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營改增后房子的那些事兒

hnsfpd >《建筑計(jì)價》

2016.04.26

關(guān)注

TAX

5月1日營改增以后，對我們買賣房屋、出租房屋有什么影響呢？小編整理了幾個與此相關(guān)的常見問題，希望能幫到大家~

by 小編

1

問：

個人打算于今年下半年出租一套自有房屋，預(yù)收了一年的房租費(fèi)，請問是否應(yīng)繳納增值稅？應(yīng)于何時繳納？

答：如預(yù)收房租行為發(fā)生于2016年5月1日之后應(yīng)繳納增值稅，并應(yīng)于收到預(yù)收款的當(dāng)天繳納。

《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號附件一）第四十五條第（二）款規(guī)定，如果納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

2

問：

個人計(jì)劃今年想把杭州的自用住房出售，購入時間為2012年，請問營改增后該筆收入是否延續(xù)營業(yè)稅的免稅政策，免征增值稅？

答：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號附件三），第五條規(guī)定，北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

3

問：

其他個人出售非住宅，增值稅稅率多少？能享受差額征收的政策嗎？

答：增值稅征收率是5%，且按差額進(jìn)行征收。

《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號附件二）第一條第（八）款第11點(diǎn)規(guī)定，其他個人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含其購買的住房），應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

4

問：

我公司是一般納稅人，營改增后將公司的房產(chǎn)出租，請問應(yīng)按什么稅率繳納增值稅？

答：視具體情況而定。2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)選擇適用簡易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)按11%稅率繳納增值稅。

《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號附件二）第一條第（九）款第1點(diǎn)規(guī)定，一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

同時文件還規(guī)定一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照3％的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

5

問：

營改增后購置不動產(chǎn)取得的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)如何抵扣？

答：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號附件二）第一條第(四)款第1點(diǎn)規(guī)定，適用一般計(jì)稅方法的試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后取得并在會計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

取得不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。

6

問：

營改增試點(diǎn)納稅人銷售或者租賃不動產(chǎn)的增值稅納稅地點(diǎn)如何確定?

答：按照《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）的規(guī)定，銷售或者租賃不動產(chǎn)應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

浙江財(cái)稅12366服務(wù)中心

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