地產(chǎn)融資的十六種途徑 威靈仙/于鄭州
 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一種資本、技術(shù)、管理密集型的投資行為，開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所占用的資金量是非常龐大的，如果不借助于各種融資手段，開(kāi)發(fā)商將寸步難行。同時(shí)，融資渠道作為產(chǎn)業(yè)鏈中的首環(huán)，一直以來(lái)便是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的瓶頸，需要金融業(yè)和健全的資金市場(chǎng)作為后盾。然而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同項(xiàng)目、不同環(huán)節(jié)或不同的房地產(chǎn)公司有著不同的風(fēng)險(xiǎn)和融資需求,因此必須對(duì)房地產(chǎn)的融資途徑進(jìn)行分析，確定最優(yōu)的融資結(jié)構(gòu):
1．自有資金:開(kāi)發(fā)商利用企業(yè)自有資本金，或通過(guò)多種途徑來(lái)擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)。例如關(guān)聯(lián)公司借款，以此來(lái)支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。通過(guò)這種渠道籌措的資金開(kāi)發(fā)商能長(zhǎng)期持有，自行支配，靈活使用；必要的自有資金也是國(guó)家對(duì)開(kāi)發(fā)商設(shè)定的硬性“門(mén)檻”。121號(hào)文件規(guī)定，自有資金比例必須超過(guò)30%。全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量多，但有規(guī)模和有實(shí)力的企業(yè)少，隨著投資規(guī)模的不斷加大，對(duì)自有資金的需求也會(huì)變得越來(lái)越大，眾多實(shí)力不足的中小房地產(chǎn)商將會(huì)被排除出局。:
2．預(yù)收房款預(yù)收房款通常會(huì)受到買(mǎi)賣(mài)雙方的歡迎，因?yàn)閷?duì)于開(kāi)發(fā)商而言，銷(xiāo)售回籠是最優(yōu)質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)最低的融資方式，提前回籠的資金可以用于工程建設(shè)，緩解自有資金壓力，還能將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)家；而對(duì)于買(mǎi)方而言，由于用少量的資金能獲得較大的預(yù)期增值收益，所以只要看好房產(chǎn)前景，就會(huì)對(duì)預(yù)售表現(xiàn)出極大的熱情。121號(hào)文件規(guī)定，商品房必須在“結(jié)構(gòu)封頂”時(shí)才能取得商業(yè)銀行的個(gè)人購(gòu)房按揭貸款，而中國(guó)目前絕大部分購(gòu)房者都是貸款買(mǎi)房，沒(méi)有住房貸款的支持，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商很難把房子預(yù)售出去，也就很難獲得預(yù)收房款。房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)工建設(shè)，辦得“五證”，到“結(jié)構(gòu)封頂”平均需要1年左右時(shí)間，這段時(shí)間正是資金最為短缺的時(shí)間，預(yù)收房款的不足，會(huì)使自有資金壓力更大，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)難以為繼。
3．建設(shè)單位墊資:一種是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一種是延期支付工程款。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拖欠建設(shè)工程款約占年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問(wèn)題。121號(hào)文件對(duì)建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途作了嚴(yán)格限制，嚴(yán)禁建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。2004年起國(guó)家大力清欠農(nóng)民工工資，繼而引發(fā)大力清欠工程款，使得開(kāi)發(fā)商業(yè)利用建設(shè)單位墊資籌集到的資金會(huì)更有限。
4．銀行貸款:在我國(guó)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)對(duì)銀行貸款具有高度的依賴(lài)性，一直以來(lái)銀行貸款都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要的融資途徑。據(jù)保守估計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中約有50%以上來(lái)源于銀行貸款，如果再算上施工企業(yè)墊資、延遲供應(yīng)商材料付款等，至少應(yīng)有70%。而近年來(lái)，國(guó)家出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策主要是針對(duì)銀行信貸方面，:房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的驟然緊繃主要也是由于銀根緊縮。銀行之所以肯貸款，也是再三考慮了房地產(chǎn)公司的品牌、項(xiàng)目進(jìn)展以及未來(lái)收益，最終有限度地給予放貸。當(dāng)前形勢(shì)下，銀行信貸，對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，依舊是首選，它便捷，實(shí)際經(jīng)濟(jì)成本較低，財(cái)務(wù)杠桿作用大，可以通過(guò)調(diào)整長(zhǎng)期負(fù)債和短期負(fù)債的負(fù)債結(jié)構(gòu)來(lái)規(guī)避還債壓力大等缺點(diǎn)。但由于銀行貸款門(mén)檻被大大抬高，面對(duì)資金瓶頸，開(kāi)發(fā)商亟待開(kāi)拓新的融資渠道。
5．房地產(chǎn)信托:現(xiàn)階段信托產(chǎn)品主要有兩種模式：一種是信托投資公司直接對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，另一種模式是債權(quán)融資。相對(duì)銀行貸款而言房地產(chǎn)信托計(jì)劃的融資具有降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整等優(yōu)勢(shì)。由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨(dú)特的財(cái)產(chǎn)隔離功能與權(quán)益重構(gòu)功能可以財(cái)產(chǎn)權(quán)模式、收益權(quán)模式以及優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等模式進(jìn)行金融創(chuàng)新?tīng)柡笤倥c銀行貸款充分結(jié)合起來(lái)就形成了一種新的組合融資模式即信托+銀行。
6．上市融資:上市融資包括國(guó)內(nèi)上市融資和海外上市融資兩種方式。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊(cè)資本永久使用沒(méi)有固定的還款期限,因此對(duì)于一些規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目尤其是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有很大的優(yōu)勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)要求資金規(guī)模較大投資期限較長(zhǎng)上市可以為其提供穩(wěn)定的資金流保證開(kāi)發(fā)期間的資金需求。從企業(yè)規(guī)模上看由于上市的門(mén)檻比較高,能夠利用其融資的多為規(guī)模大、信譽(yù)好的大型房地產(chǎn)企業(yè)一些急于擴(kuò)充規(guī)模和資金實(shí)力的有發(fā)展?jié)摿Φ闹行推髽I(yè)還可以考慮買(mǎi):(借):殼上市進(jìn)行融資，從而達(dá)到增發(fā)和配股的要求，實(shí)現(xiàn)從證券市場(chǎng)融資的目的。
7．房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化房地產(chǎn)證券化就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過(guò)程從而使得投資者與投資對(duì)象之間的關(guān)系由直接的物權(quán)擁有轉(zhuǎn)化為債權(quán)擁有的有價(jià)證券形式。:資產(chǎn)證券化的有利之處是開(kāi)發(fā)商在吸納了投資基金后，雖然要讓出部分收益，但能夠迅速得到資金，建立良好的資金投入機(jī)制，順利啟動(dòng)項(xiàng)目；它還有助于房地產(chǎn)投資與消費(fèi)兩方面的實(shí)現(xiàn)，依托有價(jià)證券作為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移載體，能吸引更多的資金進(jìn)入這一領(lǐng)域；:同時(shí)，基金價(jià)格的變動(dòng)包含著投資者對(duì)基金投資獲利能力的判斷和市場(chǎng)的預(yù)期，這種變動(dòng)有助于集聚房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)力和市場(chǎng)價(jià)格發(fā)現(xiàn)。2005年12月1日起《金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》:正式施行為房貸證券化提供了政策和法律依據(jù)?！豆芾磙k法》就信貸資產(chǎn)證券化發(fā)起機(jī)構(gòu)的資格、資本要求和證券化業(yè)務(wù)規(guī)則、風(fēng)險(xiǎn)管理、監(jiān)督管理與法律責(zé)任等方面明確作出了規(guī)定,為房地產(chǎn)證券化走向規(guī)范化提供了有力的保障。
8．聯(lián)合開(kāi)發(fā):聯(lián)合開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商以合作方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)的一種融資方式。這種方式能夠有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。地產(chǎn)商和經(jīng)營(yíng)商實(shí)現(xiàn)聯(lián)盟合作、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)使雙方獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流有效地控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)對(duì)開(kāi)發(fā)商取得貸款的條件有明確規(guī)定即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的自有資本金必須在:35%及以上。因此對(duì)于中型開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)選擇聯(lián)合開(kāi)發(fā)這種方式可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障避免資金鏈條斷裂。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是從住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)的對(duì)商業(yè)特性和商業(yè)規(guī)律的把握存在著偏差套用住宅開(kāi)發(fā)的模式開(kāi)發(fā)不能將地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)管理者有機(jī)地結(jié)合起來(lái)這就會(huì)帶來(lái)巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。聯(lián)合開(kāi)發(fā)可以實(shí)現(xiàn)各開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的整合和重新定位并且地產(chǎn)商與經(jīng)營(yíng)商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合可以通過(guò)品牌組合產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商的品牌效應(yīng)能有效提升商業(yè)地產(chǎn)的租售狀況使其在吸引客流、營(yíng)造商業(yè)氣氛上得到保證。
9．開(kāi)發(fā)商貼息貸款:開(kāi)發(fā)商貼息委托貸款是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供資金委托商業(yè)銀行向購(gòu)買(mǎi)其商品房者發(fā)放委托貸款并由開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息其實(shí)質(zhì)是一種“賣(mài)方信貸”。對(duì)商業(yè)銀行來(lái)講通過(guò)委托貸款業(yè)務(wù)既可以規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)、信貸風(fēng)險(xiǎn)也能獲得可觀的手續(xù)費(fèi)等中間業(yè)務(wù)收入。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講委托貸款業(yè)務(wù)有利于解決在銷(xiāo)售階段的資金回籠問(wèn)題實(shí)現(xiàn)提前銷(xiāo)售?；鼗\的資金既可作為銷(xiāo)售利潤(rùn)歸入自有資金也可直接投入工程建設(shè)還能夠更好地解決35%的開(kāi)發(fā)商的自有資金短缺難題使他們更容易得到商業(yè)銀行的開(kāi)發(fā)貸款。:同時(shí)，商家貼息提供了極具誘惑力的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)題材，:購(gòu)房者感覺(jué)更有保證，也刺激了房產(chǎn)的銷(xiāo)售。開(kāi)發(fā)商還可根據(jù)情況，將今后固定每期可收回的購(gòu)房按揭貸款抵押給銀行，:獲得一定比例的現(xiàn)實(shí)貸款，:來(lái)解決臨時(shí)性資金需求。這種融資是在銷(xiāo)售過(guò)程中實(shí)現(xiàn)的，安全可靠，但不是所有的開(kāi)發(fā)商都可以嘗試的，因?yàn)橐度胍还P可觀的鋪底資金并在長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)分期收回，所以它僅適合那些有實(shí)力、有規(guī)模的大型房地產(chǎn)企業(yè)，而且開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目為高利潤(rùn)、高檔次的精品社區(qū)。
10.售后回買(mǎi)及回租:售后回買(mǎi)指開(kāi)發(fā)商將自己所開(kāi)發(fā)的物業(yè)，出售或典當(dāng)給貸款機(jī)構(gòu)，以獲得大量現(xiàn)金，:用于再投資；同時(shí)，在今后較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)以類(lèi)似分期還貸形式，再將該項(xiàng)物業(yè)贖回。這里所稱(chēng)的貸款機(jī)構(gòu)可以是銀行、投資公司、財(cái)務(wù)公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)，也可以是資金雄厚的實(shí)業(yè)公司。售后回買(mǎi)不僅使開(kāi)發(fā)商可以獲得高比例的融資，用于連續(xù)開(kāi)發(fā)其他項(xiàng)目，還繞過(guò)了國(guó)家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業(yè)后還能得到產(chǎn)權(quán)，:再次銷(xiāo)售。這種融資方式特別適合那些因?yàn)槭种写罅砍钟虚L(zhǎng)時(shí)間內(nèi)難以銷(xiāo)售出去的存量房產(chǎn)而使資金周轉(zhuǎn)不暢的開(kāi)發(fā)商，對(duì)于盤(pán)活資產(chǎn)、啟動(dòng)再投資有著極其重要的作用。但在售后回買(mǎi)過(guò)程中會(huì)發(fā)生兩次交易稅費(fèi)，還要付給貸款機(jī)構(gòu)一筆不小的銷(xiāo)售價(jià)差，以作貸款利息，因而資金成本相對(duì)較高，在操作前要縝密分析經(jīng)濟(jì)可行性。售后回租指開(kāi)發(fā)商將自己開(kāi)發(fā)的物業(yè)出售以后，再租回來(lái)自營(yíng)或委托他人經(jīng)營(yíng)。在售后回租過(guò)程中，擁有某項(xiàng)物業(yè)的開(kāi)發(fā)商可獲利二次：他先出讓了該物業(yè)的所有權(quán)，使開(kāi)發(fā)資金即時(shí)變現(xiàn)回籠，以達(dá)到減少資金占用和獲得銷(xiāo)售利潤(rùn)的目的；同時(shí)，又保留了對(duì)該物業(yè)的使用權(quán)，以在今后的租賃中長(zhǎng)期獲得經(jīng)營(yíng)收益。:整個(gè)操作的關(guān)鍵在于后期的經(jīng)營(yíng)能否兌現(xiàn)售時(shí)承諾的投資回報(bào)，也就是經(jīng)營(yíng)能否達(dá)到預(yù)先計(jì)劃的盈利水平，為此在銷(xiāo)售之前必須有客觀細(xì)致、切實(shí)可行的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，有值得信賴(lài)的委托經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，否則就有銷(xiāo)售欺詐之嫌。這種方式特別適合開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為商用建筑的房地產(chǎn)企業(yè)融資，如酒店、商場(chǎng)等。
11.海外融資:海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是有益的。一方面可以緩解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的過(guò)度依賴(lài)，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展；另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的作用。但由于目前我國(guó)尚未頒布房地產(chǎn)投資基金的法律法規(guī)，海外地產(chǎn)基金在中國(guó)投資還存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)外房地產(chǎn)投資基金對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的本身要求很高，投入項(xiàng)目后在運(yùn)作過(guò)程中要求規(guī)范而透明，而國(guó)內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作不規(guī)范，所以海外房產(chǎn)基金在中國(guó)的發(fā)展還存在著一些障礙。
12.融資租賃:根據(jù)《合同法》的規(guī)定房地產(chǎn)融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過(guò)出租人選定房屋后由出租人向房地產(chǎn)銷(xiāo)售一方購(gòu)買(mǎi)該房屋并交給承租人使用承租人交付租金。:出租人通過(guò)收取租金獲得收益在存款利率不斷下降的情況下出租人更愿意以這種無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的方式獲得比利息更高的回報(bào)。房地產(chǎn)融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡(jiǎn)單，快捷的優(yōu)勢(shì)。盡管租賃的租金相對(duì)較高，但與銀行借款相比，申請(qǐng)過(guò)程更簡(jiǎn)單快捷，另外，租賃條款還可以根據(jù)承租人的現(xiàn)金流量需要加以安排，還款方式更具有靈活性，以上特點(diǎn)更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康、持續(xù)的發(fā)展。
13.非上市增資擴(kuò)股:——:私募股權(quán)融資::受美國(guó)次級(jí)貸款引起的全球股災(zāi)和經(jīng)濟(jì)衰退的影響，2008年3月20日恒大地產(chǎn)在香港全球公開(kāi)發(fā)售（IPO）未獲一家機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)而被迫放棄，顯示了國(guó)際資本市場(chǎng)的十足寒意。在這種情況下，恒大地產(chǎn)選擇了非上市增資擴(kuò)股，其中，香港新世界發(fā)展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5億美元，占公司股份3.9%；中東某國(guó)家投資局投資1.46億美元，占公司股份3.8%；德意志銀行、美林銀行等其他5家機(jī)構(gòu)投資入股2.1億美元。
14.夾層融資:夾層融資是一種介乎股權(quán)與債權(quán)之間的信托產(chǎn)品在房地產(chǎn)領(lǐng)域常常是對(duì)不同債權(quán)和股權(quán)的組合處于公司資本結(jié)構(gòu)的中層具有靈活性高、門(mén)檻低的優(yōu)勢(shì)。近年來(lái)歐美的抵押貸款渠道變窄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資的:15%:至:0%:,是靠夾層融資來(lái)補(bǔ)足的。:對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)可以根據(jù)募集資金的特殊要求進(jìn)行調(diào)整股權(quán)進(jìn)去后還可以向銀行申請(qǐng)貸款資金回報(bào)的要求適中;:對(duì)于項(xiàng)目要求較低不要求“:四證”齊全投資方對(duì)控制權(quán)的要求較低。對(duì)夾層融資的提供者而言還款方式靈活投資風(fēng)險(xiǎn)比股權(quán)小;:退出的確定性較大比傳統(tǒng)的私有股權(quán)投資更具流動(dòng)性。
15.債券融資:由于地產(chǎn)項(xiàng)目具有資金量大、風(fēng)險(xiǎn)高以及流動(dòng)性差等特點(diǎn)再加上我國(guó)的企業(yè)債券市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制不是十分完善,屢屢出現(xiàn)企業(yè)債券無(wú)法按期償還的案例,因此國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)債券的發(fā)行始終控制得比較嚴(yán)格。監(jiān)管部門(mén)為規(guī)范債券市場(chǎng),采取了嚴(yán)格債券審批程序、尤其是嚴(yán)控房地產(chǎn)項(xiàng)目債券審批的措施。諸如此類(lèi)的約束使得我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)債融資的門(mén)檻較高而不易進(jìn)入且發(fā)行成本較高對(duì)于一些民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)是可望而不可及的融資方式。
16.項(xiàng)目融資：所謂項(xiàng)目融資，指以項(xiàng)目的資產(chǎn)、收益作抵押來(lái)融資。這種方式具有一次性融資金額大、項(xiàng)目建設(shè)期和回收期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)等特點(diǎn)因此對(duì)于大型的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以考慮采用項(xiàng)目融資的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)屏蔽的作用。
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