第一階段，土地改革初期。根據(jù)我國1950年的《土地改革法》的相關(guān)規(guī)定，國家將依法沒收或征收得來的土地分給無地或少地的農(nóng)民，建立了農(nóng)民私人所有的土地制度。作為土地改革的成果，大部分地區(qū)的農(nóng)民領(lǐng)取政府頒布的《中華人民共和國房屋土地所有權(quán)證書》。農(nóng)民對(duì)宅基地享有所有權(quán)。
第二階段，社會(huì)主義改造時(shí)期。集體土地的所有權(quán)主體沒有變更，依然是農(nóng)民私有，但是土地從由個(gè)體農(nóng)民經(jīng)營轉(zhuǎn)變?yōu)橛杉w統(tǒng)一經(jīng)營。在這一時(shí)期，農(nóng)民的宅基地仍然由農(nóng)民保有絕對(duì)的所有權(quán)，對(duì)其自由處分沒有禁止性規(guī)定。
第三階段，農(nóng)業(yè)合作社時(shí)期。伴隨農(nóng)業(yè)合作社的成立，確立了農(nóng)村土地集體所有制。農(nóng)民私有、集體統(tǒng)一經(jīng)營使用的土地制度轉(zhuǎn)變?yōu)榧w所有、統(tǒng)一經(jīng)營使用的土地制度。宅基地所有權(quán)也收歸集體所有，農(nóng)民對(duì)宅基地只享有使用權(quán)。
第四階段，1979年實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制的土地制度至今。根據(jù)我國《土地管理法》第八條、第九條等規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。使用土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。進(jìn)一步明確農(nóng)村宅基地所有權(quán)歸農(nóng)村集體所有，農(nóng)民僅有使用權(quán)，且對(duì)集體土地使用權(quán)用途作出限定——集體土地使用權(quán)不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的同時(shí)，僅允許宅基地使用權(quán)人對(duì)地上建筑物進(jìn)行出租、出賣的處分，允許農(nóng)民對(duì)宅基地使用權(quán)進(jìn)行適度流轉(zhuǎn)。
因此，現(xiàn)階段農(nóng)民對(duì)宅基地僅享有使用權(quán)，不是所有權(quán)。
二、農(nóng)村宅基地使用權(quán)初始取得的主體資格。我國《物權(quán)法》并沒有規(guī)定哪些人可以作為宅基地使用權(quán)的主體，但規(guī)定了宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用我國《土地管理法》等法律和國家有關(guān)規(guī)定。我國《土地管理法》就宅基地使用權(quán)的初始取得方面明確規(guī)定，初始取得宅基地使用權(quán)的行為主體只能是“農(nóng)村村民”，而且《廣東省實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》等眾多地方性法規(guī)，都規(guī)定僅有農(nóng)民且是本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民才可申請(qǐng)宅基地。因?yàn)檗r(nóng)村的宅基地與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的權(quán)利和利益是聯(lián)系在一起的，也就是說，農(nóng)民能申請(qǐng)宅基地很大程度上是因?yàn)檗r(nóng)民是農(nóng)村集體、經(jīng)濟(jì)組織的成員，農(nóng)村集體成員都有權(quán)以農(nóng)戶的名義申請(qǐng)宅基地，土地的有限性決定了集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員一般不能申請(qǐng)宅基地。所以，宅基地通常是與成員權(quán)聯(lián)系在一起的。農(nóng)村的宅基地具有一定的福利性質(zhì)，這種福利主要表現(xiàn)在農(nóng)民能夠無償或廉價(jià)取得宅基地，獲取基本的生活條件，這也是農(nóng)村居民與城市居民相比享有的最低限度的福利。因?yàn)樘峁┝苏?，農(nóng)村居民享有了基本的居住條件，從而維護(hù)了農(nóng)村的穩(wěn)定。由于宅基地具有福利的性質(zhì)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員獲得宅基地大多是無償?shù)幕蛘咧灰Ц遁^少的地款就可以獲得，而不可能按市價(jià)購買。因此，宅基地使用權(quán)初始取得主體是“農(nóng)村村民”，應(yīng)無疑問。
三、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的初始取得。明確了農(nóng)村宅基地使用權(quán)的初始取得主體資格是“農(nóng)村村民”，那么怎樣才能取得呢?《物權(quán)法》、《土地管理法》等相關(guān)法律并沒有明確規(guī)定。一些地方性法規(guī)，如《河南省農(nóng)村宅基地用地管理辦法》第八條規(guī)定，具備下列條件之一的，可以申請(qǐng)宅基用地：(一)農(nóng)村居民戶無宅基地的;(二)農(nóng)村居民戶除身邊留一子女外，其他成年子女確需另立門戶而已有的宅基地低于分戶標(biāo)準(zhǔn)的;(三)集體經(jīng)濟(jì)組織招聘的技術(shù)人員要求在當(dāng)?shù)芈鋺舻?(四)回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職的干部、職工、復(fù)退軍人和回鄉(xiāng)定居的華僑、僑眷、港澳臺(tái)同胞，需要建房而又無宅基地的;(五)原宅基地影響規(guī)劃，需要收回而又無宅基地的。第九條規(guī)定，有下列情況之一的，不得安排宅基地用地：(一)出賣、出租或以其它形式非法轉(zhuǎn)讓房屋的;(二)違反計(jì)劃生育規(guī)定超生的;(三)一戶一子(女)有一處宅基地的;(四)戶口已遷出不在當(dāng)?shù)鼐幼〉?(五)年齡未滿十八周歲的;(六)其它按規(guī)定不應(yīng)安排宅基地用地的。由此不難看出，農(nóng)村村民初始取得宅基地使用權(quán)，必須符合一定的條件和標(biāo)準(zhǔn)，如必須是戶籍在冊(cè)的村民或回鄉(xiāng)落戶的相關(guān)人員，一戶只能申請(qǐng)一處宅基地且面積不得超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)并符合土地利用規(guī)劃，家庭成員須符合規(guī)定條件等。符合條件的農(nóng)戶向所在村委會(huì)提出申請(qǐng)，經(jīng)村民會(huì)議討論通過，村委會(huì)復(fù)核審批同意后，上報(bào)土地管理部門審查后，核發(fā)宅基地使用許可證明文件，農(nóng)戶按照宅基地使用許可文件進(jìn)行施工建設(shè)，房屋竣工驗(yàn)收后，向土地管理部門申請(qǐng)土地登記，由土地管理部門核發(fā)土地證，以明確權(quán)屬。
從上述分析不難看出，宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村村民為建造自有房屋對(duì)集體土地所享有的占有、使用的權(quán)利，是特定主體對(duì)于集體土地的一種特殊的用益物權(quán)。其特殊性在于：一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的初始取得與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的權(quán)利和利益是聯(lián)系在一起的，非本集體成員不可能取得;二、宅基地使用權(quán)是特定主體對(duì)于集體土地的用益物權(quán)，權(quán)利人可以對(duì)宅基地長期享有占有、使用，但流轉(zhuǎn)受到一定的限制;三、集體經(jīng)濟(jì)組織的成員只能以戶為單位申請(qǐng)一處宅基地，符合條件的村民獲得宅基地后，不得再另行申請(qǐng)宅基地。
土地使用權(quán)在我國具有特定的含義，它主要是指國有土地使用權(quán)，除了劃撥的土地以外，土地使用權(quán)的取得必須通過出讓、轉(zhuǎn)讓、出租的方式進(jìn)行，在本質(zhì)上是一種等價(jià)交換的交易方式;而農(nóng)村宅基地使用權(quán)，不僅具有物權(quán)的屬性，而且在一定程度上，與集體經(jīng)濟(jì)組織的成員資格和福利是聯(lián)系在一起，其取得是無償或廉價(jià)的，且不能作為交易對(duì)象自由轉(zhuǎn)讓;其次，國有土地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)在管理機(jī)構(gòu)、管理方式以及基本規(guī)則等方面也是不同的，如一戶農(nóng)戶只能申請(qǐng)一處宅基地的使用權(quán)，而土地使用權(quán)則沒有這樣的限制;如宅基地使用權(quán)的分配由集體經(jīng)濟(jì)組織決定，而國有土地使用權(quán)由有權(quán)人民政府代表國家決定等。宅基地使用權(quán)主要發(fā)生在農(nóng)村，它是廣大農(nóng)民的基本生活資料，應(yīng)當(dāng)將其作為一種特定的用益物權(quán)形式在物權(quán)法律中規(guī)定，和土地使用權(quán)區(qū)別開來。我國《物權(quán)法》也正是這樣規(guī)定的。因此，不能以土地使用權(quán)替代宅基地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)本質(zhì)上是一種特殊的用益物權(quán)。
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