（原標(biāo)題：深扒！那些低價(jià)產(chǎn)權(quán)房，是餡餅還是陷阱？）

恰逢國(guó)慶，返鄉(xiāng)潮中，三四線房產(chǎn)市場(chǎng)中混亂的各種產(chǎn)權(quán)房，更是花式作妖。

“小產(chǎn)權(quán)，承諾能辦房產(chǎn)證，能買(mǎi)嗎？”、“XX區(qū)XX項(xiàng)目說(shuō)是安置房，才賣(mài)5000多靠譜嗎？”……

一直以來(lái)，后臺(tái)源源不斷有學(xué)員咨詢非正常產(chǎn)權(quán)房能否入手，國(guó)慶期間數(shù)量更是激增。

而且以低價(jià)好地段招徠客戶，亂花漸欲迷人眼，是時(shí)候來(lái)一個(gè)撥亂反正了。

本篇我們就來(lái)深扒一下市場(chǎng)上比較典型的幾種不同的產(chǎn)權(quán)房。

認(rèn)識(shí)產(chǎn)權(quán)房的外衣

我們都知道，常規(guī)的產(chǎn)權(quán)房，也就是目前市場(chǎng)上正規(guī)出售、完成交易的商品房，都是五證齊全，產(chǎn)權(quán)證由政府部門(mén)統(tǒng)一頒發(fā)，并且能夠正常進(jìn)行二次交易的。

購(gòu)買(mǎi)正常的商品房，可以對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分四項(xiàng)完整的權(quán)利，也就是我們通常講的可以享受拆遷補(bǔ)償、抵押、轉(zhuǎn)賣(mài)等權(quán)利，并且受法律保護(hù)。

五證包括：

《建筑用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程開(kāi)工證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，購(gòu)房要辦理房產(chǎn)證和土地使用證，代表完整產(chǎn)權(quán)。

除商品房外，其他性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)房基本都不能擁有完整的產(chǎn)權(quán)，市場(chǎng)上比較常見(jiàn)的主要是以下三種：

序號(hào)

產(chǎn)權(quán)類別

概念

1

拆遷安置房

是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。即因城市規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。

一般屬于出讓用地/劃撥用地/集體用地，有些可以直接取得產(chǎn)權(quán)證，有些經(jīng)補(bǔ)交土地出讓金后可取得房產(chǎn)證。

2

小產(chǎn)權(quán)

指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)的，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。

3

其他產(chǎn)權(quán)房

①農(nóng)民集體所有的土地被征收后，政府為了他們的就業(yè)及生活問(wèn)題，而留給農(nóng)村集體組織的集體土地，一般屬于第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地。

②在工業(yè)、物流用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地，以及綜合用地建設(shè)的房屋。

這些地塊性質(zhì)均不能進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，一般只能滿足居住需求，不能辦理個(gè)人房產(chǎn)證。

透視產(chǎn)權(quán)房的內(nèi)核

1.拆遷安置房

拆遷安置房，因土地性質(zhì)不同而分為三種類型：

看到上面我們似乎吃了一個(gè)定心丸?

拆遷安置房也挺穩(wěn)妥的嘛，那不是購(gòu)買(mǎi)之前了解土地性質(zhì)，按程序辦好就可以正常拿證了？

是，也不是。因?yàn)椤俺绦蚝?jiǎn)明，風(fēng)險(xiǎn)難控”。

我們先看下安置房的定義，構(gòu)成安置房必須符合這幾個(gè)要素

（1）安置房的主導(dǎo)單位是政府。

（2）安置的原因是因城市道路或公共建設(shè)項(xiàng)目拆遷。

（3）安置的對(duì)象僅限被拆遷的住戶。

要同時(shí)滿足這3個(gè)條件，才能認(rèn)定為真正的安置房。

因?yàn)榘仓梅康奶厥庑裕?strong>在沒(méi)有取得房產(chǎn)證之前：拆遷安置房安置對(duì)象只能是被拆遷住戶本人，且在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)，不能更名或轉(zhuǎn)讓。

取證以后，如果該房產(chǎn)沒(méi)有規(guī)定限制對(duì)外出售，或者限制轉(zhuǎn)讓的期限已滿，這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒(méi)什么區(qū)別。

但市場(chǎng)上很多拆遷安置房，往往是沒(méi)有取得產(chǎn)證，或者是剛剛?cè)〉卯a(chǎn)證，按規(guī)定5年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓的房子，常常伴隨著陷阱：

比如。很多拆遷戶未取得房產(chǎn)證，或者在限制交易時(shí)間內(nèi)進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，是無(wú)法及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的，還可能存在房不對(duì)本、一房多賣(mài)等交易風(fēng)險(xiǎn)。

還有，由于安置房對(duì)象特殊，即使?jié)M足正常交易條件，在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，拆遷安置協(xié)議內(nèi)的全部被拆遷人也要出具書(shū)面材料，表示他們?nèi)w知情并且同意轉(zhuǎn)讓，這時(shí)買(mǎi)賣(mài)合同才能成立。

此外，集體土地性質(zhì)上的安置房還有更長(zhǎng)的路要走，因?yàn)?

集體土地上的拆遷安置房想要上市交易，需通過(guò)：經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意后，可申請(qǐng)將撥用集體土地按規(guī)定程序轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有劃撥土地；

而國(guó)有劃撥土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有出讓土地的，經(jīng)批準(zhǔn)后按規(guī)定補(bǔ)辦出讓手續(xù)并補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，在兩次轉(zhuǎn)變后，在集體土地上建設(shè)的拆遷安置房才具備上市交易的條件。

一旦涉及群體表決，那就是無(wú)窮無(wú)盡的工程了，畢竟人家村民即使不補(bǔ)交出讓金也可以長(zhǎng)久居住。

當(dāng)然，也有些城市安置房在建設(shè)之初就已經(jīng)進(jìn)行過(guò)土地變性，走正常商品房程序，但這樣的少之又少。

2.小產(chǎn)權(quán)房

小產(chǎn)權(quán)房是市面上比較常見(jiàn)的了，特別是在深圳，截至16年底，深圳小產(chǎn)權(quán)違建面積達(dá)4.05億平方米，幾乎占全市總建筑量的一半，一般分為三大類：住宅類、產(chǎn)業(yè)類、公建配套類，其中住宅類占總違建面積高達(dá)40%。

為了清理歷史遺留問(wèn)題，深圳已于9月17號(hào)通過(guò)了關(guān)于處理產(chǎn)業(yè)類和公共配套類兩類歷史違建的處理辦法，自10月10日起施行。

整個(gè)處理辦法通俗的講就是：

產(chǎn)業(yè)類——生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性的廠房，只需補(bǔ)繳50%的市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)，就能轉(zhuǎn)為商品房；商業(yè)類辦公寫(xiě)字樓，補(bǔ)繳全額地價(jià)，也能轉(zhuǎn)。

公建配套類——僅能確認(rèn)為非商品性質(zhì)。

但是，只字未提住宅類小產(chǎn)權(quán)房，后期是否轉(zhuǎn)正各有說(shuō)法，我們暫且分析一下現(xiàn)在的情況。

住宅類小產(chǎn)權(quán)房，主要分為這三大類：

一是個(gè)人建的農(nóng)民樓；

二是村集體組織建的統(tǒng)建樓；

三是外來(lái)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)村集體用地，無(wú)合法手續(xù)建的出售樓。

這三種大類的小產(chǎn)權(quán)房并不都是可以正常立戶的（歡迎網(wǎng)友補(bǔ)充）

開(kāi)發(fā)商和村集體建的出售樓，部分可以通過(guò)更名后立戶

而個(gè)人自建的農(nóng)民房，外來(lái)人是肯定不可能獨(dú)立立戶的，頂多掛靠在該村的集體戶口上。

而且，立戶的前提是你必須是深戶（包括集體戶），而且必須是一手轉(zhuǎn)讓才可以。

所以即使是在試點(diǎn)的深圳，小產(chǎn)權(quán)的情況還是一團(tuán)迷霧，風(fēng)險(xiǎn)卻是不勝枚舉的：

（1）無(wú)房產(chǎn)證、土地證，房屋有可能被強(qiáng)制拆除或被拍賣(mài)；

（2）不能進(jìn)行正常行使買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、置換、繼承、出租等權(quán)利，即使簽定相關(guān)合同也，不受法律保護(hù)；

（3）不能貸款，即便全款買(mǎi)房后，如果后期遇到財(cái)務(wù)周轉(zhuǎn)也不能通過(guò)抵押方式獲得銀行的貸款；

（4）無(wú)拆遷補(bǔ)償，在房屋被拆遷時(shí)無(wú)法按國(guó)家政策及相關(guān)拆遷法規(guī)獲得拆遷補(bǔ)償；

（5）無(wú)法辦理落戶的小產(chǎn)權(quán)房，無(wú)法獲得免費(fèi)醫(yī)療和義務(wù)教育資源；

同樣，全國(guó)各地針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的處理也不盡相同，比如說(shuō)曾經(jīng)被鄭州市金水區(qū)列為重點(diǎn)工程的樓盤(pán)“鄭公館”，建好入住5年后即被拆遷，原因正是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)。

3.其他產(chǎn)權(quán)房

根據(jù)上文我們了解到，部分安置房是可以通過(guò)獲取房產(chǎn)證轉(zhuǎn)正變成一般商品房。而小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)階段不具備轉(zhuǎn)正條件，而且屬于違章建筑，隨時(shí)可能被清理。那介于這兩者之間，還有其他不同土地性質(zhì)上建的其他產(chǎn)權(quán)房，既不能轉(zhuǎn)正，經(jīng)過(guò)合法保障后但也不會(huì)隨時(shí)被拆遷，還能滿足正常居住功能，但也僅僅能住人而已。

比較常見(jiàn)的是，在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織產(chǎn)業(yè)用地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的住房，土地性質(zhì)一般是其他商服用地。

因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)用地的土地權(quán)利人只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，用于建設(shè)商業(yè)類房產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，不能直接建設(shè)住宅進(jìn)行銷售。

符合政府相關(guān)部門(mén)的規(guī)劃報(bào)建后，可以取得集體不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證、規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)證、施工許可證，但無(wú)商品房預(yù)售許可證；

運(yùn)作模式：

一般是由投資商與村委達(dá)成協(xié)議，通過(guò)租賃集體土地30-50年使用權(quán)對(duì)地塊進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)。

投資商取得土地使用權(quán)后，經(jīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)建、施工，將使用權(quán)銷售給購(gòu)房者。

作為回報(bào)，投資商通過(guò)支付土地租金或收益分成給返給村委。

根據(jù)上圖我們可以看到，土地完全使用權(quán)仍歸村委所有，投資商沒(méi)有取得，所以購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)此類項(xiàng)目所簽署的《合同》并非購(gòu)房合同，而是一份合作建房合同。

《合作建房合同》規(guī)定：購(gòu)房者出錢(qián)與投資商共同建房，享有房屋使用權(quán)（通常是20-40年）

這就意味著：

不能辦理個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，也就意味著無(wú)法享受學(xué)區(qū)等一系列和戶籍相關(guān)的福利和權(quán)益。

40年的土地使用權(quán)到期后，土地仍然會(huì)回歸到全體村民所有，購(gòu)房者就不能繼續(xù)享有它的土地使用權(quán)。

除此之外還有開(kāi)發(fā)商在工業(yè)、物流用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地，科教用地以及綜合用地上建設(shè)公寓：

以創(chuàng)客工廠，藝術(shù)公社，之名冒充商品房公寓銷售。

實(shí)際基本都是“以租代售”在市場(chǎng)推出。

燕郊的李女士，以市場(chǎng)價(jià)的一半買(mǎi)了一套“xxx城”的房子，簽訂的合同是租賃合同，租賃期僅為25年，用途顯示“倉(cāng)儲(chǔ)”。

銷售人員說(shuō)：“性質(zhì)差不多，產(chǎn)權(quán)用完了以后繼續(xù)和國(guó)家續(xù)約?！?/p>

“我們簽訂的合同里寫(xiě)了，以后拆遷款都是租戶所有。”

“我們是以租代售的模式，政府是支持的，如果說(shuō)你三五年之后想賣(mài)的話，直接找到物業(yè)，然后物業(yè)幫找買(mǎi)房人，也就是一紙合同的事情?！?/p>

由于只能全款支付，那就相當(dāng)于以市場(chǎng)正常房款的50%租用了一套25年的公寓，這真的便宜嗎？

而且，一般工業(yè)、物流用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地，以及綜合用地的使用年限是50年，到期之后，需要怎樣進(jìn)行權(quán)利延期，是否需要繳納土地出讓費(fèi)用，繳納多少出讓費(fèi)用目前都沒(méi)有明確的說(shuō)法，何況搭建住宅還是違背土地用途的。隨時(shí)有可能因?yàn)槌鞘械臄U(kuò)張講工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地拆遷變形賣(mài)給正規(guī)開(kāi)發(fā)商建設(shè)商品房。后期賠償問(wèn)題也是麻煩重重。

租賃和買(mǎi)賣(mài)的概念完全不同，最長(zhǎng)20年租賃期限到期后，所有權(quán)仍歸還出租方，所以同樣的，拆遷款也歸出租房所有。

至于轉(zhuǎn)賣(mài)更名就見(jiàn)仁見(jiàn)智了，一般開(kāi)發(fā)商都是不知名小企業(yè)，三五年之后資金一回款就人去樓空，誰(shuí)又能保證什么呢？

更糟糕的是，如果沒(méi)有履行正規(guī)合法的報(bào)建，這就是不合法的建筑，租賃合同的法律效力就不復(fù)存在了，購(gòu)房者無(wú)法得到保障，一旦發(fā)生爭(zhēng)議，法院將判處租賃合同解除，購(gòu)房者還要支付房屋使用費(fèi)。

大胡子有話說(shuō)

房?jī)r(jià)高壓之下，可謂，類住宅產(chǎn)品疊生，雖然，此類房產(chǎn)低投入即可滿足自住需求，后期還可以通過(guò)出租回本或收益。

但，因土地性質(zhì)的特殊因素、開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、相關(guān)部門(mén)的監(jiān)管范圍外，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)相當(dāng)高。

即便是70年產(chǎn)權(quán)的住宅，還需要多維度多思路的判斷價(jià)值和投資機(jī)會(huì)，40年產(chǎn)權(quán)的商鋪公寓即便五證齊全也仍然是我們一直不推薦的投資標(biāo)的。

而產(chǎn)權(quán)不清，五證齊全，各種非常正常的產(chǎn)權(quán)房，更是應(yīng)該謹(jǐn)慎、遠(yuǎn)離、屏蔽。千萬(wàn)不要被眼前的低價(jià)和銷售的話術(shù)迷惑，道阻且長(zhǎng)，且買(mǎi)且珍惜！