在上一篇文章《政策性住房糾紛專題②如何判斷轉(zhuǎn)讓集資房指標(biāo)的合同是否無(wú)效？》中，我們已經(jīng)為大家集資房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同效力問(wèn)題。
今天我們要討論的是，在轉(zhuǎn)讓合同有效的情況下，因第三方原因?qū)е轮笜?biāo)受讓方無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的（即取得房屋），受讓方能否向轉(zhuǎn)讓方要回指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費(fèi)？
下面我們就給大家介紹一個(gè)非常典型的案例！
【案例索引】
湖南省高級(jí)人民法院：彭艷麗、向亞蘭與楊健合同糾紛申訴、申請(qǐng)民事裁定書(shū)（2018）湘民申598號(hào)
【案情簡(jiǎn)介】
2013年4月17日，原告向亞蘭與被告就吉首市水畔銘城教師公寓集資房購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓達(dá)成口頭協(xié)議。
原告向被告支付了3.2萬(wàn)元購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓款以及被告預(yù)付給開(kāi)發(fā)商的6萬(wàn)元購(gòu)房款，被告則協(xié)助將預(yù)付房款的主體變更為原告向亞蘭。
2015年9月4日，原告與湖南吉首精誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司就本案指標(biāo)房簽訂《吉首市商品房銷售合同》；原告當(dāng)日支付了剩余購(gòu)房款131210元。
后因開(kāi)發(fā)商的原因，工地停工，無(wú)法交房。
2016年5月22日，原告與開(kāi)發(fā)商湖南吉首精誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了一份《商品房買賣解除》合同協(xié)議書(shū)，原告領(lǐng)取了全部購(gòu)房款191210元。
原告以其購(gòu)房目的未能實(shí)現(xiàn)，被告沒(méi)有合法根據(jù)取得購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費(fèi)為由要求被告返還32000元。被告拒絕返還，故原告訴至法院。
【一審判決】
第一，原被告雙方簽訂的集資房購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓達(dá)成的口頭協(xié)議未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定和損害社會(huì)公共利益，合法有效；
第二，由于簽訂合同時(shí)商品房屬于尚未建成，因開(kāi)發(fā)商原因?qū)е路课莶荒芙桓督o原告，屬于合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于原告明顯不公平，且原告的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故原、被告之間的合同應(yīng)予以解除，被告應(yīng)退還原告支付的指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費(fèi)32000元。
【二審、再審判決】
關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二，被告是否退還32000元指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費(fèi)。
雙方達(dá)成口頭協(xié)議后，原告向被告支付了3.2萬(wàn)元購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓款以及被告預(yù)付給開(kāi)發(fā)商的6萬(wàn)元購(gòu)房款，被告則協(xié)助將預(yù)付房款的主體變更為原告，原告亦與開(kāi)發(fā)商湖南吉首精誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司簽訂了《吉首市商品房銷售合同》，成為實(shí)際購(gòu)房人，故原被告的權(quán)利義務(wù)已經(jīng)全部履行完畢，被告取得3.2萬(wàn)元購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓款具有合同依據(jù)。
雖然彭艷麗最終未實(shí)際取得房屋，但系因開(kāi)發(fā)商違約所致，與楊健無(wú)關(guān)。
在雙方之間的口頭協(xié)議已經(jīng)履行完畢的情形下，彭艷麗未實(shí)際取得房屋的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由其自行承擔(dān)。
彭艷麗、向亞蘭提出應(yīng)由楊健返還3.2萬(wàn)元購(gòu)房指標(biāo)款的再審事由不能成立，本院不予支持。
【文鰩評(píng)析】
上述案例中，一審判決與二審、再審判決截然不同。我們先來(lái)幫大家捋一下各個(gè)判決的法律邏輯：
一審法院的審判邏輯為:
（1）合同簽訂時(shí)房屋未建成，因房開(kāi)商原因無(wú)法交房屬于不可預(yù)見(jiàn)的重大變化。
（2）合同的履行目的是交付房屋，因不可預(yù)見(jiàn)原因?qū)е略鏌o(wú)法取得房屋，繼續(xù)履行合同對(duì)原告不公平，故判決被告返還指標(biāo)房轉(zhuǎn)讓費(fèi)。
二審、再審法院的審判邏輯為：
（1）在原被告口頭達(dá)成的《指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同》中，原告的義務(wù)是支付指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費(fèi)，權(quán)利是取得購(gòu)房資格，以便能和房開(kāi)商簽訂《商品房買賣合同》；
（2）原告取得房屋所有權(quán)應(yīng)該依據(jù)的是《房屋買賣合同》，不是《指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同》；
（3）被告的義務(wù)是協(xié)助原告變更為實(shí)際購(gòu)房人，權(quán)利是獲得指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費(fèi)；
（4）針對(duì)《指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同》，原被告雙方均履行完畢合同義務(wù)。故被告無(wú)須退還指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費(fèi)。
結(jié)合一審、二審、再審法院的審判邏輯，顯然二審、再審法院的審理更公平合理！
為什么這么說(shuō)？
首先，《指標(biāo)房合同》與《商品房買賣合同》的合同目的和對(duì)待給付的內(nèi)容不同。
前者目的是轉(zhuǎn)讓集資房的購(gòu)買資格；后者目的是獲得房屋所有權(quán)；前者原告對(duì)待給付內(nèi)容是支付獲取購(gòu)房資格的對(duì)價(jià)，后者的對(duì)待給付內(nèi)容是向房開(kāi)商支付購(gòu)房款。
其次，正因?yàn)閮煞莺贤暮贤康暮蛯?duì)待給付內(nèi)容不同，除非《指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同》另有約定，根據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等的原則，《指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同》的違約責(zé)任不能等同于《商品房買賣合同》的違約責(zé)任。
所以，因房開(kāi)商原因無(wú)法履行《商品房買賣合同》的損失，不應(yīng)由前者承擔(dān)。
最后，簽訂《指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同》并不等同于必然簽訂《房屋買賣合同》，后合同的簽訂與否仍具有不確定性。
所以，被告作為轉(zhuǎn)讓方，只能承諾順利轉(zhuǎn)讓購(gòu)房資格，但后續(xù)房開(kāi)商是否能交房，能否按期交房，還要考慮客觀上簽訂條件、時(shí)機(jī)不具備才能做出判斷，且并非被告可以自主決定，雙方當(dāng)事人對(duì)此均應(yīng)有所預(yù)見(jiàn)。
如果《指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同》沒(méi)有約定退還指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費(fèi)的情形，因第三方原因?qū)е聼o(wú)法取得房屋，原告應(yīng)自行承擔(dān)損失。
當(dāng)然如果因原告單方毀約不愿履行轉(zhuǎn)讓合同義務(wù)，即便沒(méi)有約定指標(biāo)費(fèi)退還條款，根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用以及公平原則，也應(yīng)予以退還。
而一審法院混淆了《指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同》和《商品房買賣合同》合同的權(quán)利義務(wù)；將履行《商品房買賣合同》才能取得房屋所有權(quán)的合同目的轉(zhuǎn)嫁到了《指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同》中，將房開(kāi)商原因?qū)е略娈a(chǎn)生的損失，轉(zhuǎn)移到被告身上，直接加重了被告的合同義務(wù)。
【延伸案例一】
官建林、曲寶瑛買賣合同糾紛二審民事判決書(shū)（2017）桂03民終1730號(hào)
【桂林中院認(rèn)為】
從雙方于2014年10月22日簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的內(nèi)容看，明確約定了被上訴人曲寶瑛應(yīng)支付上訴人官建林房屋轉(zhuǎn)讓金，并約定了各自應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》第六條約定“若因不可抗力，政策變動(dòng)，單位及開(kāi)發(fā)商因素導(dǎo)致本協(xié)議無(wú)法履行，并退回報(bào)名費(fèi)，甲方無(wú)條件全額退回轉(zhuǎn)讓費(fèi)。”
從上述協(xié)議內(nèi)容可以看出報(bào)名費(fèi)與轉(zhuǎn)讓金是兩筆完全不同的費(fèi)用。
上訴人官建林于2014年10月22日出具的收條也寫(xiě)明收到了被上訴人曲寶瑛給付的轉(zhuǎn)讓金4萬(wàn)元，加上原審被告蘇桂芳從被上訴人曲寶瑛處收取并轉(zhuǎn)交給上訴人官建林的1萬(wàn)元指標(biāo)轉(zhuǎn)讓金，上訴人官建林共收取了被上訴人曲寶瑛房屋轉(zhuǎn)讓金即指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費(fèi)5萬(wàn)元的事實(shí)是清楚的。
上訴人官建林認(rèn)為轉(zhuǎn)讓金就是報(bào)名費(fèi)，自己并沒(méi)有收取被上訴人曲寶瑛轉(zhuǎn)讓金5萬(wàn)元的理由不成立，本院不予支持。
在因開(kāi)發(fā)商的原因?qū)е聟f(xié)議無(wú)法履行，雙方均同意解除《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》后，上訴人官建林應(yīng)將收取的5萬(wàn)元房屋轉(zhuǎn)讓金即指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費(fèi)5萬(wàn)元退還給被上訴人曲寶瑛。
【裁判要旨】
若轉(zhuǎn)讓合同約定了因第三方原因無(wú)法履行合同，應(yīng)退還指標(biāo)轉(zhuǎn)讓費(fèi)的，應(yīng)予以支持。
總結(jié)：
即便《指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同》有效，但在履行過(guò)程中發(fā)生履行不能時(shí)，如果沒(méi)有提前預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)、約定違約責(zé)任，將導(dǎo)致受讓處于很被動(dòng)的地位。
因此簽訂《指標(biāo)轉(zhuǎn)讓合同》時(shí)，除了約定轉(zhuǎn)讓價(jià)款，支付購(gòu)房款外，還要分別約定若政府原因、房開(kāi)商原因、轉(zhuǎn)讓方原因?qū)е率茏尫綗o(wú)法取得購(gòu)房資格、無(wú)法取得房屋的應(yīng)對(duì)條款。
可以約定的潛在風(fēng)險(xiǎn)包括：
——地方政府或單位發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓購(gòu)房資格行為后，取消職工的資格；
——因房開(kāi)商原因無(wú)法建設(shè)項(xiàng)目，無(wú)法交付房屋；
——因價(jià)格上漲，轉(zhuǎn)讓方反悔，以轉(zhuǎn)讓違反政策法規(guī)為由主張合同無(wú)效；
——集資房已經(jīng)建成，交付受讓方入住，但轉(zhuǎn)讓方遲遲沒(méi)有辦理完全產(chǎn)權(quán)，導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶。
——轉(zhuǎn)讓方一房二賣。
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