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農(nóng)村房屋買賣  確認(rèn)合同無(wú)效  房屋所有權(quán)  宅基地使用權(quán)  農(nóng)村集體土地  房屋騰退  賠償  房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估

根據(jù)合同法規(guī)定，合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。而本案中，出賣人的訴訟請(qǐng)求僅僅是確認(rèn)其與買受人簽訂的《房屋買賣契約》無(wú)效，而并未涉及到房屋騰退、賠償?shù)葐?wèn)題，因此對(duì)買受人反訴出賣人賠償損失及房產(chǎn)評(píng)估申請(qǐng)，法院不予受理、建議其另行解決。

原告、買受人、被上訴人：王某

被告、出賣人、上訴人：張某

王某系某村農(nóng)民，張某并非該村農(nóng)民。王某在該村于1984年建有北正房4間、于1989年建東廂房3間、南部東西兩側(cè)棚房2間。2007年7月14日，王某與張某簽訂《房屋買賣契約》，約定王某將上述房屋賣給張某，價(jià)格為人民幣6.1萬(wàn)元。《房屋買賣契約》簽訂后，王某向張某交付房屋。2016年王某起訴至法院，要求判令王某與張某于2007年7月簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效。張某提起反訴及評(píng)估申請(qǐng)，要求判令王某賠償其經(jīng)濟(jì)損失。

一審：確認(rèn)王某與張某于2007年7月14日簽訂的《房屋買賣契約》無(wú)效。關(guān)于張某的反訴以及房產(chǎn)評(píng)估申請(qǐng)，法院不予受理。

二審：駁回上訴，維持原判。

一、農(nóng)村房屋已出售九年，法院為何仍判決確認(rèn)《房屋買賣契約》無(wú)效？

首先，確認(rèn)合同無(wú)效糾紛屬于確認(rèn)之訴，而確認(rèn)之訴旨在對(duì)法律關(guān)系的狀態(tài)進(jìn)行確認(rèn)，不屬于對(duì)權(quán)利受到侵害的救濟(jì)，故不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。

其次，公民、法人的合法的民事權(quán)益受法律保護(hù)，任何組織和個(gè)人不得侵犯。違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。在我國(guó)房地一體原則下，農(nóng)村房屋系依附于宅基地之上，房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)具有不可分割性，該案中買賣的房屋系農(nóng)村房屋，該房屋占用的是農(nóng)村集體土地，對(duì)于訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)的確認(rèn)必然涉及到相應(yīng)的宅基地使用權(quán)問(wèn)題，而在我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)是受法律限制的，只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才能享有。張某并非涉案房屋所在村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，故其與王某簽訂的《房屋買賣契約》違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。

二、出賣人請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效，買受人反訴賠償損失及房產(chǎn)評(píng)估，法院為何不予受理？

根據(jù)合同法規(guī)定，合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。同時(shí)根據(jù)民事訴訟法的處分原則，當(dāng)事人有權(quán)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)處分自己的民事權(quán)利和訴訟權(quán)利。本案中，原告王某的訴訟請(qǐng)求僅僅是確認(rèn)其與張某簽訂的《房屋買賣契約》無(wú)效，而并未涉及到房屋騰退、賠償?shù)葐?wèn)題，因此對(duì)張某反訴王某賠償損失及房產(chǎn)評(píng)估申請(qǐng)，法院不予受理、建議其另行解決。

《中華人民共和國(guó)合同法》

第五十二條 有下列情形之一的，合同無(wú)效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；

（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會(huì)公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》

第八條  城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。

農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。