住宅的設(shè)計(jì)使用年限一般為50年，而住宅的產(chǎn)權(quán)年限一般是70年。房子的壽命比產(chǎn)權(quán)期短20年，那我們所買的房子是不是居住50年后就不能繼續(xù)居住了？那么為何住宅建筑使用年限和產(chǎn)權(quán)有這么大的時(shí)間差呢？
建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限是指設(shè)計(jì)規(guī)定的結(jié)構(gòu)或結(jié)構(gòu)構(gòu)件不需進(jìn)行大修即可按其預(yù)定目的使用的時(shí)期。設(shè)計(jì)基準(zhǔn)期是為確定可變作用及與時(shí)間有關(guān)的材料性能等取值而選用的時(shí)間參數(shù)，目前通常采用50年。即結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)采用的荷載、材料參數(shù)是以50年為統(tǒng)計(jì)年限來取值的，50年內(nèi)發(fā)生的最大荷載應(yīng)為結(jié)構(gòu)采用的極限值，而對(duì)于50年不遇或100年不遇的災(zāi)害性荷載就會(huì)超出結(jié)構(gòu)荷載的取值范圍，造成結(jié)構(gòu)破壞應(yīng)是可能的。
按照建設(shè)部和質(zhì)檢總局2005年制定的《民用建筑設(shè)計(jì)通則》，混凝土、磚混結(jié)構(gòu)的住宅設(shè)計(jì)使用年限一般為50年，而這只是一個(gè)建議性的合理使用年限，并不意味著百姓住宅只能使用50年。達(dá)到50年的設(shè)計(jì)使用年限之后，還能否再繼續(xù)安全使用，這跟建筑的設(shè)計(jì)、施工及材料使用等多方面有關(guān)，需要進(jìn)行相應(yīng)檢測(cè)、鑒定之后才能確定。
房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各 項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房屋產(chǎn)權(quán)有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成，房屋所有權(quán)的期限為永久，而土地使用權(quán)根據(jù)有關(guān)法規(guī)為40、50年或70年不等，到期后可重新繳納土地出讓金獲得土地使用權(quán)。
房屋建筑產(chǎn)權(quán)的歸屬年限包括：民用住宅建筑，商用建筑，工業(yè)用建筑。按建筑用類型有所不同，一般民用住宅建筑權(quán)屬年限為70年，商用房屋建筑權(quán)屬年限為40年。
我國現(xiàn)行的法律規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)的期限，居住用地是70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年，綜合用地50年。房屋使用年限分兩個(gè)概念，一個(gè)是房屋本身的使用年限，另一個(gè)是土地使用年限。住宅用地的土地使用年限是70年，從該地塊取得之日起算。70年指的是該地塊的國有土地的使用年限，并不是房屋所有權(quán)的年限。
如果房屋使用權(quán)性質(zhì)是居住，按照法律規(guī)定自動(dòng)續(xù)期，這個(gè)就不用煩神了。如果房屋使用權(quán)性質(zhì)不是居住，就要看當(dāng)初土地轉(zhuǎn)讓合同是怎樣約定的，有三種可能：1.可以續(xù)期，需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金；2.不可續(xù)期，土地使用權(quán)收回，對(duì)土地上建筑物、構(gòu)筑物予以補(bǔ)償；3.不可續(xù)期，無償收回土地使用權(quán)。
《城市房地產(chǎn)管理法》第21條第2款規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，如果土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或未按法定期限申請(qǐng)續(xù)期，以及根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，國家未批準(zhǔn)其續(xù)期申請(qǐng)，土地使用權(quán)由國家無償收回。
（1）土地使用權(quán)由國家無償收回國家是國有土地的所有者，國有土地使用權(quán)作為相對(duì)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，它只是以通過出讓的方式，在一定年期內(nèi)由國家讓渡于土地使用者。土地使用者在支付一定年期的土地使用權(quán)出讓金后，取得在該年期內(nèi)使用土地的權(quán)利，即取得了一定年期的土地使用權(quán)。當(dāng)出讓年期屆滿，土地使用者就不在擁有該土地使用權(quán)。因此，國家收回其土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)是無償?shù)?，不?yīng)附加任何條件。
（2）國家在無償收回起土地使用權(quán)的同時(shí)，無償取得該土地上的建筑物、其他附著物所有權(quán)。因此，無論是商業(yè)用房的40年使用年限（少數(shù)50年）或者民用住宅房使用年限70年，都只是針對(duì)該建筑相對(duì)的土地使用權(quán)。40年或者70年后，土地使用權(quán)由國家無償收回，但是不影響房屋的所有權(quán)，簡(jiǎn)而言之，房屋在所有權(quán)不發(fā)生變動(dòng)的情況下，是一直歸于所有人名下的。
住宅建筑使用年限到期后該如何處理，正是目前中國土地制度改革繼續(xù)發(fā)展完善所必須回答的問題，制度該如何發(fā)展尚需等待。
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