2016年5月1號(hào)營(yíng)改增后，非地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人發(fā)生轉(zhuǎn)讓自建不動(dòng)產(chǎn)（本文專指2016年5月1號(hào)后的新項(xiàng)目）的交易行為，涉稅事項(xiàng)如何處理呢？
轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)于轉(zhuǎn)讓方來(lái)說，涉及到增值稅、土地增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅；對(duì)于受讓方來(lái)說，涉及到印花稅、契稅。
一、轉(zhuǎn)讓方涉稅事項(xiàng)分析
一、增值稅
一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，只能適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額，適用稅率為11%。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
二、土地增值稅
2016年5月1日營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)土地增值稅的計(jì)稅方法與營(yíng)改增之前一樣，其應(yīng)納土地增值稅額=增值額*適用稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除數(shù)，只是因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅、增值稅是價(jià)外稅，所以在收入確認(rèn)、稅金扣除等方面略有差異。
營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。
應(yīng)納土地增值稅額=增值額*適用稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除數(shù)，因?yàn)樵鲋殿~=計(jì)稅收入-扣除項(xiàng)目金額，所以我們?cè)谟?jì)算土地增值稅時(shí)，關(guān)鍵是確定扣除項(xiàng)目金額。
（一）扣除項(xiàng)目包括：
1、房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格
舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。
提醒：納稅人在轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)，其扣除項(xiàng)目之一為“評(píng)估價(jià)格，即重置成本*成新度”，而不是不動(dòng)產(chǎn)的建筑成本。
2、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款
取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費(fèi)用。
對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。
3、按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用
4、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅。
補(bǔ)充：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。對(duì)納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。
（二）土地增值稅稅率表
（三）核定征收的情形
對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（以下簡(jiǎn)稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。
為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。
三、印花稅
企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”繳納0.05%的印花稅，其計(jì)稅依據(jù)為合同價(jià)格。
四、企業(yè)所得稅
非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，是否繳納企業(yè)所得稅，與企業(yè)的所得稅征收方式有關(guān)。如果企業(yè)所得稅是查賬征收，那么針對(duì)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)務(wù)，所得稅的繳納與整個(gè)企業(yè)的“利潤(rùn)總額”有關(guān)，與單筆業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)。如果企業(yè)所得稅是核定征收，企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額等于轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的計(jì)稅收入*主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的應(yīng)稅所得率*企業(yè)所得稅稅率。
二、受讓方涉稅事項(xiàng)分析
1、契稅
在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，所以購(gòu)買者要按照稅法規(guī)定繳納契稅。應(yīng)納契稅=計(jì)稅依據(jù)*稅率（稅率為3%-5%之間，契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案）
提示：計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。
2、印花稅：企業(yè)取得不動(dòng)產(chǎn)，按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”繳納0.05%的印花稅，其計(jì)稅依據(jù)為合同價(jià)格。
3、增值稅：
一般納稅人2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，其進(jìn)項(xiàng)稅額要分兩期抵扣，60%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
參考文件：
l （國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》）
l （財(cái)稅字【1995】48號(hào)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》）
l （財(cái)法字[1995]6號(hào)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》）
l （國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》）
l （財(cái)稅[2006]21號(hào)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》）
l （國(guó)務(wù)院令【1988】11號(hào)《印花稅暫行條例》）
l （國(guó)務(wù)院令【1997】224號(hào)《契稅暫行條例》）
l （國(guó)家稅務(wù)總局【2016】15號(hào)《不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》）
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