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2017年11月，作為父母的李某甲、張某夫妻二人與兒子李某乙、兒媳丁某夫妻二人簽訂房屋買賣合同，約定老兩口將位于臨沂市蘭山區(qū)的一套商品房出賣給小兩口，房屋總價(jià)款為51萬(wàn)元。合同簽訂后，雙方辦理了過戶手續(xù)。

兩年后，李某甲、張某夫妻二人卻將兒子、兒媳告上法庭。

父親李某甲、母親張某：雙方在合同第九條第四款中約定“乙方未能按本合同第三條約定向甲方支付房屋價(jià)款的，逾期超過30天后，甲方有權(quán)解除合同。自甲方解除合同通知書送達(dá)之日起7天內(nèi)，乙方將房屋退還給甲方，并按本合同第三條約定房屋價(jià)款的百分之三向甲方支付違約金”。

所以向法院提出訴訟請(qǐng)求：1.請(qǐng)求判決解除原、被告雙方于2017年11月簽訂的房屋買賣合同，并由二被告協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)；2.請(qǐng)求判決被告支付違約金15300元；3.本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

兒子李某乙：對(duì)二原告的訴求，均沒有異議。

兒媳丁某：雖然原被告雙方簽訂了房屋買賣合同，但是并無(wú)買賣房屋的真實(shí)意思，也沒有支付相應(yīng)的購(gòu)房?jī)r(jià)款，且已實(shí)際交付房屋。雙方并非以房屋應(yīng)有的市場(chǎng)價(jià)格為對(duì)價(jià)給付，不是房屋買賣關(guān)系，而是以房屋過戶為目的的贈(zèng)與關(guān)系。另，該案的引起原因系被告丁某起訴李某乙的離婚案件在先，本案所訴系李某乙與二原告的惡意串通行為，應(yīng)當(dāng)追究相應(yīng)責(zé)任人的刑事責(zé)任。請(qǐng)求法院依法駁回二原告的訴訟請(qǐng)求。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：原、被告雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣契約的合同效力？

我們認(rèn)為，合同系雙方當(dāng)事人之間協(xié)商一致的意思表示，相對(duì)人之間通過簽訂合同的方式實(shí)施其他民事行為，應(yīng)根據(jù)所隱藏的民事法律行為，認(rèn)定雙方的關(guān)系。

本案中，原、被告雙方共同前往房產(chǎn)管理部門簽訂的房屋買賣合同對(duì)于房款支付方式、支付期限、交付房屋、違約責(zé)任等均未進(jìn)行明確約定，且合同約定的房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)款明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，又在二被告未支付任何對(duì)價(jià)的情況下，直接將房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記至二被告名下，再結(jié)合庭審時(shí)二原告均未提供訴前向二被告催要房款的證據(jù)，所以我們認(rèn)為，原、被告雙方均無(wú)買賣房屋的真實(shí)意思表示，雙方訂立房屋買賣合同的目的是二原告為了將案涉房屋以買賣的形式過戶到二被告名下，名為買賣，實(shí)為贈(zèng)與，并非是為了售賣房屋獲得購(gòu)房款的行為。

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為，依照有關(guān)規(guī)定處理。本案雙方當(dāng)事人簽訂虛假的房屋買賣合同，隱藏了真實(shí)的贈(zèng)與合同關(guān)系，并完成了案涉房屋的產(chǎn)權(quán)過戶行為，雙方之間存在的真實(shí)法律關(guān)系應(yīng)為贈(zèng)與合同關(guān)系，二原告的真實(shí)意思應(yīng)是以買賣的形式達(dá)到贈(zèng)與的目的?，F(xiàn)雙方依據(jù)贈(zèng)與合同辦理了案涉房屋的產(chǎn)權(quán)過戶登記，二被告已取得案涉房屋的所有權(quán)。

考慮到本案雙方當(dāng)事人是父母與兒子兒媳關(guān)系，法官努力促成調(diào)解。

庭審結(jié)束后，法官又結(jié)合本案案情向雙方進(jìn)行釋法析理。

二被告考慮到案涉房屋是二原告老兩口的唯一一套住房，二原告也考慮當(dāng)初在二被告新婚時(shí)將房屋過戶給二被告的初心，最后雙方達(dá)成調(diào)解意見。

二被告同意將案涉房屋過戶給二原告，二原告也主動(dòng)撤回了對(duì)二被告的訴訟。最終一起因房產(chǎn)產(chǎn)生的親屬間矛盾糾紛妥善化解。

我國(guó)《合同法》第130條：“買賣合同是轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同”。

我國(guó)《合同法》第185條：“贈(zèng)與合同是贈(zèng)與人將自己的財(cái)產(chǎn)無(wú)償給予受贈(zèng)人，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的合同”。

從上述法律規(guī)定可以看出，買賣合同與贈(zèng)與合同的差別在于是否需要支付價(jià)款，也就是說(shuō)是有償還是無(wú)償。這一差別也就會(huì)導(dǎo)致接受標(biāo)的物所有權(quán)的一方在未支付價(jià)款的情況下的法律后果不同：若為買賣合同，出賣人可以向買受人主張違約責(zé)任（解除合同并主張違約金并要求返還房屋，或者要求買房人繼續(xù)履行合同即繼續(xù)支付價(jià)款并支付逾期違約金）；若為贈(zèng)與合同，贈(zèng)與人不得向受贈(zèng)人主張違約責(zé)任且受贈(zèng)人可以合法保有標(biāo)的物所有權(quán)。