房屋外墻漏水 業(yè)主維權(quán)手記
近年來(lái)隨著商業(yè)社區(qū)的發(fā)展，物業(yè)服務(wù)這種新型服務(wù)業(yè)也逐漸融入到我們的生活之中，而且也發(fā)揮越來(lái)越大的作用，業(yè)主們對(duì)社區(qū)物業(yè)的服務(wù)要求越來(lái)越高，物業(yè)自身的專(zhuān)業(yè)服務(wù)也在逐步提高，物業(yè)費(fèi)也一直在漲，從原先一開(kāi)始0.5元/平方米到現(xiàn)在的5元/平方米，甚至更高。物業(yè)費(fèi)是一個(gè)方面，社區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、設(shè)備維修、房屋維修、社區(qū)安全等等問(wèn)題已經(jīng)使現(xiàn)在業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間的糾紛越來(lái)越嚴(yán)重。
本次是業(yè)主外墻滲水無(wú)人修理的問(wèn)題，作為安徽電視臺(tái)法治時(shí)空的嘉賓律師，跟隨安徽電視臺(tái)的記者參與了整個(gè)維權(quán)過(guò)程，包括與物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商、施工方的談判協(xié)商；以及向上級(jí)行政主管部門(mén)質(zhì)監(jiān)站、建設(shè)委員會(huì)、房產(chǎn)局、物管處等反映問(wèn)題。
事情是這樣的，合肥某小區(qū)的業(yè)主反映其墻面滲水嚴(yán)重，每到下雨天氣就會(huì)“外面下大雨，室內(nèi)下小雨”之現(xiàn)象。一開(kāi)始我是不敢相信的，后來(lái)跟隨記者的鏡頭來(lái)到業(yè)主的家里，實(shí)在讓我大吃一驚。從肉眼我們就能看到外墻面屢次翻修的痕跡、雨水的痕跡、墻面石灰掉落等，據(jù)業(yè)主反映，他搬進(jìn)這里已經(jīng)4年了，從剛開(kāi)始進(jìn)來(lái)后就發(fā)現(xiàn)，房屋漏水嚴(yán)重，本來(lái)以為只是小問(wèn)題，維修一下問(wèn)題應(yīng)該就能解決，所以就向物業(yè)公司申請(qǐng)了報(bào)修，但讓業(yè)主沒(méi)想到的是，該業(yè)主近4年時(shí)間內(nèi)竟然報(bào)修50次之多，事后連物業(yè)公司也“懶”得修理，就這樣事情一直到現(xiàn)在，雙方已到了劍拔弩張的程度。經(jīng)過(guò)我們了解，業(yè)主反映的問(wèn)題也確實(shí)存在，物業(yè)公司也認(rèn)可該問(wèn)題，但物業(yè)公司堅(jiān)持該維修義務(wù)應(yīng)當(dāng)由施工單位來(lái)翻修，施工單位卻像我們反映，物業(yè)公司根本沒(méi)有向他們?nèi)鐚?shí)反映問(wèn)題，每次自己從外面找小工程隊(duì)私下維修，然后扣施工單位的質(zhì)量維修金，雙向收費(fèi)，另外業(yè)主的保修時(shí)間已過(guò)。另外本次事件中我們發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的身影一直找不到，記者和我曾經(jīng)試圖聯(lián)系開(kāi)發(fā)商，但開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人一直說(shuō)在外開(kāi)會(huì)，就這樣三方各執(zhí)一詞僵持不下。私下找每一個(gè)部門(mén)協(xié)商時(shí)，卻又互相推諉，為了盡早解決問(wèn)題，準(zhǔn)備組織三方協(xié)商，但到了協(xié)商時(shí)間，開(kāi)發(fā)商又開(kāi)始不露面，就這樣一直無(wú)法協(xié)商。
首先我們就本次糾紛的法律關(guān)系進(jìn)行分析：第一，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司之間存在物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主有向物業(yè)服務(wù)公司繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)，物業(yè)服務(wù)公司對(duì)小區(qū)的建筑、構(gòu)筑物、設(shè)備有維修的義務(wù)，還有其他安全保障義務(wù)等；第二，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，業(yè)主向開(kāi)發(fā)商繳納購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)保證房屋的質(zhì)量問(wèn)題；第三，開(kāi)發(fā)商與施工單位是建設(shè)工程施工合同法律關(guān)系，施工方要確保工程質(zhì)量以及工程質(zhì)保期的維修義務(wù)。單從法律關(guān)系來(lái)看，與業(yè)主方發(fā)生法律關(guān)系的是物業(yè)服務(wù)公司和開(kāi)發(fā)商。在此需做出說(shuō)明的是物業(yè)公司的維修一般不包括房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的費(fèi)用。所以房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的時(shí)候，作為業(yè)主應(yīng)當(dāng)?shù)谝粫r(shí)間找到開(kāi)發(fā)商，應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商在保修期內(nèi)承擔(dān)保修義務(wù)。依據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》、《中華人民共和國(guó)合同法》等法律規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其所銷(xiāo)售的商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，另外雙方應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。另外依據(jù)法律規(guī)定保修期應(yīng)當(dāng)自交付之日起計(jì)算。
依據(jù)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條的規(guī)定：“在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：(一)地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；(三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；(四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；(五)裝修工程為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定?！庇纱丝梢?jiàn)，商品房的外墻滲漏保修義務(wù)應(yīng)當(dāng)是5年的期限。作為業(yè)主，我們可以與開(kāi)發(fā)商協(xié)商維修方案和賠償損失。如果在達(dá)不成協(xié)議的基礎(chǔ)上，業(yè)主還有權(quán)利向人民法院提起違約之訴。當(dāng)然訴訟的程序，相對(duì)簡(jiǎn)單，但在證據(jù)收集方面需要花一些時(shí)間，主要涉及到范圍的鑒定事宜，房屋的漏水原因很多，需要通過(guò)簡(jiǎn)單才能確認(rèn)責(zé)任主體。
業(yè)主也可以向相關(guān)職能部門(mén)提起投訴，比如建設(shè)委員會(huì)、質(zhì)監(jiān)站主管施工方的施工質(zhì)量問(wèn)題，因?yàn)橐话阍诒Ｐ奁趦?nèi)有一定的保修基金存放在政府賬戶(hù)中確保房子安全及其他瑕疵質(zhì)量問(wèn)題。業(yè)主也可以選擇向主管開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司的房產(chǎn)局物管處提起投訴，一般也能起到效果。
造成房屋滲漏的原因有很多方面，比如常見(jiàn)的房屋滲漏原因：開(kāi)發(fā)商建房時(shí)因質(zhì)量問(wèn)題造成的；樓上住戶(hù)因裝修房屋、改建管道、不當(dāng)用水等造成對(duì)樓下住戶(hù)的侵害；樓下住戶(hù)裝修中對(duì)其樓頂造成損害而導(dǎo)致滲漏；房屋使用久遠(yuǎn)造成防水材料自然老化而導(dǎo)致滲漏。不同的滲漏原因，形成不同的法律關(guān)系，這就影響到適用法律的選擇和訴訟的路徑。如果確定法律關(guān)系錯(cuò)誤，就會(huì)導(dǎo)致確立案由和適用法律的錯(cuò)誤，結(jié)果就會(huì)差之毫厘謬之千里。
在這里我對(duì)說(shuō)房屋質(zhì)量或瑕疵問(wèn)題，難點(diǎn)在與確定責(zé)任主體問(wèn)題。一般需要通過(guò)檢測(cè)或鑒定來(lái)確認(rèn)，責(zé)任明確的，應(yīng)當(dāng)由責(zé)任單位委托法定的檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)或鑒定，責(zé)任不明確的，一般應(yīng)當(dāng)由工程的保修單位委托法定檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)或鑒定，最后依據(jù)結(jié)論來(lái)確認(rèn)責(zé)任主體。當(dāng)然業(yè)主有權(quán)利去對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)或鑒定，但費(fèi)用方面可能需要自己先行墊付，當(dāng)事人對(duì)檢測(cè)結(jié)果有異議的，也可以委托省級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)授權(quán)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)或鑒定，相關(guān)鑒定費(fèi)用由保修單位承擔(dān)。
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