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根據(jù)《合同法》第二百八十六條的規(guī)定，“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?！痹摋l明確規(guī)定了承包人享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。另外，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》在上述規(guī)定的基礎(chǔ)上確定了承包人所享有的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，但同時(shí)也規(guī)定，“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人”，也即承包人享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗已付大部分購(gòu)房款的商品房買受人。實(shí)務(wù)中，當(dāng)發(fā)包人提出以竣工的房屋抵償房屋建設(shè)的工程款時(shí)，承包人往往面臨工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與房屋抵償工程款的選擇困惑。那么，工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與房屋抵償工程款之間應(yīng)當(dāng)如何正確選擇和適用呢？
一、工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的適用與限制
依據(jù)《合同法》及《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》的相關(guān)規(guī)定，關(guān)于工程款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利行使及權(quán)利限制，簡(jiǎn)要梳理如下：
二、房屋抵償工程款協(xié)議的現(xiàn)行法律適用與解析
房屋抵償工程款協(xié)議，一般是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不以現(xiàn)金方式支付工程款的情形下,與承包人簽署的，約定將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有的現(xiàn)房或期房，作價(jià)抵償給承包人，用以履行其應(yīng)向承包人支付工程款的協(xié)議。就法理上而言，房屋抵償工程款屬于代物清償?shù)拿袷路尚袨?，但我?guó)的法律對(duì)代物清償卻未做明確具體的規(guī)定。從理論界及司法實(shí)踐來看，對(duì)于房屋抵償工程款的效力及法律適用存在以下三種不同理解與適用：
1.以房屋抵償工程款屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的形式之一，是一種特殊的商品房買賣合同。
這種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋抵償工程款的協(xié)議效力判斷僅以是否違背國(guó)家有關(guān)房屋買賣的法律及強(qiáng)行性行政法規(guī)為前提。例如：用以抵償工程款的房屋未取得預(yù)售許可證的，則該抵償協(xié)議無效（起訴前取得預(yù)售許可證的，則可認(rèn)定協(xié)議有效）。相反，該房屋抵償工程款協(xié)議合法有效。江蘇省高院2008年12月17日出臺(tái)的《江蘇省高院審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干問題的意見》（后被2014年12月27日出臺(tái)的《江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于以物抵債若干法律適用問題的審理紀(jì)要》取代，以下第3點(diǎn)詳述）即適用該觀點(diǎn)，該意見第二條規(guī)定：“發(fā)包人與承包人協(xié)議約定以房屋直接沖抵工程價(jià)款且發(fā)包人對(duì)房屋不再享有權(quán)利，因不履行該協(xié)議而引起的糾紛屬于房屋買賣合同糾紛?！?/p>
2.以房屋抵償工程款屬于發(fā)承包人通過協(xié)議折價(jià)方式行使工程款優(yōu)先受償權(quán)的一種表現(xiàn)形式。
這種觀點(diǎn)認(rèn)為，我國(guó)《合同法》賦予承包人享有工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有協(xié)議折價(jià)和申請(qǐng)拍賣兩種，協(xié)議折價(jià)一般適用于全部?jī)r(jià)款尚未確認(rèn)時(shí)，申請(qǐng)拍賣一般適用于工程竣工價(jià)款已結(jié)算確認(rèn)時(shí)，協(xié)議折價(jià)屬于當(dāng)事人合意受償，協(xié)議合法有效。但房屋抵償工程款屬于物權(quán)抵債權(quán)，而物權(quán)經(jīng)法定登記后方生效，故該折價(jià)的物權(quán)須在辦理登記手續(xù)（如預(yù)告登記）后方可對(duì)抗第三方債權(quán)。全國(guó)律協(xié)建設(shè)工程與房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任朱樹英律師及部分地區(qū)法院的審判案例中持該觀點(diǎn)。
3.以房屋抵償工程款屬于代物清償，應(yīng)以債務(wù)清償期到期且完成物權(quán)轉(zhuǎn)移登記為前提。
最高人民法院裁判觀點(diǎn)及《江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于以物抵債若干法律適用問題的審理紀(jì)要》即持此觀點(diǎn)，該觀點(diǎn)主張：在債務(wù)清償期屆滿之前約定以房屋抵償工程款的協(xié)議為無效條款，原因在于該類協(xié)議有流抵契約（流押、流質(zhì)契約）之嫌，而我國(guó)《擔(dān)保法》以及《物權(quán)法》是明令禁止流抵契約的。在債務(wù)清償期屆滿之后以房屋抵償工程款的，本質(zhì)屬于一種代物清償?shù)姆申P(guān)系，代物清償屬于實(shí)踐性法律行為，僅有當(dāng)事人的合意尚不足夠，須履行物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。《江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于以物抵債若干法律適用問題的審理紀(jì)要》確定具體的審理原則如下：
①當(dāng)事人在債務(wù)未屆清償期之前達(dá)成的以物抵債協(xié)議，該協(xié)議具有擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)的目的，如債權(quán)人以債務(wù)人違反以物抵債的約定而要求繼續(xù)履行以物抵債協(xié)議或?qū)λ种镏鲝埶袡?quán)的，人民法院應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求。但經(jīng)人民法院釋明，當(dāng)事人變更訴請(qǐng)要求繼續(xù)履行原債權(quán)債務(wù)合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)繼續(xù)審理。
②當(dāng)事人在債務(wù)未屆清償期之前達(dá)成以物抵債的協(xié)議，同時(shí)明確約定在債務(wù)清償期屆滿時(shí)應(yīng)進(jìn)行清算，該以物抵債協(xié)議在當(dāng)事人之間具有法律效力，但該約定不具有對(duì)抗其他債權(quán)人的效力。
③當(dāng)事人在債務(wù)未屆清償期之前約定以房屋或土地等不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵債，并明確在債務(wù)清償后可以回贖，債務(wù)人或第三人根據(jù)約定已辦理了物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，該行為符合讓與擔(dān)保的特征，因違反物權(quán)法定原則，不產(chǎn)生物權(quán)轉(zhuǎn)移效力。債權(quán)人如根據(jù)抵債協(xié)議及物權(quán)轉(zhuǎn)移憑證要求原物權(quán)人遷讓的，人民法院應(yīng)不予支持。
④債務(wù)清償期屆滿后當(dāng)事人達(dá)成以物抵債協(xié)議，在尚未辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)前，債務(wù)人反悔不履行抵債協(xié)議，債權(quán)人要求繼續(xù)履行抵債協(xié)議或要求確認(rèn)所抵之物的所有權(quán)歸自己的，人民法院應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求。但經(jīng)釋明，當(dāng)事人要求繼續(xù)履行原債權(quán)債務(wù)合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)繼續(xù)審理。
⑤當(dāng)事人在債務(wù)清償期屆滿后達(dá)成以物抵債協(xié)議并已經(jīng)辦理了物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，一方反悔，要求認(rèn)定以物抵債協(xié)議無效的，人民法院不予支持。但如當(dāng)事人一方認(rèn)為抵債行為具有《中華人民共和國(guó)合同法》第五十四條規(guī)定的可變更、可撤銷情形的，可以依法請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷。債權(quán)人在債務(wù)清償期屆滿后通過以物抵債協(xié)議取得了所抵之物的所有權(quán)，后要求債務(wù)人承擔(dān)標(biāo)的物瑕疵擔(dān)保責(zé)任的，人民法院可參照《中華人民共和國(guó)合同法》關(guān)于買賣合同的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
綜合分析以上三種觀點(diǎn)，雖然其表面上存在沖突，但就本質(zhì)而言并不矛盾，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情形區(qū)分理解及適用。一般情形下，房屋抵償工程款協(xié)議屬代物清償，應(yīng)以債務(wù)清償期到期且完成物權(quán)轉(zhuǎn)移為前提。在完成物權(quán)轉(zhuǎn)移之前，工程款欠付之債未歸于消滅，債權(quán)人與債務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行該債權(quán)債務(wù)關(guān)系。但以下兩種情形應(yīng)除外：
1.在工程款優(yōu)先受償權(quán)權(quán)利限制范圍內(nèi)簽署的房屋抵償工程款協(xié)議，屬于行使工程款優(yōu)先受償權(quán)的一種形式，體現(xiàn)的是法定優(yōu)先權(quán)，不受物權(quán)轉(zhuǎn)移登記的限制。
合同法賦予承包人享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使方式之一為工程協(xié)議折價(jià)，該協(xié)議折價(jià)體現(xiàn)的是一種法定優(yōu)先權(quán)，并不以物權(quán)轉(zhuǎn)移登記為前提。協(xié)議折價(jià)工程協(xié)議與房屋抵償工程款協(xié)議在主體、客體及權(quán)利義務(wù)的約定方面基本一致，區(qū)別在于：協(xié)議折價(jià)方式行使工程款優(yōu)先受償權(quán)，受本文第一條所述工程款優(yōu)先受償權(quán)權(quán)利限制（不屬于不宜折價(jià)工程、折價(jià)受償范圍限于工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，且未超過工程款優(yōu)先受償權(quán)的行使期限）的約束。因此，在符合工程款優(yōu)先受償權(quán)權(quán)利限制條件范圍內(nèi)的房屋抵償工程款協(xié)議等同于協(xié)議折價(jià)工程。
2.債權(quán)債務(wù)人在房屋抵償工程款協(xié)議基礎(chǔ)上，另行簽署《商品房買賣合同》的，則形成新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，在特定情形下，適用抵銷權(quán)消滅原有負(fù)債，雙方的法律關(guān)系轉(zhuǎn)化成為商品房買賣合同關(guān)系。
如上所述，房屋抵償工程款的行為屬于代物清償，屬于實(shí)踐性法律行為。該種法律關(guān)系下，債的消滅須建立在物權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的基礎(chǔ)上，在物權(quán)未完成轉(zhuǎn)移的前提下，債因未得到清償而不歸于消滅。但若發(fā)、承包人在欠付工程款的基礎(chǔ)上，另行簽署《商品房買賣合同》的，則意味著雙方建立了新的商品房買賣合同關(guān)系，發(fā)、承包人相互負(fù)有到期應(yīng)付款項(xiàng)，即發(fā)包人應(yīng)付承包人工程款，承包人應(yīng)付發(fā)包人購(gòu)房款，依據(jù)《合同法》第九十九條“當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對(duì)方的債務(wù)抵銷，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵銷的除外”的規(guī)定，雙方互負(fù)金錢給付義務(wù)可在等額范圍內(nèi)抵銷。當(dāng)然，該種情形的適用應(yīng)以雙方應(yīng)付款項(xiàng)均已到期為前提。此時(shí)，工程款給付的債已經(jīng)歸于消滅，《商品房買賣合同》項(xiàng)下購(gòu)房款支付義務(wù)已實(shí)際全部或部分履行，雙方之間法律關(guān)系轉(zhuǎn)化為商品房買賣合同關(guān)系。
三、工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與房屋抵償工程款協(xié)議的適用選擇
基于以上分析，工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)具有權(quán)利行使的限制，而房屋抵償工程款協(xié)議存在被司法機(jī)關(guān)裁定協(xié)議無效（債務(wù)清償期未屆滿）或不予確認(rèn)物的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)移（物權(quán)未轉(zhuǎn)移）的弊端，當(dāng)承包人面臨工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與房屋抵償工程款的選擇時(shí)，應(yīng)根據(jù)不同情形及條件區(qū)分適用：
1、工程未取得預(yù)售許可證或不具備銷售條件，工程進(jìn)度款到期，合同約定的竣工之日屆滿，發(fā)包人無力支付工程款。該種情形下，因不具備簽署《商品房買賣合同》的法定條件，應(yīng)及時(shí)行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。對(duì)于不宜折價(jià)、拍賣的工程以及建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出之外的費(fèi)用，應(yīng)及時(shí)通過訴訟等途徑予以主張。
2、工程取得預(yù)售許可證或已具備銷售條件，工程進(jìn)度款到期，合同約定的竣工之日屆滿，發(fā)包人無力支付工程款。該種情形下，房屋抵償工程款協(xié)議與協(xié)議折價(jià)具有相通性，可選擇簽署房屋抵償工程款協(xié)議，明確該協(xié)議系承包人以協(xié)議折價(jià)方式行使工程款優(yōu)先受償權(quán)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步簽署《商品房買賣合同》并辦理預(yù)告登記等手續(xù)。
3、合同約定的竣工之日或工程竣工驗(yàn)收合格期滿6個(gè)月后，發(fā)包人無力支付工程結(jié)算款。該種情形下，承包人享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)超過法定期限而喪失，可選擇簽署房屋抵償工程款協(xié)議，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步簽署《商品房買賣合同》并辦理預(yù)告登記等手續(xù)。
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