最近，我的一個(gè)朋友找我咨詢，想讓我陪他去買套房子。
之后，我了解他基本的需求和預(yù)算，推薦了幾個(gè)核心板塊的老小區(qū)，他翻翻白眼，嫌房子破舊說才不要買這種房子，之后我又向他推薦了遠(yuǎn)郊的新房，他去看后，又覺得太遠(yuǎn)，所以最后還是決定，折回市區(qū)買套二手房。
后來找了一套總價(jià)160萬(wàn)的房子，問我：“這個(gè)3成首付大概48萬(wàn)的是不是可以考慮？”
我當(dāng)場(chǎng)震驚。
先不論這套房子的各項(xiàng)條件，單就價(jià)格而論，我比了一下她50萬(wàn)的預(yù)算，告訴他加一個(gè)契稅就差不多到預(yù)算的頂了，但你還有大概1.5%的中介費(fèi)、1%的增值稅、還有贖樓費(fèi)...
他越聽越崩潰...然后弱弱的問我，買到一套二手房我到底要花多少錢？
買房這種大宗消費(fèi)行為，在很多人的人生中都是稀有經(jīng)歷，相信和我的這位朋友一樣，對(duì)買房開支沒有概念的人也很多，為了讓大家在買房這件事上清楚豁達(dá)，今天就給大家梳理一份，二手房所要涉及的費(fèi)用明細(xì)。
購(gòu)買二手房的各項(xiàng)費(fèi)用
相對(duì)于新房，二手房交易市場(chǎng)魚龍混雜，對(duì)于小白買家，交易過程中的各種意外支出，可能會(huì)讓購(gòu)房者經(jīng)常性的自我心肺復(fù)蘇，那么當(dāng)你打定心思要買房時(shí)，要怎么做呢？
我的建議是先對(duì)所有的開支款項(xiàng)做大致了解，做到心里有數(shù)。畢竟在預(yù)算有限的情況下，所有跟錢包有關(guān)的事，都是大事！
下面就從五個(gè)部分分別說明購(gòu)買二手住宅涉及的一些開支。
? 1.首付款【涉及費(fèi)用1筆】
如果你是全款買房的土豪，我建議你看到這里，把文章推薦給有需要的朋友即可。
選擇貸款買房，如果是首套房，則首付比例為30%，二套房的首付比例根據(jù)各地不同情況，需要繳納40%-70%不等，但這里的繳費(fèi)基準(zhǔn)，是以銀行對(duì)于房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格為準(zhǔn)的，并非成交價(jià)格。
? 2.中介費(fèi)【涉及費(fèi)用1筆】
萬(wàn)事開頭難，擁有中介則不難。找到一個(gè)靠譜的中介（你覺得，不要我覺得），對(duì)買房這件事來說也算是事半功倍。一個(gè)好的中介可以是你和賣家砍價(jià)的得力助手，也可以在你的交易過程中幫你權(quán)衡條款利弊。
目前的中介費(fèi)在0.5%~3%區(qū)間浮動(dòng)，即房屋成交價(jià)格的0.5%~3%，中介費(fèi)是可以砍價(jià)的，具體費(fèi)率由買方和中介協(xié)商確認(rèn)。
這里需要注意的是，找中介不要一味追求低費(fèi)率，一分價(jià)錢一分貨的道理，大多數(shù)情況下都是適用的。一個(gè)買過二手房的朋友說，當(dāng)初就是圖便宜選了費(fèi)率只要0.8%的中介，后續(xù)的按揭手續(xù)費(fèi)，卻承擔(dān)了其他中介收費(fèi)的2倍。
? 3.贖樓費(fèi)【涉及費(fèi)用2筆】
贖樓費(fèi)一般出現(xiàn)在所購(gòu)買的房屋同為貸款買房的情況，購(gòu)房時(shí)賣方仍處在還貸狀態(tài)。想要購(gòu)買房屋，就需要先還清房屋貸款。
贖樓分為擔(dān)保贖樓和現(xiàn)金贖樓兩種，擔(dān)保贖樓是比較常用的贖樓方式，一般由擔(dān)保公司提供擔(dān)?；驂|資贖樓，原則上，想要順利賣房，贖樓費(fèi)應(yīng)由賣家支付，由于深圳是一個(gè)賣方市場(chǎng)，因此贖樓費(fèi)用都是由買家支付，但在深圳以外的城市，贖樓費(fèi)大抵是一筆可以節(jié)省下來的開支，將由賣家支付。
在中介向銀行提交提前償還貸款請(qǐng)求后，買家就需要支付2筆款項(xiàng)，1.2%的贖樓擔(dān)保費(fèi)和大約1%的短貸利息。
? 4.貸款費(fèi)用【涉及費(fèi)用2筆】
辦理房屋貸款時(shí)，涉及到的費(fèi)用是房屋評(píng)估費(fèi)和按揭手續(xù)費(fèi)，前文提到的首付款項(xiàng)是以房屋評(píng)估價(jià)格為基準(zhǔn)，說的就是這個(gè)房屋評(píng)估。
房屋評(píng)估是銀行批貸的必要?jiǎng)幼鳎驗(yàn)殂y行是不以成交價(jià)格為參考發(fā)放貸款的，通常銀行會(huì)指定評(píng)估公司來進(jìn)行房屋估價(jià)，然后根據(jù)估價(jià)給出貸款額度，也就是說當(dāng)你的成交價(jià)是300萬(wàn)，房屋評(píng)估價(jià)是280萬(wàn)，你要貸款70%，也就是280萬(wàn)×70%=196萬(wàn)，那么你就要準(zhǔn)備300萬(wàn)-196萬(wàn)=104萬(wàn)的首付。而最終的評(píng)估費(fèi)，根據(jù)評(píng)估價(jià)的萬(wàn)分之一到萬(wàn)分之五進(jìn)行收取。
按揭服務(wù)費(fèi)沒有固定標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)殂y行辦理貸款并不需要收取服務(wù)費(fèi)！且辦理貸款的每個(gè)環(huán)節(jié)都需買家的參與，中介一路陪跑，但是中介會(huì)告訴你這筆莫名其妙的費(fèi)用，是他們的按揭員為整個(gè)買賣交易流程服務(wù)的所得，你怎么可以不交納？這里仍然以深圳為例，按揭服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)區(qū)間在1000-5000元不等。
? 5.稅費(fèi)【涉及費(fèi)用5筆】
作為光榮的納稅人，我們絕不會(huì)錯(cuò)過每一個(gè)納稅的機(jī)會(huì)。所以契稅、個(gè)人所得稅、增值稅 、豪宅稅、印花稅你一個(gè)都不能忘！
首先說契稅，契稅是在房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，對(duì)新業(yè)主征收的一次性稅收。
具體細(xì)則為：
個(gè)人首套房面積為90平方米及以下，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上，減按1.5%的稅率征收契稅，該政策北京、上海、廣州、深圳適用；
個(gè)人二套面積90平米以下征收減按1%征收，面積90平以上征收2%，北京、上海、廣州、深圳暫不實(shí)施，其他地區(qū)適用。
個(gè)人三套房及以上征收3%。
接下來講到的兩項(xiàng)稅款，將和房屋滿五唯一、滿二唯一的情況直接掛鉤。這里簡(jiǎn)單給大家解釋一下這兩種情況：
滿五唯一：滿五，是以房屋的契稅發(fā)票時(shí)間或房產(chǎn)證發(fā)證時(shí)間為準(zhǔn)滿5年，唯一，是指家庭唯一住宅。
滿二唯一：滿二，是以房屋的契稅發(fā)票時(shí)間或房產(chǎn)證發(fā)證時(shí)間為準(zhǔn)滿2年，唯一，是指家庭唯一住宅。
然后我們先說個(gè)人所得稅，這筆費(fèi)用是需要根據(jù)賣方情況來決定的，當(dāng)賣方出售的房屋滿足滿五唯一，即可免征個(gè)人所得稅，若不滿足，則需要繳納成交價(jià)的1%個(gè)人所得稅。
增值稅顧名思義就是商品在流轉(zhuǎn)過程中，產(chǎn)生的增值額為計(jì)稅依據(jù)征收的一種稅費(fèi)，通俗一點(diǎn)就是商品在市場(chǎng)上賣出了高于出廠價(jià)的價(jià)格，中間的差價(jià)要征收增值稅。
原則上增值稅為賣方支付，且當(dāng)房屋滿二唯一時(shí)是免征的，但實(shí)際房產(chǎn)交易中，買家卻是增值稅的實(shí)際承擔(dān)者。為什么這么說呢？因?yàn)楫?dāng)房屋不滿足免征的條件時(shí)，實(shí)際房屋的市場(chǎng)價(jià)可能為100萬(wàn)，但是需要繳5萬(wàn)的稅款，總價(jià)就是105萬(wàn)，而你要支付的就是這105萬(wàn)，100萬(wàn)是賣家的收入，5萬(wàn)會(huì)被他拿去交稅。
如果你還不明白個(gè)稅的計(jì)算方法，那就再來看一下標(biāo)準(zhǔn)的收費(fèi)規(guī)定：
目前增值稅稅率及減免規(guī)定：
①個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;
②個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;
③個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。
關(guān)于 豪宅稅 ，目前大多數(shù)城市是不征收的，而之前作為豪宅稅收費(fèi)大戶的深圳，也在2019年11月，調(diào)整了豪宅稅的收稅標(biāo)準(zhǔn)，致使深圳市場(chǎng)上的大部分剛需住房都免交豪宅稅。
如今尚需要繳納豪宅稅的城市是寥寥無(wú)幾的，僅有上海、成都和廈門三個(gè)城市。其中上海由于本身房?jī)r(jià)高昂，購(gòu)買一套二手房如需繳納豪宅稅，則需要按照成交價(jià)格的5.7%繳納豪宅稅，一套七八百萬(wàn)的房子，分分鐘豪宅稅交出一套小城市住宅的首付。
最后一個(gè)稅種是印花稅，目前免征，費(fèi)用為零。
? 6.其他費(fèi)用：
以上五部分，即為購(gòu)買二手房所要涉及的全部重頭費(fèi)用，除此之外，二手房買賣中還有一些小額的費(fèi)用產(chǎn)出，如房本費(fèi)、貼花、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等，費(fèi)用幾元到幾十元不等，相比大幾百萬(wàn)的房?jī)r(jià)和輕松過萬(wàn)的稅費(fèi)，聊勝于無(wú)。
以上，如果你預(yù)算十分有限，想用最劃算的價(jià)格買到房子，買五唯一的房子最優(yōu)，其次是滿二唯一。
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