買(mǎi)新房，是直接與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行交易，交首付、辦貸款、交房即可。
本篇文章主要講二手房買(mǎi)賣(mài)！
而買(mǎi)二手房，則是與房主、中介進(jìn)行交易，需要交首付辦貸款、交各種稅費(fèi)，后期還需要過(guò)戶，整個(gè)的流程比較復(fù)雜，還需要擔(dān)心房子有沒(méi)有什么問(wèn)題，房主和中介是否玩套路等。對(duì)于首次買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，你需要了解下面這些問(wèn)題。
一、二手房買(mǎi)賣(mài)的條件
房屋要上市交易，需要滿足相關(guān)的條件，有房產(chǎn)證、土地證，并且貸款已經(jīng)結(jié)清了，才可以上市交易（部分地方可以解押轉(zhuǎn)債、但是在全債務(wù)要清晰）。另外，有些房子不是普通的商品房，其性質(zhì)比較特殊，比如經(jīng)濟(jì)適用房、還建房、房改房、回遷房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房等，上市交易的條件比較多。買(mǎi)房前，先要核實(shí)該房屋是否滿足上市交易的條件。
也就是說(shuō)：“并不是所有房子只要付款交易簽訂一個(gè)合同就可以的。比如央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、保障性住房等都需要具體非常多的流程”
二、注意二手房產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)
1、賣(mài)房人是不是房屋的真正所有者？該房屋有無(wú)產(chǎn)權(quán)共有人？共有人是否同意出售該房屋？
特別要注意：“遺產(chǎn)房、單身老人、離婚人等出售的房產(chǎn)。需要出售的相關(guān)證明才能過(guò)戶的”。我們遇到的單身老人售房過(guò)戶的案例也比較多。
2、房屋產(chǎn)權(quán)是否有糾紛？有無(wú)存在抵押、查封的情況？是否為小產(chǎn)權(quán)房？（眾所周知，小產(chǎn)權(quán)和大產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)是不一樣的，除此之外，查封房和抵押房在房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中產(chǎn)生的糾紛比例也是非常大的。）
3、同等情況下，承租人具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，買(mǎi)賣(mài)不破租賃。房子如果出租給了別人，買(mǎi)房人需要了解租期是多長(zhǎng)時(shí)間？過(guò)戶后是否能及時(shí)入??？承租人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等。
三、留意土地使用性質(zhì)、剩余年限
很多人買(mǎi)房只看房產(chǎn)證，容易忽視了土地證。國(guó)有土地證的取得方式有兩種，一種是有償取得，即以出讓方式取得，以這種方式取得的土地，可依法轉(zhuǎn)讓。另一種是無(wú)償取得，即以劃撥方式取得，以這種方式取得的土地在轉(zhuǎn)讓前，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)并交納土地出讓金，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)。買(mǎi)房的時(shí)候，要注意土地的性質(zhì)，以及剩余的使用年限。
四、留意房齡大小
房齡越老，貸款的年限就越短，太老的房子，可能銀行都不愿意放貸。貸款額度方面，也會(huì)受到影響。由于房齡老，所以房子剩余的土地使用年限也比較短，維修費(fèi)用高，持有成本增加。
五、算好買(mǎi)房費(fèi)用
1、首付（很多客戶把首付理解為要付多少錢(qián)。）
把首付理解為付多少錢(qián)的客戶非常多，這個(gè)方面決定你所準(zhǔn)備的資金能否買(mǎi)到這套房子。也決定你手里的資金可以買(mǎi)到多少錢(qián)的房子。（當(dāng)然，如果你大把的錢(qián)等著買(mǎi)房子可以忽略此款?。?/strong>
一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)首套房，很多城市首付比例最低為20%或30%。但是一般情況，如果是首房首貸，基本上都能享受最低首付20%的比例，
但是100萬(wàn)的房子并不等于你有20萬(wàn)就可以買(mǎi)房！
比如，總價(jià)100萬(wàn)的房屋，最低首付比例為20%，則可貸款額度最高為80%。銀行的評(píng)估價(jià)一般都會(huì)有個(gè)區(qū)間（即，最高評(píng)估價(jià)和最低評(píng)估價(jià)）最高評(píng)估價(jià)和最低評(píng)估價(jià)是銀行以房產(chǎn)所在的區(qū)域?qū)Ψ慨a(chǎn)做的一個(gè)價(jià)值評(píng)估區(qū)間。比如這套100萬(wàn)的房子最高評(píng)估價(jià)有可能是120萬(wàn)，最低評(píng)估價(jià)有可能是90萬(wàn)。
(1)、如果按最高評(píng)估價(jià)120萬(wàn)：也就是說(shuō)你最高可以向銀行申請(qǐng)120萬(wàn)*80%=96萬(wàn)的貸款。
（2）、如果按照最低評(píng)估價(jià)90萬(wàn)：也就是說(shuō)你最高可以向銀行申請(qǐng)90萬(wàn)*80%=72萬(wàn)的貸款。
注：這里就涉及到一個(gè)問(wèn)題，無(wú)論你是以最高評(píng)估價(jià)還是最低評(píng)估價(jià)，評(píng)估價(jià)和房款會(huì)有一定的差距（哪怕是一塊錢(qián)的差距）這個(gè)差距是需要現(xiàn)金支付的。
因此，房?jī)r(jià)、評(píng)估價(jià)、首付這個(gè)環(huán)節(jié)主要涉及到你看中的這套房子需要準(zhǔn)備多少錢(qián)，同時(shí)也涉及這個(gè)款項(xiàng)之間的差額以什么樣的方式支付安全（特別提醒、房產(chǎn)交易中的糾紛和資金安全多數(shù)出現(xiàn)在這個(gè)環(huán)節(jié)）。
2、稅費(fèi)
稅費(fèi)是二手房交易不可忽略的一個(gè)細(xì)節(jié)。
契稅：一般首套房90平及以下為1%，90-144平為1.5%，144平以上3%。（非首套另行計(jì)算）。是按照銀行的評(píng)估價(jià)而非房屋的總價(jià)來(lái)進(jìn)行征收的。
如按上面舉例120萬(wàn)的評(píng)估價(jià)以90平以上計(jì)算，120萬(wàn)*1.5%=18000元，契稅是一定要征收的，無(wú)論你是什么條件，只要你買(mǎi)房，就按照對(duì)應(yīng)條款征收。
增值稅及附加費(fèi)：按照房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的5.6%來(lái)征收，如果購(gòu)買(mǎi)的房子，房產(chǎn)證滿2年，可以免征。
個(gè)稅：一般按照房屋總價(jià)的1%商鋪等房屋按照差價(jià)的20%征收。該套房屋如果房產(chǎn)證滿5年，且是賣(mài)房人唯一的房子，則可以免征個(gè)稅。
貸款評(píng)估費(fèi)和貸款擔(dān)保費(fèi)，這個(gè)根據(jù)你購(gòu)房貸款的情況進(jìn)行計(jì)算，
還是以上面90平以上100萬(wàn)的房子進(jìn)行舉例：
如按照評(píng)估價(jià)120萬(wàn)：貸款120萬(wàn)*80%=96萬(wàn)，你的首付款為24萬(wàn)， 契稅為120%1.5%=1.8萬(wàn)。按房產(chǎn)未滿兩年：增值稅=120萬(wàn)*5.6%=67200元。個(gè)稅=120萬(wàn)*1%=12000元，貸款評(píng)估費(fèi)96萬(wàn)*0.5%=4800元，貸款擔(dān)保費(fèi)：96萬(wàn)*1.8%=17280元，合計(jì)：359280元。其他交易費(fèi)、工本費(fèi)相對(duì)較少在此不做細(xì)算。
特別提醒：如果自己確實(shí)資金比較緊張，需要滿打滿算。請(qǐng)根據(jù)自己的真實(shí)情況尋找專業(yè)人生進(jìn)行分析和計(jì)算。以免在實(shí)際交易過(guò)程中因資金不足等問(wèn)題造成違約金等損失。
六、選擇正規(guī)的中介公司
二手房交易的流程比較復(fù)雜，買(mǎi)賣(mài)雙方可能都不清楚怎么操作，而中介，則在買(mǎi)賣(mài)雙方之間起著服務(wù)和協(xié)調(diào)溝通的作用。現(xiàn)在各個(gè)城市大大小小的中介公司非常多，很多小中介通過(guò)一些方式騙取錢(qián)財(cái)。所以，買(mǎi)房一定要選擇口碑好，正規(guī)的中介。
七、合同中約定好相關(guān)事項(xiàng)
簽定金合同或購(gòu)房合同，要約定好相關(guān)的事項(xiàng)。比如，由于非個(gè)人原因?qū)е碌馁J款辦理不下來(lái)或不能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦理下來(lái)，這個(gè)責(zé)任該由誰(shuí)承擔(dān)？如何承擔(dān)？由于突然的限購(gòu)或限貸政策，導(dǎo)致買(mǎi)方失去了購(gòu)房資格或者需要提高首付比例，買(mǎi)方毀約是否不需要承擔(dān)責(zé)任等。房屋的交付狀況是怎樣，是否帶裝修帶家電？家電家具的數(shù)量需要清點(diǎn)好，并寫(xiě)在合同中。賣(mài)方因房?jī)r(jià)上漲等各種原因不想賣(mài)房，如何賠償?shù)?。所有的事?xiàng)都需要在合同中約定好，一旦發(fā)生糾紛，合同就是維權(quán)的法律依據(jù)。
八、過(guò)戶注意事項(xiàng)
買(mǎi)房后，一定要及時(shí)過(guò)戶，只有過(guò)戶了，房子才真正屬于你。過(guò)戶的時(shí)候，要注意房產(chǎn)證、土地證、水卡、電卡、燃?xì)饪ǖ龋际切枰^(guò)戶到買(mǎi)方的名下的。另外，注意原來(lái)的房主，有沒(méi)有水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等未結(jié)清的。
此外，在買(mǎi)二手房時(shí)，和新房一樣，需要考察小區(qū)的環(huán)境、物業(yè)、交通、周邊配套，以及房子的戶型、質(zhì)量好壞等。另外，很多人買(mǎi)二手房害怕買(mǎi)到兇宅，這就需要去詢問(wèn)周邊的居民，并在網(wǎng)上查詢相關(guān)的資料了。對(duì)于首次置業(yè)，買(mǎi)二手房的人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房前一定要做好相關(guān)的功課，避免出現(xiàn)大的問(wèn)題。
看完本文的介紹，對(duì)于二手房買(mǎi)賣(mài)，應(yīng)該有一個(gè)比較完整的思路了，希望能對(duì)您有所幫助。
當(dāng)然，可能有網(wǎng)友調(diào)侃：我是買(mǎi)房是缺那叁萬(wàn)兩萬(wàn)的人嗎？我缺的是那三十萬(wàn)五十五。那小編可無(wú)能為力，只能說(shuō)：“朋友，一起抓緊努力賺錢(qián)吧！”
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