǎn)登記簿上的產(chǎn)權(quán)人，其在受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的，且支付了合理的轉(zhuǎn)讓價(jià)格，符合《物權(quán)法》第一百零六條善意取得制度的構(gòu)成要件?；诤贤南鄬?duì)性，實(shí)際出資人將無法依據(jù)其與名義產(chǎn)權(quán)人之間的委托合同對(duì)抗善意第三人。鑒此，法院為維護(hù)善意第三人的權(quán)益，在相關(guān)證據(jù)完備的情況下，有很高機(jī)率會(huì)判決該房產(chǎn)屬于第三人所有，實(shí)際出資人將無法主張將該房產(chǎn)過戶至其名下或請(qǐng)求判令名義產(chǎn)權(quán)人向其實(shí)際交付房屋。
3、名義產(chǎn)權(quán)人的債權(quán)人申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行該房產(chǎn)
根據(jù)物權(quán)公示原則，由于房產(chǎn)登記在名義產(chǎn)權(quán)人名下，其他任何第三方將視該房產(chǎn)的所有權(quán)屬于名義產(chǎn)權(quán)人。如名義產(chǎn)權(quán)人憑借該房產(chǎn)為其其他債務(wù)提供抵押擔(dān)保，若其未完全履行到期債務(wù)，債權(quán)人將可能向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行該房產(chǎn)，房產(chǎn)將面臨被法院拍賣的風(fēng)險(xiǎn)，屆時(shí)實(shí)際出資人將對(duì)該房產(chǎn)失去控制，亦很難成功向法院提出執(zhí)行異議而阻止執(zhí)行程序。
二、規(guī)避代持風(fēng)險(xiǎn)的防范措施
1、實(shí)際出資人應(yīng)與名義產(chǎn)權(quán)人訂立委托購房合同
在司法實(shí)踐中，如實(shí)際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之前未簽訂內(nèi)容明確的委托協(xié)議，出資人很難向法院成功舉證其與名義產(chǎn)權(quán)人之間的委托關(guān)系，從而其享有房屋所有權(quán)的主張將不能得到法院支持。即使實(shí)際出資人完整保留向名義產(chǎn)權(quán)人或房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)賬的打款憑證，名義產(chǎn)權(quán)人可能抗辯該筆款項(xiàng)為其向?qū)嶋H出資人的借款，因此雙方之間為民間借貸糾紛，名義產(chǎn)權(quán)人可能僅須償還該筆借款及中國人民銀行同期貸款利息即可。然而，考慮到近年來房?jī)r(jià)持續(xù)飆高，該款項(xiàng)及利息將與該房產(chǎn)市價(jià)存在巨大差額，將難以彌補(bǔ)出資人的實(shí)際損失，因此提前簽訂委托購房合同將雙方法律關(guān)系固定下來尤為重要。
（1）委托購房合同的領(lǐng)旨要點(diǎn)
委托合同應(yīng)明確以下幾點(diǎn)內(nèi)容：
a.出資人委托名義產(chǎn)權(quán)人購買位于XX地址的房屋；
b.該房產(chǎn)僅登記在名義產(chǎn)權(quán)人名下，產(chǎn)權(quán)屬于實(shí)際出資人，名義產(chǎn)權(quán)人不得擅自處分該房產(chǎn)。
c.約定嚴(yán)苛的違約責(zé)任，以提高違約成本。
2、實(shí)際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人簽訂反委托合同
鑒于上述《委托購房合同》為出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間的內(nèi)部協(xié)議，為規(guī)避相關(guān)政策，無法向房產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司、其他售房者或房地產(chǎn)交易中心出示。為防止開發(fā)商或其他售房者將房屋交付給名義產(chǎn)權(quán)人，而后其拒絕向出資人實(shí)際交付房屋的事件發(fā)生，筆者建議出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間簽訂第二份委托合同，其中約定名義產(chǎn)權(quán)人委托實(shí)際出資人辦理交房和驗(yàn)收手續(xù)。為確認(rèn)該份委托合同的效力，開發(fā)商或其他售房者通?？赡芤鬄樵摲菸泻贤k理公證手續(xù)，取得公證后，實(shí)際出資人可直接與開發(fā)商或售房者辦理驗(yàn)收和收房手續(xù)，以期實(shí)際占有和使用房屋。
3、將房產(chǎn)抵押給實(shí)際權(quán)利人
為防止名義產(chǎn)權(quán)人擅自將房產(chǎn)出租、轉(zhuǎn)讓或抵押給其他第三方用于擔(dān)保其債權(quán)，筆者建議出資人可與名義產(chǎn)權(quán)人之間簽訂一份《借款合同》，并以該房產(chǎn)為該筆借款作抵押擔(dān)保，由出資人作為第一抵押權(quán)人辦理房產(chǎn)抵押登記，并將房地產(chǎn)權(quán)證交由出資人保管。另外，建議雙方可協(xié)商，適當(dāng)調(diào)高借款金額以期能夠全部覆蓋房產(chǎn)市價(jià)，并留有一定的漲幅空間，以防止該房產(chǎn)價(jià)格上漲后存有剩余價(jià)值，名義產(chǎn)權(quán)人可能將該房產(chǎn)其余部分價(jià)值再行抵押。辦理完成房產(chǎn)抵押登記后，最好能將房產(chǎn)證原件交由出資者保管，即使名義產(chǎn)權(quán)人擬擅自轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃該房產(chǎn)，也會(huì)對(duì)其產(chǎn)生一定阻礙。
4、及時(shí)提起確權(quán)之訴
即使目前法律無明文禁止房屋代持行為，將巨額價(jià)值的房產(chǎn)登記至他人名下也具有極大的風(fēng)險(xiǎn)。如實(shí)際出資人在前期未采取上述風(fēng)險(xiǎn)防范措施，而使得名義產(chǎn)權(quán)人有機(jī)會(huì)將房產(chǎn)擅自處分的，建議出資人立即向法院提起返還原物之訴，同時(shí)請(qǐng)求查封保全該房產(chǎn)。如該房產(chǎn)尚未登記至其他第三方名下，出資人可訴請(qǐng)法院判令系爭(zhēng)房產(chǎn)的所有權(quán)應(yīng)屬于實(shí)際出資人；如該房產(chǎn)已登記至善意第三方名下，鑒于原物已無法返還，出資人可訴請(qǐng)法院判令名義產(chǎn)權(quán)人返還售房款。
三、房產(chǎn)權(quán)屬裁判規(guī)則
規(guī)則1：違反各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市頒布的地方性法規(guī)、行政規(guī)章，不得作為認(rèn)定房產(chǎn)代持協(xié)議或委托合同的依據(jù)。
有別于《公司法司法解釋三》已明確確認(rèn)了名義股東與實(shí)際出資人之間的股權(quán)代持協(xié)議的合法性，我國相關(guān)法律規(guī)定目前暫未對(duì)為規(guī)避政策產(chǎn)生的委托購房合同的法律效力作出明確規(guī)定。因此，判斷委托購房合同是否合法有效應(yīng)根據(jù)《合同法》第五十二條。業(yè)內(nèi)有人士認(rèn)為，規(guī)避政府相關(guān)購房政策構(gòu)成“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，由此房產(chǎn)代持應(yīng)為無效法律行為。
然而，根據(jù)《合同法司法解釋一》第四條，合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。鑒于各地市政府頒布實(shí)施的房屋限購政策均為地方政府規(guī)章，人民法院不能以違反地方性行政規(guī)章作為確認(rèn)合同無效的依據(jù)。法無禁止即可為，在法律沒有明文規(guī)定禁止的情況下，簽訂上述委托購房合同應(yīng)為合法有效的法律行為，即使不能對(duì)抗善意第三人，合同雙方也應(yīng)受其約束。目前，如《委托合同》中含有房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)際由出資人享有的表述，公證處可能以與我國物權(quán)公示制度相違背為由拒絕為此類委托合同出具公證書，但是有無公證將并不影響法院對(duì)委托合同效力的認(rèn)定。因此，只要合同簽訂的主體均具備完全民事行為能力，合同的簽訂是當(dāng)事人之間真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容沒有違反國家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同依法有效。
規(guī)則索引：廣東省高級(jí)人民法院再審民事裁定書（2014）粵高法民一申字第254號(hào)莫濤與何華兵、萬玲、廣東中原地產(chǎn)代理有限公司之間房屋買賣合同糾紛；北京市高級(jí)人民法院再審民事裁定書（2014）高民申字第3641號(hào)王晨與胥愛玲之間房屋買賣合同糾紛；浙江省寧波市中級(jí)人民法院（2014）浙甬民一終字第782號(hào)王德興、陳菊林與王維亞、周德培之間返還原物糾紛
規(guī)則2：證據(jù)充分且出資人及時(shí)提起確權(quán)之訴的情況下，法律應(yīng)保護(hù)事實(shí)物權(quán)人的真實(shí)權(quán)利。
首先，房產(chǎn)代持糾紛中，當(dāng)事人最關(guān)心的莫過于系爭(zhēng)房產(chǎn)的權(quán)屬。若證據(jù)足夠證明實(shí)際出資人享有房產(chǎn)所有權(quán)，且出資人在得知名義產(chǎn)權(quán)人有侵害自己所有權(quán)的行為時(shí)，及時(shí)向法院提起確權(quán)之訴，法院將有很大機(jī)率判決房產(chǎn)應(yīng)歸屬于實(shí)際出資人所有。如蘭州市中級(jí)人民法院在（2015）蘭民一終字第428號(hào)判決書中寫道，事實(shí)物權(quán)人依約以名義產(chǎn)權(quán)人的名義購買該套住房，并實(shí)際支付了房款，是房屋的實(shí)際所有人，法律應(yīng)注重客觀事實(shí)，雖然事實(shí)物權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的支配缺少登記的公示方式，但只要有充分的證據(jù)證明事實(shí)物權(quán)人有合法的依據(jù)足以確定該房屋的最終歸屬，就應(yīng)當(dāng)保護(hù)事實(shí)物權(quán)人的真實(shí)權(quán)利。
其次，為推翻物權(quán)公示的效力，出資人應(yīng)嚴(yán)格準(zhǔn)備完整充足的證據(jù)材料。根據(jù)《物權(quán)法司法解釋》第二條，當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。然而，對(duì)于事先缺乏明確的書面委托協(xié)議，法院將難以認(rèn)定房產(chǎn)應(yīng)屬于出資人所有。如湖北省武漢市武昌區(qū)人民法院在（2013）鄂武昌民再重字第00005號(hào)判決書中寫道，原被告的往來書信語言不足以明確表述系爭(zhēng)房產(chǎn)為原告委托被告購買，被告在給原告的書信中寫道：“我們購的房子是29棟402……等您到武漢來時(shí)就能入住?！狈ㄔ赫J(rèn)為書信中并無受托購房的內(nèi)容，如果是被告受托為原告購買房屋，根據(jù)語文常識(shí)被告在描述購房情況時(shí)一般應(yīng)表述為“我為你購的房子”而非“我們（指被告與其妻子）購買的房子”，“我們購的房子”從語句上分析已將原告排除在購房主體之外。相似的，上海市第一中級(jí)人民法院在（2015）滬一中民一（民）終字第704號(hào)案件中，認(rèn)為基于我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記制規(guī)定，若要實(shí)際發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的后果必須以依法履行了相應(yīng)的物權(quán)變更登記為要件，本案在案證據(jù)均不足以達(dá)到推翻物權(quán)憑證的證明效力。
第三，如名義產(chǎn)權(quán)人擅自處分該房產(chǎn)，出資人應(yīng)自知情之日起盡快向法院提起確權(quán)之訴。廣西壯族自治區(qū)北海市中級(jí)人民法院在（2014）北民一終字第4號(hào)案件中，認(rèn)為原告自5年前得知系爭(zhēng)房產(chǎn)過戶給第三方，但一直未采取主張案涉房屋所有權(quán)的措施，亦未對(duì)該房屋的權(quán)屬登記問題亦未提出過異議，因此原告以被告未經(jīng)其同意擅自處分房產(chǎn)的主張，法院不予采信。
規(guī)則索引：甘肅省蘭州市中級(jí)人民法院（2015）蘭民一終字第428號(hào)姬某某與姬振某之間返還原物糾紛；湖北省武漢市武昌區(qū)人民法院（2013）鄂武昌民再重字第00005號(hào)江波、呂靜楠與杜運(yùn)淮、秦文芝之間返還原物糾紛；上海市第一中級(jí)人民法院（2015）滬一中民一（民）終字第704號(hào)郭忠仁與柯靜達(dá)、長(zhǎng)榮超音波股份有限公司之間委托合同糾紛；廣西壯族自治區(qū)北海市中級(jí)人民法院（2014）北民一終字第4號(hào)陳環(huán)球、鐘喜玲與鐘喜文、鐘喜瓊、鐘群之間返還原物糾紛。
綜上所述，即使法院在證據(jù)完備的情況下，存有一定機(jī)率將房產(chǎn)判歸為出資人所有，然而出資人仍需承擔(dān)極大的訴訟風(fēng)險(xiǎn)，如名義產(chǎn)權(quán)人已將房屋過戶至善意第三人名下，出資人僅有權(quán)主張售房款，而基本再無追回房產(chǎn)所有權(quán)的可能。因此，筆者在此提醒，為規(guī)避購房政策，須謹(jǐn)慎選擇房屋代持方式。
實(shí)習(xí)編輯/王林
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