【房地產(chǎn)長效機制建設(shè)進展甚微，關(guān)鍵在于相關(guān)各方對十大基本問題缺乏共識】
□牛鳳瑞
建立房地產(chǎn)發(fā)展的長效機制中央已提出多年并多次重申，但實際進展甚微。關(guān)鍵在于各方思想認識不一致，對于基本國情對房地產(chǎn)的制約、房地產(chǎn)地位和特點對房地產(chǎn)市場規(guī)律的影響、房地產(chǎn)市場特征對長效機制的特定要求等缺乏共識。本文對以下十個方面進行了分析。 |
房地產(chǎn)業(yè)是虛擬經(jīng)濟還是實體經(jīng)濟？
對房地產(chǎn)地位做出正確判斷是建立房地產(chǎn)長效機制的重要前提。學(xué)界和媒體多有房地產(chǎn)是虛擬經(jīng)濟之論，斷定房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展對實體經(jīng)濟與生活消費產(chǎn)生擠出效應(yīng)，對銀行資金“脫實向虛”的批評也多是反對銀行資金進入房市。
把房地產(chǎn)等同于虛擬經(jīng)濟，即把買房視同投資，與中國購房主體是自住性需求的實際并不相符。中國房地產(chǎn)市場尚未高度資本化，房市與股市雖有相通，但并不等同。房地產(chǎn)把相關(guān)要素組合起來，建成實實在在的物質(zhì)形態(tài)的房子，為工業(yè)化提供場所，為住房消費提供物質(zhì)空間，是名副其實的實體經(jīng)濟。房地產(chǎn)是城市化、工業(yè)化的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟體系中居基礎(chǔ)性地位，是穩(wěn)增長、轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險的重要領(lǐng)域。
房地產(chǎn)行業(yè)特性對長效機制有何特定要求？
房地產(chǎn)業(yè)是資金和土地密集型行業(yè)，主產(chǎn)品是房屋，房屋有固定資產(chǎn)屬性，但首先是耐用消費品。房地產(chǎn)建設(shè)屬于社會固定資產(chǎn)投資，一旦投資行為發(fā)生，即形成資本沉淀，難以像股市那樣實現(xiàn)資本快速轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場，產(chǎn)品在空間上不可移動，不能通過交通運輸實現(xiàn)市場空間的再配置。房地產(chǎn)生產(chǎn)周期較長，從拿地到產(chǎn)品出售一般要經(jīng)過2-3年，難以對高頻率的調(diào)控政策做出即時反應(yīng)。
從功能上看，房地產(chǎn)具有保值增值功能，但首先具有居住使用價值，保值增值功能從屬于居住功能。居住屬于居民的基礎(chǔ)消費，可以購房消費，也可以租賃消費，且居住消費的彈性大、個性化強。住宅具有極強的異質(zhì)性，因品質(zhì)特征和區(qū)位的不同，總價和單價可相差數(shù)倍乃至幾十倍。居住消費水平依據(jù)家庭支付能力和消費偏好而定，難以形成統(tǒng)一標準。房地產(chǎn)的這些特性對房地產(chǎn)長效機制提出了特殊要求。
中國房地產(chǎn)市場的基本面是供不應(yīng)求，還是供大于求？
對市場基本面做出正確判斷既是制定房地產(chǎn)調(diào)控政策的基點，也是建立房地產(chǎn)長效機制的起點。中國房地產(chǎn)市場的總體態(tài)勢是供不應(yīng)求，還是供大于求，或是供求基本平衡？對此眾說紛紜，相互對立。
全國城鎮(zhèn)住房存量戶均已達1.09套的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，并不能證明城鎮(zhèn)住房已經(jīng)供求基本平衡，或者供大于求。因為其中包括了20%以上的平房和危舊房，并非全部為單元房。2016年，去庫存被列入供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革五大任務(wù)之一后，由于各地一哄而起矯枉過正式的放松和過度刺激，很快引發(fā)了一線城市和熱點城市房價爆發(fā)式增長，使房地產(chǎn)調(diào)控不得不再次回到原點。去庫存政策的本質(zhì)是解決房地產(chǎn)市場區(qū)域性的供求錯位，全國房地產(chǎn)7億多平方米的庫存大約相當于半年多的市場銷售量，其中，多少是因為品質(zhì)不佳、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)嚴重缺陷、選址不當、基礎(chǔ)設(shè)施不配套而沒有居住價值的“廢品”，并沒有確切統(tǒng)計。
中國房地產(chǎn)的長期走勢是否已到拐點？
建立房地產(chǎn)長效機制要基于對未來國民經(jīng)濟社會發(fā)展長期走勢的判斷。中國住房存量少、質(zhì)量差的基本格局在短期內(nèi)難以得到根本改變。中國的城市化率還有幾十個百分點的上升空間，未來幾十年還有幾億農(nóng)村人口要進城，城鎮(zhèn)房屋存量估計將達到800億-1000億平方米方能滿足需要，大約是目前存量的2倍以上。房屋的增量需求與質(zhì)量改善需求雙旺盛是未來房地產(chǎn)市場的基本態(tài)勢。房地產(chǎn)黃金十年已經(jīng)過去，房地產(chǎn)高利潤時代或已過去，但房地產(chǎn)市場還會有“白銀十年”“鉆石十年”等多個十年。十多年來，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展總體上表現(xiàn)為拐點來臨而又復(fù)返，泡沫脹而不破，房價調(diào)控不降反升的總體態(tài)勢，這正是經(jīng)濟社會發(fā)展大趨勢的必然結(jié)果。因此，所謂“拐點”只是房地產(chǎn)春天里的“倒春寒”，房地產(chǎn)的春天還將持續(xù)三四十年。
誰是高房價的推手？
中國房價長期持續(xù)快速上漲是多個因素綜合作用的結(jié)果，采取單一的政策措施難達目的。一是房地產(chǎn)開發(fā)成本的上升。土地、建筑材料、人工等成本上升是推升房價的基礎(chǔ)因素。價格高于成本是有效供給的原動力，成本上升低于價格上升幅度等于利潤收窄，意味著行業(yè)景氣下降。二是物價上漲造成房屋名義價格上升。貨幣貶值是世界各國的長期走勢，融入全球化的人民幣也不例外。三是供不應(yīng)求的市場格局。房地產(chǎn)有效供給的增加不足以滿足快速擴大的住房需求，成為房價上漲的基本推手。四是政策的逆向調(diào)節(jié)?？刂品績r上漲的釜底抽薪之策是增加住房投資，而在政策上以種種理由限制住房投資，加劇了市場供給不足，成為房價上漲的重要推手。五是經(jīng)濟的發(fā)展和寬松的貨幣金融政策，提高了居民購房支付能力。幾年前的高房價在今天看來已經(jīng)成為低房價，大多數(shù)居民選擇提前歸還住房貸款即是證明。六是投資性、投機性購房和中介的違規(guī)操作推升了房價。
如何看待炒房？
購房目的有自住、投資和投機之分。投資型購房是為租而購，增加租賃市場的有效供給，與現(xiàn)在提倡的開發(fā)商增加自持沒有質(zhì)的區(qū)別。投機型購房即炒房，是以贏利為目的的賤買貴賣、快速倒手的房屋買賣行為。在房價上升時期，炒房加劇了供求矛盾，對房價上漲推波助瀾，有擾亂市場交易秩序之嫌。
炒房似乎從來沒有被政策鼓勵過，但炒房在眾目睽睽之下持續(xù)多年，根源在于炒房有利可圖。炒房有利可圖的前提是房價上漲預(yù)期和有人接盤。遏制炒房的根本措施是改變房價過快上漲的預(yù)期，增加有效供給。把控制房價上漲寄托于限制炒房，不得要領(lǐng)，很可能會落空。中國購房的主體是自住性需求，包括一次置業(yè)和改善性的二次置業(yè)。二次置業(yè)也會有房屋的買賣倒手，與炒房難以區(qū)別。禁止炒房政策如何精準聚焦要害，又避免傷及無辜，是一種兩難。炒房的最大隱患在于金融安全。炒房者是小眾，以自有資金炒房掀不起大浪，防控房地產(chǎn)金融安全的關(guān)鍵是改善金融機構(gòu)內(nèi)部的治理結(jié)構(gòu)，堵斷金融機構(gòu)資金參與炒房的通道。
（作者為中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心原主任、研究員）
